【正文】 下列說法不正確的是（ ACD） A租 賃合同因房屋買賣行為而終止 B租賃合同繼續(xù)有效，乙可在原租賃合同規(guī)定期內(nèi)承租該房 C 甲與丙的房屋買賣行為無效 D 丙取得房屋所有權(quán)，乙無權(quán)承租該房 所有權(quán)的金色大廈的協(xié)議 ,金友公司要想取得金色大廈所有權(quán) ,必須不存在下面哪些情形 (AD ) A 司法機關(guān)和行政機關(guān)對該房地產(chǎn)權(quán)利以一定形式加以限制的 B金色大廈的所有權(quán)和該大廈占有范圍的國有土地使用權(quán)設(shè)定了抵押 C金色大廈已經(jīng)出租他人 ,期限為五年 D金色大廈占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的出讓金未支付完畢 司取得城區(qū)一塊國有土地的使用權(quán) ,使用年限為50年。現(xiàn)甲公司在流光大廈的土地上新建一幢溢彩樓。 C使用年限屆滿前一年 44. 農(nóng)村村民出賣，出租住房后，再申請宅基地的，應(yīng)如何處理（ D） D不予批準 45. 契稅實行比例稅率，稅率為（ C） C 3%— 5% 46. 契稅實行的稅率是（ C） C比例稅率 47. 契稅是按房產(chǎn)價的一定比例一次性征收的稅，其納稅人是房地產(chǎn)的（ A） A取得人 48. 首次選聘物業(yè)管理公司在成立業(yè)主委員會之前的，由下列哪一個機構(gòu)選聘（ C） C建設(shè)單位 49. 書面租賃合同簽訂后，向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)的人是（ C） C出租人和承租人 50. 土地權(quán)屬確認糾紛的處理一般采取的步驟是（ D） D先經(jīng)行政處理之后才能提起訴訟 51. 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 A 大于 B 小于 C 等于 D 大于或等于 12. 對物業(yè)管理委托合同享有批準權(quán)的是（ D） D業(yè)主大會 13. 對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的契稅（ B）B．征 14. 房地產(chǎn)抵押合同的生效日期為（ B） B自房地產(chǎn)抵押合同辦完抵押登記時 15. 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上又新增房屋，需實現(xiàn)抵押時，應(yīng)如何處理（ D） D可以將新增房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但拍賣新增房屋所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償 16. 房地產(chǎn)法律關(guān)系是法律調(diào)整的（ C） C 結(jié)果 17. 房地產(chǎn)法所稱房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房屋租賃和（ B） B房地產(chǎn)抵押 18. 房地產(chǎn)交易的形式不包括（ B） B 房地產(chǎn)開發(fā) 19. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級有（ D） 20. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件之一是按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成投資總額的（ C）% 21. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是（ A） A民事法律行為 22. 房屋發(fā)生擴建、翻建、改建及相應(yīng)的宅基地使用范圍的增、減時所進行的登記屬于（ B） B變更登記 23. 房屋共有人出售自己的共有分額 時，其他共有人在同等條件下享有（ A） A優(yōu)先購買權(quán) 24. 房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋共同享有（ A） A所有權(quán) 25. 房屋所有人出賣已出租的房屋，須提前（ B ）通知承租人。 B 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物營業(yè)稅，該營業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓人或出賣人從受讓方或購買方取得的全部收入的 5%的稅率計征。弟弟看到公告后才得知此事，那么，他在這時怎樣才能維護自己對繼承的房屋應(yīng)當享有的權(quán)利呢？ 答：房地產(chǎn)權(quán)屬登記公告是房地產(chǎn)管理機關(guān)對申請人申請登記的房屋進行審核以后，在確認權(quán)屬并發(fā)給房產(chǎn)證之前，將申請登記的房屋狀況和審核后的有關(guān)情況在規(guī)定的地點張榜公布。試問：小區(qū)業(yè)主是否有這個權(quán)利來更換物業(yè)管理公司？ 答：購房人在與開發(fā)商簽訂購房合同時，就已接受了開發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，許多物業(yè)管理公司以此為理由，告訴業(yè)主無權(quán)更換物業(yè)管理公司。抵押權(quán)的設(shè)立、實現(xiàn)對租賃關(guān)系均不發(fā)生影響，法律只要求抵押人書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！痹谔幏值盅悍康禺a(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但對處分的新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 十五、房地產(chǎn)抵押案例甲因欠乙債務(wù) 10 萬元，故以其價值 15 萬元的三層樓房作為抵押。若甲不能償還債務(wù)，乙可向法院起訴，要求甲償還債務(wù)并賠償損失。2021年，甲又將上述抵押房賣給了丙，雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。合同 簽定后，張某找到周某要求租賃該房屋，周某同意，雙方簽定了租賃合同，合同約定租期 2年，租金 600 元每月。同時向丙說明：因乙租期未到，丙應(yīng)允許乙繼續(xù)承租房屋直至期滿，丙表示同意。因延期交付，被告對乙承擔違約責任。 試分析：①本案三個合同的效力如何？②本案應(yīng)如何處理？ 答：①甲與被告簽訂的合同為無效合同。原告：某單位丙 (簡稱丙 )被告：某房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙得知此事后，向甲主張房屋所有權(quán)，甲不予理睬，乙起訴到法院。因為按照我國有關(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地，必須先征為國有，其土地使用權(quán)才能出讓。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得土地使用權(quán)后，開發(fā)投資額未達到法律的規(guī)定即進行轉(zhuǎn)讓，是無效的。此后，直至 2021 年 6 月，商貿(mào)公司既未動工建設(shè)，也不許被征地單位恢復(fù)種植。婚后戶口一直未遷出。 四、 A省 B市政府經(jīng)研究決定在本市郊區(qū)興建經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 三、 1990 年 4月，王軍承包了小李 莊的養(yǎng)魚池，并與村委會簽定了 10 年的承包合同。被合在賣房時假造了二原告的授權(quán)委托書，將房屋賣給王某，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。劉某在王某不知情的情況下將自己所有的份額賣給張某，其行為侵犯了王某的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)屬無效。同時申明，因為是其丈夫建造了這幢房屋，居住此屋可以寄托對死者的思念，所以即使法院最終判決劉某有部分產(chǎn)權(quán)，她也要把那份房產(chǎn)買回自用。 什么是契稅： 是在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，向不動產(chǎn)取得人征收的一種稅。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上的新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣 新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的方式：依《房地產(chǎn)法》的規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)只能采取拍賣的方式。 房地產(chǎn)抵押的原則： （ 1）合法原則（ 2）同一原則（ 3）特定原則 用于抵押的土地使用權(quán)的范圍： （ 1）土地所有權(quán)不得用于抵押（ 2）集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于抵押人依法承包經(jīng)營并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。 房屋租賃合同 ：是出租人與承租人簽定的在一定期限以內(nèi)把房屋交給承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的協(xié)議。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則： （ 1）遵循民法的一般原則，即平等、自愿、等價有償、誠實信用等；（ 2）出讓方地位不變原則；（ 3）房地產(chǎn)一致原則；（ 4）效益不可損原則。 土地使用者的義務(wù)： 繳納土地使用權(quán)出讓金的義務(wù)。 土地使用權(quán)出讓人的主要義務(wù) ： 依照出讓合 同規(guī)定，提供土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓的概念： 是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 房地產(chǎn)法律事實的概念及種類： 是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的法定客觀情況。 ,作為投資一方的外方資金沒有到位 B.某工程動工開發(fā)所必需的前期工作未完成造成動工開發(fā)遲延 成延誤的 占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)達成了轉(zhuǎn)讓協(xié)議 ,于此 ,甲乙兩公司應(yīng)當 （ ABD） 產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門 申請土地使用權(quán)變更登記 ,原土地使用權(quán)出讓合同中載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移到乙公司，由乙公司享有和承擔 ,下面表述不正確的有 （ D） ,抵押權(quán)人不應(yīng)參加抵押房地產(chǎn)的拍賣，除非經(jīng)債務(wù)人、抵押人同意 ,土地使用權(quán)可以因下列哪些原因終止 （ ABC） 要 ,依法定程序收回 8.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格估制度?？h政府決定將這塊土地確定給紅石村農(nóng)民耕種。村內(nèi)的耕地，過去由生產(chǎn)隊集體耕種，以后生產(chǎn)隊改為組，由各級發(fā)包給本組的農(nóng)戶。2021 年最新電大房地產(chǎn)法考試小抄 房地產(chǎn)法 單項選擇題 1.《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定 ,集體所有的土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后 ,該幅土地的使用權(quán)可以有償出讓。依照法律規(guī)定，以上土地的所有權(quán)歸屬應(yīng)如何確定？ （ D、鄉(xiāng)辦企業(yè)用地歸沙河鄉(xiāng)所有，林場土地歸柳材村所有，耕地歸各組所有 ，應(yīng)由哪級人民政府登記造冊，核發(fā)證書并確認使用權(quán)？ （ D．縣級以上地方人民政府 ，由此發(fā)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)通過何種方式實現(xiàn)？ （ D．到土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，并更換土地使用證 房地產(chǎn)法 多項選擇題 照適用《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 （ ABCD） 地產(chǎn)開發(fā)用地的土地的土地使用權(quán) ,從事房地產(chǎn)開發(fā)的 B.在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi) ,從事房地產(chǎn)交易的 內(nèi) ,實施房地產(chǎn)管理的 內(nèi)取得房地開發(fā)用地的土地使用權(quán) ,從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活支以及實施房地產(chǎn)管理的 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定 ,中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的出讓 ,必須符合 （ AB） 劃 ,使用年限為 50年?？h政府李科長在向紅石村村民宣布政策時，有以下一些說法，其中哪些符合法律的規(guī)定？ （ ABC） A．“ 這塊土地由你們耕種，但所有權(quán)仍然屬于國家。房地產(chǎn)價格的評估 ,應(yīng)當 （ ABCD） 、公平、公開的原則 準和評估程序 、標定地價和各類房屋的重量價格為基礎(chǔ) 房地產(chǎn)法名詞、問答 房地產(chǎn) ：是指土地與建筑物在空間上的統(tǒng)一體。根據(jù)其發(fā)生是否與人的意志有關(guān)分為：（ 1）行為， 包括房地產(chǎn)法律行為；房地產(chǎn)管理行為；房地產(chǎn)違法行為（ 2）事件，是只有房地產(chǎn)法律規(guī)定的不以當事人的意志為轉(zhuǎn)移的能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的客觀情況。 土地使用權(quán)出讓的法律特征： （ 1）財產(chǎn)性；（ 2） 平等性；（ 3）期限性；（ 4）出讓人的單一性和受讓人的廣泛性。 出讓人應(yīng)向土地使用者提供有關(guān)資料和文件。 土地使用者有依照使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地的義務(wù)。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 ： 出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書。 房屋租賃合同特征： 雙務(wù)性、有償性、期限性以及租賃物的占有權(quán)、使用權(quán)在租賃期內(nèi)的轉(zhuǎn)移性，房屋租賃合同應(yīng)明確租賃的用途，合同簽定后應(yīng)在房產(chǎn)管理部門登記備案。（ 3）土地使用權(quán)抵押必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán) 抵押的房地產(chǎn)的價值與其所擔保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系 ：（ 1）抵押的房地產(chǎn)的價值應(yīng)大于或等于它所擔保的債權(quán)數(shù)額。 實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的程序 ：協(xié)商 —— 訴訟。 房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔保的債權(quán)范圍有哪些？ （ 1）原（主）債權(quán)（ 2）利息包括約定利息和法定利息（ 3）違約金（ 4）賠償金（ 5）費用包括保全抵押權(quán)和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用 。 房地產(chǎn)法案例 一、 2021 年 5月，王某的丈夫趙某去世 ， 留下房屋一幢，100 平米，房屋產(chǎn)權(quán)證登記的所有人是趙某。 請問：①本案中共建房屋產(chǎn)權(quán)如何確定？②如果確認劉某有部分產(chǎn)權(quán)，在劉某已將部分產(chǎn)權(quán)出賣的情況下，王某要將劉某所有份額買回自用的請求是否可以實現(xiàn) ? 答：①應(yīng)確 認趙某和劉某對房屋是按份共有關(guān)系。在同等條件下王某有權(quán)優(yōu)先購買劉某所有的房屋份額。被告對 90％購房款來自其生父留下的遺產(chǎn)無法舉證。 1年后，王軍未經(jīng)村委會的同意將養(yǎng)魚池轉(zhuǎn)讓給了張起，雙方簽定了協(xié)議，協(xié)議約定了轉(zhuǎn)讓期，轉(zhuǎn)讓費 5000 元，魚池現(xiàn)有設(shè)備歸張起所有。遂與被征地單位簽定了《征地協(xié)議》，征地協(xié)議涉及的被征土地有 60 公頃， 其 中基本農(nóng)田 10 公頃，其他耕地 20公頃 ，其他土地 30 公頃，所征土地沒有履行相關(guān)審批手續(xù)。 1994 年，縣統(tǒng)一調(diào)整土地時甲村分給張云母子責任田 3畝， 1995年該土地被征用， 甲村在下發(fā)土地補償費時僅發(fā)給張云母子青苗補償費 400 元，土地補償費、安置補助費不給下發(fā)，理由是張云的丈夫是農(nóng)業(yè)戶口，張云應(yīng)到其夫處分地。 問題：①某公司的行為屬什么性質(zhì)？②依照有關(guān)法律規(guī)定，對 該公司的行為應(yīng)該如何處理？ 答：①某公司的行為屬閑置土地行為。②市土地管理部門的處罰是不合法的。土地使用權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局，本案中由甲村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，也是無效的。 問題：①甲，乙對訴爭的房屋所有權(quán)是什么關(guān)系？②本案應(yīng)如何處理？ 答：①二兄弟之間對于本案爭議的房屋是共同共有關(guān)系。 案情： 1995 年 1月甲與被告簽訂一商品房預(yù)售合同，規(guī)定甲購買被告商品房 30 套共 2021 平方米，售價 300 萬元，交付日期為 1996 年 12 月。該合同不具備商品房預(yù)售合同的有效條件，投資未達到法定比例、未取得預(yù)售許可證、合同未登記備案，違反了法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定。丙與被告的合同無效。 2021年 5月，甲與丙辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 2個月后，周某發(fā)現(xiàn)此事，十分氣憤，向法院起訴要求認定張某與孫某的租賃合同無效并賠償其損失。乙得知了情況后，向法院起訴，要求判令甲與丙買賣關(guān)系無效。 十四、張好和李立共有一幢房屋，租給周利開辦一商店。 問題：①如果甲乙辦 理了抵押登記，幾