房地產(chǎn)法第六、七、八章-免費(fèi)閱讀
【正文】 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 規(guī)定了房屋拆遷的程序，拆遷補(bǔ)償和安置等，但存在很多問(wèn)題，也需要按照 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定和精神進(jìn)行必要的梳理和完善。所以，不動(dòng)產(chǎn)征收制度是公法與私法共同關(guān)注和重點(diǎn)研究的問(wèn)題。其特征有： 性質(zhì)的強(qiáng)制性 目的的公益性 程序的法定性 代價(jià)的補(bǔ)償性 主體的特定性 不動(dòng)產(chǎn)征收對(duì)物權(quán)的取得屬于非基于法律行為引起的物權(quán)變動(dòng) （二）不動(dòng)產(chǎn)征收的理論基礎(chǔ) 所有權(quán)絕對(duì)性與所有權(quán)社會(huì)化 （三）不動(dòng)產(chǎn)征收的程序 征收事業(yè)的認(rèn)定 征收范圍的確定 損失補(bǔ)償金額的確定 征收的完成 （四）不動(dòng)產(chǎn)征收與征用的區(qū)別 （ 1）性質(zhì)不同。 ? 物業(yè)服務(wù)是房地產(chǎn)服務(wù)不可或缺的另一大類(lèi)。 （三）物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同與委托合同比較接近，與雇傭合同、承攬合同等合同也有近似之處，但鑒于其個(gè)性，應(yīng)成為一獨(dú)立的合同 。 業(yè)主大會(huì)的法律地位有待于法律的明確。 （ 3）房地產(chǎn)中介服務(wù)屬于有償性民事行為。 思考題 。房地產(chǎn)交易應(yīng)貫徹房地產(chǎn)交易一體化、房地產(chǎn)交易價(jià)格的國(guó)家管理以及房地產(chǎn)交易市場(chǎng)調(diào)節(jié)和宏觀(guān)調(diào)控相結(jié)合的原則。 （ 3）廉租房租賃權(quán)的內(nèi)容受到限制。 （ 1）根據(jù)房屋權(quán)利的所有制性質(zhì)，可將房屋租賃分為公房租賃、私房租賃等。 （ 4）不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有。 （四）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) （五）房地產(chǎn)抵押權(quán)的終止 依據(jù) 《 物權(quán)法 》 第 177條的規(guī)定，出現(xiàn)下列情形之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)終止： 主債權(quán)消滅 抵押權(quán)實(shí)行 抵押權(quán)的拋棄 抵押物滅失 二、房屋反向抵押 （一）概說(shuō) （二）房屋反向抵押與普通房屋抵押的區(qū)別 房屋反向抵押不同于普通房屋抵押： （ 1）主體不同。 （ 4）損害賠償金。商品房預(yù)售的性質(zhì)應(yīng)為一種遠(yuǎn)期交貨行為。 第二，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體是房屋所有權(quán)以及該房屋所占地范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。 第三，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式主要是買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與以及互易、投資入股等合法方式。現(xiàn)售與預(yù)售的區(qū)別表現(xiàn)在：第一，標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)性與非現(xiàn)實(shí)性合；第二，同履行的即時(shí)性與非即時(shí)性；第三，買(mǎi)賣(mài)條件的任意性與非任意性；第四，行為性質(zhì)的物權(quán)性與債權(quán)性。 （ 5）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。 （ 2）貸款目的不同。 兩者的區(qū)別主要有： （ 1）設(shè)立的目的不同； （ 2）主體不同； （ 3）標(biāo)的物不同 。 （ 2）根據(jù)房屋的用途，可將房屋租賃分為住宅房屋租賃和非住宅房屋租賃。 （ 4）廉租房租賃權(quán)的滅失具有特殊性。 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)按照法定的轉(zhuǎn)讓條件、程序進(jìn)行，并辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。 、出租的關(guān)系。 （ 4）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員須有相應(yīng)資質(zhì)。 一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)服務(wù)合同的基本內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)和方式一般分為三大類(lèi)：常規(guī)性公共服務(wù)、針對(duì)性專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性特約服務(wù)?？梢哉f(shuō)，物業(yè)服務(wù)是傳統(tǒng)的廣義物業(yè)管理概念的下位概念，專(zhuān)指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托而提供的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)行為。 （ 2）追求的目的不同。 ? 不動(dòng)產(chǎn)征收是指國(guó)家依法定程序，以社會(huì)公共利益為目的，強(qiáng)制獲得他人不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)及其他物權(quán)，并支付補(bǔ)償、安置費(fèi)用的行為。 思考題 試述不動(dòng)產(chǎn)征收的概念、特征及與不動(dòng)產(chǎn)征用的區(qū)別。 ? 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 規(guī)定的拆遷為城市房屋拆遷，是指拆遷人依法對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋予以拆除，并對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人或使用權(quán)人依法給予補(bǔ)償或安置的行為，但沒(méi)有區(qū)分商業(yè)拆遷和公益拆遷； 《 物權(quán)法 》 和修訂的 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 明確了房屋征收這種行政強(qiáng)制行為啟動(dòng)的公益拆遷，并將房屋拆遷作為房屋征收的組成部分。 四、房屋拆遷制度存在的主要問(wèn)題與完善建議 （一）主要問(wèn)題
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