【正文】 遺憾，即距東直門66公里的距離。我們?cè)跒殚_發(fā)商提供的前期顧問服務(wù)中，根據(jù)北京市政府對(duì)綠化帶的要求，通過對(duì)上海及廣州開發(fā)成功的項(xiàng)目做了考察，和對(duì)北京所有低密度及水景住宅做了全面市場(chǎng)調(diào)查之后，最終將項(xiàng)目定位于“城市山水”主題社區(qū)。曾主持過的房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目有：團(tuán)結(jié)公寓、世貿(mào)國(guó)際公寓、京潤(rùn)水上花園別墅、亮馬名居、陽光景都、山水文園、萬泉寺綠改項(xiàng)目……亞瀾灣別墅。加拿大蔡德勒建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所：是德邦長(zhǎng)久的戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴。（1） 以本項(xiàng)目銷售額的百分之一點(diǎn)五（%）收取代理費(fèi)用。五、 合作方式與合作費(fèi)用的說明 合作方式根據(jù)我司以往對(duì)此種項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)，擬采用全案代理的方式與本項(xiàng)目合作，對(duì)項(xiàng)目的銷售、形象推廣、策劃及其他有關(guān)市場(chǎng)方面的工作全權(quán)負(fù)責(zé)，參與項(xiàng)目整體開發(fā)的建議。市場(chǎng)研究中心主任：經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，曾負(fù)責(zé)過山水文園、萬泉寺綠改項(xiàng)目、亞瀾灣別墅、當(dāng)代萬國(guó)城等房地產(chǎn)研究項(xiàng)目的定性定位研究及投資模擬工作?！〉掳钪嵌麻L(zhǎng)：經(jīng)濟(jì)學(xué)本科學(xué)歷。項(xiàng)目目前尚未正式開盤，已經(jīng)被業(yè)界買家看好。二、業(yè)績(jī)簡(jiǎn)介亞瀾灣別墅：由德邦全案代理的一個(gè)別墅項(xiàng)目。根據(jù)項(xiàng)目要“短、平、快”的銷售目標(biāo)，建議開盤月及熱銷期整版持續(xù)投放，保持月4次的《北京青年報(bào)》整版投放；尾盤期以促銷廣告宣傳為主，版面形式可考慮月均3次的半版宣傳。l 戶外：因此建議在目標(biāo)客戶群經(jīng)常出入的重點(diǎn)道路投放道旗形式的戶外廣告，同時(shí)于工地現(xiàn)場(chǎng)及售樓處做形象包裝。理性主線指以新聞撰稿、現(xiàn)場(chǎng)銷售說辭、銷售道具的具體闡述等形式，訴求項(xiàng)目的優(yōu)越區(qū)位、投資優(yōu)勢(shì)及商住優(yōu)勢(shì)；感性主線指以視覺沖擊力強(qiáng)的前期項(xiàng)目定位廣告，中前期投資/商住概念引導(dǎo)，中后期項(xiàng)目高檔氛圍的營(yíng)造和賣點(diǎn)創(chuàng)意廣告等為主要內(nèi)容的感性主線（包括現(xiàn)場(chǎng)包裝系統(tǒng)畫面表現(xiàn)），主要營(yíng)造項(xiàng)目的鮮明、獨(dú)特形象與氣質(zhì)。利用本公司現(xiàn)有的高端客戶資源挖掘有效客戶。設(shè)立售樓處，完成裝修?！?戶型：項(xiàng)目主力戶型面積在150㎡——206㎡，是適合外籍人士居住和國(guó)內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主辦公的理想戶型。第四部分：價(jià)格控制銷售周期及回款計(jì)劃按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化規(guī)律，秋季811月份為銷售旺季，冬季來臨隨之進(jìn)入銷售淡季，春季后市場(chǎng)又恢復(fù)活躍。 價(jià)格策略 定價(jià)原則：在平均銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)戶型、朝向和樓層因素確定單套房屋的銷售價(jià)格。 次主力目標(biāo)客戶群中小規(guī)模的成長(zhǎng)型企業(yè),主要用于商住。（2） 區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)目前區(qū)域市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)還不是很多，還留有一定空間。五、SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)地段好，位于燕莎商圈核心區(qū)域，周邊有南銀大廈、亮馬大廈、凱賓斯基等高檔寫字樓，吸引大量的辦公人群，憑借此優(yōu)勢(shì)可吸引大量的客戶，同時(shí)緊臨首都機(jī)場(chǎng)和第三使館區(qū)，國(guó)際化商務(wù)氛圍濃厚，商務(wù)往來頻繁。l 知名公司物業(yè)管理服務(wù)。l 交通便利。四、區(qū)域住宅消費(fèi)客層分析構(gòu)成分析（1） 投資：東三環(huán)燕莎商圈是北京涉外商務(wù)氛圍最濃郁的地區(qū)，區(qū)域云集了京城近三成的高檔寫字樓，加入WTO后，越來越多的外籍人士涌入京城，許多跨國(guó)大企業(yè)紛紛入住，為這個(gè)區(qū)域的居住類物業(yè)提供了強(qiáng)大的房客流。（1） 第三置業(yè)第三置業(yè)為今年4月新開項(xiàng)目，其市場(chǎng)定位是以公寓立項(xiàng)的寫字樓，使用年限為70年，而真正的寫字樓的使用年限只有50年，以公寓立項(xiàng)的寫字樓可以做八成二十年的按揭貸款，從而減輕了購買客戶的資金負(fù)擔(dān)，目前一些資金實(shí)力小的公司是該項(xiàng)目的主要購買客戶。㎡區(qū)域項(xiàng)目分析（1） 瑞城中心占地面積總建筑面積建筑形式板式框架剪力墻戶型分析250平米，占總戶數(shù)25%在銷套數(shù)約100套價(jià)格水平均價(jià)：2750美金/建筑平方米客戶組成主要是一些大公司的總裁，少量外籍客戶層次單一，他們的年齡主要集中在35—45歲之間，一般是四口之家，需要大戶型，需要書房，另外還有一些做金融的客戶。出入該區(qū)域的人士多為高知人群，其中公司白領(lǐng)、企業(yè)主、外籍工作人員居多。項(xiàng)目配套設(shè)施比較完善，一層為約3000平方米會(huì)所設(shè)計(jì)，包括陽光室內(nèi)地板采暖恒溫泳池，桑拿、健身、小影院、臺(tái)球、餐廳等。（2） 主力戶型分析從上述戶型配比分析表不難看出，㎡——㎡的三居室，%。東面正對(duì)即將興建的第三使館區(qū)，南距希爾頓飯店200米，距燕莎購物中心約1000米；西距東三環(huán)北路約200米，距幸福大廈、發(fā)展大廈、京信大廈等高級(jí)寫字樓約1500米；北臨現(xiàn)代盛世大廈、國(guó)航大廈，距機(jī)場(chǎng)輔路約130米。其中項(xiàng)目分析部分從項(xiàng)目硬件條件、區(qū)域狀況、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等多個(gè)方面進(jìn)行了較為詳盡地論述，旨在為標(biāo)書后面部分的項(xiàng)目定位、價(jià)格預(yù)期及營(yíng)銷推廣策略提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。規(guī)模較小。塔樓的主力戶型是二居和三居，分別占塔樓總戶數(shù)的47%和48%。二、 區(qū)域分析道路交通狀況燕莎區(qū)域內(nèi)主要道路有機(jī)場(chǎng)路、機(jī)場(chǎng)輔路、三環(huán)路、亮馬橋路、宵云路、小亮馬橋路等。區(qū)域未來發(fā)展展望燕莎商圈的興起至今也有十余年時(shí)間，是京城有名的涉外商圈。在銷套數(shù)300余套價(jià)格水平均價(jià)9380元/平方米客戶組成辦公自用和投資，其中辦公自用的居多。建筑形式以20層以上的高層塔樓為主，主流定位于可投資的高檔商住公寓。于今年8月底該項(xiàng)目的公寓部分會(huì)結(jié)合寫字樓重新包裝上市。由于這一區(qū)域用地面積的限制，土地稀缺性凸顯，客廣地疏，房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，使得這一地區(qū)的商檔公寓項(xiàng)目多被投資客戶消化，成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主要投資型買家，主要為來自國(guó)內(nèi)、香港及海外有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力及投資經(jīng)驗(yàn)的客戶。商務(wù)與休閑設(shè)施齊全，服務(wù)周到。l 租務(wù)市場(chǎng)潛力大，客源層面多而穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)小。（3）高標(biāo)準(zhǔn)配置高配置即意味著項(xiàng)目的高性價(jià)比，是影響投資買家購買的關(guān)鍵因素。第二部分：項(xiàng)目定位 一、 物業(yè)類型定位綜合產(chǎn)品特性分析、現(xiàn)狀及市場(chǎng)供需分析,我公司建議本項(xiàng)定位于具有商住功能的高檔投資性公寓。成本是價(jià)格的最低點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格是定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)，客戶對(duì)產(chǎn)品獨(dú)有特征的評(píng)價(jià)是價(jià)格的上限。 價(jià)格實(shí)施動(dòng)態(tài)控制：塔樓完成銷售20%后啟動(dòng)，%的幅度調(diào)高售價(jià)。進(jìn)入冬季后，若外裝、環(huán)境工程完工同時(shí)伴隨足夠的廣告支持，可以淡化市場(chǎng)季節(jié)性規(guī)律的影響，實(shí)