【正文】 業(yè)名稱租金位置幸福大廈21美元/朝陽區(qū)東三環(huán)北路迪陽大廈16美元/朝陽區(qū)三元橋東北角北京發(fā)展大廈38美元/朝陽區(qū)東三環(huán)北路龍寶大廈120元/平方米/月朝陽區(qū)亮馬橋長青大廈165元/平方米/月朝陽區(qū)亮馬橋路中旅大廈25美元/朝陽區(qū)三元橋北京凱賓斯基飯店48美元/朝陽區(qū)亮馬橋第一上海中心22美元/朝陽區(qū)亮馬橋光明大廈180元/平方米/月朝陽區(qū)亮馬橋路高斕大廈16美元/平方米/月朝陽區(qū)燕莎中心東側(cè)南銀大廈32美元/平方米/月朝陽區(qū)三元橋平均租金水平190元/平方米/月● 配置：高標(biāo)準(zhǔn)配置、高性價(jià)比，為分流甲級寫字樓的客戶提供條件。假設(shè)君悅豪庭的單價(jià)為15000元/建筑平方米，同樣200平方米的房子，若首付20%，月還款額僅需要12000元，遠(yuǎn)低于寫字樓的月租金，具有較強(qiáng)的競爭力。以亮馬名居為例，90平方米的戶型月租金大概在1000美金/月，大戶型熱租。確定項(xiàng)目重新開工計(jì)劃，建議重點(diǎn)考慮可能面臨的冬季施工問題，應(yīng)盡量在冬季前完成初步建筑外裝和環(huán)境工程的準(zhǔn)備，確定交房時(shí)間，建議爭取在銷售期內(nèi)交房。鑒于項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議租用周邊寫字樓或商鋪。（2）改造小亮馬河路東段。（4）盡快恢復(fù)開工，展現(xiàn)項(xiàng)目在良好發(fā)展的形象。三、銷售手段充分利用項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢吸引周邊客戶。開盤期在周邊寫字樓、商場展示、直銷。在進(jìn)入強(qiáng)銷期后，為業(yè)主提供租賃代理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“帶租約準(zhǔn)現(xiàn)房銷售”。四、整合推廣策略目標(biāo)通過廣告?zhèn)鞑ロ?xiàng)目定位，提升項(xiàng)目形象，達(dá)成銷售目標(biāo)。推廣手段上理性主線和感性主線雙管齊下的方式操作。 推廣步驟（1） 概念引導(dǎo)期：以開盤為契機(jī)，于兩三個(gè)月內(nèi)通過高頻率大版面的平面大眾媒體廣告投放，迅速確立“第三使館中心”的地位，制造聲勢，吸引關(guān)注。同時(shí)配合營銷概念重點(diǎn)炒作，吸引更多的人到現(xiàn)場參觀，刺激購買，造就驚人業(yè)績，造成“羊群效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)熱銷，完成銷售預(yù)期目標(biāo)。 載體選擇根據(jù)項(xiàng)目定位及本年度推廣策略，建議采用重點(diǎn)媒介持續(xù)發(fā)布的形式。l 報(bào)紙：建議概念引導(dǎo)期和強(qiáng)勢推廣期，重點(diǎn)選擇大眾媒體《北京青年報(bào)》。l 項(xiàng)目售賣點(diǎn)廣告：是與到訪客戶進(jìn)行心理溝通，有效實(shí)施心理暗示、強(qiáng)化認(rèn)知項(xiàng)目的重要手段。l 銷售道具：主要指樓書制作、相關(guān)戶型資料、及配合各種活動印制的各種宣傳資料及樣板間設(shè)計(jì)、裝修及家俱、飾物等。%%比例范圍，則總推費(fèi)用為9501188萬元。l 投放頻率方面：根據(jù)可用于平面媒體700900萬元的費(fèi)用，則可保證北京青年報(bào)月均3次的整版投放頻率。第六部分：合作方式 一、 公司簡介北京德邦筑城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，是一家為房地產(chǎn)開發(fā)提供全程策劃、產(chǎn)品研究、投資分析、代理銷售等多項(xiàng)專業(yè)化服務(wù)的公司。因?yàn)槲覀兙哂袑Ψ康禺a(chǎn)前期開發(fā)和后期營銷工作豐富的經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)特的見解。我們的經(jīng)營宗旨是以公司特有的網(wǎng)絡(luò)、渠道及人才資源，選擇和發(fā)掘深具市場潛力的項(xiàng)目，用科學(xué)的思維方法、調(diào)查手段、經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過分析、策劃、設(shè)計(jì)、重組、包裝，“生產(chǎn)”出一批清晰透明、安全可靠、回報(bào)率高的投資機(jī)會，并將其中那些優(yōu)質(zhì)“產(chǎn)品”放送到資本市場中去，同時(shí)獲得更好的市場回報(bào)。我們的目標(biāo)是：無論是對于房地產(chǎn)企業(yè)，還是對于置業(yè)者來說，德邦筑城都是投資機(jī)會的開發(fā)者、制造者和銷售者。地處密云潮、白河交匯處，水面面積67萬平方米，陸地面積54萬平方米,:1的水陸關(guān)系賦予其無以復(fù)加的先天優(yōu)勢。當(dāng)初招標(biāo)時(shí)“理性”的公司、策劃人大多對項(xiàng)目市場價(jià)值均未做出樂觀估計(jì)，將其定位為第二居所。通過對現(xiàn)場實(shí)地考察及對市政規(guī)劃信息的了解，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目66公里的距離并非不可逾越的鴻溝，未來將有兩條高速路途經(jīng)項(xiàng)目，從新密順路至機(jī)場只需30分鐘，從規(guī)劃中京承高速路至東三環(huán)也僅需30分鐘，而未來密云“兩河一湖環(huán)密云”的環(huán)境治理方案將使本項(xiàng)目地處的潮、白兩河匯合口處環(huán)境更好。最終，我們對項(xiàng)目深入的了解、理性的數(shù)據(jù)、堅(jiān)定的信心贏得了開發(fā)商的信賴。山水文園：是位于東南三環(huán)的城市綠化帶項(xiàng)目。隨之在小區(qū)綠化及建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，首次將別墅概念運(yùn)用到低密度住宅中，并引入南方項(xiàng)目“綠化先行”的成功開發(fā)及營銷策略，在項(xiàng)目未開工之前即做出綠化及水景，將“城市山水”的主題先行執(zhí)行到位。三、項(xiàng)目組人員配置及簡歷德邦主要業(yè)務(wù)部門10余名高素質(zhì)人才，專業(yè)涵蓋房地產(chǎn)經(jīng)營管理、城市規(guī)劃、建筑學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷、項(xiàng)目管理、會計(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等相關(guān)領(lǐng)域,80％以上具有本科以上學(xué)歷。我們希望通過德邦服務(wù)，在更廣泛的領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)伙伴式的合作。1995年起在北京開始從事房地產(chǎn)營銷服務(wù)，曾就職于北京偉業(yè)顧問公司、海通基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，歷任銷售總監(jiān)、營銷中心總經(jīng)理、總經(jīng)理等職務(wù)。德邦筑城總經(jīng)理：建筑學(xué)本科學(xué)歷，10余年地產(chǎn)界策劃經(jīng)歷。曾主持策劃過的項(xiàng)目有：玫瑰園、鹿鳴花園、龍?jiān)穭e墅、山水文園、萬泉寺綠改項(xiàng)目……亞瀾灣別墅。德邦筑城策劃總監(jiān)：新聞傳播學(xué)學(xué)歷，主要地產(chǎn)就職經(jīng)歷有鴻基廣告、北京人濟(jì)房地產(chǎn)公司、深圳尊地房地產(chǎn)顧問公司、海通基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等，歷任過創(chuàng)意文案、AE（客戶服務(wù)）、策劃經(jīng)理等職，曾主持或參與過的項(xiàng)目有京華豪園、萬泉新新家園、天秀花園、自由度、深圳世紀(jì)村、亞瀾灣別墅。公司顧問層：由涉及房地產(chǎn)開發(fā)各行業(yè)的資深人士形成，包括開發(fā)專家、投資專家、人大經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、物業(yè)管理專家、營銷專家等。為給開發(fā)商提供更全面專業(yè)的服務(wù)，同時(shí)為實(shí)現(xiàn)多方面的雙贏，由我司為蔡德勒建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所提供設(shè)計(jì)前的市場研究及產(chǎn)品定位工作。在市場研究工作過程中，曾與多家專業(yè)市場調(diào)查公司有過深入合作，尤其市調(diào)樣本的采集調(diào)查過程中，不僅積累有大量客戶數(shù)據(jù)庫，并且對客戶生活形態(tài)有著深入的了解，可為本項(xiàng)市場定位及銷售提供直接的支持。結(jié)合本項(xiàng)目情況，我司可幫助提供銀行按揭、商貸等方面的咨詢支持與服務(wù)。 合作費(fèi)用針對本項(xiàng)目各方面條件，我司對合作費(fèi)用事宜提出如下方案供開發(fā)商參考。（2） 雙方商定一個(gè)平衡價(jià)格，在平衡價(jià)格范圍內(nèi)銷售，我司按每平米150元收取代理費(fèi)用，超出平衡價(jià)格的銷售收益部分，按照發(fā)展商70%，我司30%的比例收