【正文】 下列說(shuō)法不正確的是（ ACD） A租 賃合同因房屋買(mǎi)賣(mài)行為而終止 B租賃合同繼續(xù)有效，乙可在原租賃合同規(guī)定期內(nèi)承租該房 C 甲與丙的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效 D 丙取得房屋所有權(quán)，乙無(wú)權(quán)承租該房 所有權(quán)的金色大廈的協(xié)議 ,金友公司要想取得金色大廈所有權(quán) ,必須不存在下面哪些情形 (AD ) A 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)對(duì)該房地產(chǎn)權(quán)利以一定形式加以限制的 B金色大廈的所有權(quán)和該大廈占有范圍的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定了抵押 C金色大廈已經(jīng)出租他人 ,期限為五年 D金色大廈占有范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金未支付完畢 司取得城區(qū)一塊國(guó)有土地的使用權(quán) ,使用年限為50年?，F(xiàn)甲公司在流光大廈的土地上新建一幢溢彩樓。 C使用年限屆滿前一年 44. 農(nóng)村村民出賣(mài)，出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，應(yīng)如何處理（ D） D不予批準(zhǔn) 45. 契稅實(shí)行比例稅率，稅率為（ C） C 3%— 5% 46. 契稅實(shí)行的稅率是（ C） C比例稅率 47. 契稅是按房產(chǎn)價(jià)的一定比例一次性征收的稅，其納稅人是房地產(chǎn)的（ A） A取得人 48. 首次選聘物業(yè)管理公司在成立業(yè)主委員會(huì)之前的，由下列哪一個(gè)機(jī)構(gòu)選聘（ C） C建設(shè)單位 49. 書(shū)面租賃合同簽訂后，向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)的人是（ C） C出租人和承租人 50. 土地權(quán)屬確認(rèn)糾紛的處理一般采取的步驟是（ D） D先經(jīng)行政處理之后才能提起訴訟 51. 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 A 大于 B 小于 C 等于 D 大于或等于 12. 對(duì)物業(yè)管理委托合同享有批準(zhǔn)權(quán)的是（ D） D業(yè)主大會(huì) 13. 對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的契稅（ B）B．征 14. 房地產(chǎn)抵押合同的生效日期為（ B） B自房地產(chǎn)抵押合同辦完抵押登記時(shí) 15. 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上又新增房屋，需實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)，應(yīng)如何處理（ D） D可以將新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但拍賣(mài)新增房屋所得抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償 16. 房地產(chǎn)法律關(guān)系是法律調(diào)整的（ C） C 結(jié)果 17. 房地產(chǎn)法所稱(chēng)房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)课葑赓U和（ B） B房地產(chǎn)抵押 18. 房地產(chǎn)交易的形式不包括（ B） B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 19. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)有（ D） 20. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件之一是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成投資總額的（ C）% 21. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是（ A） A民事法律行為 22. 房屋發(fā)生擴(kuò)建、翻建、改建及相應(yīng)的宅基地使用范圍的增、減時(shí)所進(jìn)行的登記屬于（ B） B變更登記 23. 房屋共有人出售自己的共有分額 時(shí)，其他共有人在同等條件下享有（ A） A優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 24. 房屋共有是指兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋共同享有（ A） A所有權(quán) 25. 房屋所有人出賣(mài)已出租的房屋，須提前（ B ）通知承租人。 B 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物營(yíng)業(yè)稅，該營(yíng)業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓人或出賣(mài)人從受讓方或購(gòu)買(mǎi)方取得的全部收入的 5%的稅率計(jì)征。弟弟看到公告后才得知此事，那么，他在這時(shí)怎樣才能維護(hù)自己對(duì)繼承的房屋應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利呢？ 答：房地產(chǎn)權(quán)屬登記公告是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的房屋進(jìn)行審核以后，在確認(rèn)權(quán)屬并發(fā)給房產(chǎn)證之前，將申請(qǐng)登記的房屋狀況和審核后的有關(guān)情況在規(guī)定的地點(diǎn)張榜公布。試問(wèn)：小區(qū)業(yè)主是否有這個(gè)權(quán)利來(lái)更換物業(yè)管理公司？ 答：購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，就已接受了開(kāi)發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，許多物業(yè)管理公司以此為理由，告訴業(yè)主無(wú)權(quán)更換物業(yè)管理公司。抵押權(quán)的設(shè)立、實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃關(guān)系均不發(fā)生影響，法律只要求抵押人書(shū)面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！痹谔幏值盅悍康禺a(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對(duì)處分的新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 十五、房地產(chǎn)抵押案例甲因欠乙債務(wù) 10 萬(wàn)元，故以其價(jià)值 15 萬(wàn)元的三層樓房作為抵押。若甲不能償還債務(wù)，乙可向法院起訴，要求甲償還債務(wù)并賠償損失。2021年，甲又將上述抵押房賣(mài)給了丙，雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。合同 簽定后，張某找到周某要求租賃該房屋，周某同意，雙方簽定了租賃合同，合同約定租期 2年，租金 600 元每月。同時(shí)向丙說(shuō)明：因乙租期未到，丙應(yīng)允許乙繼續(xù)承租房屋直至期滿，丙表示同意。因延期交付，被告對(duì)乙承擔(dān)違約責(zé)任。 試分析：①本案三個(gè)合同的效力如何？②本案應(yīng)如何處理？ 答：①甲與被告簽訂的合同為無(wú)效合同。原告：某單位丙 (簡(jiǎn)稱(chēng)丙 )被告：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。乙得知此事后，向甲主張房屋所有權(quán)，甲不予理睬，乙起訴到法院。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)有關(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地，必須先征為國(guó)有，其土地使用權(quán)才能出讓。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得土地使用權(quán)后，開(kāi)發(fā)投資額未達(dá)到法律的規(guī)定即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)菬o(wú)效的。此后，直至 2021 年 6 月，商貿(mào)公司既未動(dòng)工建設(shè)，也不許被征地單位恢復(fù)種植?；楹髴艨谝恢蔽催w出。 四、 A省 B市政府經(jīng)研究決定在本市郊區(qū)興建經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 三、 1990 年 4月，王軍承包了小李 莊的養(yǎng)魚(yú)池，并與村委會(huì)簽定了 10 年的承包合同。被合在賣(mài)房時(shí)假造了二原告的授權(quán)委托書(shū)，將房屋賣(mài)給王某，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。劉某在王某不知情的情況下將自己所有的份額賣(mài)給張某，其行為侵犯了王某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)屬無(wú)效。同時(shí)申明，因?yàn)槭瞧湔煞蚪ㄔ炝诉@幢房屋，居住此屋可以寄托對(duì)死者的思念，所以即使法院最終判決劉某有部分產(chǎn)權(quán)，她也要把那份房產(chǎn)買(mǎi)回自用。 什么是契稅： 是在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)取得人征收的一種稅。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上的新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài) 新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的方式：依《房地產(chǎn)法》的規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)只能采取拍賣(mài)的方式。 房地產(chǎn)抵押的原則： （ 1）合法原則（ 2）同一原則（ 3）特定原則 用于抵押的土地使用權(quán)的范圍： （ 1）土地所有權(quán)不得用于抵押（ 2）集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于抵押人依法承包經(jīng)營(yíng)并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。 房屋租賃合同 ：是出租人與承租人簽定的在一定期限以內(nèi)把房屋交給承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的協(xié)議。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則： （ 1）遵循民法的一般原則，即平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用等；（ 2）出讓方地位不變?cè)瓌t；（ 3）房地產(chǎn)一致原則；（ 4）效益不可損原則。 土地使用者的義務(wù)： 繳納土地使用權(quán)出讓金的義務(wù)。 土地使用權(quán)出讓人的主要義務(wù) ： 依照出讓合 同規(guī)定，提供土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓的概念： 是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 房地產(chǎn)法律事實(shí)的概念及種類(lèi)： 是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的法定客觀情況。 ,作為投資一方的外方資金沒(méi)有到位 B.某工程動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的前期工作未完成造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延 成延誤的 占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)達(dá)成了轉(zhuǎn)讓協(xié)議 ,于此 ,甲乙兩公司應(yīng)當(dāng) （ ABD） 產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén) 申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記 ,原土地使用權(quán)出讓合同中載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移到乙公司，由乙公司享有和承擔(dān) ,下面表述不正確的有 （ D） ,抵押權(quán)人不應(yīng)參加抵押房地產(chǎn)的拍賣(mài)，除非經(jīng)債務(wù)人、抵押人同意 ,土地使用權(quán)可以因下列哪些原因終止 （ ABC） 要 ,依法定程序收回 8.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格估制度?？h政府決定將這塊土地確定給紅石村農(nóng)民耕種。村內(nèi)的耕地，過(guò)去由生產(chǎn)隊(duì)集體耕種，以后生產(chǎn)隊(duì)改為組，由各級(jí)發(fā)包給本組的農(nóng)戶。2021 年最新電大房地產(chǎn)法考試小抄 房地產(chǎn)法 單項(xiàng)選擇題 1.《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定 ,集體所有的土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后 ,該幅土地的使用權(quán)可以有償出讓。依照法律規(guī)定，以上土地的所有權(quán)歸屬應(yīng)如何確定？ （ D、鄉(xiāng)辦企業(yè)用地歸沙河鄉(xiāng)所有，林場(chǎng)土地歸柳材村所有，耕地歸各組所有 ，應(yīng)由哪級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)并確認(rèn)使用權(quán)？ （ D．縣級(jí)以上地方人民政府 ，由此發(fā)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)通過(guò)何種方式實(shí)現(xiàn)？ （ D．到土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，并更換土地使用證 房地產(chǎn)法 多項(xiàng)選擇題 照適用《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 （ ABCD） 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地的土地使用權(quán) ,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 B.在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi) ,從事房地產(chǎn)交易的 內(nèi) ,實(shí)施房地產(chǎn)管理的 內(nèi)取得房地開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán) ,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易活支以及實(shí)施房地產(chǎn)管理的 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定 ,中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)的出讓 ,必須符合 （ AB） 劃 ,使用年限為 50年?？h政府李科長(zhǎng)在向紅石村村民宣布政策時(shí)，有以下一些說(shuō)法，其中哪些符合法律的規(guī)定？ （ ABC） A．“ 這塊土地由你們耕種，但所有權(quán)仍然屬于國(guó)家。房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估 ,應(yīng)當(dāng) （ ABCD） 、公平、公開(kāi)的原則 準(zhǔn)和評(píng)估程序 、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重量?jī)r(jià)格為基礎(chǔ) 房地產(chǎn)法名詞、問(wèn)答 房地產(chǎn) ：是指土地與建筑物在空間上的統(tǒng)一體。根據(jù)其發(fā)生是否與人的意志有關(guān)分為：（ 1）行為， 包括房地產(chǎn)法律行為；房地產(chǎn)管理行為；房地產(chǎn)違法行為（ 2）事件，是只有房地產(chǎn)法律規(guī)定的不以當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移的能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的客觀情況。 土地使用權(quán)出讓的法律特征： （ 1）財(cái)產(chǎn)性；（ 2） 平等性；（ 3）期限性；（ 4）出讓人的單一性和受讓人的廣泛性。 出讓人應(yīng)向土地使用者提供有關(guān)資料和文件。 土地使用者有依照使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地的義務(wù)。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 ： 出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書(shū)。 房屋租賃合同特征： 雙務(wù)性、有償性、期限性以及租賃物的占有權(quán)、使用權(quán)在租賃期內(nèi)的轉(zhuǎn)移性，房屋租賃合同應(yīng)明確租賃的用途，合同簽定后應(yīng)在房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。（ 3）土地使用權(quán)抵押必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán) 抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值與其所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系 ：（ 1）抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)大于或等于它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的程序 ：協(xié)商 —— 訴訟。 房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍有哪些？ （ 1）原（主）債權(quán)（ 2）利息包括約定利息和法定利息（ 3）違約金（ 4）賠償金（ 5）費(fèi)用包括保全抵押權(quán)和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用 。 房地產(chǎn)法案例 一、 2021 年 5月，王某的丈夫趙某去世 ， 留下房屋一幢，100 平米，房屋產(chǎn)權(quán)證登記的所有人是趙某。 請(qǐng)問(wèn)：①本案中共建房屋產(chǎn)權(quán)如何確定？②如果確認(rèn)劉某有部分產(chǎn)權(quán)，在劉某已將部分產(chǎn)權(quán)出賣(mài)的情況下，王某要將劉某所有份額買(mǎi)回自用的請(qǐng)求是否可以實(shí)現(xiàn) ? 答：①應(yīng)確 認(rèn)趙某和劉某對(duì)房屋是按份共有關(guān)系。在同等條件下王某有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)劉某所有的房屋份額。被告對(duì) 90％購(gòu)房款來(lái)自其生父留下的遺產(chǎn)無(wú)法舉證。 1年后，王軍未經(jīng)村委會(huì)的同意將養(yǎng)魚(yú)池轉(zhuǎn)讓給了張起，雙方簽定了協(xié)議，協(xié)議約定了轉(zhuǎn)讓期，轉(zhuǎn)讓費(fèi) 5000 元，魚(yú)池現(xiàn)有設(shè)備歸張起所有。遂與被征地單位簽定了《征地協(xié)議》，征地協(xié)議涉及的被征土地有 60 公頃， 其 中基本農(nóng)田 10 公頃，其他耕地 20公頃 ，其他土地 30 公頃，所征土地沒(méi)有履行相關(guān)審批手續(xù)。 1994 年，縣統(tǒng)一調(diào)整土地時(shí)甲村分給張?jiān)颇缸迂?zé)任田 3畝， 1995年該土地被征用， 甲村在下發(fā)土地補(bǔ)償費(fèi)時(shí)僅發(fā)給張?jiān)颇缸忧嗝缪a(bǔ)償費(fèi) 400 元，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)不給下發(fā)，理由是張?jiān)频恼煞蚴寝r(nóng)業(yè)戶口，張?jiān)茟?yīng)到其夫處分地。 問(wèn)題：①某公司的行為屬什么性質(zhì)？②依照有關(guān)法律規(guī)定，對(duì) 該公司的行為應(yīng)該如何處理？ 答：①某公司的行為屬閑置土地行為。②市土地管理部門(mén)的處罰是不合法的。土地使用權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局，本案中由甲村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，也是無(wú)效的。 問(wèn)題：①甲，乙對(duì)訴爭(zhēng)的房屋所有權(quán)是什么關(guān)系？②本案應(yīng)如何處理？ 答：①二兄弟之間對(duì)于本案爭(zhēng)議的房屋是共同共有關(guān)系。 案情： 1995 年 1月甲與被告簽訂一商品房預(yù)售合同，規(guī)定甲購(gòu)買(mǎi)被告商品房 30 套共 2021 平方米，售價(jià) 300 萬(wàn)元，交付日期為 1996 年 12 月。該合同不具備商品房預(yù)售合同的有效條件，投資未達(dá)到法定比例、未取得預(yù)售許可證、合同未登記備案，違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。丙與被告的合同無(wú)效。 2021年 5月，甲與丙辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。 2個(gè)月后，周某發(fā)現(xiàn)此事，十分氣憤，向法院起訴要求認(rèn)定張某與孫某的租賃合同無(wú)效并賠償其損失。乙得知了情況后，向法院起訴，要求判令甲與丙買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。 十四、張好和李立共有一幢房屋，租給周利開(kāi)辦一商店。 問(wèn)題：①如果甲乙辦 理了抵押登記，幾