【正文】 美的物業(yè)管理服務(wù)新概念。 第四節(jié) 物業(yè)管理的組織體系 一、管理架構(gòu) 在 綠韻康城 的物業(yè)管理服務(wù)中，結(jié)合人文特點及行業(yè)法規(guī)，采用一站式物業(yè)管理服務(wù)，并結(jié)合現(xiàn)代物 業(yè) 管理念和經(jīng)營模式，確定物業(yè)管理運營的管理 架構(gòu)。 指 導(dǎo) 市政房地產(chǎn)主管部門 業(yè)主管理委員會 重慶金科物業(yè)管理有限 公司 寓管理于服務(wù) 綠韻康城 管理處 計劃目標(biāo)管理 隸屬關(guān)系 監(jiān) 督 協(xié) 同 （ 2） 綠韻康城 管理處組織架構(gòu)（機構(gòu)設(shè)置） 管理處內(nèi)部組織機構(gòu)說明： 設(shè)置原則：精干高效、目標(biāo)管理 設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào) 綠韻康城 管理處 護衛(wèi)部 維修組 品質(zhì)督導(dǎo)管理 行政事務(wù)管理 日常安全管理 車輛管理 清潔管理 檔案資料管理 日常維修養(yǎng)護 綠化管理 管理成本核算 消防系統(tǒng) 現(xiàn)金出納管理 行政組 保潔部 接待前臺 二、管理人員崗位設(shè)置、人員配備及任職條件和素質(zhì)要求 ： 物業(yè)管理人員配備及任職條件和素質(zhì)要求 序號 崗 位 人數(shù) 任 職 條 件 1 物業(yè)主任 1 大專以上學(xué)歷，持物業(yè)管理部門經(jīng)理資格證書，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識，相關(guān)工作經(jīng)歷六年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強。 6 護衛(wèi)隊長與護衛(wèi)員 36 高中或以上學(xué)歷，以退伍軍人為主，有護衛(wèi)工作經(jīng)驗，善于與人溝通，一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗 , 以上 ,有較好的職業(yè)道德素質(zhì)和個人形象。 合 計 63 人 第五節(jié) 項目跟進工作計劃 階段 序號 工作項目 工作范圍 負(fù)責(zé) 物業(yè) 前期 跟進 1 接管前的工作介入 對項目全面、細(xì)致、深入的了解， 項目小組 2 配合開發(fā)商的工作 協(xié)助開發(fā)商的系列工作 物業(yè) 接管 1 物業(yè)的接管驗收 協(xié)助開發(fā)商的接管驗收，確保物業(yè)的順利交接。 4 CI 標(biāo)識 統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、樹立專業(yè)形象。 2 成本的核算與控制 成本的核算的建立與管理培訓(xùn) 3 體系的全面試運行 組織實施管理體系在小區(qū)的全面試運行。 嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實行規(guī) 范化運作。 方 案 設(shè) 計 人 員 培 訓(xùn) 物業(yè)交接 協(xié)調(diào)配合 接管 服務(wù) 安 全 管 理 環(huán) 境 管 理 工程維護管理 其它事務(wù)管理 商 務(wù) 服 務(wù) 文 化 建 設(shè) 財 務(wù) 管 理 品 質(zhì) 管 理 日 常 管 理 物 業(yè) 管 理 事 務(wù) 第三章 綠韻康城 的服務(wù)與管理 第一節(jié) 綠韻康城 的公共服務(wù)項目與內(nèi)容 一、公共服務(wù)項目與內(nèi)容 園林綠地的管理養(yǎng)護。 物業(yè)裝飾裝修、施工監(jiān)督管理。 社區(qū)文化的開展與服務(wù) 。 1簽訂和履行與管理事務(wù)有關(guān)的合約。因而安全管理也是小區(qū)管理的一項基礎(chǔ)性工作。 不出事故，不出案子，是護衛(wèi)工作的根本目的，也是衡量護衛(wèi)工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。從本質(zhì)上看，護衛(wèi)就是服務(wù)，即提供護衛(wèi)服務(wù)。安全工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件， 要不斷提高護衛(wèi)隊伍的素質(zhì)， 要抓好護衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)，建立完善的護衛(wèi)系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。定時和不定時地對各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。對內(nèi)發(fā)生的各種影響安全因素進行整治，配合公安機關(guān)對安全工作的管理。 （三）相應(yīng)的治安防范措施 （ 1）安保部的組織結(jié)構(gòu) 小區(qū)護衛(wèi) 部的班組 設(shè)置與小區(qū)規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多一般的班組設(shè)置如下： （ 2）合理安排治安崗 A、智能監(jiān)控中心三班倒 24 小時值班 B、地下車庫入口三班倒 24小時值班 C、巡邏 3崗三班倒 24小時值班 D：入口大門三班倒 24 小時值班 E、護衛(wèi)隊長總體協(xié)調(diào)管理。 （ 6）加強區(qū)域巡邏 為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。如果各護衛(wèi)部 門衛(wèi)崗 流動巡邏崗 機動崗 地下車庫崗 監(jiān)控中心崗 種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。 （ 5）做好宣傳工作，除在標(biāo)識牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定。 日常檢查 （ 1） 防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。 讓業(yè)主參與的消防管理 （ 1） 組織人員開展消防演習(xí)。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。 保潔部主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu) （ 1）保潔部主要任務(wù)： 負(fù)責(zé)各個樓面和各公用部位，使其達到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握 清潔費用的支出；負(fù)責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。 （ 1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一” （ 2）功能的垃圾箱。 （ 3）專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在操作條件下對人體不構(gòu)成為危害。 （ 7）殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進行。具體目標(biāo)如下： （ 1）確保每個員工年度培訓(xùn)在 200 課時以上。 （ 5）建立和完善員工訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)。 （ 3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn) 選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓(xùn)。 確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) （ 1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識、綜合素質(zhì)、團體合作”四個方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計劃。 （ 3） 訓(xùn)練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。通過以下措施保證企業(yè)的信 譽。 D、 以統(tǒng)一、簡潔、鮮明的 CI 設(shè)計，體現(xiàn)文化內(nèi)涵。 加強員工實際操作的品質(zhì)管理督導(dǎo)，有針對性地具體實施員工訓(xùn)練，關(guān)心員工的成長。 （ 3） 培訓(xùn)項目結(jié)束后，對參加培訓(xùn)人員進行一次全面考核，培訓(xùn)考核率 100%。物業(yè)管理將圍繞各業(yè)主的需求，秉承“ 關(guān)愛無處不在 ”的思想，開展全方位的服務(wù)。 提供即時維修服務(wù) 提供維修安裝服務(wù)（家電、家具等設(shè)備）；提供各種即時維修安裝服務(wù)。 健康服務(wù) 在外特定區(qū)域設(shè)立健康體育中心，提供業(yè)主晨練場所；設(shè)立健康中心，提供健康咨詢、健身、醫(yī)療保健等綜合性健康服務(wù)，并常備日常應(yīng)急“紅十字”醫(yī)藥用品箱。 其 它代辦特約服務(wù) 預(yù)定鮮花禮籃、轎車租賃、代購禮品、餐廳預(yù)定、培訓(xùn)設(shè)施、干洗服務(wù)等。社區(qū)文化具有凝聚功能、導(dǎo)向功能、約束功能、激勵功能和輻射功能。突出個性就是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技文化、小區(qū)文化與現(xiàn)代居住文化有機融合，所體現(xiàn)的回歸自然、天人合一、靜雅宜人的環(huán)境格局和現(xiàn)代智能化所達到的迅速便捷、安全可靠的生活模式高度統(tǒng)一。 二、社區(qū)文化 （ 1）健全并落實各項精神文明建設(shè)及社區(qū)服務(wù)制度。 （ 5）積極配合商業(yè)、郵電、銀行等部門開展便民服務(wù)。并建立回訪制度和回訪記錄。 5 維修工 程質(zhì)量回訪率 100% 100% 建立維修回訪制度，及時征求意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。 9 公共文 體設(shè)施、休息設(shè)施及小品 雕塑完好率 98% 98% 每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。 12 停車場、單車棚完好率 95% 95% 13 路燈完好率 95% 99% 14 園區(qū)內(nèi) 治安案件發(fā)生率 1‰ 1‰ 實行 24 小時護衛(wèi)巡查，由監(jiān)控 中心 24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。 17 違章發(fā)生率 1‰ ‰ 建立 交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。 24 應(yīng)急反 應(yīng)速度 接到信息后 90秒 應(yīng)急反應(yīng)分隊由巡邏人員組成 ,受監(jiān)控中心統(tǒng)一調(diào)度 ,熟悉園區(qū)內(nèi)任一治安角落 ,在接到信息后 ,由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊及時到達現(xiàn)場處理 . 第六章 物資配備與裝備 辦公室和管理用房 M2 （此為項目一期管理用房面積，其整個項目管理用房面積應(yīng)為： 1472. M2） 物質(zhì)裝備按照必需、實用、節(jié)儉的原則，經(jīng)嚴(yán)密測算，前期開辦費做以 下 配備： 序號 項目 數(shù)量 單價 （元） 總金額 （萬元） 備注 一 辦公設(shè)備 小計： 1 電 電腦 5臺 3500 辦公室、前臺等 2 復(fù)印機 1臺 18000 3 激光打印機 1臺 1800 用于辦公室 票據(jù)打印機 1臺 1800 用于前臺打印票據(jù) 序號 項目 數(shù)量 單價 （元） 總金額 （萬元） 備注 4 電話 5部 50 用于辦公室、前臺 5 文件柜 7個 300 6 保險柜 1個 2300 7 傳真機 1臺 3000 購使用普通紙的，以節(jié)約成本 8 辦公桌椅 8套 500 9 辦公沙發(fā) 2套 4000 用于前臺及主任室 10 辦公文具一批 1批 3000 二 安全管理裝備 小計： 1 對講機 30部 500 含護衛(wèi)、前臺、維修人員所用 對講機 2 塑膠仿真警棍 25根 120 3 電警棍 10根 450 4 防毒面具 5套 400 5 消防應(yīng)急器材 1批 應(yīng)急搶救箱及藥 品、應(yīng)急燈、強光防暴手電筒等。 第七章 物業(yè)管理費用 一、經(jīng)費預(yù)算 廊橋水岸物業(yè)管理費成本測算明細(xì)表 內(nèi)容 項目 內(nèi) 容 金額 （萬元） 元 /㎡ 一、人工成本 管理服務(wù)人員的工資和按國家政策規(guī)定提取的費用 面積： 88470 ㎡247。 工具 維修費 按 元 /月的折舊 按 10%的維修率 元 /月 萬 元 /月 元 /㎡ 六、服裝費 按 2 年使用折舊 66000 元247。 萬 元 /月 元 /㎡ 十四、法定稅金 營業(yè)稅 141106 %=8114 元 /月。上述預(yù) 算 將有小幅波動，預(yù)計小區(qū)將在第二年開始各項收入運行正常。 把目前物業(yè)管理行業(yè)的局部式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槿淌降?