【正文】 合作費(fèi)用針對本項(xiàng)目各方面條件，我司對合作費(fèi)用事宜提出如下方案供開發(fā)商參考。公司顧問層：由涉及房地產(chǎn)開發(fā)各行業(yè)的資深人士形成，包括開發(fā)專家、投資專家、人大經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、物業(yè)管理專家、營銷專家等。1995年起在北京開始從事房地產(chǎn)營銷服務(wù)，曾就職于北京偉業(yè)顧問公司、海通基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，歷任銷售總監(jiān)、營銷中心總經(jīng)理、總經(jīng)理等職務(wù)。山水文園：是位于東南三環(huán)的城市綠化帶項(xiàng)目。地處密云潮、白河交匯處，水面面積67萬平方米，陸地面積54萬平方米,:1的水陸關(guān)系賦予其無以復(fù)加的先天優(yōu)勢。第六部分：合作方式 一、 公司簡介北京德邦筑城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，是一家為房地產(chǎn)開發(fā)提供全程策劃、產(chǎn)品研究、投資分析、代理銷售等多項(xiàng)專業(yè)化服務(wù)的公司。l 項(xiàng)目售賣點(diǎn)廣告：是與到訪客戶進(jìn)行心理溝通，有效實(shí)施心理暗示、強(qiáng)化認(rèn)知項(xiàng)目的重要手段。 推廣步驟（1） 概念引導(dǎo)期：以開盤為契機(jī)，于兩三個(gè)月內(nèi)通過高頻率大版面的平面大眾媒體廣告投放，迅速確立“第三使館中心”的地位，制造聲勢，吸引關(guān)注。開盤期在周邊寫字樓、商場展示、直銷。鑒于項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議租用周邊寫字樓或商鋪。物業(yè)名稱租金位置幸福大廈21美元/朝陽區(qū)東三環(huán)北路迪陽大廈16美元/朝陽區(qū)三元橋東北角北京發(fā)展大廈38美元/朝陽區(qū)東三環(huán)北路龍寶大廈120元/平方米/月朝陽區(qū)亮馬橋長青大廈165元/平方米/月朝陽區(qū)亮馬橋路中旅大廈25美元/朝陽區(qū)三元橋北京凱賓斯基飯店48美元/朝陽區(qū)亮馬橋第一上海中心22美元/朝陽區(qū)亮馬橋光明大廈180元/平方米/月朝陽區(qū)亮馬橋路高斕大廈16美元/平方米/月朝陽區(qū)燕莎中心東側(cè)南銀大廈32美元/平方米/月朝陽區(qū)三元橋平均租金水平190元/平方米/月● 配置：高標(biāo)準(zhǔn)配置、高性價(jià)比，為分流甲級寫字樓的客戶提供條件。在秋季開盤比利因素在于二方面：隨后進(jìn)入冬季，只能保證基本正常的銷售速度，無法進(jìn)入強(qiáng)銷期；若秋季工期不夠緊湊，面臨冬季施工，項(xiàng)目形象到明年上半年春季亦不能有很大改善，對項(xiàng)目銷售影響重大。適當(dāng)拉開塔樓與板樓部分的價(jià)格。第三部分：項(xiàng)目預(yù)期一、 價(jià)位預(yù)期 定價(jià)原則：制定定價(jià)策略要考慮多方面的因素。商圈內(nèi)寫字樓以甲級為主，項(xiàng)目自身采用高標(biāo)準(zhǔn)配置，同他們相比，具有吸引辦公自用型客戶的性價(jià)比優(yōu)勢。路網(wǎng)發(fā)達(dá)，機(jī)場高速路、機(jī)場輔路、三環(huán)路、宵云路、亮馬橋路圍繞四周，輕軌、地鐵及數(shù)十條公交車線共同構(gòu)成四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)。酒店式物業(yè)服務(wù)、24小時(shí)保安服務(wù)及個(gè)性化的客房服務(wù)。在東三環(huán)與四環(huán)之間，出入機(jī)場極其方便。最早來京的國外人士，如各國使館官員、跨國公司駐華機(jī)構(gòu)、三資企業(yè)總裁、高級管理人員和海外華人、港、澳、臺(tái)同胞等，在市內(nèi)的公寓多數(shù)定于此地，成為區(qū)域內(nèi)中高檔公寓的主要使用者。寫字樓公寓價(jià)格的價(jià)格優(yōu)勢是該項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，同時(shí)也是對君悅豪庭上市銷售的一種威脅。產(chǎn)品定位集超五星級酒店、高檔外銷公寓、甲級寫字樓為一體的綜合高檔物業(yè)。生活配套現(xiàn)狀燕莎地區(qū)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平很高，市政設(shè)施成熟，生活配套完善的涉外商圈。全地下車庫設(shè)計(jì)，地下一層117輛，地下二層113輛，共計(jì)230輛。塔板聯(lián)體樓中有99%的戶型都為三居，每戶面積均偏大。交通便捷，距機(jī)場高速僅500米左右。北京東三環(huán)住宅項(xiàng)目投標(biāo)書前 言本投標(biāo)書由項(xiàng)目分析、項(xiàng)目市場定位、項(xiàng)目預(yù)期、價(jià)格控制、營銷策略、合作方式六大部分組成。地塊分析項(xiàng)目被小亮馬橋路所圍，是不規(guī)則的四邊形，近似扇面形狀。其中建筑面積在180㎡以上的有122戶，占整個(gè)項(xiàng)目三居室的52%，㎡（一套）。項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)配置和完善的配套設(shè)施適宜定位于高檔投資型物業(yè)。這里擁有眾多的金融、商務(wù)、餐飲和休閑娛樂場所，如亮馬河大廈、京信大廈、東方大廈、21世紀(jì)飯店，長城飯店、昆侖飯店、凱賓斯基飯店、燕莎友誼商城、女人街、萊太花卉市場、家樂福、世紀(jì)劇院酒吧一條街等。（2） 第三置業(yè)占地面積（一期占地： ）總建筑面積（一期總建面：）建筑形式塔樓戶型分析89㎡286㎡的自由分割組合，100㎡為主，全部是大開間。在銷套數(shù)無價(jià)格水平9600元/平方米客戶組成企業(yè)主產(chǎn)品定位以居住為主的高檔公寓（6） 小結(jié)區(qū)域內(nèi)同類型物業(yè)規(guī)模都不大，占地面積一般在1萬平方米——3萬平方米之間。（2）瑞城中心瑞城中心定位高端，戶型面積很大，其公寓部分已銷售兩年多時(shí)間，目前銷售率僅50%（100套左右）。這部分客戶中除少量穩(wěn)定型客戶會(huì)產(chǎn)生購買用于自住外，很大比例成為區(qū)域高檔公寓的租務(wù)市場中的主要租客。l 區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備齊全，服務(wù)完善。（2）投資型客戶l 地段好，交通便利，商務(wù)氛圍濃郁，配套齊全。（2）準(zhǔn)現(xiàn)房目前項(xiàng)目主體已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，可以呈準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，在銷售中可增強(qiáng)客戶的購買信心。 威脅分析隨著萊太花卉市場和女人街的興建，近1年來區(qū)域市場內(nèi)潛在供應(yīng)成上升趨勢，在未來不長的時(shí)間里可能對項(xiàng)目的銷售造成威脅。其中三個(gè)主要原則是成本、客戶需求和競爭對手的價(jià)格。 最終實(shí)現(xiàn)平均價(jià)格：14000元/平方米，開盤期起價(jià)11000元/平方米，最高價(jià)16000元/平方米。本公司建議盡快開盤銷售，充分利用今年的秋季旺銷時(shí)機(jī)，在開盤期實(shí)現(xiàn)良好市場表現(xiàn)。由上表可見，燕莎商圈內(nèi)的寫字樓平均租金水平在190/平方米/月，如果以200平方米為例，客戶每月需要支付38000元租金?，F(xiàn)場準(zhǔn)備：（1）圍墻包裝，外打燈，實(shí)現(xiàn)戶外廣告效果。開展公關(guān)活動(dòng)，挖掘潛在客戶。（2） 強(qiáng)勢推廣期：配合熱銷期的銷售工作，根據(jù)“高檔投資/商住性物業(yè)”的產(chǎn)品定位，重點(diǎn)訴求投資及商住的可操作性，媒體選擇上力求以高頻、持續(xù)、穩(wěn)定的投放來針對目標(biāo)客層不斷強(qiáng)化。建議從重要銷售通道引導(dǎo)系統(tǒng)、銷售資料展示系統(tǒng)等等方面細(xì)致考慮，尤其注意在細(xì)節(jié)上考慮周詳。德邦作為一家專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，致力于為投資者、發(fā)展商提供最佳盈利方案。同時(shí)亞瀾灣也存在著不可避免的