【正文】 北京東三環(huán)住宅項目投標(biāo)書前 言本投標(biāo)書由項目分析、項目市場定位、項目預(yù)期、價格控制、營銷策略、合作方式六大部分組成。其中項目分析部分從項目硬件條件、區(qū)域狀況、競爭項目等多個方面進(jìn)行了較為詳盡地論述，旨在為標(biāo)書后面部分的項目定位、價格預(yù)期及營銷推廣策略提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。通過對項目硬件和其所處區(qū)域的分析，即可明確其合理的市場定位和產(chǎn)品賣點，并找出項目的目標(biāo)客戶。而后透過同區(qū)域內(nèi)相似物業(yè)的調(diào)查研究，提出合理的價格預(yù)期和銷售周期控制。根據(jù)確定的預(yù)期價格及銷售周期，我們在后文中的營銷推廣策略部分提出了實施建議和不同銷售期的推廣重點。第一部分：項目分析一、 條件分析位置及四至項目位于燕莎商圈，座落于小亮馬橋東方東路1號。東面正對即將興建的第三使館區(qū)，南距希爾頓飯店200米，距燕莎購物中心約1000米；西距東三環(huán)北路約200米，距幸福大廈、發(fā)展大廈、京信大廈等高級寫字樓約1500米；北臨現(xiàn)代盛世大廈、國航大廈，距機場輔路約130米。交通便捷，距機場高速僅500米左右。地塊分析項目被小亮馬橋路所圍，是不規(guī)則的四邊形，近似扇面形狀。，規(guī)模較小。公寓由一幢獨立塔樓和一幢塔板聯(lián)體樓組成，經(jīng)由實地考察，整個項目除去兩幢公寓樓及一室外泳池所用土地面積，剩余用地面積很小，考慮到地下車庫進(jìn)出口的設(shè)置和日后車輛在項目內(nèi)能夠行駛順暢，項目不可能做大面積綠化和景觀設(shè)計。主要技術(shù)指標(biāo)分析，板樓塔部32層、板部26層，所以項目屬于超高層建筑。戶型分析（1） 戶型配比項目共計293戶，其中塔樓108戶，塔板聯(lián)體樓185戶，共25種戶型。其中二居、三居、四居、五居的分配比例如下表所示：項目整體戶型配比表類型戶型建筑面積戶數(shù)比例二居㎡——㎡51%三居㎡——㎡234%㎡1%四居平層㎡——㎡3約1%躍層㎡——㎡3約1%五居（躍層）㎡1%塔樓戶型配比表類型戶型建筑面積戶數(shù)比例二居㎡——㎡51約47%三居169㎡——㎡52約48%四居平層㎡——㎡3約3%躍層㎡——㎡2約2%塔板聯(lián)體樓戶型配比表類型戶型建筑面積戶數(shù)比例三居㎡——㎡183約99%四居（躍層）㎡1%五居（躍層）㎡1%注：以上三個戶型配比表內(nèi)戶型的建筑面積全部按照80%的使用率，根據(jù)戶型的使用面積計算得出。（2） 主力戶型分析從上述戶型配比分析表不難看出，㎡——㎡的三居室，%。塔板聯(lián)體樓中有99%的戶型都為三居，每戶面積均偏大。其中建筑面積在180㎡以上的有122戶，占整個項目三居室的52%，㎡（一套）。塔樓的主力戶型是二居和三居，分別占塔樓總戶數(shù)的47%和48%。㎡為主，㎡為主。（3） 項目配套分析項目采用高標(biāo)準(zhǔn)配置，每層多為兩戶，配兩部電梯。空調(diào)采用先進(jìn)的中央集中空調(diào)，全樓配中央新風(fēng)，所有新風(fēng)經(jīng)過中央除菌、除塵、調(diào)濕處理。所有設(shè)備均采用先進(jìn)的弱電系統(tǒng)，其中家居智能系統(tǒng)可電話遙控家中電器，采用寬頻入戶。項目配套設(shè)施比較完善，一層為約3000平方米會所設(shè)計，包括陽光室內(nèi)地板采暖恒溫泳池，桑拿、健身、小影院、臺球、餐廳等。全地下車庫設(shè)計，地下一層117輛，地下二層113輛，共計230輛。項目的高標(biāo)準(zhǔn)配置和完善的配套設(shè)施適宜定位于高檔投資型物業(yè)。二、 區(qū)域分析道路交通狀況燕莎區(qū)域內(nèi)主要道路有機場路、機場輔路、三環(huán)路、亮馬橋路、宵云路、小亮馬橋路等。由于燕莎區(qū)域開發(fā)時間較早，區(qū)域內(nèi)主干道路的可通達(dá)性很好，但是道路規(guī)模比較落后，路面陳舊、坑洼不平。商圈內(nèi)商業(yè)繁華，路經(jīng)該區(qū)的公交車線路繁多，交通便利，但是在上下班時間段經(jīng)常出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象。人文、環(huán)境概況燕莎商圈是一個國際氛圍濃郁的繁華商業(yè)區(qū)，擁有良好的人文、自然環(huán)境。北有第三使館區(qū)，南有國際學(xué)校、亮馬河、朝陽公園，東接規(guī)劃之高爾夫球場。出入該區(qū)域的人士多為高知人群，其中公司白領(lǐng)、企業(yè)主、外籍工作人員居多。生活配套現(xiàn)狀燕莎地區(qū)是一個經(jīng)濟消費水平很高，市政設(shè)施成熟，生活配套完善的涉外商圈。這里擁有眾多的金融、商務(wù)、餐飲和休閑娛樂場所，如亮馬河大廈、京信大廈、東方大廈、21世紀(jì)飯店，長城飯店、昆侖飯店、凱賓斯基飯店、燕莎友誼商城、女人街、萊太花卉市場、家樂福、世紀(jì)劇院酒吧一條街等。區(qū)域未來發(fā)展展望燕莎商圈的興起至今也有十余年時間，是京城有名的涉外商圈。與東部地區(qū)的建國門商圈、CBD商圈、朝外商圈等其他商圈相比，這里獨有一種涉外氣氛和商務(wù)氣息。特別是隨著第三使館區(qū)的建設(shè)，這一區(qū)域的涉外性質(zhì)將會被進(jìn)一步強化，區(qū)域內(nèi)的道路、綠化及原有市政設(shè)施定會得到改善，區(qū)域形象也會隨之變得更加國際化。三、 區(qū)域項目與競爭分析燕莎地區(qū)作為京城東部的幾大商圈之一，是倍受開發(fā)商青睞的投資熱土，近幾年來高檔公寓是這一區(qū)域的主力開發(fā)物業(yè)類型。如瑞城中心、亮馬名居、福景苑、嘉和麗園、國際港等。區(qū)域項目分析（1） 瑞城中心占地面積總建筑面積建筑形式板式框架剪力墻戶型分析250平米，占總戶數(shù)25%在銷套數(shù)約100套價格水平均價：2750美金/建筑平方米客戶組成主要是一些大公司的總裁，少量外籍客戶層次單一，他們的年齡主要集中在35—45歲之間，一般是四口之家，需要大戶型，需要書房，另外還有一些做金融的客戶。產(chǎn)品定位集超五星級酒店、高檔外銷公寓、甲級寫字樓為一體的綜合高檔物業(yè)。（2） 第三置業(yè)占地面積（一期占地： ）總建筑面積（一期總建面：）建筑形式塔樓戶型分析89㎡286㎡的自由分割組合，100㎡為主，全部是大開間。在銷套數(shù)300余套價格水平均價9380元/平方米客戶組成辦公自用和投資，其中辦公自用的居多。產(chǎn)品定位公寓立項的寫字樓（3） 福景苑占地面積5000平米總建筑面積5萬平方米建筑形式塔樓戶型分析一居8