【正文】 稅款征收：⑴納稅擔(dān)保；⑵稅收保全；⑶強(qiáng)制執(zhí)行。 住房公積金管理中心和職工 ：有權(quán)督促單位履行繳存、變更和注銷登記；賬戶的設(shè)立轉(zhuǎn)移或封存；足額繳存。⑹房租超出家庭工資 收入的規(guī)定比例的。 （ 2）單位應(yīng)當(dāng)自設(shè)立、撤銷、新增職工之日起 30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記。政府及專家占 1/3，工會和職工代表占 1/3，單位代表占 1/3。 三、經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款 概念：指貸款人用信貸資金向借款人發(fā)放的、用于支持經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)的貸款。 程序：提出申請、貸款人審查、發(fā)放貸款。 強(qiáng)化個人住房貸款管理：貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過 80%，嚴(yán)禁對借款人 “零首付 ”貸 款。 四、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級管理 ：三級，實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。⑵對物業(yè)實施管理。 臨時公約內(nèi)容與正式的業(yè)主公約沒本質(zhì)區(qū)別，不得侵害物業(yè)受買人的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 二、物業(yè)管理的特征 物業(yè)管理關(guān)系是民事關(guān)系； 物業(yè)管理關(guān)系基于服務(wù)合同而產(chǎn)生； 物業(yè)管理關(guān)系具有有償性。（ 2）已制定出售收益分配管理辦法。 （ 6）售房程序：辦理過戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時辦理土地使用權(quán)變更登記。 第二節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度的政策和立法 一、城鎮(zhèn)住房制度改革的重要政策和立法 ： 1999年《住房公積金管理條例》 二、城鎮(zhèn)住房制度改革的政策和立法的主要內(nèi)容 關(guān)于公房提租與補(bǔ)貼：逐步提高的方法，由物價指數(shù)和群眾承受能力等因素統(tǒng)籌安排。⑵ 19821985年公有住房補(bǔ)貼出 售試點(diǎn)。經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。⑻其他。⑵因不可抗力而致使合同不能繼續(xù)履行的。保持抵押房地產(chǎn)的價值；保證抵押權(quán)人充分實現(xiàn)抵押權(quán)。如未在合同列入，抵押權(quán)的效力不及于違約金。⑷已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。自不動產(chǎn)交付之后，應(yīng)由買受人承擔(dān)風(fēng)險。 商品房預(yù)售的實施 （ 1）商品房預(yù)售條件：①交付全部出讓金，取得使用權(quán)證書；②建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；③按預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)資金達(dá)到建設(shè)總投資 25%以上，并確定施工進(jìn)度和交付日期。 四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 概念：指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人或原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。 （ 6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。 轉(zhuǎn)讓方式：⑴房地產(chǎn)買賣。 四、拆遷安置 安置用戶質(zhì)量和安全要求：符合國家質(zhì)量和安全標(biāo)準(zhǔn) 臨時安置補(bǔ)助費(fèi)：拆遷人隊被拆遷人或承租人在過渡期內(nèi)自行過渡可能發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)助，也稱過渡費(fèi)。 第三節(jié) 拆遷補(bǔ)償與安置 一、拆遷補(bǔ)償對象 被拆遷人 標(biāo)的物：房屋和附屬物。 對委托拆遷的管理：被委托單位必須取得拆遷資格。實施拆遷具有強(qiáng)制性。 被拆遷人權(quán)利：得到補(bǔ)償、安置。 轉(zhuǎn)讓委托，必須經(jīng)委托人同意，并不得增加傭金。⑶有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。年檢。 設(shè)立程序：①向工商管理部門申請登記；②工商管理部門在收到申請之日起 30日內(nèi)予以登記， 發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；③領(lǐng)取執(zhí)照 30日內(nèi)向縣級以上政府確定的部門備案。⑶保留劃撥土地方式處置土地。由縣級以上人民政府批準(zhǔn)。⑷地塊的規(guī)劃設(shè)計條件（土地利用條件）。（ 4）建立系統(tǒng)的登記制度。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。 城市房地產(chǎn)開發(fā)的特征：涉及面廣；工程項目多；投資量大；建設(shè)周期長。 （ 1）使用應(yīng)合理使用，不得 擅自改變用途。所有人下落不明或產(chǎn)權(quán)不明的，房地產(chǎn)管理部門代為管理。 （ 1）私房買賣中注意的問題：①出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。⑷繪制權(quán)證。⑵初始登記：對新建的房屋所進(jìn)行的權(quán)屬登記。英美法系大都采用。實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。租賃權(quán)說。 三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分和共有部分 建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分：指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分。 （ 3）處理毗連關(guān)系的原則：有利使用、共同協(xié)商、公平合理。⑵因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系。 處理共同共有關(guān)系的原則：①共有房屋性質(zhì)不明，部分共有人主張共同共有的，依此認(rèn)定；②部分共有人擅自處分房產(chǎn)的無效，但第三人善意有償取得房產(chǎn)的，由出售人賠償其他共有人損失；③共有關(guān)系終止時，按協(xié)議分割，無協(xié)議的考慮貢獻(xiàn)、實際生產(chǎn)生活需要等依等分原則處理；④分割后一方出售的房產(chǎn)與其他房產(chǎn)一個整體時，其他原共有人主張優(yōu)先權(quán)，應(yīng)予以支持。 農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押：不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。（ 4）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。⑵征地行為的行政性。 以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批程序：⑴向城市規(guī)劃行政主管部門提出選址申請。 土地復(fù)墾的實施：誰破壞、誰復(fù)墾原則。 三、土地開發(fā)與復(fù)墾 （一）土地開發(fā)的概念：是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。 需要退耕還林、還牧、還湖的耕地，不 應(yīng)納入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。 實行土地用途管制制度：嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。農(nóng)用地要先辦 理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。 土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)：全國和省級土地利用總體規(guī)劃為宏觀控制性規(guī)劃，即在確保耕地總量動態(tài)平衡前提下，統(tǒng)籌安排各類用地，控制城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。 第四節(jié) 土地用途管制制度 一、土地用途管制制度的概念 ：指國家為保證土地資源的合理 利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴(yán)格按照國家確定的用途利用土地這樣一種制度。 四、其他方式的承包 ： 以其他方式承包農(nóng)村土地的范圍：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，采用招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式。⑷受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。 承包期內(nèi)，承包方可以自愿將承包地交加發(fā)包方，應(yīng)提前半年書面通知發(fā)包方。 ⑶其他義務(wù)。⑷組織農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。荒山、荒溝、荒丘、荒灘除外。 （ 3）土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同（用途、動工日期 2年）而被國家強(qiáng)制收回。 變更： （ 1）主體變更：買賣、互易、贈與、繼承、共有權(quán)分割、法人合并分立、投資等。集體土地不能直接出讓用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。 包括土地財產(chǎn)法律關(guān)系和土地管理法律關(guān)系；客體是土地；內(nèi)容是主體的權(quán)利和義務(wù)。 保護(hù)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)，調(diào)整承包經(jīng)營的，經(jīng) 2/3村民同意，報鄉(xiāng)政府和縣級農(nóng)業(yè)部門批準(zhǔn)。征收、征用土地、申請建設(shè)用地審批權(quán)。 二、房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系 ：《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》。⑵以房地產(chǎn)民事權(quán)利所涉及的義務(wù)主體范圍為標(biāo)準(zhǔn)：絕對權(quán)和相對權(quán)。房 地產(chǎn)關(guān)系是法律調(diào)整的對象，權(quán)義關(guān)系是調(diào)整結(jié)果。 三、房地產(chǎn)法的地位 ：兼具民法、經(jīng)濟(jì)法的特征，綜合性的法律體系，側(cè)重于經(jīng)濟(jì)法。形成以憲法為統(tǒng)帥，以土地管理法、城市 房地產(chǎn)管理法、農(nóng)村土地承包法為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)法體系。 二、對房地產(chǎn)關(guān)系實行法律調(diào)整的必要性 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要：某些違法批地、浪費(fèi)土 地等行為造成耕地面積銳減，土地資產(chǎn)流失。 房地產(chǎn)市場的發(fā)展：規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)權(quán)：即指單獨(dú)的土地所有權(quán)、使用權(quán)和房屋所有權(quán)、使用權(quán)，或連為一體的權(quán)利。本質(zhì)屬經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要：實行國有土地有償使用制度；推進(jìn)城鎮(zhèn)住房商品化。 第三節(jié) 房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則 一、房地產(chǎn)法的概念 房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 城鎮(zhèn)住房商品化原則。 內(nèi)容：主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。 （ 2）經(jīng)濟(jì)管理主體的權(quán)力和責(zé)任：權(quán)力和責(zé)任一致；權(quán)力和利益脫鉤。制定全國城鎮(zhèn)住房的基本制度、統(tǒng)一政策。 兩證分離優(yōu)點(diǎn)是分工明確、程序清除；缺點(diǎn)在于可能延誤辦事期限，或者造成房地管理脫節(jié)。 切實保護(hù)耕地。 二、土地使用權(quán) （一）土地使用權(quán)的概念、內(nèi)容、特征 概念：指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及 一定處分的權(quán)利。⑷使用的期限性。土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物由國家無償收回?！掇r(nóng)村土地承包法》， 2020年 8月 29日。 發(fā)包方義務(wù)：⑴維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)。⑷其他權(quán)利。 承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地：承包方全家遷入非農(nóng)業(yè)戶口，應(yīng)返還承包地。 三、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn) （一）流轉(zhuǎn)的原則及承包方權(quán)益保護(hù) 流轉(zhuǎn)的原則：⑴平等 協(xié)商、自愿、有償。轉(zhuǎn)讓的要經(jīng)發(fā)包方同意，轉(zhuǎn)包、出租、互換和其他方式的應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案。同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先承包權(quán)。 土地利用總體規(guī)劃對土地用途的分類：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 其余的，由省級人民政府批準(zhǔn)。實現(xiàn)耕地問題動態(tài)平 衡，是耕地保護(hù)的目標(biāo)。 二、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度 （一）基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的劃定： 基本農(nóng)田是按照一定時期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。⑸禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農(nóng)田。 土地開發(fā)的范圍和程序：在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾區(qū)域內(nèi)的未利用地。 （ 3）企業(yè)采取承包或集資方式復(fù)墾國有土地，收益按合同協(xié)議約定；國家需要提前收回的，企業(yè)應(yīng)對另一方適當(dāng)補(bǔ)償。⑸縣級政府頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 （ 2）安置補(bǔ)助費(fèi)：為安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。⑶臨時用地的使用。 （二）房屋共有 房屋共有的概念：指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。⑵客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn) 本身。 （ 1）共用部位的使用與變更，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。⑶權(quán)利主體身份的多重性。 第三節(jié) 住房部分產(chǎn)權(quán) 一、住 房部分產(chǎn)權(quán)的概念 ：是指城鎮(zhèn)居民對按標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）購買的公房享有的權(quán)利。其主體是單一的，內(nèi)容是特殊的或有限的。產(chǎn)籍管理和審查監(jiān)督功能。 我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記效力為成立要件主義。 房屋權(quán)屬 登記的程序： ⑴登記收件。 （ 2）變更登記：變更申報、變更調(diào)查、變更審核、變更登記注冊、發(fā)證。 （ 2）租賃管理：簽訂租賃合同，并報房地產(chǎn)行政管理部門備案。 （ 2）方式：法定繼承、遺囑繼承、遺贈及遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。任何單位個人不得擅自買賣。 嚴(yán)格按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、期限開發(fā)：超過 1年未開發(fā)的，征收出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；超過 2年未動工開發(fā)的，可無償收回土地使用權(quán)。 我國現(xiàn)行土地使用制度的特點(diǎn)： （ 1）國家實行國有土地有償出讓及保持少量的行政劃撥。一般采取標(biāo)準(zhǔn)格式：⑴出讓地塊的基本情況。⑶可是有期限的也可以是無期限的。 劃撥土地使用權(quán)的收回：⑴為公共利益需要使用土地的；⑵為實現(xiàn)城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，調(diào)整使用土地的；⑶土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；⑷因單位撤銷、遷 移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；⑸公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和種類 概念：指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行分等級定級。 二、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其管理 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的種類：房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。 對從事房地產(chǎn)價格評估人員的管理：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。 第五章 城市房屋拆遷法律制度 第一節(jié) 城市房屋拆遷概述 一、拆遷當(dāng)事人及其基本權(quán)利義務(wù) 拆遷當(dāng)事人：拆遷人（取得拆遷許可證，取消了個人資格，不限于建筑單位）、被拆遷人。 保護(hù)文物古跡。⑸辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 四、拆遷補(bǔ)償安置協(xié) 議的訂立及糾紛處理 雙方訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，也可包括承租人；房屋拆遷管理部門代管的，協(xié)議須經(jīng)公證和證據(jù)保全。 三、被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式 例外：非公益事業(yè)房屋附屬物，只能給予貨幣補(bǔ)償。 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 ：指房地產(chǎn)權(quán)利通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 （ 3）依法收回土地使用權(quán)：出讓年限屆滿而未續(xù)期；社會公共利益的需要提前收回；逾期開發(fā)收回。 （ 2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)符合條件：①土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；②領(lǐng)有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；④依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，實效土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所 獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。 以 書面合同為執(zhí)行依據(jù)。 （ 1）竣工交付和取得房屋所有權(quán)證前，主管部門不得辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；申請人與預(yù)購人不一致的，不得辦理。 二、房地產(chǎn)抵押的設(shè)定 房地產(chǎn)抵押的條件：不得設(shè)定抵押的房產(chǎn)：⑴權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)。抵押可延伸至保險關(guān)系，抵押人為抵押的房地產(chǎn) 投保的，保險費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)，保險單由抵押權(quán)人保管，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。我國實行?dāng)事人自救主義，即抵押權(quán)條件成就時，抵押權(quán)人可以就抵押權(quán)的行使方式與抵押人協(xié)商；協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以向法院起訴，由法院裁決抵押權(quán)的行使方式。 二、房屋租賃合同 條款：當(dāng)事人；房屋；用途；期限；租金；修繕責(zé)任；轉(zhuǎn)租；變更和解除條件；違約；其他。⑸公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置 6個月以上的。出租人可以追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同，如未約定或協(xié)商不成轉(zhuǎn)租差價，該差價歸于承租人。 以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方