長沙紅樹灣項目策劃方案(已修改)
2025-02-02 12:22 本頁面
【正文】 紅湖灣項目策劃報告第一部分、項目地塊特質(zhì)分析 一、項目地塊概述 本項目地塊位于長沙市秦淮區(qū)石婆婆廟。項目由三棟多層、六棟小高層和三棟點式住宅組成?？傉嫉豞__平方米，其中代征城市道路及綠化用地面積____平方米，實際可使用面積____平方米。容積率小于_____，建筑高度小于___米,總建筑面積___萬平方米。項目緊鄰風光里，位于大明路和永樂路的交界處。地塊呈手槍型，整體比較規(guī)整。 二、項目基地特質(zhì)評析 要素 要素特征 利弊 利弊指數(shù) 城市規(guī)劃 大明路規(guī)劃為長沙最大的汽車產(chǎn)業(yè)基地，大校機場拆遷，成為長沙新的居住中心 利 ☆☆☆ 人口環(huán)境 屬于人口導入型區(qū)域 利 ☆☆☆ 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，汽車產(chǎn)業(yè)成為其支柱，第三產(chǎn)業(yè)有待發(fā)展 利 ☆☆ 區(qū)域住宅環(huán)境 以低總價的商品房為主 利 ☆☆☆☆ 交通配套 緊靠大明路主干道，交通線路便利 利 ☆☆ 用地自身特點 項目地塊呈手槍型，規(guī)劃有一定難度 弊 ☆☆ 區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境 固定資產(chǎn)投資增長快速，區(qū)域發(fā)展情況良好 利 ☆☆☆ 商業(yè)配套 周邊小區(qū)底商，麥德龍、歐倍德 利 ☆☆☆ 教育配套 秦淮區(qū)實驗小學、二十七中分校 利 ☆☆ 自然景觀 比較欠缺 弊 ☆☆ 醫(yī)療配套 缺乏大型醫(yī)療機構(gòu)，以社區(qū)衛(wèi)生服務中心為主 弊 ☆☆ 資料來源：中瑞市場研究有限公司 三、項目地塊特質(zhì)小結(jié) 1 大明路一條街整體規(guī)劃和大校機場拆遷給項目創(chuàng)造良好的外部條件 大明路將定位為長沙最大的汽車服務業(yè)的交易中心，帶來了大量的人流，同時必將提升周邊的各項配套。而大校機場即將拆遷，同時將空出近10公頃的土地，其中的5公頃將建成高尚住宅區(qū)域，由此區(qū)域的市政規(guī)劃和各項配套將會跟上，成為長沙房地產(chǎn)的一個新的亮點。 1 項目地理位置優(yōu)越，周邊配套基本完善 項目為于大明路和永樂路的交界處，交通相對便利，距城近；周邊學校、銀行、娛樂、商業(yè)設施初具規(guī)模，未來也是政府重點發(fā)展的區(qū)域，同時也借助居民對老城東區(qū)域的偏愛，打造長沙的新城東南。 隨著區(qū)域市場發(fā)展，土地的供應也比較多，未來的競爭勢必將逐漸加劇 目前大明路沿前作為長沙的新城東，發(fā)展剛剛起步，但隨著大校機場的拆遷及周邊項目的建設，以及大明路汽車街的進一步深化，區(qū)域房地產(chǎn)市場將會進入快速發(fā)展的階段。屆時，房地產(chǎn)市場的競爭也必將十分激烈。項目選擇合適的入市時機，既能得到規(guī)劃的強力支持，又可在競爭中占得先機，顯得尤為重要。 四、項目SWOT分析 表41 優(yōu)勢（S）l 城東是長沙人購房的首選l 臨近主干道，交通便捷l 周邊市政配套逐步完善，具有不斷升值潛力l 房型設計符合市場需求l 開發(fā)企業(yè)品牌價值l 外環(huán)高架的建成，縮短了與市區(qū)的時間距離 劣勢（W）l 項目周邊配套設施尚未完全成熟l 汽車產(chǎn)業(yè)的集中使小區(qū)居住氛圍吵雜l 離城較遠，給人一種郊區(qū)的感覺l 周邊整體居住素質(zhì)偏低l 競爭樓盤較多 機會（O）l 目前城東區(qū)域為數(shù)不多認處于供不應求的區(qū)域l 市政規(guī)劃為提升區(qū)域價值創(chuàng)造了良好的外部條件l 大量汽車有關行業(yè)的進入，產(chǎn)生居住需求l 寧蕪鐵路搬遷，交通瓶頸得到改善 威脅（T）l 市政規(guī)劃具體實施時間的不確定性l 大校機場拆遷后大量土地供應量及規(guī)劃不確定l 來自于市場的整體觀望態(tài)勢 小結(jié)：本案的潛在客群、地理位置等先天條件較好，如何在區(qū)域內(nèi)競爭個案較多，以及同質(zhì)化產(chǎn)品過多的不利條件下脫穎而出，是本案實現(xiàn)利潤的拐點。我司認為：一、提升本案的硬件品質(zhì)（如：建筑規(guī)劃、園林設計、物業(yè)服務等），以利同競爭對手拉開檔次；二、營造物業(yè)的獨特氣質(zhì)（如：規(guī)劃理念、社區(qū)文化等），擴大本案的潛在客群。軟硬兼使方可立于不敗之地。 第二部分 項目定位建議 一、項目市場定位 項目發(fā)展戰(zhàn)略邏輯推理 l 本項目所在區(qū)域內(nèi)缺乏品牌開發(fā)商，項目的開發(fā)將在規(guī)避風險的前提下追求利潤的最大化，同時一定要注意品牌
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