【正文】 206㎡，是適合外籍人士居住和國(guó)內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主辦公的理想戶(hù)型?！?投資：投資回報(bào)率高，區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)的租金水平和出租率都相當(dāng)可觀。設(shè)立售樓處，完成裝修。（3）設(shè)定看房通道，完成隔離、保護(hù)。利用本公司現(xiàn)有的高端客戶(hù)資源挖掘有效客戶(hù)。在銷(xiāo)售維持期和銷(xiāo)售期尾聲開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)，提高銷(xiāo)售速度。理性主線指以新聞撰稿、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售說(shuō)辭、銷(xiāo)售道具的具體闡述等形式，訴求項(xiàng)目的優(yōu)越區(qū)位、投資優(yōu)勢(shì)及商住優(yōu)勢(shì)；感性主線指以視覺(jué)沖擊力強(qiáng)的前期項(xiàng)目定位廣告，中前期投資/商住概念引導(dǎo)，中后期項(xiàng)目高檔氛圍的營(yíng)造和賣(mài)點(diǎn)創(chuàng)意廣告等為主要內(nèi)容的感性主線（包括現(xiàn)場(chǎng)包裝系統(tǒng)畫(huà)面表現(xiàn)），主要營(yíng)造項(xiàng)目的鮮明、獨(dú)特形象與氣質(zhì)。（3） 尾盤(pán)續(xù)銷(xiāo)期：隨著樓體形象的完備，依據(jù)前期銷(xiāo)售狀況，針對(duì)滯銷(xiāo)戶(hù)型，重點(diǎn)進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)的宣傳炒作，同時(shí)盡力營(yíng)造社區(qū)氛圍，提升項(xiàng)目高品質(zhì)高檔次，力求以強(qiáng)大的銷(xiāo)售慣性盡快完成尾盤(pán)的銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商總體利潤(rùn)。l 戶(hù)外：因此建議在目標(biāo)客戶(hù)群經(jīng)常出入的重點(diǎn)道路投放道旗形式的戶(hù)外廣告，同時(shí)于工地現(xiàn)場(chǎng)及售樓處做形象包裝。 廣告頻率l 費(fèi)用投入方面：根據(jù)可銷(xiāo)售總建筑面積56571平方米，若最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)14000元/建筑平方米，則總銷(xiāo)售金額約為79200萬(wàn)元。根據(jù)項(xiàng)目要“短、平、快”的銷(xiāo)售目標(biāo)，建議開(kāi)盤(pán)月及熱銷(xiāo)期整版持續(xù)投放，保持月4次的《北京青年報(bào)》整版投放；尾盤(pán)期以促銷(xiāo)廣告宣傳為主，版面形式可考慮月均3次的半版宣傳。多年的經(jīng)歷告訴我們，前期的決策是項(xiàng)目最終成敗的關(guān)鍵，因此在與開(kāi)發(fā)商合作過(guò)程中，我們將堅(jiān)決遵從投資分析原理,擯棄“策劃代替分析”的不理性做法,結(jié)合市場(chǎng)研究和財(cái)務(wù)分析手段,把控制風(fēng)險(xiǎn)作為投資及開(kāi)發(fā)決策的重點(diǎn),科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)靥峁┓康禺a(chǎn)研究、策劃和銷(xiāo)售工作。二、業(yè)績(jī)簡(jiǎn)介亞瀾灣別墅：由德邦全案代理的一個(gè)別墅項(xiàng)目。但是德邦相信：風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)機(jī)會(huì)，因?yàn)殡S著城市化進(jìn)程的加快和環(huán)境的惡劣，道路的改善是指日可待的，而環(huán)境的稀缺是加劇的。項(xiàng)目目前尚未正式開(kāi)盤(pán)，已經(jīng)被業(yè)界買(mǎi)家看好?，F(xiàn)在山水文園良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已充分驗(yàn)證了前期大量工作的價(jià)值，以及各項(xiàng)策略執(zhí)行徹底的重要?！〉掳钪嵌麻L(zhǎng)：經(jīng)濟(jì)學(xué)本科學(xué)歷。歷任過(guò)總經(jīng)理助理、策劃部經(jīng)理、策劃總監(jiān)等職。市場(chǎng)研究中心主任：經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)，曾負(fù)責(zé)過(guò)山水文園、萬(wàn)泉寺綠改項(xiàng)目、亞瀾灣別墅、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城等房地產(chǎn)研究項(xiàng)目的定性定位研究及投資模擬工作。 四、 我司優(yōu)勢(shì)客戶(hù)資源我司在長(zhǎng)期從事各類(lèi)型地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究、全案策劃、代理銷(xiāo)售服務(wù)過(guò)程中，積累有大量中高端客戶(hù)資源。五、 合作方式與合作費(fèi)用的說(shuō)明 合作方式根據(jù)我司以往對(duì)此種項(xiàng)目的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，擬采用全案代理的方式與本項(xiàng)目合作，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售、形象推廣、策劃及其他有關(guān)市場(chǎng)方面的工作全權(quán)負(fù)責(zé)，參與項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的建議。21 / 21。（1） 以本項(xiàng)目銷(xiāo)售額的百分之一點(diǎn)五（%）收取代理費(fèi)用。同時(shí)長(zhǎng)期的房地產(chǎn)服務(wù)過(guò)程中，也與多家金融機(jī)構(gòu)有過(guò)非常友好的合作，如中行東城支行、交行三元支行等。加拿大蔡德勒建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所：是德邦長(zhǎng)久的戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴。德邦筑城銷(xiāo)售總監(jiān)：1995年開(kāi)始在北京利達(dá)行房地產(chǎn)顧問(wèn)公司作置業(yè)顧問(wèn)，主要就職經(jīng)歷有利達(dá)行、德盛公司、建亞房地產(chǎn)展示中心、中銀建置業(yè)、信達(dá)行等，曾主持銷(xiāo)售過(guò)的項(xiàng)目有亞運(yùn)花園、投資廣場(chǎng)、玫瑰園、萬(wàn)通新世界、迪陽(yáng)公寓、海德堡別墅、美惠大廈、銀湖別墅、銀楓家園、碧水莊園、亞瀾灣別墅。曾主持過(guò)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目有：團(tuán)結(jié)公寓、世貿(mào)國(guó)際公寓、京潤(rùn)水上花園別墅、亮馬名居、陽(yáng)光景都、山水文園、萬(wàn)泉寺綠改項(xiàng)目……亞瀾灣別墅。德邦筑城管理核心及業(yè)務(wù)核心主要人員，都擁有5－10年的地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和銷(xiāo)售管理經(jīng)驗(yàn)，于公司成立之前均在不同程度有過(guò)合作經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)建筑理想的共同追求，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的共同愛(ài)好，對(duì)經(jīng)營(yíng)理念的一致看法及合作中的默契配合使我們走到一起，“德邦筑城”中的“邦”就包含這方面的意思。我們?cè)跒殚_(kāi)發(fā)商提供的前期顧問(wèn)服務(wù)中，根據(jù)北京市政府對(duì)綠化帶的要求，通過(guò)對(duì)上海及廣州開(kāi)發(fā)成功的項(xiàng)目做了考察，和對(duì)北京所有低密度及水景住宅做了全面市場(chǎng)調(diào)查之后，最終將項(xiàng)目定位于“城市山水”主題社區(qū)。因此我們決然將其定位為第一居所，并將均價(jià)挑至9200元。同時(shí)亞瀾灣也存在著不可避免的遺憾，即距東直門(mén)66公里的距離。德邦還將根據(jù)政府的行業(yè)政策導(dǎo)向、國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的行業(yè)實(shí)踐，建立自己的房地產(chǎn)和企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，即職業(yè)經(jīng)紀(jì)律師和職業(yè)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，向投資置業(yè)者提供以專(zhuān)業(yè)資歷為深厚底蘊(yùn)的交易顧問(wèn)服務(wù)。德邦作為一家專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，致力于為投資者、發(fā)展商提供最佳盈利方案。排除銷(xiāo)售道具、現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶(hù)外、活動(dòng)等預(yù)算費(fèi)用200300萬(wàn)，則用于平面媒體的廣告費(fèi)用約為700900萬(wàn)元。建議從重要銷(xiāo)售通道引導(dǎo)系統(tǒng)、銷(xiāo)售資料展示系統(tǒng)等等方面細(xì)致考慮，尤其注意在細(xì)節(jié)上考慮周詳?？煽紤]主要集中于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售賣(mài)點(diǎn)包裝、戶(hù)外路旗、大眾平面媒體、促銷(xiāo)活動(dòng)等方面方面。（2） 強(qiáng)勢(shì)推廣期：配合熱銷(xiāo)期的銷(xiāo)售工作，根據(jù)“高檔投資/商住性物業(yè)”的產(chǎn)品定位，重點(diǎn)訴求投資及商住的可操作性，媒體選擇上力求以高頻、持續(xù)、穩(wěn)定的投放來(lái)針對(duì)目標(biāo)客層不斷強(qiáng)化。 廣告?zhèn)鞑ザㄎ粌?nèi) 容：第三使館中心君悅豪庭 定位支持：（1）投資的土壤——地段、戶(hù)型 （2）商住的條件——地段、價(jià)格（3）檔次的本質(zhì)——綜合高配置推廣策略以“第三使館中心”的廣告定位為項(xiàng)目整體推廣主線，貫穿項(xiàng)目整個(gè)銷(xiāo)售期。開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)，挖掘潛在客戶(hù)。建立專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)化業(yè)績(jī)管理，建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)施“末位淘汰制”，保證強(qiáng)悍的銷(xiāo)售操作能力，保障快速銷(xiāo)售?，F(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備：（1）圍墻包裝，外打燈，實(shí)現(xiàn)戶(hù)外廣告效果。二、銷(xiāo)售準(zhǔn)備：基于本公司對(duì)項(xiàng)目推廣確定的“短平快”的基本原則，為盡快進(jìn)入銷(xiāo)售階段，建議發(fā)展商對(duì)銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作盡早著手，主要包括以下方面：齊備“五證”等銷(xiāo)售文件。由上表可見(jiàn)，燕莎商圈內(nèi)的寫(xiě)字樓平均租金水平在190/平方米/月，如果以200平方米為例，客戶(hù)每月需要支付38000元租金。與即將興建的美國(guó)、韓國(guó)、法國(guó)等大使館，僅距15米；