【正文】 特約服務 項目與特色 提供便利、高效、經(jīng)濟的特色服務是衡量物業(yè)管理水平的重要標準，亦是提高小區(qū)服務質量與效率的重要措施和保障。物業(yè)管理將圍繞各業(yè)主的需求，秉承“ 關愛無處不在 ”的思想，開展全方位的服務。 二、物業(yè)管理各專業(yè)的特約服務 租擺服務 為的業(yè) /租戶提供租擺服務，主要以出租 /售寬大綠葉、無異味、易栽培的木本植物為主。 提供即時維修服務 提供維修安裝服務（家電、家具等設備）；提供各種即時維修安裝服務。組織專業(yè)的清潔人員對室內(nèi)和家具物料將按成本價進行規(guī)范、細致的清潔工作。 健康服務 在外特定區(qū)域設立健康體育中心，提供業(yè)主晨練場所；設立健康中心，提供健康咨詢、健身、醫(yī)療保健等綜合性健康服務，并常備日常應急“紅十字”醫(yī)藥用品箱。 三、代辦類的特約服務： 咨詢代辦服務 政策咨詢、網(wǎng)上查詢、法律理財咨詢、提供市場信息、商務咨詢等服務。 其 它代辦特約服務 預定鮮花禮籃、轎車租賃、代購禮品、餐廳預定、培訓設施、干洗服務等。 第五節(jié) 物業(yè)管理的服務措施 一、主要崗位介紹 綠韻康城將按科學合理的原置設置崗位，配備人員，具體如下： 管理處設管理物業(yè)主任一名，主持全面管理工作； 設工程助理一名、主持智能化、機電維修、設備保養(yǎng)等工作； 設行政助理一名，負責管理處行政 、客戶服務、人事及質量保障工作； 設物業(yè)助理一名，負責保潔，綠化的全面管理； 設護衛(wèi)隊長一名，負責范圍內(nèi)的安全管理工作； 護衛(wèi)崗位（ 36 人，含外圍、門崗、車庫等）； 保潔崗位（ 36 人，含外圍保潔崗、地下保潔崗、樓面保潔崗）； 設綠化班長一名，負責園區(qū)公共綠化帶及景觀的維護保養(yǎng)； 綠化崗位（ 5 人，含外圍綠化、水景的養(yǎng)護） 機電崗位（ 6 人含強電工崗位位、弱電工崗位、空調(diào)工崗位、電梯工崗位）。社區(qū)文化具有凝聚功能、導向功能、約束功能、激勵功能和輻射功能。社區(qū)文化建設是物業(yè)管理的使命，營造文明、靜雅、祥和的綠韻康城文化居住環(huán)境和人文環(huán)境是我們的追求。突出個性就是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技文化、小區(qū)文化與現(xiàn)代居住文化有機融合，所體現(xiàn)的回歸自然、天人合一、靜雅宜人的環(huán)境格局和現(xiàn)代智能化所達到的迅速便捷、安全可靠的生活模式高度統(tǒng)一。 金科物業(yè)有著豐厚的文化底蘊，以“人性化”管理而聞名。 二、社區(qū)文化 （ 1）健全并落實各項精神文明建設及社區(qū)服務制度。 （ 3）定期開展健康有益的宣傳活動。 （ 5）積極配合商業(yè)、郵電、銀行等部門開展便民服務。建立完善的巡查制度，嚴格審批裝修管理，健全檔案記錄。并建立回訪制度和回訪記錄。 3 維修工 程質量合格率 100% 100% 分項監(jiān)督，工程維護組嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。 5 維修工 程質量回訪率 100% 100% 建立維修回訪制度，及時征求意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質量。 7 化糞池、雨水井、污水井完好率 98% 99% 每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。 9 公共文 體設施、休息設施及小品 雕塑完好率 98% 98% 每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設施完好。 11 道路完好率 95% 95% 落實責任人，堅持對道路、路燈及停車場等公用設施進行日常巡視、檢修和定期維護保養(yǎng)，由管理處監(jiān)督執(zhí)行，各主管配合檢查落實。 12 停車場、單車棚完好率 95% 95% 13 路燈完好率 95% 99% 14 園區(qū)內(nèi) 治安案件發(fā)生率 1‰ 1‰ 實行 24 小時護衛(wèi)巡查，由監(jiān)控 中心 24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。 自行車、摩托車、汽車被盜率 1‰ 1‰ 序號 指標名稱 評分標準 管理標準 采取的措施 15 消防設 施設備完好率 98% 99% 每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設施完好。 17 違章發(fā)生率 1‰ ‰ 建立 交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應的回訪記錄。 19 管理人 員專業(yè)培訓 合格率 98% 100% 加強培訓力度，并對培訓過程進行有效的監(jiān)控和檢查。投訴處理有結果，有記錄和回訪。 序號 指標名稱 評分標準 管理標準 采取的措施 22 綠化完好率 95% 99% 建立專業(yè)綠化養(yǎng)護隊伍，責任到人，片區(qū)負責與巡視制度相結合，發(fā)現(xiàn)問題及時修補，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。 24 應急反 應速度 接到信息后 90秒 應急反應分隊由巡邏人員組成 ,受監(jiān)控中心統(tǒng)一調(diào)度 ,熟悉園區(qū)內(nèi)任一治安角落 ,在接到信息后 ,由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊及時到達現(xiàn)場處理 . 第六章 物資配備與裝備 辦公室和管理用房 M2 （此為項目一期管理用房面積，其整個項目管理用房面積應為： 1472. M2） 物質裝備按照必需、實用、節(jié)儉的原則，經(jīng)嚴密測算，前期開辦費做以 下 配備： 序號 項目 數(shù)量 單價 （元） 總金額 （萬元） 備注 一 辦公設備 小計： 1 電 電腦 5臺 3500 辦公室、前臺等 2 復印機 1臺 18000 3 激光打印機 1臺 1800 用于辦公室 票據(jù)打印機 1臺 1800 用于前臺打印票據(jù) 序號 項目 數(shù)量 單價 （元） 總金額 （萬元） 備注 4 電話 5部 50 用于辦公室、前臺 5 文件柜 7個 300 6 保險柜 1個 2300 7 傳真機 1臺 3000 購使用普通紙的，以節(jié)約成本 8 辦公桌椅 8套 500 9 辦公沙發(fā) 2套 4000 用于前臺及主任室 10 辦公文具一批 1批 3000 二 安全管理裝備 小計： 1 對講機 30部 500 含護衛(wèi)、前臺、維修人員所用 對講機 2 塑膠仿真警棍 25根 120 3 電警棍 10根 450 4 防毒面具 5套 400 5 消防應急器材 1批 應急搶救箱及藥 品、應急燈、強光防暴手電筒等。 12 搖表（ 500兆歐） 2只 500 維修工具 13 鋁合金梯（ 2m、 5m） 各 1臺 800 14 電焊機 1臺 1500 五 員工服裝生活用品 小計： 1 員工宿舍用品 55套 500 包括：床、床單、被子等。 第七章 物業(yè)管理費用 一、經(jīng)費預算 廊橋水岸物業(yè)管理費成本測算明細表 內(nèi)容 項目 內(nèi) 容 金額 （萬元） 元 /㎡ 一、人工成本 管理服務人員的工資和按國家政策規(guī)定提取的費用 面積： 88470 ㎡247。 88470 ㎡ =1 元 /㎡ 元 /㎡ 二、共用設備、設施日常運行及保養(yǎng)費 供配電系統(tǒng) 包含：高、低壓配電柜及系統(tǒng)控制柜的日常運行維護費用，估算為： 500 元 萬元 /月 給排水系統(tǒng) 包含：生活水泵、循環(huán)泵、閥門水表以及耗材、排污泵與排水系統(tǒng)運行維護，估算為： 20xx 元 萬元 /月 消防系統(tǒng)： 包含：自動 消防與噴淋泵、加壓設施、室內(nèi)外消火栓及其配套耗材、消防報警系統(tǒng)及耗材，估算為： 20xx 元 萬元 /月 智能化與安防系統(tǒng) 包含：電梯維保、門禁、自動車閘系統(tǒng)、紅外線周界安防系統(tǒng)，估算為： 3000 元 萬元 /月 元 /㎡ 三、公共照明維護與耗材 包含： 公共照明耗材：按三個月更換一次； 消防照明耗材； 疏散指示耗材，估算為： 20xx 元 萬元 /月 元 /㎡ 四、日常辦公用水、電費 估算為： 20xx 元 萬 元 /月 元 /㎡ 五、工具使用費 工具及配 備按 2 年使用折舊 83350 元247。 工具 維修費 按 元 /月的折舊 按 10%的維修率 元 /月 萬 元 /月 元 /㎡ 六、服裝費 按 2 年使用折舊 66000 元247。 萬 元 /月 元 /㎡ 七、常維護與其他耗材 估算為： 20xx 元 萬 元 /月 元 /㎡ 八、綠化管理費 綠化面積 m2， 因為一期管理項目，開發(fā)商將承擔一年的養(yǎng)護期，此項費用支出較少，估算為： 500 元 萬 元 /月 元 /㎡ 九、清潔衛(wèi)生費 公攤按 ㎡ = m2 包含： 垃圾清運費按市政規(guī)定每車； 生化池與窨井清理； 白蟻防治，估算為： 5000 元 萬 元 /月 元 /㎡ 十、保安費 保安費按建筑面積每平方米 元計算 萬 元 /月 元 /㎡ 十一、不可預見費 按一至十項總合的 3%提取 萬 元 /月 元 /㎡ 十二、管理者酬金 一至十一項的總合 萬元 10% 萬 元 /月 元 /㎡ 附表 1： 物業(yè)管理費收 /支明細表 項目 數(shù)量 單價 金額 備注 住宅物業(yè)管理費 元 /月 元 /月 *如第一年按接房入住率 90%計，物業(yè)管理費收入為： 元 /月 商業(yè)物業(yè)管理費 元 /月 元 /月 *如第一年按招商入駐率 50%計，物業(yè)管理費收入為： 元 /月 地面停車位 75 個 280 元 /月 18750 元 /月 注：地面車位不出售，僅出租。 萬 元 /月 元 /㎡ 十四、法定稅金 營業(yè)稅 141106 %=8114 元 /月。 教育費附加 8114 元 /月 3%=243元 /月 。上述預 算 將有小幅波動，預計小區(qū)將在第二年開始各項收入運行正常。月） 每月金額（元） 備注 管理處主任 1 3600 3600 物業(yè)助理 1 20xx 20xx 行政助理 1 1800 1800 工程助理 1 1800 1800 前臺接待 4 800 3200 護衛(wèi)隊長 1 1850 1850 保潔班長 1 450 650 崗位津貼： 200 信息化管理員 1 1400 1400 行政人員 2 1200 2400 護衛(wèi)隊員 25 1200 30000 保潔員 14 450 6300 綠化工 2 800 1600 維修班長 1 1000 1200 崗位津貼： 200 維修工 5 800 4800 炊事班長 1 800 800 炊事員 2 500 1000 每月費用合計 60 64400 第八章 物業(yè)管理服務費用的綜合報價 針對廊橋水岸的物業(yè)管理，金科物業(yè)管理公司的 定位標準將從一開始就按照正規(guī)化的管理程序，嚴格按照市場化經(jīng)營，專業(yè)化管理，設置獨立的管理體系，管理 上引入競爭機制，實行專業(yè)化分工負 責的原則，層層責任制和激勵機制的有效落實，保障機制的有效運作和優(yōu)良的經(jīng)營管理，達到工作效率高、責任感強、管理與服務上檔次；把物業(yè)管理服務推陳出新，成為行業(yè)管理新的亮點： 一、我們的管理與服務： A、我們的物業(yè)管理 ： 主動式的服務，做到“ 關愛無處不在 ” 注重人性化管理中的以人為本，全程規(guī)范員工的職業(yè)化，推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 把目前物業(yè)管理行業(yè)的局部式服務轉變?yōu)槿淌降姆铡? 快速反應服務，為業(yè)主排憂