【正文】 把目前物業(yè)管理行業(yè)的局部式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槿淌降姆?wù)。 萬(wàn) 元 /月 元 /㎡ 十四、法定稅金 營(yíng)業(yè)稅 141106 %=8114 元 /月。 第七章 物業(yè)管理費(fèi)用 一、經(jīng)費(fèi)預(yù)算 廊橋水岸物業(yè)管理費(fèi)成本測(cè)算明細(xì)表 內(nèi)容 項(xiàng)目 內(nèi) 容 金額 （萬(wàn)元） 元 /㎡ 一、人工成本 管理服務(wù)人員的工資和按國(guó)家政策規(guī)定提取的費(fèi)用 面積： 88470 ㎡247。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。 12 停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率 95% 95% 13 路燈完好率 95% 99% 14 園區(qū)內(nèi) 治安案件發(fā)生率 1‰ 1‰ 實(shí)行 24 小時(shí)護(hù)衛(wèi)巡查，由監(jiān)控 中心 24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。 5 維修工 程質(zhì)量回訪率 100% 100% 建立維修回訪制度，及時(shí)征求意見(jiàn)，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。 （ 5）積極配合商業(yè)、郵電、銀行等部門(mén)開(kāi)展便民服務(wù)。突出個(gè)性就是中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技文化、小區(qū)文化與現(xiàn)代居住文化有機(jī)融合，所體現(xiàn)的回歸自然、天人合一、靜雅宜人的環(huán)境格局和現(xiàn)代智能化所達(dá)到的迅速便捷、安全可靠的生活模式高度統(tǒng)一。 其 它代辦特約服務(wù) 預(yù)定鮮花禮籃、轎車(chē)租賃、代購(gòu)禮品、餐廳預(yù)定、培訓(xùn)設(shè)施、干洗服務(wù)等。 提供即時(shí)維修服務(wù) 提供維修安裝服務(wù)（家電、家具等設(shè)備）；提供各種即時(shí)維修安裝服務(wù)。 （ 3） 培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率 100%。 D、 以統(tǒng)一、簡(jiǎn)潔、鮮明的 CI 設(shè)計(jì)，體現(xiàn)文化內(nèi)涵。 （ 3） 訓(xùn)練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。 （ 3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn) 選派員工參加行業(yè)主管部門(mén)組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。具體目標(biāo)如下： （ 1）確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在 200 課時(shí)以上。 （ 3）專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在操作條件下對(duì)人體不構(gòu)成為危害。 保潔部主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu) （ 1）保潔部主要任務(wù)： 負(fù)責(zé)各個(gè)樓面和各公用部位，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購(gòu)、使用意見(jiàn)，合理掌握 清潔費(fèi)用的支出；負(fù)責(zé)對(duì)清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。 讓業(yè)主參與的消防管理 （ 1） 組織人員開(kāi)展消防演習(xí)。 （ 5）做好宣傳工作，除在標(biāo)識(shí)牌上標(biāo)明車(chē)輛停放標(biāo)志外，平時(shí)也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動(dòng)大家自覺(jué)遵守停放規(guī)定。 （ 6）加強(qiáng)區(qū)域巡邏 為加強(qiáng)對(duì)治安巡邏的控制，保證巡邏到位。對(duì)內(nèi)發(fā)生的各種影響安全因素進(jìn)行整治，配合公安機(jī)關(guān)對(duì)安全工作的管理。安全工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件， 要不斷提高護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍的素質(zhì)， 要抓好護(hù)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)，建立完善的護(hù)衛(wèi)系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。 不出事故，不出案子，是護(hù)衛(wèi)工作的根本目的，也是衡量護(hù)衛(wèi)工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。 1簽訂和履行與管理事務(wù)有關(guān)的合約。 物業(yè)裝飾裝修、施工監(jiān)督管理。 嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實(shí)行規(guī) 范化運(yùn)作。 4 CI 標(biāo)識(shí) 統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、樹(shù)立專業(yè)形象。 6 護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)與護(hù)衛(wèi)員 36 高中或以上學(xué)歷，以退伍軍人為主，有護(hù)衛(wèi)工作經(jīng)驗(yàn)，善于與人溝通，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn) , 以上 ,有較好的職業(yè)道德素質(zhì)和個(gè)人形象。 第四節(jié) 物業(yè)管理的組織體系 一、管理架構(gòu) 在 綠韻康城 的物業(yè)管理服務(wù)中，結(jié)合人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī)，采用一站式物業(yè)管理服務(wù)，并結(jié)合現(xiàn)代物 業(yè) 管理念和經(jīng)營(yíng)模式，確定物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的管理 架構(gòu)。 B、 實(shí)行“即時(shí)服務(wù)與隱性管理”相結(jié)合的管理機(jī)制，既為業(yè)主提供及時(shí)滿意的服務(wù) ，又充分尊重業(yè)主的私密空間。 秉承“關(guān)愛(ài)無(wú)處不在”的服務(wù) 理念。 科學(xué)優(yōu)化資源，全方位提高給業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量。 二、公司架構(gòu) 總經(jīng)理 信 息 中 心 護(hù) 衛(wèi) 部 多種經(jīng)營(yíng)部 物業(yè)管理處 客戶服務(wù)部 財(cái) 務(wù) 部 金科物業(yè)所獲榮譽(yù)清單 獲獎(jiǎng)名稱 獲獎(jiǎng)項(xiàng)目 獲獎(jiǎng)時(shí)間 頒獎(jiǎng)單位 重慶市物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì) 金科物業(yè) 2000.10 重慶市國(guó)土資源和房屋管理局 重慶市江北區(qū)文明小區(qū) 金科花園 2001.7 重慶市江北區(qū)精神文明辦公室 市街綠化養(yǎng)護(hù)單位 金科花園 2002.8 江北區(qū)綠化管理委員會(huì) 重慶市江北區(qū)園林式小區(qū) 金科麗苑 2001.江北區(qū)綠化管理委員會(huì) 3 江北區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) 金科花園 2001.12 重慶市江北區(qū)房屋管理局 江北區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) 香江家園 2003.5 重慶市江北區(qū)房屋管理局 重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) 金科花園 2002.12 重慶市國(guó)土資源和房屋管理局 重慶市文明小區(qū) 金科花園 金科麗苑 2003.7 中共重慶市委重慶市人民政府 20xx－ 20xx 重消費(fèi)者信得過(guò)企業(yè) 金科物業(yè) 2002.3 重慶市消費(fèi)者 權(quán)益保護(hù)委員會(huì) 重慶市園林式小區(qū) 金科花園 金科麗苑 2003.10 重慶市園林事業(yè)管理局 重慶市人民政府 重慶長(zhǎng)江三峽文明長(zhǎng)廊建設(shè)示范點(diǎn) 金科花園金科麗苑 2002.5 重慶市精神文明建設(shè)委員會(huì) 20xx－ 20xx 年消費(fèi)者信得過(guò)企業(yè) 金科物業(yè) 2004.3 重慶市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì) 20xx 重慶地產(chǎn)風(fēng)云物管榜 金 2 重慶晨報(bào) 上榜企業(yè) 科物業(yè) 003.12 重慶市十大品牌物管 金科物業(yè) 2004.10 重慶物管滿意度調(diào)查組委會(huì) 重慶商報(bào)社 20xx 重慶地產(chǎn)風(fēng)云物管榜上榜企業(yè) 金科物業(yè) 重慶晨報(bào) 第二章 項(xiàng)目的基本情況簡(jiǎn)介 第一節(jié) 綠韻康城項(xiàng)目物業(yè)的基本情況 物業(yè)基本情況 項(xiàng)目名稱 ： 金科 .綠韻康城 坐落位置： 重慶市九龍坡區(qū)九龍園區(qū)火炬大道 13 號(hào) 四至：東臨 綠云鋼材市場(chǎng) 南達(dá) 巴國(guó)城 西至 九龍坡公檢法 北接 彩云湖公園 總占地面積： 25100 ㎡ 總建筑面積： 294434 ㎡ （其中： 4 棟 7 棟 ㎡ ） 住宅面積 ： 243342 m2 停車(chē)位 ： 250 個(gè) 物業(yè)類(lèi)型：高檔住宅小區(qū) 第二節(jié) 綠韻康城 項(xiàng)目物業(yè)管理思路 一、管理機(jī)制 管理模式：實(shí)施 “雙向式”的管理模式； 突出超前的主動(dòng)式管理與服務(wù)： A、超前引導(dǎo) B、超前服務(wù) C、超前管理； 服務(wù)機(jī)制：主動(dòng)式的服務(wù)，做到“ 您的需要，就是我的職責(zé)”、“細(xì)微之處見(jiàn)差別 ” 服務(wù)范圍：物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議所涵蓋的全部服務(wù)內(nèi)容； 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 想業(yè)主之所想、急業(yè)主之所急 服務(wù)理念： 關(guān)愛(ài)無(wú)處不在 二、管理機(jī)構(gòu) 綠韻康城 管理處是 重慶金科 物業(yè)管理有限公司派駐負(fù)責(zé) “綠韻康城” 物業(yè)管理服務(wù)的常駐機(jī)構(gòu) 。公司為進(jìn)一步提高整體服務(wù)質(zhì)量，引進(jìn)了沿海先進(jìn)的物業(yè)管理模式和現(xiàn)代服務(wù)理念，培養(yǎng)出一支“敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)”的高素質(zhì)、專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。天籟城（美社、中華坊、紫園）、天湖美鎮(zhèn)、綠韻康城、渝西學(xué)院紅河校區(qū)、金科酒店會(huì)所等。麗苑”高檔住宅小區(qū)，是一個(gè)集眾多榮譽(yù)為一體的重慶市知名小區(qū)，目前保持著“重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“重慶市文明小區(qū)”、“重慶市園林式小區(qū)”、“重慶市長(zhǎng)江三峽文明長(zhǎng)廊建設(shè)示范點(diǎn)”等殊榮。 服務(wù)理念 溫馨服務(wù)，關(guān)愛(ài)一生 四、管理與服務(wù) A、管理 ： 主動(dòng)式的服務(wù)， 做到“寓管理于服務(wù)之中” 注重人性化管理中的以人為本，全程規(guī)范員工的職業(yè)化，推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 物業(yè)管理配合商業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌。 快捷服務(wù) ：將設(shè)有 24 小時(shí)溫馨服務(wù)熱線，隨時(shí)提供溫馨服務(wù)，并保證在短時(shí)間內(nèi)為客戶解決問(wèn)題，保證服務(wù)質(zhì)量。 第三節(jié) 物業(yè)管理目標(biāo) 針對(duì) 綠韻康城 整體的實(shí)際情況，結(jié)合本物業(yè)的管理特點(diǎn)， 綠韻康城 的管理目標(biāo)定位是：通過(guò)對(duì) 綠韻康城 整體的物業(yè)管理和配合商業(yè)運(yùn)行，進(jìn)行 集中、統(tǒng)一、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)和管理 ，使 綠韻康城 整體的物業(yè)管理在區(qū)域環(huán)境、安全保障、文化氛圍、管理水平 等方面成為重慶市物業(yè)管理的典范，樹(shù)立起獨(dú)樹(shù)一幟的名牌物業(yè)形象。 2 助理 3 包括：行政助理、物業(yè)助理、工程助理。 管理處主任一名＋工程主管一名 培訓(xùn) 1 職能部門(mén)設(shè)置 指導(dǎo)按運(yùn)作的實(shí)際需要，科學(xué)、經(jīng)濟(jì)地設(shè)立職能部門(mén)。 體系運(yùn)行檢查考 評(píng) 1 日常管理運(yùn)作 對(duì)房屋、公用設(shè)備、機(jī)電設(shè)施、治安、交通、消防、清潔、綠化、經(jīng)營(yíng)等日常管理及建設(shè)的指導(dǎo)、培訓(xùn)。 環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)。 提供特約服務(wù)。門(mén)衛(wèi)、巡邏、消防以及停車(chē)場(chǎng)管理等工作都屬于安全管理的范疇。作為護(hù)衛(wèi)人員，要樹(shù)立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，既要護(hù)衛(wèi)隊(duì)員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂(lè)于助人。 。 （ 3）加強(qiáng)門(mén)崗的監(jiān)控力度 （ 4）組建機(jī)動(dòng)快速服務(wù)機(jī)制 管理處建立快速服務(wù)，它的特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活地把目前物業(yè)管理行業(yè)的被動(dòng)式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)式服務(wù)。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車(chē)場(chǎng)庫(kù)的 區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車(chē)場(chǎng)庫(kù)劃分的一個(gè)構(gòu)想： 內(nèi)部要求 對(duì)于機(jī)動(dòng)車(chē)，我們將根據(jù)的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施： (1)了解各機(jī)構(gòu)車(chē)輛情況，實(shí)行便捷停放。 （ 2） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無(wú)損壞，表面是否有灰塵等； （ 3） 各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無(wú)損壞，清掃表面灰塵等。而且，物業(yè)通過(guò)清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能管理處主任 監(jiān)控 中 心 值 班 人 員 義務(wù)消防隊(duì)員 消防 119 公司領(lǐng)導(dǎo) 出事用戶 火 警 撲 救 保持物業(yè)美觀。 （ 3）垃圾回收資源化：通過(guò)垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。殺蟲(chóng)滅鼠實(shí)行施工記錄卡管理，做好簽字驗(yàn)收。 （ 6）對(duì)員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。訓(xùn)練計(jì)劃包括： a、 按什么標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到什么目的（訓(xùn)練目標(biāo)）； b、 訓(xùn)練程序、方法； c、 訓(xùn)練對(duì)象（受訓(xùn)區(qū)域、崗位