【正文】 距京潤水上花園約1000米，大部分房間可見京潤之湖光秀色；但項目本身并不緊鄰主要交通道路，鬧中取靜，地處成熟的國際商務(wù)區(qū)，周圍高級寫字樓林立。本公司建議盡快開盤銷售，充分利用今年的秋季旺銷時機，在開盤期實現(xiàn)良好市場表現(xiàn)。 銷售控制：以先行銷售和調(diào)整價格差異的辦法促進塔樓部分的銷售，實現(xiàn)整體銷售進度同步。 最終實現(xiàn)平均價格：14000元/平方米，開盤期起價11000元/平方米，最高價16000元/平方米。（3） 在平均銷售價格的基礎(chǔ)上，根據(jù)戶型、朝向和樓層因素確定單套房屋的銷售價格。其中三個主要原則是成本、客戶需求和競爭對手的價格。三、 客層定位如前所述，%㎡㎡, 均價區(qū)間13000元/㎡15000元/㎡，則本項主力戶型總價范圍為200310萬元/套。 威脅分析隨著萊太花卉市場和女人街的興建，近1年來區(qū)域市場內(nèi)潛在供應(yīng)成上升趨勢，在未來不長的時間里可能對項目的銷售造成威脅?！袼迓?lián)體樓東西朝向，不符合國內(nèi)買家坐北朝南的居住習(xí)慣。（2）準(zhǔn)現(xiàn)房目前項目主體已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，可以呈準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，在銷售中可增強客戶的購買信心。（3）辦公型客戶ll 大部分公司規(guī)模不大，主要從事跨國企業(yè)的從屬行業(yè)；l 公司處于成長期或正處于起步階段，其中有部分公司因業(yè)務(wù)需要為本地 區(qū)大型公司的下游服務(wù)性中小公司；l 大部分公司員工多在10人以上50人以內(nèi)，單位中高層負(fù)責(zé)人主要居住 地分布在東部地區(qū)；l 對單元使用面積的要求主要集中于200平方米以下；l 具有現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格，能體現(xiàn)公司的形象，實力；l 交通方便，利于員工通勤及客戶來訪；l 功能設(shè)置方面，要求可以提供較高的辦公自動化程度，齊全的商務(wù)配套設(shè)施，高度的樓宇自動化程度和較好的生活健身配套設(shè)施及充足車位；l 周邊商務(wù)配套方面的要求主要集中在銀行，票務(wù)中心，商務(wù)中心附近等。（2）投資型客戶l 地段好，交通便利，商務(wù)氛圍濃郁，配套齊全。l 大戶型，西式設(shè)計風(fēng)格及裝修風(fēng)格。l 區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備齊全，服務(wù)完善。具體講需求特點集中于以下一些方面：l 地點便利。這部分客戶中除少量穩(wěn)定型客戶會產(chǎn)生購買用于自住外，很大比例成為區(qū)域高檔公寓的租務(wù)市場中的主要租客。據(jù)了解，該項目價格不會因重新上市而下調(diào)，可能還要會有一些上浮。（2）瑞城中心瑞城中心定位高端，戶型面積很大，其公寓部分已銷售兩年多時間，目前銷售率僅50%（100套左右）。競爭項目分析由于該燕莎商圈內(nèi)土地供應(yīng)比較有限，多年來新開發(fā)物業(yè)不多。在銷套數(shù)無價格水平9600元/平方米客戶組成企業(yè)主產(chǎn)品定位以居住為主的高檔公寓（6） 小結(jié)區(qū)域內(nèi)同類型物業(yè)規(guī)模都不大，占地面積一般在1萬平方米——3萬平方米之間。㎡（2） 第三置業(yè)占地面積（一期占地： ）總建筑面積（一期總建面：）建筑形式塔樓戶型分析89㎡286㎡的自由分割組合，100㎡為主，全部是大開間。三、 區(qū)域項目與競爭分析燕莎地區(qū)作為京城東部的幾大商圈之一，是倍受開發(fā)商青睞的投資熱土，近幾年來高檔公寓是這一區(qū)域的主力開發(fā)物業(yè)類型。這里擁有眾多的金融、商務(wù)、餐飲和休閑娛樂場所，如亮馬河大廈、京信大廈、東方大廈、21世紀(jì)飯店，長城飯店、昆侖飯店、凱賓斯基飯店、燕莎友誼商城、女人街、萊太花卉市場、家樂福、世紀(jì)劇院酒吧一條街等。人文、環(huán)境概況燕莎商圈是一個國際氛圍濃郁的繁華商業(yè)區(qū)，擁有良好的人文、自然環(huán)境。項目的高標(biāo)準(zhǔn)配置和完善的配套設(shè)施適宜定位于高檔投資型物業(yè)?？照{(diào)采用先進的中央集中空調(diào)，全樓配中央新風(fēng)，所有新風(fēng)經(jīng)過中央除菌、除塵、調(diào)濕處理。其中建筑面積在180㎡以上的有122戶，占整個項目三居室的52%，㎡（一套）。戶型分析（1） 戶型配比項目共計293戶，其中塔樓108戶，塔板聯(lián)體樓185戶，共25種戶型。地塊分析項目被小亮馬橋路所圍，是不規(guī)則的四邊形，近似扇面形狀。根據(jù)確定的預(yù)期價格及銷售周期，我們在后文中的營銷推廣策略部分提出了實施建議和不同銷售期的推廣重點。北京東三環(huán)住宅項目投標(biāo)書前 言本投標(biāo)書由項目分析、項目市場定位、項目預(yù)期、價格控制、營銷策略、合作方式六大部分組成。而后透過同區(qū)域內(nèi)相似物業(yè)的調(diào)查研究，提出合理的價格預(yù)期和銷售周期控制。交通便捷，距機場高速僅500米左右。主要技術(shù)指標(biāo)分析，板樓塔部32層、板部26層，所以項目屬于超高層建筑。塔板聯(lián)體樓中有99%的戶型都為三居，每戶面積均偏大。（3） 項目配套分析項目采用高標(biāo)準(zhǔn)配置，每層多為兩戶，配兩部電梯。全地下車庫設(shè)計，地下一層117輛，地下二層113輛，共計230輛。商圈內(nèi)商業(yè)繁華，路經(jīng)該區(qū)的公交車線路繁多，交通便利，但是在上下班時間段經(jīng)常出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象。生活配套現(xiàn)狀燕莎地區(qū)是一個經(jīng)濟消費水平很高，市政設(shè)施成熟，生活配套完善的涉外商圈。特別是隨著第三使館區(qū)的建設(shè)，這一區(qū)域的涉外性質(zhì)將會被進一步強化，區(qū)域內(nèi)的道路、綠化及原有市政設(shè)施定會得到改善，區(qū)域形象也會隨之變得更加國際化。產(chǎn)品定位集超五星級酒店、高檔外銷公寓、甲級寫字樓為一體的綜合高檔物業(yè)。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以大戶型居多，三居和四居是該區(qū)域的主力戶型，面積以180平方米——250平方米為主。寫字樓公寓價格的價格優(yōu)勢是該項目的主要賣點，同時也是對君悅豪庭上市銷售的一種威脅。此次重新上市是想打破現(xiàn)有局面，力圖重新對市場進行沖擊。最早來京的國外人士，如各國使館官員、跨國公司駐華機構(gòu)、三資企業(yè)總裁、高級管理人員和海外華人、港、澳、臺同胞等，在市內(nèi)的公寓多數(shù)定于此地，成為區(qū)域內(nèi)中高檔公寓的主要使用者。特征分析（1） 職業(yè)：使館官員、跨國公司、貿(mào)易公司等為主，及相關(guān)為其服務(wù)的金融、法律、財會、廣告、翻譯等相關(guān)行業(yè)的企業(yè)主、高級職員、管理人員等，其中外籍人士占一定比例（2） 年齡：3045歲之間（3） 收入：有穩(wěn)定的高薪收入，租住客戶大多有住房津貼（4） 工作特點：公司環(huán)境規(guī)范，工作緊張，節(jié)奏快（5） 居住特點： 離辦公地點近，生活依賴社會化服務(wù)，強調(diào)方便、快捷，