【正文】 ， 沒(méi)有命令不允許亂開(kāi)電梯。４、非維修檢查人員不得隨意上轎頂， 轎頂上不許亂拉電線，嚴(yán)禁放置任何外加物體。２、每班接班后，需空載試運(yùn)行。１５、操作時(shí)如需司機(jī)配合進(jìn)行，司機(jī)要精神集中， 嚴(yán)格服從維修人員的指令。１２、帶電禁止撥插各種電路板、插頭、插座， 防止意外事故發(fā)生。 如果需要運(yùn)行與有關(guān)人員聯(lián)系好，必須站在安全處， 然后才能運(yùn)行電梯。轎頂工作需移動(dòng)時(shí)，注意凸凹處并保持轎頂清潔。３、 對(duì)電梯進(jìn)行檢修或保養(yǎng)時(shí)必須保證外人不能在檢修電梯上。 （３）廠家客戶對(duì)收費(fèi)如有疑問(wèn)，可向物業(yè)部查詢。 （２）維修人員維修完畢后， 應(yīng)按要求填寫(xiě)派工單（及申請(qǐng)單下半部分），申請(qǐng)經(jīng)辦人或現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)簽字驗(yàn)收， 并對(duì)使用材料予以確認(rèn)。 （２）對(duì)突發(fā)性故障，如跳閘、大面積停電、 電腦收銀停電，電力線路異味、起火等，應(yīng)直接電話通知物業(yè)部， 無(wú)需填單。 （３）購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)柜臺(tái)、燈箱等設(shè)施。 ４、所有工具原則上不外借使用，如因特殊情況外借， 應(yīng)由物業(yè)部高級(jí)經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。工具使用分為領(lǐng)用和借用。 如檢查合格，可清理封存油脂、重新注水、注油、 接通電氣線路。設(shè)備內(nèi)外清潔并加以遮蓋，脫開(kāi)有關(guān)電氣刀閘或保險(xiǎn)。 （３）大、中、小修之前，應(yīng)安排專業(yè)檢測(cè)， 對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面系統(tǒng)地檢測(cè)，以判斷設(shè)備整體技術(shù)狀況。 ３、專業(yè)點(diǎn)檢： （１）由維修及操作人員共同進(jìn)行。 ２、日常點(diǎn)檢： （１）日常點(diǎn)檢由操作人員完成， 樓面設(shè)備如電井設(shè)施，各樓面照明燈箱，各樓面洗手間、開(kāi)水間及消防水設(shè)施， 空調(diào)風(fēng)機(jī)系統(tǒng)由維修部門(mén)人員負(fù)責(zé)。 （２）一般情況故障檢修以使用部門(mén)發(fā)出的故障檢修申請(qǐng)單為準(zhǔn)，故障檢修申請(qǐng)單應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)清楚， 在維修部門(mén)主管或下屬領(lǐng)班收到故障檢修單后，維修人員應(yīng)在10 分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場(chǎng)。部分解體重新裝配、調(diào)試等工作，更換1030％的零部件，工作量為大修的60％。 ４、二級(jí)保養(yǎng)（小修）： （１）二級(jí)保養(yǎng)屬計(jì)劃性保養(yǎng)， 應(yīng)由領(lǐng)班事前一周填寫(xiě)申請(qǐng)呈物業(yè)部經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行； （２）二級(jí)保養(yǎng)以維修人員為主完成， 設(shè)備運(yùn)行半年左右進(jìn)行一次； （３）二級(jí)保養(yǎng)按保養(yǎng)單內(nèi)容事先準(zhǔn)備好備件， 安排好人員及其它相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)工作； （４）二級(jí)保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列內(nèi)容進(jìn)行， 二級(jí)保養(yǎng)單內(nèi)容由設(shè)備保養(yǎng)人員制定，主要內(nèi)容包括完成一級(jí)保養(yǎng)規(guī)定內(nèi)容；檢查、修復(fù)、更換受損件；檢查、 更換冷卻潤(rùn)滑系統(tǒng)元件及線路。 ４、不得任意關(guān)閉設(shè)備， 故障檢修和保養(yǎng)時(shí)必須事先報(bào)告上級(jí)并通知電梯操作人員，立告示牌，做好記錄。如無(wú)特殊情況， 維修人員不應(yīng)在途中接受維修申請(qǐng)。 ４、14:0017:30進(jìn)行正常維修工作。 ９、根據(jù)空調(diào)運(yùn)行計(jì)劃按時(shí)關(guān)樓面空氣處理機(jī)。 ５、15:30領(lǐng)班主持早中班全體人員工作例會(huì)。 （５）維修人員離開(kāi)值班房時(shí)， 應(yīng)在留言板上注明外出地點(diǎn)，返回后擦掉。 ２、9:00 根據(jù)維修保養(yǎng)及巡檢計(jì)劃以樓面故障維修單分配工作 （１）9:00－10:00對(duì)購(gòu)物中心樓面水設(shè)施如洗手間、開(kāi)水間、樓面噴淋頭及外圍排水、空調(diào)效果進(jìn)行巡查， 并應(yīng)填好巡檢表作好記錄。４、樓宇自控系統(tǒng)（１）負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維修。 （４）監(jiān)視器圖象清晰，層次分明，云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活， 控制器切換自如， 監(jiān)控室內(nèi)每根電纜須做明顯標(biāo)記以保證和設(shè)備間的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。 （２）保證線路、廣播喇叭完好率在95％以上。１５、通訊系統(tǒng)管理制度 （１）負(fù)責(zé)購(gòu)物中心各樓層弱電井分線盒出線端至用戶終端通訊線路的安裝和維護(hù)。１１、（周五、六21:5022:00，其它21:2021:40 ）各樓面關(guān)燈（包括正面櫥窗廣告燈），并檢查樓面夜間照明情況。 ７、15:4017:00，中班人員進(jìn)行工作，見(jiàn)第２條。 ３、12:0013:00分別就餐，值班室必須保留人員值崗。各樓面派工單不得拖延積壓。 ２、9:30根據(jù)維修保養(yǎng)、巡檢計(jì)劃及維修申請(qǐng)單分配工作： （１）定期對(duì)各樓面天花照明、電井各配電箱柜、 風(fēng)機(jī)房、控制箱進(jìn)行巡檢并填寫(xiě)巡檢表做好記錄。 ６、作好每日工作記錄，總結(jié)一天工作， 并安排好第二天的工作。 ３、檢查、督促各項(xiàng)維修、保養(yǎng)、 巡檢工作質(zhì)量及進(jìn)度，參予難度較大的工作項(xiàng)目， 協(xié)調(diào)解決本工種工作中的實(shí)際問(wèn)題。并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。嚴(yán)格執(zhí)行外采審批制度。 （７）做好倉(cāng)庫(kù)防火、防盜工作，保證公司財(cái)產(chǎn)安全。 （５）物品發(fā)出時(shí)，按手續(xù)填寫(xiě)單據(jù)。 倉(cāng)庫(kù)物資管理包括進(jìn)貨、存儲(chǔ)、發(fā)放及賬務(wù)管理。 （５）參加各項(xiàng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓各類設(shè)施的技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。 （２）對(duì)購(gòu)物中心各樓層經(jīng)營(yíng)設(shè)施進(jìn)行檢查、維修、 保養(yǎng)工作，保證經(jīng)營(yíng)環(huán)境完善。 （５）參加各種培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓設(shè)備原理、 結(jié)構(gòu)及各項(xiàng)技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。 （３）做好其它工種（鉗工、水工、 樓面維修）的配合協(xié)助工作。（6） 參加各種培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓設(shè)備原理， 結(jié)構(gòu)及各項(xiàng)技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。（2） 對(duì)購(gòu)物中心所屬給排水系統(tǒng)設(shè)施及其它設(shè)備設(shè)施機(jī)械鉗工部分進(jìn)行檢查、維修、保養(yǎng)。 （5）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序。 并保證維修工作不拖拉，完好率在９５％以上1管、鉗工領(lǐng)班職責(zé) （1）在主管的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)購(gòu)物中心的空調(diào)、 給排水設(shè)施及其它設(shè)備、設(shè)施機(jī)械鉗工的維修、保養(yǎng)、運(yùn)行工作。 （4）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時(shí)糾正不良傾向。 （４）執(zhí)行上司指派的其它工作任務(wù)。 ①制訂每月排班、值班及考勤表。 ②根據(jù)申請(qǐng)單派工維修。 ⑧物業(yè)部所有相關(guān)會(huì)議的記錄及其整理、歸檔。④所有設(shè)備維修記錄、報(bào)告、請(qǐng)示、批復(fù)的整理歸類。９、文員職責(zé) （１）規(guī)范化地管理本部門(mén)各種資料， 使之能方便應(yīng)用，并充分發(fā)揮作用。對(duì)簡(jiǎn)單維修工作要隨時(shí)處理， 保證完好率在９８％以上。８、樓宇維修主管職責(zé) （１）在樓宇主管經(jīng)理指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)各樓面柜臺(tái)、櫥窗、燈箱、貨架、樓面裝飾等其它設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作， 以保證完美的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。７、電梯主管職責(zé) （１）在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下 ①負(fù)責(zé)監(jiān)視分析購(gòu)物中心電梯（２８部扶梯，５臺(tái)直升梯）的運(yùn)行情況， 保 證各種設(shè)備在規(guī)定的參數(shù)下運(yùn)行， 發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即安排維修人員處理，并立即向上級(jí)報(bào)告，并做好記錄。 ②審查運(yùn)行、維修記錄。（６）負(fù)責(zé)直接下屬的業(yè)績(jī)考核工作并與工資掛鉤及各項(xiàng)培訓(xùn)工作。②檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。（８）負(fù)責(zé)對(duì)直接下屬的業(yè)績(jī)考核并與工資掛鉤及各項(xiàng)培訓(xùn)工作。（４）制定并貫徹電氣設(shè)備運(yùn)行方案、檢修方案、 計(jì)劃和安全操作規(guī)程，監(jiān)督和檢查各班組合理使用電氣設(shè)備， 定期維護(hù)電氣設(shè)備的情況，并記錄歸檔。②負(fù)責(zé)購(gòu)物中心內(nèi)電話末端設(shè)備、線路的全面工作。⑵、對(duì)購(gòu)物中心樓宇設(shè)施維修及改造工作費(fèi)用審核。 ③檢查運(yùn)行、維修記錄，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作，并制定具體措施。⑺負(fù)責(zé)購(gòu)物中心的技術(shù)整改項(xiàng)目和新項(xiàng)目的施工質(zhì)量監(jiān)督的管理工作。三、物業(yè)部各崗位職責(zé)１、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé)⑴負(fù)責(zé)購(gòu)物中心設(shè)備設(shè)施運(yùn)作、維修、保養(yǎng)工作， 使之保持良好的工作性能狀況；⑵組織制定相應(yīng)工作管理辦法、工作程序制度，編制、 審核物業(yè)部年度、月度計(jì)劃；⑶合理組織實(shí)施維修、運(yùn)行工作計(jì)劃及日常工作， 每月向安全運(yùn)營(yíng)部提交物業(yè)部工作分析報(bào)告；⑷檢查、督促、考核部門(mén)員工嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、程序、 規(guī)范及工作進(jìn)度，了解部門(mén)員工思想狀況， 對(duì)不良傾向及時(shí)糾正。２、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心所屬設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作，使之保持良好的工作性能技術(shù)狀況。 目 錄 一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu) 3二、部門(mén)職責(zé) 4三、物業(yè)部各崗位職責(zé) 5１、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé) 5２、運(yùn)行督辦經(jīng)理職責(zé)： 5３、樓宇管理經(jīng)理職責(zé) 5４、強(qiáng)電主管職責(zé) 5５、給排水、空調(diào)主管職責(zé) 6６、弱電主管職責(zé) 6７、電梯主管職責(zé) 6８、樓宇維修主管職責(zé) 7９、文員職責(zé) 7維修電工領(lǐng)班職責(zé) 81管、鉗工領(lǐng)班職責(zé) 81維修管鉗工職責(zé)（實(shí)行考核上崗制度） 81維修電工職責(zé)（實(shí)行考核上崗制度） 81樓面維修工職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度） 9四、物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度 11（一）維修領(lǐng)班日常工作程序 11（二）維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 11（三）弱電各系統(tǒng)工作程序 12（四）維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 12（五）樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 13（六）電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 13（七）設(shè)備三級(jí)保養(yǎng)制度 13（八）設(shè)備檢修管理制度 14（九）設(shè)備巡檢管理制度 15（十）設(shè)備封存、啟用管理制度 15（十一）工具借、領(lǐng)管理制度 15（十二）樓面及其它部門(mén)設(shè)施維修程序 17（十三）向財(cái)務(wù)部提供扣款數(shù)據(jù)要求 17（十四）電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程 18（十五）空調(diào)給排水科規(guī)章制度及操作規(guī)程 29（十七）強(qiáng)電科規(guī)章制度及操作規(guī)程 41（十八）、關(guān)于收繳水、電費(fèi)的管理規(guī)定（試行） 47（十九）關(guān)于賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)設(shè)施、裝修改造工程的管理規(guī)定 49五、物業(yè)部與相關(guān)部門(mén)間的關(guān)系 5052 / 52一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu) 物業(yè)部經(jīng)理 文員 督辦經(jīng)理 空排科主管 電梯科主管 維修科主管 設(shè)備科主管 強(qiáng)電科主管 弱電科主管 維修班 運(yùn)行班 空 空 樓 樓 設(shè) 設(shè) 運(yùn) 設(shè) 樓 化 電 電 電 管 臨 材 采 倉(cāng) 設(shè) 維 樓 樓 運(yùn) 運(yùn) 費(fèi) 調(diào) 調(diào) 面 面 備 備 行 備 面 驗(yàn) 扶 扶 扶 時(shí) 料 購(gòu) 庫(kù) 備 修 層 修 行 行 用設(shè) 設(shè) 給 給 給 給 班 層 運(yùn) 室 梯 梯 梯 理 工 審 員 保 管 班 維 保 班 值 管備 備 水 水 水 水 長(zhǎng) 運(yùn) 行 運(yùn) 維 維 核 管 理 長(zhǎng) 修 養(yǎng) 長(zhǎng) 班 理維 維 維 維 維 維 行 行 保 保 員 員 員 電 電 電 員修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工班 班 班 長(zhǎng)長(zhǎng) 長(zhǎng) 長(zhǎng) 樓 監(jiān) 消 廣 宇 控 防 播 自 報(bào) 系 系 控 警 統(tǒng) 統(tǒng)二、部門(mén)職責(zé)１、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心設(shè)備設(shè)施正常、安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，為購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)提供基本保證。５、組織部門(mén)員工進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)。⑹全面負(fù)責(zé)購(gòu)物中心物業(yè)部的技術(shù)管理工作， 督促各專業(yè)工程師盡職盡責(zé)，以確保配電、空調(diào)、給排水、弱電、 電梯等設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)安全運(yùn)行。 ②檢查下層崗位紀(jì)律的工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。３、樓宇管理經(jīng)理職責(zé)⑴、積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。 ①負(fù)責(zé)對(duì)購(gòu)物中心設(shè)施維修和改進(jìn)提供方案； ②根據(jù)確定的設(shè)計(jì)方案按要求組織實(shí)施到位；４、強(qiáng)電主管職責(zé)（１）在物業(yè)部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下①主管樓面配電、照明、變電設(shè)備的全面工作， 確保樓面配電柜， 照明設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運(yùn)行及日常安全管理。②審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（３）每月負(fù)責(zé)廣場(chǎng)各大客戶的用電量報(bào)表， 在空調(diào)工程師配合下核算廣場(chǎng)購(gòu)物中心總用電量， 發(fā)