【正文】 責(zé)任混亂。擬定工程整改、維修、保養(yǎng)計劃和檢查制度并予以實施。（2）、控制裝修、運(yùn)輸工作人員進(jìn)入物業(yè)范圍，監(jiān)督其遵守秩序，登記業(yè)主、商戶、租客及裝修商的聯(lián)系人、聯(lián)系電話、地址。（4）、建筑工程竣工后，建筑商離場，對于交付前和交付后出現(xiàn)的建筑質(zhì)量方面的問題，物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)監(jiān)察、溝通和協(xié)調(diào)的角色，并將問題轉(zhuǎn)達(dá)徐州成功置業(yè)有限公司，由徐州成功置業(yè)有限公司依據(jù)合約通知承建商做出整改完善。日常物業(yè)管理服務(wù)工作（略）。 我們將根據(jù)蘇豪時代廣場的實際情況，從以下三個方面著手協(xié)助作出切合實際的CIS策劃案： 確立并明示其主體性公司宗旨、經(jīng)營理念、行為準(zhǔn)則明確化，使每位員工都能確立自己工作的意義和目標(biāo)，激發(fā)高昂的士氣，為達(dá)成目標(biāo)而努力。 統(tǒng)一訊息、視覺識別系統(tǒng)并使之標(biāo)準(zhǔn)化包括物業(yè)標(biāo)志、品牌與名稱；標(biāo)準(zhǔn)字體與標(biāo)準(zhǔn)顏色；員工的言行及組織形象等；建筑外觀及其環(huán)境，管理公司內(nèi)部裝潢和辦公氛圍等；事務(wù)性用品如服裝、車輛、信紙、信封、名片、工作牌、合同、單據(jù)、文件等；宣傳資料、廣告招牌、POP、橫幅、彩旗、媒體廣告等等。檔案、信息管理從物業(yè)管理的介入期開始，始終伴隨著物業(yè)管理的進(jìn)程，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)、監(jiān)理、建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)施、設(shè)備及日常物業(yè)管理中的規(guī)章制度、記錄表格、業(yè)主投訴與回訪、承傳工作票等等都涉及到檔案、信息管理。一、 管理的內(nèi)容 資料的收集資料的收集堅持“來源多、內(nèi)容廣”的原則。 檔案資料的分類所收集的檔案資料，根據(jù)其來源、內(nèi)容、形式，進(jìn)行集中整理和科學(xué)分類，做到條理清晰、分類合理，便于使用、查找、檢索。（2） 檔案資料實行專人專職管理。檔案管理人員須定時檢查檔案借閱情況，以便及時收回在外文件，防止因管理疏忽導(dǎo)致文件流失。檔案資料的鑒定必須由主要負(fù)責(zé)人或其指定的責(zé)任人負(fù)責(zé)，對檔案是否有效、作廢以及保存數(shù)量等做出決定。（5） 檔案資料的管理必須做到“七防”，即防火、防潮、防盜、防鼠、防蟲、防變質(zhì)、防高溫。 檔案資料管理制度（1） 管理公司檔案資料員負(fù)責(zé)整理收集各類檔案資料。（3） 管理公司資料室收檔、存檔的文件、批文必須是原始記錄，其它資料確實沒有原始記錄，也可存復(fù)印件。（5） 管理公司檔案資料分類：用戶檔案資料、裝修審批資料、維修保養(yǎng)資料、工程竣工資料及管理公司相關(guān)資料。（7） 對外借閱用戶借閱或其它人有關(guān)檔案資料，須向管理公司提出書面申請，經(jīng)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，交檔案員備案查找。（8） 對內(nèi)借閱 管理公司內(nèi)部工作人員查閱檔案資料時，經(jīng)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，交檔案室檔案員查找，但不得隨意復(fù)印。（2） 據(jù)各類檔案資料的保管期限，在確定該檔案已超過保存期限或已無保存價值時，由檔案資料員填寫銷毀單并報經(jīng)理鑒定。（4） 銷毀檔案資料時，應(yīng)有詳細(xì)記錄。一、 物業(yè)修繕分類 . . 裝潢. 公共實施的日常巡視. 檢查,對現(xiàn)場存在的問題,立即采取處理措施. . 裝潢. 公共實施制定階段性的保養(yǎng)措施. .二. 修繕管理要點 、各功能區(qū)、公共設(shè)施的安全質(zhì)量管理. . .對建筑主體修繕管理采取的措施是“一個方針、兩個原則”即“管養(yǎng)合一”的方針和“計劃、經(jīng)濟(jì)、適用”、“應(yīng)修盡修、全面保養(yǎng)”. 規(guī)范修繕工程施工程序,不斷地更新修繕技術(shù),降低修繕成本. 1. 外觀整潔統(tǒng)一，無亂搭建、違章裝修、無礙市容和觀瞻現(xiàn)象. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):保證建筑及配套實施完好率98%. 實施措施: (1).組織各類工程技術(shù)人員對建筑及配套實施進(jìn)行詳盡的調(diào)查分析,科學(xué)合理的編制大、中修及可行的施工方案，組織實施并實行質(zhì)量監(jiān)控. (2). , 實行專人專職控制. (3).嚴(yán)格裝修審批制度,規(guī)范裝修施工管理,對業(yè)主裝修項目實行跟蹤管理,.2. 零修. 急修及時率 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn): 保證建筑零修. 急修及時率98% 實施措施: (1).以優(yōu)質(zhì)服務(wù)宗旨,實行24小時維修值班制度. (2)維修人員應(yīng)在接到維修通知單15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,做到零修及時處理,急修不過夜,小修48小時內(nèi)完成.維修工程質(zhì)量合格率 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):保證維修工程質(zhì)量合格率98% 實施措施。(2) 根據(jù)自身的技術(shù)力量和維修保養(yǎng)的工作量,全面平衡季度,月份工作量。(4).充分考慮費用預(yù)算。(2).維修保養(yǎng)的工作量作為編制年度計劃的依據(jù).(3).年度預(yù)算是編制年度計劃的資金依據(jù)。 .維護(hù)保養(yǎng)計劃定稿(1)根據(jù)蘇豪時代廣場的特點,制定嚴(yán)格的零修,中修. . 綜合維修的管理及施工制度,保證維修質(zhì)量。(3)施工盡量不影響用戶的工作與生活秩序,如有影響時須提前書面通知相關(guān)用戶。(5).。(2)建筑本體定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案。(4).公共實施定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案。1．房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2．有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范1．安全、正常使用；2．功能完好。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由維修部門在分清責(zé)任后，按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程組織實施維修1．房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2．相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)范1．無積水、無滲漏。3電梯客梯、貨梯的養(yǎng)護(hù)每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時與維修人員聯(lián)系。由維修部組織實施各項設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。5室內(nèi)照明1． 線路的檢修維護(hù)；2．燈具的維修及更新每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修。7信道門廳樓梯間1．公用地面的維修改造；2．公共信道、門廳的墻、天棚維護(hù)每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修1．相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；2．房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。表二 建筑本體定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及方案序號類別項目計劃情況實施方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1承重及抗震1．局部受損；2．施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。1．由維修部負(fù)責(zé)實施；2．外墻面每年全面清洗一次1．房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2．外墻面修繕作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1．外墻面無破損、無滲漏；2．整潔統(tǒng)一。1．由維修部負(fù)責(zé)實施；2．屋面防水每15年全面翻修一次。1．無積水、防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏；2．避雷系統(tǒng)完好。1．由電梯主管組織人員負(fù)責(zé)實施定期維修；2．每3—5年進(jìn)行一次負(fù)荷試驗。5機(jī)電及電子設(shè)備1．機(jī)電與電子設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；2．日常機(jī)電與電子設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。1．運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全2．設(shè)備完好率100%。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。7消防設(shè)施1．疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；2．室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修；3．煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)4．自動噴淋系統(tǒng)維護(hù)1．每月檢查一次煙、溫感報警系統(tǒng)完好情況；2．每半年進(jìn)行一次煙感試驗；3．每年對消防箱油漆一便，每半年將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉；4．每年對消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)。1．消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程；2．消防報警系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程。8信道門廳樓梯間1．公用地面的維修改造；2．公共信道、門廳的墻、天棚維護(hù)；3．樓梯間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。1．由維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修；2．每10年鏟除摸灰翻新一次。2．相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；美觀完好、整潔、清爽。由維修部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施1．排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)2．給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。表三 公共設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案序號類別項目計劃情況實施方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1道路路面、人行道、道牙每天檢查兩遍，隨壞隨修由維修部維修工按項目維修規(guī)程實施。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)98%以上。由維修部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率98%以上。由維修部專業(yè)維修工按專業(yè)作業(yè)規(guī)程實施。4園林綠化雕塑小品、花池、噴泉水池、綠化牌、園燈、室內(nèi)外綠化每天檢查一遍。綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；園林工作標(biāo)準(zhǔn)。5停車場地面停車場每天檢查兩遍，隨壞隨修。1． 路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2．地面修繕標(biāo)準(zhǔn)平整、無積水、無缺損、完好率98%以上。由維修部維修工按專業(yè)作業(yè)規(guī)程實施。1．管道暢通，無堵塞2．無泄漏。由維修部維修工按專業(yè)作業(yè)規(guī)程實施。1．標(biāo)志設(shè)施完好率98%；2．標(biāo)志無破損。由維修部維修工按專業(yè)作業(yè)規(guī)程實施。公共智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1．系統(tǒng)性能良好，運(yùn)行正常；2．設(shè)施完好，整潔有序，無破損。由維修部維修工按專業(yè)作業(yè)規(guī)程實施。1．正常安全使用；2．各項設(shè)施、設(shè)備完好；3．無改造。由維修部維修工按專業(yè)作業(yè)規(guī)程實施。表四 公共設(shè)施定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案序號類別項目計劃情況實施方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1道路 路面、人行道、道牙每天檢查兩遍1．加強(qiáng)裝修監(jiān)督，嚴(yán)禁重型車輛進(jìn)入院內(nèi)。1．道路使用管理規(guī)定；2．路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；3．人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1．減少不必要的污損和破壞；2．使局部損壞嚴(yán)重的路面通過翻新延長生命，從而使整個道路保持均衡使用功能。；。；；%以上。1．流水通暢；2．化糞池內(nèi)無沉積物，出口通暢；3．井蓋正常使用，秘合。1．由環(huán)境部按作業(yè)規(guī)程實施2．自第十年起，按10%更換草坪。1．綠草、樹木長勢良好，修剪整齊；2．雕塑小品完整清潔，流水清潔。由維修部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施1． 路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2．地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。序號類別項目計劃情況實施方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果6消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管、室外消火栓、水泵結(jié)合器1．消火栓及水泵結(jié)合器每半年油漆一次2．消火栓每半年排一次水并檢修一次。7公共標(biāo)志標(biāo)識牌、警示牌1． 每月清潔一次；2． 每半年維護(hù)加固一次。標(biāo)識、警示牌制作安裝管理規(guī)程1．清潔美觀；2．安放穩(wěn)固；3．標(biāo)示清晰8自行車棚摩托車、自行車車棚1．每兩年粉刷一次2．每半年檢修一次由維修部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施1．有關(guān)修繕標(biāo)準(zhǔn)2．有關(guān)電氣維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1．安全正常使用；2．美觀完好。由維修部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施公共智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。10管理用房每月檢修一次設(shè)施設(shè)備；每兩年內(nèi)粉刷一次。整潔安全，正常使用。由維修部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施圍欄維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1．設(shè)施安全正常使用；2．美觀完好。抄水、電、氣表底數(shù)，輸入電腦備案歸類整理保修項目資料（重大項目附細(xì)則與圖紙）墻報書面移交手續(xù)，簽署物業(yè)正式接收文件，進(jìn)駐大廈接管物業(yè)管理交通管理解決好蘇豪時代廣場的人群、車輛的分流與集散，是道路、交通、車輛管理的出發(fā)點。一、 車輛管理服務(wù)規(guī)范l 地面停車操作規(guī)程 車輛進(jìn)入（1） 檔車器應(yīng)經(jīng)常保持放下狀態(tài)：車輛停在檔車桿前需要進(jìn)入。（3） 檢查車體情況，如有問題當(dāng)場通知車主。（5） 放下檔車器，指揮車輛停放。 車輛出去（1） 車輛停在檔車器前需要出去。（3） 在“車輛出入登記”本上注明，登記出去時間。（5） 核對車輛情況，如有可疑立即通知巡邏人員配合核實，核實清楚無問題，方可開啟檔車器放行。 交班前，搞好值班室周圍衛(wèi)生，檢查各種裝備的完好情況，寫好值班記錄：交班時發(fā)出卡數(shù)要與車數(shù)相同，卡的總數(shù)不能有變化，不準(zhǔn)丟失一張出入卡。 車輛進(jìn)停車場時按照《營業(yè)性停車場收費標(biāo)準(zhǔn)》收費。 進(jìn)入車輛須按車位停放，不得堵塞信道和進(jìn)出口；嚴(yán)禁車輛駛上人行道或碾壓草坪。 嚴(yán)禁運(yùn)載劇毒、易燃易爆物品及其它危險物品進(jìn)入院內(nèi)；嚴(yán)禁在停車場內(nèi)占道修車，如確實出現(xiàn)嚴(yán)重故障應(yīng)通知主管及時處置。（一）、清潔、保潔作業(yè)管理 環(huán)境部主管根據(jù)蘇豪時代廣場保潔區(qū)域分責(zé)任范圍，落實責(zé)任人；根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)的不同和蘇豪時代廣場的物業(yè)特點，以定時或定期、集中作業(yè)方式和日常巡視保潔作業(yè)的方式，制定蘇豪時代廣場作業(yè)保潔方案；安排日常保潔工作，實行全天候保潔。 做好保潔員工作的監(jiān)督、檢查（1）、保潔員在工作過程中，根據(jù)《保潔作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行自查。（3）、環(huán)境部主管根據(jù)《保潔作業(yè)規(guī)程》、《保潔服務(wù)細(xì)則及要求》以及《保潔員崗位職責(zé)》，對保潔員進(jìn)行周檢、做好記錄，并定期組織保潔員對保潔工作進(jìn)行討論、總結(jié)。（二）、保潔作業(yè)規(guī)范項目要 求作業(yè)步驟、方法樓外地面的清潔地面無雜物、無積沙、無積水、無明顯污漬。明暗溝、污水井內(nèi)無雜物、無積沙堵塞。每日早上6：00—9：l00對地面、垃圾清運(yùn)場地徹底清掃一次，隨即除去地面積水。用鏟刀、刀片清除地面的頑固污漬、香口膠等雜物；對警語牌、指示牌、廣告欄等每天清潔一次。每星期消殺打藥一次。樓內(nèi)的清潔地面無灰塵、無雜物、無強(qiáng)粘物、無污染面、無積水。門、窗、玻璃、信箱無積塵、無污染。每日上午、下午上班時，先將地面雜物、泥沙徹底掃凈，天面蜘蛛網(wǎng)、灰塵掃凈。用地板刷及相應(yīng)清洗劑特殊清洗個別有特殊污染的室內(nèi)地面。用抹布清潔水每日擦拭一遍樓內(nèi)的公共設(shè)備、門、玻璃、信箱。樓層的清潔生活垃圾日產(chǎn)日清公共信道、梯道、天臺無雜物、無灰塵、無污染、無積水等。每天用清潔拖布擦凈有污跡的地面及垃圾桶存放處地面，并拖抹和擦拭一次信道和樓梯扶手。每半月用清潔毛巾擦抹一次墻壁和所有燈泡、燈具，用掃帚清掃天花、雨棚一