【正文】 質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)，制定行車道、人行道、樓梯走道、各科室、重要地段、大堂和綠化地的保潔的具體作業(yè)程序和保潔標(biāo)準(zhǔn)，檢查考核評分標(biāo)準(zhǔn)和獎懲措施，經(jīng)管理中心經(jīng)理批準(zhǔn)后組織實施。發(fā)生緊急事態(tài)，能及時采取正確措施，萬一發(fā)生火警或匪警等治安情況，必須首先以最快速度投入警情戰(zhàn)斗中去， 不允許以任何借口推脫。掌握住宅區(qū)全面情況，具備住宅區(qū)治安執(zhí)勤巡邏必要的治安防范知識和技能。 以身作則、身先士率、帶頭遵守各項規(guī)章制度。 組織實施對保安員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和軍事操練。 按時公開財務(wù)收支情況。 1負(fù)責(zé)辦公環(huán)境、辦公設(shè)施管理維護(hù)，完善電腦軟件的功能和程序，使其利用價值得到最大限度的發(fā)揮。 做好各種會議的組織準(zhǔn)備和會議議定事項的催辦落實工作。 經(jīng)常巡視醫(yī)院，掌握供水、供電系統(tǒng)的工作狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常情況，應(yīng)及時處理，認(rèn)真履行 24小時搶修職責(zé)，確保設(shè)備運行正常，并通知有關(guān)部門。 認(rèn)真貫徹落實“崗位責(zé)任制”，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行“操作規(guī)程”。 指導(dǎo)各部門工作、樹立正氣、堅決打擊歪風(fēng)邪氣，保障管理工作順利進(jìn)行。 定期向公司匯報醫(yī)院管理工作，認(rèn)真完成公司交付的各項任務(wù)，實現(xiàn)各項目標(biāo)。還 可利用恒瑞物業(yè)在國內(nèi)外原有的物流供應(yīng)渠道，開展醫(yī)院的物資耗材、藥品的采購、物流配送及倉儲等業(yè)務(wù)。 第三章 物業(yè)管理服務(wù)費盈虧分析 一、收支情況分析 收入 （ 1） 物 業(yè)管理費收入： 新樓： 元 /㎡ .月 21384㎡ =258960 元 南區(qū)樓 : 元 /㎡ .月 4100㎡ =16810 元 舊樓 : /㎡ .月 2500㎡ =10250 元 物業(yè)管理費收入 : 258960+16810+10250=286020 元 （ 2） 其它收入：是在確保物業(yè)管理服務(wù)水平不斷提高的前提下。） 5 水箱清洗 864 48㎡ 18元 /㎡ =864 6 污水提升泵 23 臺 2300 日常保養(yǎng) 100 元 /臺 7 自動消毒 300 更換易損件。 3 鍋爐維保費 2 臺 3500 （包括清理鍋爐內(nèi)部、燃燒室、加油、風(fēng)機修理、清理煙道。其余 24 臺100元 /臺。辦公 人員 15人，每人 每天使用 9小時，功率 500 瓦， /度 。辦公費用支出是 7499元 ,占 %。 以上所有費用都按照四舍五入核算。 二、北京市第二醫(yī)院 基本 物業(yè) 管理費 測算 醫(yī)院南區(qū)樓基本物業(yè)管理費測算表 序號 項 目 月 /元 備 注 1 人員工資及福利 14296 工資加福利費 2 公共設(shè)施 、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費 246 [(300元 m2 15%)247。 稅費按管理中心總收入的 %計算。 誰享用、誰受益、誰承擔(dān)的原則 對特約服務(wù)和便民服務(wù)實行合理收費，合理分?jǐn)偟挠袃敺?wù)模式。 醫(yī)院南區(qū)樓建筑面積是 4100平方米 ,每月 物業(yè)管理服務(wù)的總支出是 16915元 ,其中服務(wù)人員薪金及福利支出 14296元 ,占 %,公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修費用支出 246元 ,占 %，固定資產(chǎn)折舊費用支出 33 元 ,占 %，利潤 1458元 ,占 %,稅金 882元 ,占 %. 附表 人員 工資及 福利費 一覽表 序號 名稱 月 /元 備 注 一 人員工資 8231 工資按一年 13個月計算 1 水電維修工（ 1人） 1733 2 保安（ 3 人） 3249 3 鍋爐工（ 3 人） 3249 二 福利費 1152 工資總額 14% 三 保險費 2626 工資總額 % 四 服裝費 197 1 水電維修工 (1人 ) 12 每年 140元 /人 2 保安 (3 人 ) 150 每年 600元 /人 3 鍋爐工 (3人 ) 35 每年 140元 /人 五 加班費 748 基本工資除以 22天乘以 2天 1 水電維修工 158 2 保安 295 3 鍋爐工 295 六 過節(jié)費 1342 五一、十一各 500元 /人，元旦各 300元/人，春 節(jié)各 1000元 /人 合 計 14296 舊 樓基本物業(yè)管理費測算表 序號 項 目 月 /元 備 注 1 人員工資及福利 8650 工資加福利費 2 公共設(shè)施、設(shè)備日常運 行、維修及保養(yǎng)費 150 [(300元 m2 15%)247。 以上所有費用都按照四舍五入核算。 附表 2 人員福利費 序號 名 稱 月 /元 備 注 1 福利費 16170 工資總額 14% 2 保險費 36845 工資總額 % 3 服 裝 費 管理人員 167 400元 /人 .年 ,共 5人 . 4 工程人員 280 140元 /人 .年 ,共 24人 . 5 保安員 1550 600元 /人 .年 ,共 31人 小 計 55012 附表 3 綠 化 費 序號 名 稱 月 /元 備 注 1 綠化用水 224 每月澆水 4 次，每次用 10噸， /噸 2 農(nóng)藥、化肥、除蟲 50 按 1 季度 150 元計算 3 勞保用品費 50 4 雜草清運費 50 5 重大節(jié)日租擺 583 五一、十一、春節(jié)各 2020 元，元旦 1000元 6 除四害 68 每月消殺面積為 15 m2，乘以 元 /m2，乘以 30天。12個月 =㎡ .月 新樓綜合物業(yè)管理費：（ 1） +（ 2） =+=㎡ .月 備注： 物業(yè)費是由表中 16項之和除以舊樓 的總建筑面積 21384㎡ 計算 得出的 。 3 配件 6 臺 6000 6 1000=6000 元。 5 空氣過濾器更 換 600 6 管道保養(yǎng) 1200 小 計 4240 七、給排水 1 給水 1 套 1400 4 臺泵每年更換軸承 4 盤， 50 元 /盤。 第二章 物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)報價 一、投標(biāo)報價 根據(jù)以上測算及匯總說明中的平衡原則，北京市恒瑞物業(yè)管理有限公司對北京市第二醫(yī)院前期物業(yè)管理投標(biāo)報價為： 十六、公共區(qū)域維修保養(yǎng)費 1 公共區(qū)域照明維修費 13200 40W 燈管， 2500 個 4%損壞率 5 元 /根 20W 燈管， 1000 個 4%損壞率 4 元 /根 插座開關(guān)， 2020 個 2%損壞率 5 元 /個 燈具更換， 4000 %損壞率 15元 /個 2 閥門修理更換 1200 小 計 14400 合 計 232270 新樓綜合物業(yè)管理服務(wù)費： 元 /㎡ .月 ； 南區(qū)樓基本物業(yè)管理費： 元 /㎡ .月 ； 舊樓物業(yè)管理費： 元 /㎡ .月 。具體從以下幾個方面來體現(xiàn)。 另外，恒瑞物業(yè)的大后勤服務(wù)還能為醫(yī)院提供各種創(chuàng)評、防非典、文藝節(jié)目排演、院刊、宣傳欄供稿編輯、患者滿意度測評、醫(yī)療延伸服務(wù)、回訪等突擊性、額外服務(wù)和活動。 經(jīng)常巡視醫(yī)院及各職能部門的工作情況，檢查服務(wù)質(zhì)量、及時發(fā)現(xiàn)問題、積極處理問題。 審定修改各班組工作計劃，檢查落 實設(shè)備保養(yǎng)措施，監(jiān)督其實施。 水電工崗位職責(zé) 熟悉醫(yī)院水電管網(wǎng)分布，供水、供電設(shè)施及控制系統(tǒng)的走向位置及其養(yǎng)護(hù)辦法并做好養(yǎng)護(hù)工作，密切配合供水供電部門做好醫(yī)院的供水供電服務(wù)工作。 完成管理中心經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。 根據(jù)經(jīng)理指示要求起草，打印本處的業(yè)務(wù)報告、計劃等公文函件等。 做好醫(yī)院固定資產(chǎn)的登記管理工作。 保安部主管崗位職責(zé) 保安主管是管理中心在保安工作上的參謀和助手，對醫(yī)院安全負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)的具體責(zé)任。 及時收集和匯報科室及病患者的意見與建議。 保安員職責(zé) 保安員在保安班長的領(lǐng)導(dǎo)和當(dāng)?shù)嘏沙鏊笇?dǎo)下，負(fù)責(zé)落實醫(yī)院內(nèi)防火、防盜、防治安事故等工作。 督導(dǎo)車輛保管的安全保管工作，督導(dǎo)住宅區(qū)道路泊車和行車的管理，保持區(qū)設(shè)置的各類消防、安全、交通等標(biāo)志齊全、醒目。 保潔部主管崗位職責(zé) 保潔部主管在管理中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實施醫(yī)院區(qū)域保潔綠化工作，美化、凈化 就醫(yī)環(huán)境。安排好員工節(jié)日期間的探親活動，確保醫(yī)院保潔工作有條不紊。 直接安排，領(lǐng)導(dǎo)各崗位保潔員的具體工作，并組織崗前和在職培訓(xùn)。 團(tuán)結(jié)友愛，關(guān)心集體，不做不利于集體的事。 正確使用綠化工具， 做好日常維修保養(yǎng)工作。 職工請事假五天（含）以內(nèi)扣除當(dāng)日工資的 10%，過五天扣除當(dāng)月全部效益工資，并按實際請假天數(shù)扣除當(dāng)月日工資。 六、喪假 職工配偶、直系親屬、同住岳父母（公婆）去逝，可請假 5 天，家在外地者可酌情給予路程假，休假期間工資照發(fā)，效益工資參照事假處理。 客服部將負(fù)責(zé) 組織每季度的 用戶 投訴匯總、分析。每季度全面檢查一次檔案保管狀況，對破壞、變質(zhì)的檔案及時進(jìn)行修復(fù)制，確保檔案的完整，并對作廢檔案及時銷毀。 妥善保存會計檔案，接受財稅機關(guān)、上級主管部門和物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查，及時提供財務(wù)資料，如實反映情況。 三、鍋爐房設(shè)備定期檢修、維修及保養(yǎng)制度 鍋爐房管理人員應(yīng)對鍋爐房設(shè)備及輔助設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常或定期的維護(hù)、保養(yǎng)及檢修； 鍋爐設(shè)備的定期檢修分為：大、中、小修三類，小修應(yīng)按需要隨時安排，中修每年一次，應(yīng)包括清除受熱面內(nèi)部的水垢、爐膛、煙道及受熱面外側(cè)面等部位； 鍋爐檢修前應(yīng)對鍋爐進(jìn)行一次內(nèi)外部檢查，根據(jù)周期檢修計劃和內(nèi)外部檢查的情況確定本次鍋爐檢修計劃； 根據(jù)檢修計劃，指定專人負(fù)責(zé)并 組織人員力量，根據(jù)檢修制度分工負(fù)責(zé)制，以確保檢修質(zhì)量； 檢修前要準(zhǔn)備好檢修工具，材料和配件。 對出入的人員、車輛及其攜帶、裝運的物品，要按照規(guī)定認(rèn)真驗證和檢查，做到物品與出入證相符。 認(rèn)真填寫值班記錄，保持值班室內(nèi)外衛(wèi)生。若接班人員未來，交班人員離崗，這期間發(fā)生問題，兩人共 同負(fù)責(zé)。 發(fā)現(xiàn)打架、斗毆時，應(yīng)予以勸止。 四、器械管理制度 （一）對講機的管理與使用 保持對講機 24小時開機，按時充電。 （二）警棍管理與使用要點 警棍是當(dāng)出現(xiàn)被保衛(wèi)對象生命或自身生命受到威脅的緊急情況下用于防 范和自衛(wèi)的工具，應(yīng)準(zhǔn)確判斷緊急情況程度，絕對不可隨意使用，必須嚴(yán)格控制在正當(dāng)防衛(wèi)范圍內(nèi)。 不服從領(lǐng)導(dǎo)，不聽指揮。 學(xué)習(xí)時間內(nèi)要認(rèn)真仔細(xì)作記錄，不得敷衍各班隊長，保安員不得無故不參加學(xué)習(xí)，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，視情況嚴(yán)肅處理。 要愛護(hù)公物，桌椅要擺放整齊，常用書籍、筆記本、洗漱用品及公司下發(fā)的材料擺放在適當(dāng)位置，保存完整。 責(zé)任部門采取正確的方法處理。 屬于投訴類，應(yīng)按投訴程序處理。 本單位無法維修，視維修費用大小報管委會審批實施。 實施組織、準(zhǔn)備工作。 交接班時，所作登記記錄須交接清楚后方可下崗。 主管針對具體問題提出施工方案，經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后安排人員施工。使物業(yè)保值、升值 。 給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理 . 主供水管爆裂的處置： a） 立即關(guān)閉相關(guān)聯(lián)的主供 水管上的閘閥； b） 如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)聯(lián)的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵； c） 立即通知客服部及管理中心工程部主管，管理中心工程部主管聯(lián)絡(luò)供水公司搶修；客服部負(fù)責(zé)通知相關(guān)的用水單位和用戶關(guān)于停水的情況； d） 在管理維中心修部水泵房巡檢或管理中心工程部主管的組織下，盡快開挖出所爆水管 。水泵房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。 水泵房發(fā)生火災(zāi)時按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處 置。 5 維修服務(wù) 回訪率 100％以上 建立回訪制度，征求院方人員意見，改進(jìn)服務(wù)作風(fēng)， 提高服務(wù)質(zhì)量 6 維修服務(wù) 滿意率 99％以上 做到及時、快捷、排除故障迅速有效，服務(wù)誠肯，態(tài)度和藹。 保潔管理程序 保潔主管須每日巡查。 如遇緊急情況，立即通知其他保安人員作緊急處理，并報告保安隊長及公司。 爭取上級部門、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)支持。 做好修理記錄。 屬于反應(yīng)問題類，應(yīng)記錄在客戶接待登記表上，對于所有反映問題交由相關(guān)部門核實處理。 管理人員回訪，并填寫 投訴回訪表，并轉(zhuǎn)客戶服務(wù)部。保持窗明幾凈，地面保持