【正文】 物業(yè)管理全套制度與表格 目錄： 第一部份 規(guī)章制度 第二部份 崗位設(shè)置 第三部份 經(jīng)營(yíng)類表格 第一 部份 規(guī)章制度 倉(cāng)庫(kù)管理辦法 為確保庫(kù)存物品的安全，以合理有效的使用，保障各項(xiàng)日常工作的正常進(jìn)行，特制定本辦法： 一、堅(jiān)決實(shí)行專人保管制度 二、公私分明，嚴(yán)禁因私挪用公司財(cái)產(chǎn)物品 三、倉(cāng)庫(kù)鑰匙、庫(kù)存物品由專人負(fù)責(zé)管理 四、凡進(jìn)出倉(cāng)庫(kù)的物品及用具統(tǒng)一由專人負(fù)責(zé) 五、嚴(yán)格做好各種物品的入庫(kù) /出庫(kù)登記工作以及倉(cāng)儲(chǔ)工作 六、每月嚴(yán)格做到庫(kù)存物品的清查盤點(diǎn)，并有完整、詳細(xì)、連續(xù)的記錄 七、定期進(jìn)行打掃歸整，保持 空氣通暢，嚴(yán)格做好防火防盜防鼠防潮等工作 八、因違章操作等自身原因?qū)е聜}(cāng)庫(kù)物品損壞或丟失的，需照價(jià)賠償。情節(jié)嚴(yán)重者，可追究其相應(yīng)法律責(zé)任 九、同時(shí)，嚴(yán)格做好倉(cāng)庫(kù)保管人休息期間的各種交接工作及記錄 初期火警處理程序 發(fā)現(xiàn)初期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)該： （ 1）即時(shí)報(bào)告大廈消防監(jiān)控中心，報(bào)告內(nèi)容包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢(shì)蔓延方向等； （ 2）立即利用附近的滅火器械撲救，盡量控制火勢(shì)發(fā)展； （ 3）可能情況下，關(guān)閉門窗以減緩火勢(shì)蔓延速度。 消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員收到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后： （ 1）即時(shí)報(bào) 告當(dāng)值主管； （ 2）聯(lián)絡(luò)保安部主管，報(bào)告情況； （ 3）密切監(jiān)視報(bào)警地點(diǎn)情況。 當(dāng)值主管收到火警報(bào)告后： （ 1）帶領(lǐng)消防人員，攜帶滅火器以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)； （ 2）立即指揮在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救； （ 3）指揮火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍內(nèi)的人員使用安全通道疏散。 滅火后，當(dāng)值主管安排人員留守火警現(xiàn)場(chǎng)，等待公司調(diào)查。 若撲救無效，當(dāng)值主管即時(shí)決定： （ 1）將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)； （ 2）立即向上級(jí)報(bào)告； （ 3）進(jìn)入火災(zāi)緊急處理程序。 電動(dòng)扶梯操作規(guī)程 （一）準(zhǔn)備 在梯頭 或梯尾的照明開關(guān)處用梯匙開電扶梯照明。 （二）啟動(dòng) 檢查確認(rèn)梯級(jí)上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。 在梯頭或梯尾的啟動(dòng)開關(guān)處用梯匙啟動(dòng)電扶梯。 在達(dá)到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動(dòng)自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 一切正常交付使用。 （三）應(yīng)急停止 緊急情況時(shí)，先通知乘客，后按急停按鈕停止運(yùn)行。 （四）轉(zhuǎn)變行程方向 檢查確認(rèn)扶梯級(jí)無乘客。 停止電扶梯運(yùn)行。 待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動(dòng)。 電梯操作規(guī)程 在電梯機(jī)房打開電梯電源總開關(guān)，并送上電梯轎廂照明電源。 用鑰匙打開轎廂內(nèi)控制面板操作盒，將操作盒內(nèi)選擇開關(guān)打至 FAN，LIGHT， RUNM， NORMAL， MDOOR， AUTO 位置。 關(guān)閉控制盒。 幾秒鐘后，自動(dòng)關(guān)門。內(nèi)、外呼叫電梯，電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。 若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對(duì)講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 若需專人駕駛電梯，只需將 NORMAL 選擇開關(guān)打至 HAND 即可實(shí)現(xiàn)手動(dòng)控制。 若需停梯，在電梯停層并開門后，打開轎廂控制面板操作盒，將控制盒內(nèi)選擇開關(guān)打至 FAN OFF， LIGHT OFF， STOP 即可停止電梯運(yùn)行。 在火災(zāi)情況下，消防中心員工可于消防控制中心控制電梯回至首層基站。 飛揚(yáng)世紀(jì)物業(yè)管理方案 前 言 飛揚(yáng)世紀(jì)作為觀音橋小彎集住宅、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。重慶市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作。 舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。 安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù) ,公 司應(yīng)從治安、消防、車輛三個(gè)方面來搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人 “安全需求 ”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。 尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。 優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會(huì)所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用 人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。 第一部分 重慶市立青物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 一、 公司簡(jiǎn)介 重慶市立青物業(yè)管理有限公司成立于 2021 年 5 月，注冊(cè)資本 50 萬元RMB，物管資質(zhì)二級(jí)。公司現(xiàn)有員工 38 人，高中級(jí)以上職稱 5 人， 95%以上人員具有專業(yè)崗位資格證書。 公司于 2021 年 6 月開始對(duì)嘉信御庭苑實(shí)施前期介入管理工作，于 2021年 6 月對(duì)嘉信御庭苑實(shí)施接管驗(yàn)收并迎來第一批業(yè)主入住，因公司對(duì)整個(gè)業(yè)主 入住過程進(jìn)行周密的策劃，使御庭苑 3 號(hào)樓 200 余戶業(yè)主順利入住。 公司現(xiàn)推行質(zhì)量管理（ QMS）、環(huán)境管理（ EMS）、職業(yè)健康安全管理（ OHSAS）一體化管理模式，預(yù)計(jì)于 2021 年 12 月通過認(rèn)證。這在重慶市物業(yè)管理行業(yè)中首屈一指，并開創(chuàng)物業(yè)管理行業(yè)的管理模式先河。 二、 公司總經(jīng)理介紹 公司總經(jīng)理史官民先生畢業(yè)于西安統(tǒng)計(jì)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)，是全國(guó)高校正規(guī)物業(yè)管理專業(yè)首批畢業(yè)生，重慶大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代管理研究生。其工作經(jīng)歷及主要工作業(yè)績(jī)?nèi)缦拢? 99 年領(lǐng)導(dǎo)大坪競(jìng)地城市花園創(chuàng) “全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) ”工作，ISO9002 質(zhì)量認(rèn)證工作。 2021 年開始組建重慶市銀鑫物業(yè)管理公司，并于當(dāng)年使銀鑫樓通過 “重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈 ”評(píng)比。 2021 年策劃接管加州百合園、重慶國(guó)際商會(huì)大廈，并于 2021 年年底領(lǐng)導(dǎo)銀鑫物業(yè)管理公司通過 ISO9001： 2021 版質(zhì)量管理體系認(rèn)證。 2021 年指導(dǎo)重慶市同利行物業(yè)管理公司桃花源小區(qū)的創(chuàng)區(qū)、市優(yōu)工作；指導(dǎo)重慶市奧西爾物業(yè)管理有限公司新時(shí)代大廈創(chuàng)區(qū)、市優(yōu)工作；指導(dǎo)重慶遠(yuǎn)銀物業(yè)管理公司二級(jí)資質(zhì)達(dá)標(biāo)工作。 2021 年開始組建重慶市立青物業(yè) 管理有限公司，并于 2021 年 6 月策劃并領(lǐng)導(dǎo)了嘉信御庭苑的首批業(yè)主入住。 三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念 根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，重慶市立青物業(yè)管理有限公司采取以下管理理念： 團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神 +個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 +先進(jìn)模式和一體化管理 隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。 “企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家 ”便是其核心體現(xiàn)。 個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn) 。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。 先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重 品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系（ ISO9001： 2021）、環(huán)境管理體系（ ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（ GB/T280012021）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。 “真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá) 成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。 第二部分 飛揚(yáng)世紀(jì)物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案 通過對(duì)“飛揚(yáng)世紀(jì)”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案： 一、飛揚(yáng)世紀(jì)管理處組織構(gòu)架及各部門職責(zé)： 部室主要工作職責(zé)： 總經(jīng)理： 對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)； 制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)，對(duì)公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策 ,報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施； 按 “權(quán)責(zé)利 ”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理； 主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開發(fā)； 傳達(dá)并對(duì)員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要 求的重要性； 保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境； 對(duì)公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃； 確保公司內(nèi)各部門 /各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。 辦公室： 對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)； 人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）； 內(nèi)外進(jìn)行溝通； 內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作； 后勤保障工作； 公司庫(kù)房的管理工作。 財(cái)務(wù)部： 負(fù)責(zé)根據(jù) “管理會(huì)計(jì) ”的要求按時(shí)完成各類財(cái)務(wù)分析，供公司決策之用；制定近、中、長(zhǎng)期 “現(xiàn)金流量平衡表 ”。 負(fù)責(zé)日常賬務(wù) 工作的實(shí)施與管理。 負(fù)責(zé)對(duì)外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。 飛揚(yáng)世紀(jì)管理處： 對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)； 負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的前期介入策劃、實(shí)施工作； 負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作； 負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作； 負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作； 負(fù)責(zé)飛揚(yáng)世紀(jì)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。 負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過程中收集到的信息、特別是針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類分析，并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。 二、人員配備情況： 總經(jīng)理： 1 人。 辦公室： 2 人，其中主任 1 人，文員兼庫(kù)管 1 人。 財(cái)務(wù)部： 2 人，其中經(jīng)理 1 人（兼會(huì)計(jì)）、出納 1 人。 飛揚(yáng)世紀(jì)管理處： 33 人。 其中經(jīng)理 1 人；工程組主管 1 人，土建工 1 人，水電工（含強(qiáng)弱電） 4 人，電梯工（直梯） 1 人，雜工 1 人；保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng) 1 人，隊(duì)員 15 人（三班 24小時(shí)）；綠化保潔組主管 1 人，綠化工 1 人，保潔員 3 人；業(yè)主接待組主管 1 人，接待員 1 人、收費(fèi) 1 人。 總計(jì)： 38 人 三、管理目標(biāo) （一 ）、公司總目標(biāo) 年度業(yè)主 /租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率 ≥95% 年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減 ≤3% 年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。 （二）、目標(biāo)分解 財(cái)務(wù)部 （ 1）、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn) PDCA 循環(huán)率 100% （ 2）、財(cái)務(wù)分析覆蓋率 100% 辦公室 公司各項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn) PDCA 循環(huán)率 100% 人力資源科： （ 1）、員工培訓(xùn)覆蓋率 /合格率 100% （ 2）、業(yè)主 /租賃戶培訓(xùn)覆蓋率 /培訓(xùn)合格率 ≥80% （ 3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高 ≥25% （ 4）、員工骨干 /部門負(fù)責(zé)人無序年流動(dòng)率 ≤2% 行 政公關(guān)： （ 5）、內(nèi)外文件起草合格率 ≥90% （ 6）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率 ≥95% （ 7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率 100%3 （ 8）、公司公共 /法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率 /滿意率 ≥90% （ 9）、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率 /及時(shí)率 100% （ 10）、合同評(píng)審率 100% （ 11）、公司各類刊物 ,小區(qū) /大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率 ≥98%,校對(duì)差錯(cuò)率 ≤1%。 后勤保障： （ 12）、合格供方評(píng)定率 /在合格供方采購(gòu)率 ≥95%, （ 13）、入庫(kù)物品檢驗(yàn)合格率 100% （ 14）、庫(kù)房管理帳、卡、物相符 率 /庫(kù)管物品完好率 100% （ 15）、庫(kù)管物品年差錯(cuò)率 ≤% （ 16）、員工對(duì)職工食堂飯菜質(zhì)量 /服務(wù)態(tài)度滿意率 ≥85% 飛揚(yáng)世紀(jì)管理處 業(yè)主接待組： （ 1）、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn) PDCA 循環(huán)率 100% （ 2）、業(yè)主 /租賃戶有效投訴處理率 100% （ 3）、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率 ≥95% （ 4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率 ≥80% （ 5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率 /及時(shí)率 100% （ 6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率 100%,準(zhǔn)確率 ≥98%,正確傳遞 100% （ 7）、物管費(fèi)收取率 ≥90% （ 8）、收費(fèi)金額差錯(cuò)率 ≤1‰ （ 9）、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率 100% （ 10）、小區(qū)物業(yè)較