長沙紅樹灣項(xiàng)目策劃方案-文庫吧資料
2025-01-27 12:22本頁面
【正文】 已由最初的首批暴富者轉(zhuǎn)為更具文化品味、良好教育背景的知識(shí)型。 備選案名： 瑯雅莊園、瑯雅花園、瑯雅意境、瑯雅苑、瑯雅國際、秦淮槳影、60年代 二、主題定位、廣告語、賣點(diǎn)提煉 以古典主義建筑元素為中心，構(gòu)筑獨(dú)特樓盤文化基點(diǎn)，支撐新古典主義文化和街坊式人文社區(qū)的綜合體。 雅:古典主義的形象穩(wěn)重、高雅，閑情、雅致。營銷策略 一、推廣案名、logo設(shè)計(jì)及釋義 推廣案名 瑯雅 印象 瑯取其諧音：古典主義長廊的設(shè)計(jì)，以標(biāo)志型硬件濃縮小區(qū)特質(zhì)。 第四部分 在盡可能的條件下，為住宅創(chuàng)造更多的各種景觀環(huán)境，在塑造商業(yè)的時(shí)候，應(yīng)注重社區(qū)商業(yè)街部分與周邊住宅的交通環(huán)境關(guān)系，做到互不干擾，又能給社區(qū)住戶帶來便利。從這個(gè)意義上講，居住區(qū)決不是建筑物的堆積?，F(xiàn)代人對(duì)“家”的理解具有明顯的心理性和生理性。 隨著消費(fèi)觀念從非理性向理性思維的轉(zhuǎn)變，以及供銷情況的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸體會(huì)到“客戶是真正的上帝”這個(gè)道理。 項(xiàng)目東面緊靠主干道大明路，北邊靠永樂路。 Oslash。 項(xiàng)目產(chǎn)品特性發(fā)掘 根據(jù)市場(chǎng)研究部分確立的“新古典主義住宅映象”這一市場(chǎng)定位，可以從中發(fā)掘出項(xiàng)目自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，從而超越市場(chǎng)局限，引領(lǐng)新熱點(diǎn)： 中西合璧的古典主義建筑風(fēng)格 精致實(shí)用、戶型合理 注重生態(tài)的景觀 中式情感交流的社區(qū)文化 以上四點(diǎn)是本項(xiàng)目核心理念推導(dǎo)的產(chǎn)品基礎(chǔ)。 遵循以上定價(jià)原則，我們將結(jié)合片區(qū)內(nèi)可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，定出項(xiàng)目普通住宅的價(jià)格。 （3）修正思路 一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。 （2）樣本選取 樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。因此，就本案而言，必須對(duì)價(jià)格定位做一個(gè)較有實(shí)質(zhì)意義的深層次分析，才會(huì)對(duì)價(jià)格的具體制定有所幫助。市場(chǎng)比較法是目前運(yùn)用最廣泛的定價(jià)方法，同時(shí)也是最科學(xué)的方法之一。但由于目前距離項(xiàng)目開盤還有一段時(shí)間，所以本階段項(xiàng)目定價(jià)是目前產(chǎn)品應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，未來的發(fā)展將受到市場(chǎng)的影響，具有很強(qiáng)的不確定性。 小區(qū)景觀規(guī)劃原則 （1）小區(qū)被規(guī)劃路呈手槍型，景觀主軸的必須做到南北連接，讓小區(qū)形成有機(jī)整體布局，無水不成園林， （2）結(jié)合小區(qū)市場(chǎng)定位，景觀設(shè)計(jì)要體現(xiàn)細(xì)致、典雅的特點(diǎn) （3）無水不成園林，小橋流水的動(dòng)態(tài)景觀是中式園林不可或缺的組成部分，景觀主軸以水景慣連使小區(qū)充滿動(dòng)感和生機(jī) （4）朱紅長廊的設(shè)計(jì)不僅使得景觀層次分明，更增加了業(yè)主間交流的空間。 （6）商業(yè)設(shè)施配套有一定的主題思想，配合體現(xiàn)不同的文化內(nèi)涵。 （4）街坊式的鄰里交流空間，塑造社區(qū)文化。 由于本案的產(chǎn)品基本已經(jīng)設(shè)計(jì)完畢，在此基礎(chǔ)上可以修改的部分提出如下建議: 小區(qū)整體規(guī)劃原則 （1）崇尚古典主義懷舊風(fēng)尚，注重情感的生活區(qū)。從本項(xiàng)目市場(chǎng)定位來看，產(chǎn)品定位應(yīng)該重點(diǎn)表達(dá)和體現(xiàn)市場(chǎng)定位的內(nèi)涵。隨著河西新城區(qū)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的趨勢(shì)日益明確，投資價(jià)值得到體現(xiàn)和追捧。環(huán)境是其次考慮因素，在其次是周邊是否有較為成熟的生活、教育、休閑等配套，將會(huì)在其決策階段起很大作用 購房主要信息來源：實(shí)地觀察、紙質(zhì)傳媒上的房產(chǎn)廣告，大型房產(chǎn)展銷會(huì) 發(fā)展分析：此類客戶項(xiàng)目的主要客戶來源，是為滿足對(duì)居住條件更高的要求，對(duì)現(xiàn)有住房進(jìn)行升級(jí)換代，影響此類目標(biāo)客戶實(shí)際成交數(shù)量的將是“環(huán)境”、“配套”、“交通條件”等問題 重要客戶：70年代人 年齡特征：30歲左右 職業(yè)特征：工作地點(diǎn)以城內(nèi)為主，職業(yè)范圍較廣，工作節(jié)奏快 購房動(dòng)機(jī)：有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，需要獨(dú)立的生活空間，部分為了成家立業(yè) 價(jià)值取向：以懷舊為導(dǎo)向，注重文化涵養(yǎng) 文化程度：本科以上 影響購房因素：消費(fèi)者目前關(guān)注的重心依然是圍繞在交通、配套、品質(zhì)與環(huán)境幾個(gè)基礎(chǔ)條件上面，項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品外觀以及能夠提供的硬件設(shè)施 購房主要信息來源：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告、戶外廣告，實(shí)地觀察 發(fā)展分析：此類客戶對(duì)本案區(qū)域沒有偏見，同時(shí)具有反叛的人文特征，他們對(duì)本案無區(qū)域抗性；他們對(duì)產(chǎn)品、配套的需求要與其原來居住環(huán)境有質(zhì)的改變，產(chǎn)品的個(gè)性化差異性將更受關(guān)注。 新古典主義是古典與現(xiàn)代的結(jié)合物，它的精華來自古典主義，但不是仿古，更不是復(fù)古，而是追求神似，針對(duì)本案采用的是中式古典主義和西方古典主義相結(jié)合的全新古典主義，即：更適合居住的中式古典園林環(huán)境和社區(qū)文化和西方古典建筑元素，使其古典與時(shí)尚向結(jié)合。 從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代的過程中，所有的城市都努力往“現(xiàn)代化”的方向走去，但城市發(fā)展的目標(biāo)其實(shí)不應(yīng)該是在“現(xiàn)代”那一端，而是在傳統(tǒng)與現(xiàn)代這兩點(diǎn)的中間。 項(xiàng)目的附加價(jià)值可以在很大程度上提升項(xiàng)目總體價(jià)值，使發(fā)展商獲得高于原有的效益，包括經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益兩種。市場(chǎng)定位策略 提升由項(xiàng)目衍生出的附加價(jià)值，這是本案所要凸顯的一個(gè)準(zhǔn)則，項(xiàng)目的附加價(jià)值是項(xiàng)目開發(fā)成本之外的價(jià)值，其變化狀況比較大。 住宅提供的一種生活方式，它不是產(chǎn)品空間上簡(jiǎn)單盲從和模仿，而是要汲取產(chǎn)品的精要，融合在產(chǎn)品中。 l 地位的優(yōu)勢(shì)和土地的特質(zhì)決定項(xiàng)目?jī)?yōu)能力也必須打造成區(qū)域內(nèi)由一定差異化的產(chǎn)品，成為區(qū)域的“創(chuàng)新盤”，項(xiàng)目的開發(fā)必須整合區(qū)域內(nèi)的各類有利資源，打造宜居之地。 l 項(xiàng)目最大的地位優(yōu)勢(shì)位于城東，是長沙市民購房的首選之地，同時(shí)也有汽車產(chǎn)業(yè)的支撐。 l 軟硬兼使方可立于不敗之地。 來自于市場(chǎng)的整體觀望態(tài)勢(shì) 小結(jié)：本案的潛在客群、地理位置等先天條件較好，如何在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較多，以及同質(zhì)化產(chǎn)品過多的不利條件下脫穎而出，是本案實(shí)現(xiàn)利潤的拐點(diǎn)。 大校機(jī)場(chǎng)拆遷后大量土地供應(yīng)量及規(guī)劃不確定l 市政規(guī)劃具體實(shí)施時(shí)間的不確定性l 威脅
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