【正文】 113 注冊(cè)登記 ? 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書后，應(yīng)向省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門，直轄市房地產(chǎn)行政主管部門或者其委托的部門申請(qǐng)注冊(cè)。 111 報(bào)考條件 ? 中華人民共和國(guó)公民，遵守國(guó)家法律、法規(guī)，并具備下列條件之一的，可以申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試： （ 1）取得大專學(xué)歷，工作滿 6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿 3年。會(huì)同建設(shè)部對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試進(jìn)行檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)和確定合格標(biāo)準(zhǔn)。撤銷注冊(cè)申請(qǐng)被批準(zhǔn)后，方可辦理注冊(cè)變更手續(xù)。 100 房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè) ? 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)管理工作。 ? 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試是由國(guó)家人事部與國(guó)家建設(shè)部共同組織的全國(guó)性的執(zhí)業(yè)資格考試。 A．目前，我國(guó)已初步建立了與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度 B．房地產(chǎn)行政主管部門通過(guò)實(shí)施中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員進(jìn)行管理 C．房地產(chǎn)行政主管部門通過(guò)實(shí)施中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理制度對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員進(jìn)行管理 D．從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷 92 ? ，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷．初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的( )以上。各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，有相關(guān)部門制定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 82 房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi) ? 房地產(chǎn)咨詢收費(fèi) ? 房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)按服務(wù)形式，分為口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)兩種。 77 中介服務(wù)行為管理 ?房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面合同。 ? 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期為 3年 。 ? 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立。 ? 房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得 《 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書 》 ，經(jīng)注冊(cè)登記取得 《 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證 》 的人員。 房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。記載的產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)范圍必須清楚，能在產(chǎn)權(quán)審核和排解產(chǎn)權(quán)糾紛中起憑證和參考作用。 圖是 指房地產(chǎn)平面圖包括分丘圖、分層分戶圖，反映權(quán)屬范圍，形象直觀； 檔是 指產(chǎn)權(quán)文字檔案，反映產(chǎn)權(quán)的來(lái)龍去脈，詳盡細(xì)致，真實(shí)可靠； 卡是 指房地產(chǎn)卡片包括錄入電腦的房地產(chǎn)情況表，它概括了檔案的內(nèi)容，彌補(bǔ)了圖的不足，反映產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)潔明白。 ? 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)籍管理 是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案、圖紙、圖表等反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料進(jìn)行管理，管理的含義是經(jīng)過(guò)加工整理分類，運(yùn)用科學(xué)方法進(jìn)行綜合管理。即 在登記中形成的各種產(chǎn)權(quán)證明文件和歷史資料 等，如《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 、《 房屋共有權(quán)證 》 、 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證書 》 和其他證明，以及以后發(fā)生的產(chǎn)權(quán)變更登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中取得的各種證件、證明等。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 42 ? 甲乙兩工廠相鄰。 ? (3)依法使用本集體土地 進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的 ： 持 農(nóng)用地使用合同 。 二、土地登記的內(nèi)容 （一）土地登記人 （二）土地位置 （三）土地權(quán)屬性質(zhì) （四）用地面積、共有使用權(quán)面積及分?jǐn)偯娣e （五）地類面積 （六）土地實(shí)際用途 （七）土地等級(jí) （八）土地權(quán)屬來(lái)源及依據(jù) （九）地上附著物的情況 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 29 ? 依據(jù) 2022年 2月 1日起實(shí)行的 《 土地登記辦法 》 的規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行土地登記體系包括土地 總登記 、 初始登記 、 變更登記 、 注銷登記 和 其他登記 。 23 ? 否有效？ ? ？ ? ？ ? ？ ? ？ 24 案例與評(píng)析 ? 孫某 于 2022年 2月用多年積蓄購(gòu)買了位于北京市宣武區(qū)的一座二手房。 ? ★ 區(qū)分登記的效力與合同的效力 ： ? 第 15條規(guī)定： “ 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效； 未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力 。 16 ? 權(quán)利登記制度，又稱實(shí)質(zhì)主義登記。 未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。 ? （ 2）房地產(chǎn)登記的客體 僅限于不動(dòng)產(chǎn) ? （ 3）登記在性質(zhì)上是一種 公示方法。 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 5 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義 ? 1） 保護(hù) 房地產(chǎn)權(quán)利人的 合法權(quán)益 ? 2） 保證 交易安全，減少交易成本 ? 3） 為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ) ? 4)為 城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù) 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 6 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù) ? (一 )做好房地產(chǎn) 登記簿記載工作 ? (二 )做好房地產(chǎn) 登記信息化工作 ? (三 )做好房地產(chǎn) 登記檔案管理工作 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 7 ? 房地產(chǎn)登記的基本功能 ? （ 1）房地產(chǎn) 權(quán)利確認(rèn) 和 公示功能 P162 ? （ 2）房地產(chǎn)登記的 公信功能 ? （ 3）保護(hù) 交易安全 和維護(hù)市場(chǎng)秩序的功能 ? （ 4）房地產(chǎn) 管理和監(jiān)控 功能 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 8 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則 ? 權(quán)利主體一致 的原則 ? 屬地管理原則 權(quán)屬登記的概念和特征 權(quán)屬登記的目的和意義 權(quán)屬登記的任務(wù) 權(quán)屬登記的基本功能 權(quán)屬登記的原則 9 小 結(jié) ? 房屋權(quán)屬登記的概念與特征 ? 房屋權(quán)屬登記的原則 10 第二節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 11 ? 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定： “ 國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度 ” 。 將登記作為房地產(chǎn)成立的要件，所以又稱登記要件主義。 ? 具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ? a 實(shí)質(zhì)審查 ； ? b 強(qiáng)制登記 ； ? c 登記具有公信力 17 ? 2） 托倫斯登記（澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)） ? 登記機(jī)關(guān)對(duì)登記的申請(qǐng)采取 實(shí)質(zhì)性審查 。 ” 二、 我國(guó)房地產(chǎn)登記的效力 21 ? 具體內(nèi)容包括： ? ①必須區(qū)分合同的效力和登記的效力 ? ②未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力 ? ③除法律另有規(guī)定或者合同約定外， 合同自成立時(shí)生效 22 案例 ? 1999年，甲因經(jīng)商資金不足向乙借款 50萬(wàn)。為了購(gòu)房安全，孫某十分慎重， 同賣房人“ 郭某 ” 在宣武區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局 辦理完房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)之后，才將房款付給對(duì)方。 ? 其他登記 具體又包括 更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記 。 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 土地總登記 土地初始登記 土地變更登記 土地注銷登記 土地其他登記 34 ? 土地變更登記 ： ? 主體 變更 ? 客體 和 內(nèi)容 變更 土地總登記 土地初始登記 土地變更登記 土地注銷登記 土地其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 35 房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。甲工廠原有一個(gè)東門，為了讓職工上下班進(jìn)出方便，想開(kāi)個(gè)西門，但必須借用乙工廠的道路通行。 ? 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者 自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效 。 產(chǎn)權(quán)檔案主要記錄的是產(chǎn)權(quán)的原始取得和以后的歷史變更情況等。 產(chǎn)權(quán)是產(chǎn)籍組成的核心內(nèi)容，產(chǎn)籍又是確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的依據(jù)和憑證 ，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定及其法律關(guān)系的確認(rèn)，都要通過(guò)產(chǎn)籍管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。 三位一體，以地號(hào) (丘號(hào) )為中心，各有側(cè)重，相輔相成。確權(quán)發(fā)證是一項(xiàng)嚴(yán)肅的工作，絕不允許因檔案記錄的不真實(shí)而錯(cuò)發(fā)產(chǎn)權(quán)證件。 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。未取得 《 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證 》 的人員，不得以房地