【正文】 第十部分 物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)測算 要點(diǎn) ： ★ 以收定支 ★ 陽光財(cái)務(wù) ★ 取之用民，用之于民 ★ 享用、受益與承擔(dān) `★ 以豐補(bǔ)欠 ，反晡物業(yè) 第一章 前期物業(yè)管理服務(wù)成本測算 一、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù) （一） 政策法規(guī)與市場物價(jià)依據(jù) 北京市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件； 甲方所提供的項(xiàng)目原始數(shù)據(jù)；（若實(shí)際情況與其有較大差異，雙方應(yīng)予以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整） 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目分析所設(shè)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、相應(yīng)的人員配置和物資裝備計(jì)劃； 北京市現(xiàn)有物 價(jià)、工資水平及相關(guān)的市場行情、同類相似物業(yè)水平的綜合預(yù)計(jì)。 稅費(fèi)按管理中心總收入的 %計(jì)算。 （二） 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測算的原則 以收定支原則 為適應(yīng)用戶的經(jīng)濟(jì)承受能力，培養(yǎng)物業(yè)管理消費(fèi)的心理承受能力，要做到“以收定支”。具體做法是：本著“量入而出”的原則，將收取的物業(yè)管理費(fèi)?？顚Ｓ?，根據(jù)實(shí)際服務(wù)項(xiàng)目需要進(jìn)行分解，分類建帳，以求收支平衡。 陽光財(cái)務(wù)原則 嚴(yán)格控制物業(yè)管理費(fèi)用支出，每半年一次在管理中心收費(fèi)處向用戶公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支 情況。 取之于民，用之于民原則 管理中心為用戶提供的相應(yīng)服務(wù) 以零利潤為目標(biāo)。 誰享用、誰受益、誰承擔(dān)的原則 對特約服務(wù)和便民服務(wù)實(shí)行合理收費(fèi)，合理分?jǐn)偟挠袃敺?wù)模式。 以豐補(bǔ)欠 ，反哺 物業(yè) 的原則 在物業(yè)經(jīng)營過程中，若某些管理服務(wù)項(xiàng)目獲得收益較豐，可用以補(bǔ)貼另外一些虧損項(xiàng)目的費(fèi)用。如整體物業(yè)管理收支出現(xiàn)贏余，應(yīng)依比例提出資金反哺物業(yè)，投入到 管理 物業(yè)新增項(xiàng)目建設(shè)及原有設(shè)施更新改造。 二、北京市第二醫(yī)院 基本 物業(yè) 管理費(fèi) 測算 醫(yī)院南區(qū)樓基本物業(yè)管理費(fèi)測算表 序號 項(xiàng) 目 月 /元 備 注 1 人員工資及福利 14296 工資加福利費(fèi) 2 公共設(shè)施 、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 246 [(300元 m2 15%)247。 (25年 12個(gè)月 ) 40% 4100m2] 3 固定資產(chǎn)折舊 33 4 利 潤 1458 前 3項(xiàng)總額 10% 5 稅 金 882 前 4項(xiàng)總額 % 合 計(jì) 16915 醫(yī)院南區(qū)樓基本物業(yè)管理費(fèi)： 16915247。 4100= 元 /㎡ .月 備注： 物業(yè)費(fèi)是由表中 5項(xiàng)之和除以醫(yī)院 南區(qū)樓 的總建筑面積 4100㎡ 計(jì)算 得出的 。 以上所有費(fèi)用都按照四舍五入核算。 如鍋爐 燃油費(fèi)由物業(yè)公司支付 ，物業(yè)公司將 按照政府有關(guān)規(guī)定向 甲方 收取 35 元 /㎡ 的供曖費(fèi) 。 醫(yī)院南區(qū)樓建筑面積是 4100平方米 ,每月 物業(yè)管理服務(wù)的總支出是 16915元 ,其中服務(wù)人員薪金及福利支出 14296元 ,占 %,公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修費(fèi)用支出 246元 ,占 %，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用支出 33 元 ,占 %，利潤 1458元 ,占 %,稅金 882元 ,占 %. 附表 人員 工資及 福利費(fèi) 一覽表 序號 名稱 月 /元 備 注 一 人員工資 8231 工資按一年 13個(gè)月計(jì)算 1 水電維修工（ 1人） 1733 2 保安（ 3 人） 3249 3 鍋爐工（ 3 人） 3249 二 福利費(fèi) 1152 工資總額 14% 三 保險(xiǎn)費(fèi) 2626 工資總額 % 四 服裝費(fèi) 197 1 水電維修工 (1人 ) 12 每年 140元 /人 2 保安 (3 人 ) 150 每年 600元 /人 3 鍋爐工 (3人 ) 35 每年 140元 /人 五 加班費(fèi) 748 基本工資除以 22天乘以 2天 1 水電維修工 158 2 保安 295 3 鍋爐工 295 六 過節(jié)費(fèi) 1342 五一、十一各 500元 /人，元旦各 300元/人，春 節(jié)各 1000元 /人 合 計(jì) 14296 舊 樓基本物業(yè)管理費(fèi)測算表 序號 項(xiàng) 目 月 /元 備 注 1 人員工資及福利 8650 工資加福利費(fèi) 2 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn) 行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 150 [(300元 m2 15%)247。 (25年 12個(gè)月 ) 40% 2500m2] 3 固定資產(chǎn)折舊 33 4 利 潤 883 前 3項(xiàng)總額 10% 5 稅 金 534 前 4項(xiàng)總額 % 合 計(jì) 10250 舊樓基本物業(yè)管理費(fèi)： 10250247。 2500= /㎡ .月 備注： 物業(yè)費(fèi)是由表中 5項(xiàng)之和除以舊樓 的總建筑面積 2500㎡ 計(jì)算 得出的 。 以上所有費(fèi)用都按照四舍五入核算。 舊 樓建筑面積是 2500平方米 ,每月 物業(yè)管理服務(wù)的總支出是 10250元 ,其中服務(wù)人員薪金及福利支出 8650元 ,占 %,公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修費(fèi)用支出 150元 ,占 %，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用支出 33元 ,占 %，利潤 883元 ,占 %,稅金 534元 ,占 %. 附表 人員 工資及 福利費(fèi) 一覽表 序號 名稱 月 /元 備 注 一 人員工資 4982 工資按一年 13 個(gè)月計(jì)算 1 水電維修工（ 1人） 1733 2 保安（ 3 人） 3249 二 福利費(fèi) 697 工資總額 14% 三 保險(xiǎn)費(fèi) 1589 工資總額 % 四 服裝費(fèi) 162 1 水電維修工 (1人 ) 12 每年 140元 /人 2 保安 (3 人 ) 150 每年 600元 /人 五 加班費(fèi) 453 基本工資除以 22天乘以 2天 1 水電維修工 (1人 ) 158 2 保安 (3 人 ) 295 六 過節(jié)費(fèi) 767 五一、十一各 500 元 /人，元旦各300元 /人，春節(jié) 1000元 /人 合 計(jì) 8650 新 樓物業(yè)管理費(fèi) (1)新樓物業(yè)管理費(fèi)測算表 序號 項(xiàng) 目 月 /元 備 注 1 人員工資及福利 170512 工資加福利費(fèi) 2 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn) 行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 6843 [(1600元 /m2 15%)247。 (25年 12個(gè)月 ) 40% 21384m2] 3 清潔衛(wèi)生費(fèi) 16925 含每年兩次的幕墻清先費(fèi)用 : (900 /m2 2) 247。 12個(gè)月 =225元 /月 4 綠化費(fèi) 1025 5 辦公費(fèi) 7499 6 固定資產(chǎn)折舊 1108 7 不可預(yù)見費(fèi) 2039 前 6項(xiàng)總額 1% 8 利 潤 20595 前 7項(xiàng)總額 10% 9 稅 金 12460 前 8項(xiàng)總額 % 合 計(jì) 239006 基本物業(yè)管理費(fèi)： 239006247。21384= /㎡ .月 備注： 物業(yè)費(fèi)是由表中 9項(xiàng)之和除以舊樓 的總建筑面積 21384㎡ 計(jì)算 得出的 。 以上所有費(fèi)用都按照四舍五入核算。 北京市第二醫(yī)院新樓總建筑是 21384平方米，每月基本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的總支出是 239006元 ，其中人員的薪金及福利支出是 170512元，占 %；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)用支出是 6843元，占 %；清潔衛(wèi)生費(fèi)用支出是 16925元 ,占 %。綠化費(fèi)用支出是 1025元，占 %。辦公費(fèi)用支出是 7499元 ,占 %。固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用支出是 1108元 ,占 %；不可預(yù)見費(fèi)用支出是2039 元，占 %。利潤費(fèi)用支出是 20595元 ,占 %。稅金費(fèi)用支出是 12460元 ,占 %。 附表 1 北京市第二醫(yī)院配備人員及工資標(biāo)準(zhǔn)一覽表 部 門 工作崗位 人 數(shù) 月工資（元 /人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（月） 人員分配 項(xiàng)目部 經(jīng)理 1人 5000 5000 物業(yè)部 (2 人 ) 主管 1人 3000 3000 會(huì)計(jì) 1人 1500 1500 工程部 (24 人 ) 主管 1人 3000 3000 副主管 1人 1800 1800 配電室值班 7人 1600 11200 6人 3班倒，每班 2人， 1人替班 水、電、瓦工 4人 1600 6400 白班 2人，夜班 1人 弱電維修 2人 1800 3600 日常維修 空調(diào)工 2人 2020 4000 白班 2人，夜 班 1人 鍋爐工 3人 1000 3000 分 3班 電梯工 3人 1100 3300 液氧站 1人 1200 1200 保潔部 (45 人 ) 主管 1人 1500 1500 領(lǐng)班 2人 1100 2200 保潔員 42人 800 33600 保安部 (31 人 ) 主管 1人 2020 2020 領(lǐng)班 2人 1500 3000 保安員 11人 1000 11000 正門 3人，車庫入口 3人，側(cè)門 3人，巡邏 2人 消防中控員 3人 1200 3600 車場管理 5人 800 4000 3人 3班倒， 1人白班巡查， 1人替班 自行車管理 2人 800 1600 分 2班 住院部保安 3人 1000 3000 體檢中心 3人 1000 3000 合 計(jì) 103人 115500 備注：人員工資是按每年 13個(gè)月發(fā)放。 附表 2 人員福利費(fèi) 序號 名 稱 月 /元 備 注 1 福利費(fèi) 16170 工資總額 14% 2 保險(xiǎn)費(fèi) 36845 工資總額 % 3 服 裝 費(fèi) 管理人員 167 400元 /人 .年 ,共 5人 . 4 工程人員 280 140元 /人 .年 ,共 24人 . 5 保安員 1550 600元 /人 .年 ,共 31人 小 計(jì) 55012 附表 3 綠 化 費(fèi) 序號 名 稱 月 /元 備 注 1 綠化用水 224 每月澆水 4 次，每次用 10噸， /噸 2 農(nóng)藥、化肥、除蟲 50 按 1 季度 150 元計(jì)算 3 勞保用品費(fèi) 50 4 雜草清運(yùn)費(fèi) 50 5 重大節(jié)日租擺 583 五一、十一、春節(jié)各 2020 元，元旦 1000元 6 除四害 68 每月消殺面積為 15 m2，乘以 元 /m2，乘以 30天。 小 計(jì) 1025 附表 4 辦 公 費(fèi) 序號 名稱 月 /元 備 注 1 辦公室電話 400 項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，物業(yè)部各 1部電話，每部電話 200元 /月 . 2 交通費(fèi) 900 項(xiàng)目經(jīng)理 300元，工程，保安主管，會(huì)計(jì) 200元 /人 .（包括差旅費(fèi)） 3 通訊費(fèi) 500 項(xiàng)目經(jīng)理 200元，工程，保安主管，會(huì)計(jì)主管 100 元 /人 4 低 值 易耗品 300 5 水電費(fèi) 4754 103 人，每人每天用水 噸，每噸 元 。住宿 31人，每人每天用電 度 。辦公 人員 15人，每人 每天使用 9小時(shí)，功率 500 瓦， /度 。 6 書 報(bào)費(fèi) 45 2份報(bào)紙 ， 1 份北京晚報(bào)， 1份北京青年報(bào) 。 7 培訓(xùn)費(fèi) 300 8 招待費(fèi) 300 小 計(jì) 7499 注 :以上所有費(fèi)用都按照四舍五入核算。 （ 2）設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)費(fèi) 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修保養(yǎng)費(fèi)一覽表 表 1 序號 設(shè)備名稱 金額 （年 /元） 備 注 1 空調(diào)系統(tǒng) 38150 2 通風(fēng)系統(tǒng) 3530 3 電梯 42340 4 鍋爐房 11827 5 污水清理 2800 6 制氧 4240 7 給排水 10072 8 消防噴淋泵 1400 9 機(jī)房裝 飾管理 12020 10 化糞池清掏 5000 11 立體停車場 33120 12 消防系統(tǒng) 25661 13 電視電話系統(tǒng) 4000 14 監(jiān)控系統(tǒng) 12830 15 配電室 10900 16 公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi) 14400 合 計(jì) 232270 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)： 232270247。21384247。12個(gè)月 =㎡ .月 新樓綜合物業(yè)管理費(fèi)：（ 1） +（ 2） =+