【正文】 1 第七章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 管理法律制度 2 第一節(jié) 房地產(chǎn)登記概述 3 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與特征 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 ，是房地產(chǎn)登記部門對各項房地產(chǎn)權(quán)利（主要是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)）進(jìn)行審查、確認(rèn)、發(fā)證的職能活動。 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記可分為 土地權(quán)屬登記 （ 即土地登記 ） 和房屋權(quán)屬登記 。 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 4 ? 房地產(chǎn)登記具有如下幾個特點： ? （ 1）房地產(chǎn)登記是就房地產(chǎn)物權(quán)的 設(shè)定、變動進(jìn)行的登記 。 ? （ 2）房地產(chǎn)登記的客體 僅限于不動產(chǎn) ? （ 3）登記在性質(zhì)上是一種 公示方法。 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 5 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義 ? 1） 保護(hù) 房地產(chǎn)權(quán)利人的 合法權(quán)益 ? 2） 保證 交易安全，減少交易成本 ? 3） 為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ) ? 4)為 城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù) 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 6 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù) ? (一 )做好房地產(chǎn) 登記簿記載工作 ? (二 )做好房地產(chǎn) 登記信息化工作 ? (三 )做好房地產(chǎn) 登記檔案管理工作 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 7 ? 房地產(chǎn)登記的基本功能 ? （ 1）房地產(chǎn) 權(quán)利確認(rèn) 和 公示功能 P162 ? （ 2）房地產(chǎn)登記的 公信功能 ? （ 3）保護(hù) 交易安全 和維護(hù)市場秩序的功能 ? （ 4）房地產(chǎn) 管理和監(jiān)控 功能 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 8 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則 ? 權(quán)利主體一致 的原則 ? 屬地管理原則 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 9 小 結(jié) ? 房屋權(quán)屬登記的概念與特征 ? 房屋權(quán)屬登記的原則 10 第二節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 11 ? 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定： “ 國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度 ” 。房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度 是權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容。 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是用法律的手段對房地產(chǎn)進(jìn)行登記， 審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，核發(fā)權(quán)屬證書 ，辦理權(quán)屬的 轉(zhuǎn)移變更 的行為， 建立準(zhǔn)確、完整的權(quán)屬檔案資料 等，從而建立正常的產(chǎn)權(quán)登記秩序，更好地保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。 12 ? 契據(jù)登記制 ? 產(chǎn)權(quán)登記制 —— 權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度 ? 一、房地產(chǎn)登記制度類型 P163 13 ? （又稱對抗要件主義） ? 契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義。 ? 契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記 ，是指不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)當(dāng)事人 訂立契約即發(fā)生效力 ，但非經(jīng)登記，不得對抗第三人。 ? 契據(jù)登記制度的主要特點是： a 自愿登記 ； b 形式審查 ； c 登記 僅具有對抗力 ； d 無公信力 ? 該制度為法國首創(chuàng)，稱為 “ 法國登記制 ” 。 ? 一、房地產(chǎn)登記制度類型 P163 14 ? （又稱登記要件主義） ? 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓，經(jīng) 依法登記，發(fā)生效力。 未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。 將登記作為房地產(chǎn)成立的要件，所以又稱登記要件主義。 ? 產(chǎn)權(quán)登記制又分為 權(quán)利登記制 和 托倫斯登記制 兩種。 15 ? 1） 權(quán)利登記制 ? 是國家設(shè)專門機構(gòu)，對不動產(chǎn)的權(quán)利取得及變更進(jìn)行登記。登記機關(guān)對登記的申請 采取實質(zhì)審查 ，即除對申請登記程序、手續(xù)是否完備進(jìn)行審查外，還要對發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)利的得失變更原因，是否能有效成立，要經(jīng)核查認(rèn)定后，方可登記。 房地產(chǎn)權(quán)利的取得，未經(jīng)登記不產(chǎn)生效力，不僅不能對抗第三人，即使在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力。 權(quán)利登記制是 強制性登記，具有公信力，一經(jīng)登記，具有確定之效力 。 ? 該制度發(fā)源于德國，稱為 “ 德國登記制 ” 。 16 ? 權(quán)利登記制度，又稱實質(zhì)主義登記。 ? 具有以下幾個特點： ? a 實質(zhì)審查 ； ? b 強制登記 ； ? c 登記具有公信力 17 ? 2） 托倫斯登記（澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)） ? 登記機關(guān)對登記的申請采取 實質(zhì)性審查 。凡經(jīng)登記，政府發(fā)給權(quán)屬證書，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。權(quán)利狀態(tài)明確地記載在權(quán)利證書上， 經(jīng)實質(zhì)審查后用登記機關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。 已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載， 登記簿分為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機關(guān)保留正本 。 初始登記不強制，但經(jīng)登記后則強制 ，具有公信力， 一經(jīng)登記，國家保障，具不可推翻之效力 。 18 ? 托倫斯登記制度的主要特點是： ? a 自愿登記 ； ? b 以權(quán)利證書作為房地產(chǎn)權(quán)利歸屬和房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài) 的證明； ? c 錯誤登記負(fù)賠償責(zé)任 。 19 ? 各國不動產(chǎn)登記制度 20 ? 《 物權(quán)法 》 第 14條規(guī)定： “ 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模?自記載于不動產(chǎn)登記簿時 發(fā)生效力 ” 。 ? ★ 區(qū)分登記的效力與合同的效力 ： ? 第 15條規(guī)定： “ 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效； 未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力 。 ” 二、 我國房地產(chǎn)登記的效力 21 ? 具體內(nèi)容包括： ? ①必須區(qū)分合同的效力和登記的效力 ? ②未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力 ? ③除法律另有規(guī)定或者合同約定外， 合同自成立時生效 22 案例 ? 1999年，甲因經(jīng)商資金不足向乙借款 50萬。 2022年，甲與市某區(qū)舊城改造辦公室簽訂店面房購買合同， 交清價款并實際接管使用店面房 ，但 未按照合同約定辦理產(chǎn)權(quán)登記和領(lǐng)取房產(chǎn)證書 。此后，因欠乙借款未還，甲與乙達(dá)成以店面房抵債協(xié)議。 協(xié)議約定：將店面房以 50萬元抵償給乙，產(chǎn)權(quán)歸乙所有，甲將購房發(fā)票交由乙辦理房產(chǎn)證。 協(xié)議簽訂后，甲收回欠條并銷毀，將店面房、購房合同書、發(fā)票交給乙。 同年 5月，乙與甲簽訂店面房租賃協(xié)議 ， 約定 ：甲每月付租金 2022元，繼續(xù)使用店面房做生意至同年 12月份，乙一次性收取了租金 2萬元。 后乙未能辦理產(chǎn)權(quán)登記、過戶手續(xù)，引發(fā)糾紛。 23 ? 否有效？ ? ？ ? ？ ? ？ ? ？ 24 案例與評析 ? 孫某 于 2022年 2月用多年積蓄購買了位于北京市宣武區(qū)的一座二手房。為了購房安全，孫某十分慎重， 同賣房人“ 郭某 ” 在宣武區(qū)國土資源和房屋管理局 辦理完房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)之后，才將房款付給對方。 2022年 3月 6日，原真正的房主郭某發(fā)現(xiàn)自己的房屋已經(jīng)被過戶給孫某，向公安機關(guān)報案，孫某才知道賣房人 “ 郭某 ” 是假房主 。據(jù)查，房主郭某于 2022年 1月將該房屋委托給北京市一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出租，假冒人 “ 郭某 ” 是從房屋經(jīng)紀(jì)公司租了房主的房子，向宣武區(qū)國土資源和房屋管理局 提供了一套偽造的身份證、房屋所有權(quán)證、已購公房上市出售申請表等材料后，出售給孫某的 。 25 ? 房主郭某遂向法院起訴， 要求北京市建設(shè)委員會撤銷孫某的房產(chǎn)證。 本案的被告 房地產(chǎn)登記機關(guān)認(rèn)為 ，在辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)過程中，其始終是按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，程序合法無誤，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但表示其有權(quán)撤銷因欺詐而進(jìn)行的登記。 而 孫某作為第三人則認(rèn)為，自己在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)中并沒有任何過錯 ，也不知道 “ 郭某 ” 是騙子，自己房產(chǎn)過戶手續(xù)辦理完畢， 并基于對行政機關(guān)的信任， 已經(jīng)付款給“ 郭某 ” ， 被告不能將自己的行政過錯責(zé)任轉(zhuǎn)移給自己，撤銷善意第三人的房屋產(chǎn)權(quán)登記 。 26 三、我國的房地產(chǎn)登記制度 ? 我國房地產(chǎn)登記的特點 ? 登記具有 強制性 ； ? 登記實行 實質(zhì)審查 ； ? 登記實行 分別登記 ； ? 具有 公信力 27 ? 土地登記 ? 房屋登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類 28 ? （ 1）土地登記 ? 一、土地登記的定義 國家依法對 國有土地使用權(quán) 、 集體土地所有