【正文】 新華騰源 物業(yè)管理公司 各種 管理規(guī)程 首問(wèn)責(zé)任制工作規(guī)程 一、有關(guān)說(shuō)明 1 、服務(wù)對(duì)象來(lái)咨詢業(yè)務(wù)、辦事、反映情況第一位接待或被問(wèn)到者即為首問(wèn)責(zé)任人，首問(wèn)責(zé)任人必須負(fù)責(zé)接待、導(dǎo)辦、服務(wù)、受理。 2 、對(duì)前來(lái)咨詢業(yè)務(wù)、辦事、反映情況的來(lái)訪者、來(lái)訪電話、等要做到熱情周到、耐心細(xì)致并了解其目的，不能使用“不知道”、“ 不清楚”、“不歸我管”等語(yǔ)言予以回絕。 3 、首問(wèn)責(zé)任人職責(zé)范圍內(nèi)的工作要給予服務(wù)對(duì)象簡(jiǎn)潔、準(zhǔn)確、符合政策規(guī)定的解釋；由于客觀原因不能立即答復(fù)或辦理的，必須 說(shuō)明原因，明確需要辦理或答復(fù)的時(shí)間，并在承諾時(shí)間內(nèi)予以答復(fù)、辦理。 如咨詢、辦理的事項(xiàng)不屬于本部門的職責(zé)范圍，要做到負(fù)責(zé)地將其介紹到相關(guān)部門，交由相關(guān)人員接待，做好交接工作。如咨詢、辦理的事項(xiàng)屬于本部門的職責(zé)范圍但已超出首問(wèn)責(zé)任人的崗位權(quán)限，必須及時(shí)咨詢主任，按主任意見(jiàn)接待、處理。 4 、首問(wèn)責(zé)任人如遇重大事項(xiàng)必須立刻上報(bào)主任，由主任報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)研究后給予答復(fù)。主任指定有關(guān)人員處理或首問(wèn)責(zé)任人委托其他人員辦理，首問(wèn)責(zé)任人必須負(fù)責(zé)督辦落實(shí)情況，直至工作完成。 5 、對(duì)重要來(lái)訪事項(xiàng)必須做好來(lái)訪的有關(guān)記錄備案， 必要時(shí)請(qǐng)來(lái)訪者簽名。 綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)程 一、育苗培植 ：有性繁殖（播種）、無(wú)性繁殖（扦插、分株、壓條等）。 ：精細(xì)翻耕、除草、施肥、將土敲細(xì)、耙平待用。 ：播種時(shí)間按不同的品名科目，以及綠化整體情況而定，最好在春天和秋天。播種方法按苗床而定，采用撒播、條播和點(diǎn)播。 ：用篩子篩出細(xì)土撒在種子上，控制厚度為種子直徑的 23倍。 二 、澆水 ，每天澆一次水。根據(jù)天氣，對(duì)虎刺梅及蒲葵等植物可適當(dāng)延長(zhǎng)澆水間隔，對(duì)桂花、含笑、絲蘭等植物開(kāi)花期則可酌情減少澆水次數(shù)，以免加快謝花期。 ，冬季在中午為宜。 ，抗旱能力差，蒸發(fā)量大，故保證一次澆透。草地澆水要按順序澆，不要遺漏。 三、施肥 ：有機(jī)肥（垃圾肥、蘑菇肥、餅肥等），無(wú)機(jī)肥（氮、磷鉀、復(fù)合肥）。 ：有機(jī)肥多用作基肥，即穴施、溝施、環(huán)施：無(wú)機(jī)肥（化肥）多用撒肥、噴施根施和作追肥。 。春、秋季節(jié)對(duì)各種植物施肥一遍。其他季節(jié)視情況而定。肥料的選擇以有機(jī)肥為主，盡量少施化肥。 四、喬木、灌木的整形修剪 1 工作程序 起色帶作用的花灌木、綠籬以及造型，每月修剪一次，發(fā)現(xiàn)與總體造型不協(xié)調(diào)時(shí)必須修剪。 修剪前要知道不同栽植類型樹(shù)木的修剪要點(diǎn)及技術(shù)規(guī)范要求。 應(yīng)仔細(xì)觀察或拉線，剪法做到心中有數(shù)。 剪下的枝條要及時(shí)集中處理，以免影響環(huán)境衛(wèi)生和發(fā)生病蟲(chóng)害。 對(duì)于散尾葵、棕竹等及時(shí)將枯黃的葉邊修剪，每天巡查中及時(shí)修剪因折斷 等而枯黃的枝葉。 觀花灌木在花期過(guò)后進(jìn)行較重的修剪，盡量避免在開(kāi)花前修剪。 2 標(biāo)準(zhǔn) 造型美觀，形態(tài)逼真。 綠籬每年至少修剪 4次。造型每年 6 次，喬木每年 1— 2 次。 九里香、福建茶等綠籬灌木新長(zhǎng)枝不超過(guò) 10厘米，簕杜鵑新長(zhǎng)枝不超過(guò) 15 厘米。 五、中耕除草 1 工作程序 每季度定期進(jìn)行一次中耕除草，以保證營(yíng)養(yǎng)和水分的吸收。 對(duì)板結(jié)土壤每月進(jìn)行一次松土，提高土壤透氣性。 草地以人工拔草為主，拔草時(shí)要連根拔掉，拔除的雜草應(yīng)及時(shí)清運(yùn)處理。 2 標(biāo)準(zhǔn) 中耕深度為 5 厘米左右，以不損傷樹(shù)木根為準(zhǔn)。 沒(méi)有明顯的雜草，草地的純度為 90%。 六、防風(fēng)防澇 、冠幅大的喬、灌木進(jìn)行支撐保護(hù)。 。 ，以保證綠地不積水。 、暗道暢通。 ，發(fā)現(xiàn)受害的樹(shù)木在 6 小時(shí)內(nèi)根據(jù)情況，可采用扶正、培土、支架或拉繩等方法處理。 七、補(bǔ)種移植 1 工作程序 確定須補(bǔ)種的植物品名及地 點(diǎn)。 對(duì)補(bǔ)種地翻土或打洞，加施基肥。 挖苗或購(gòu)苗，剪去包裝物及部分枝和葉。 新種喬木用支撐保護(hù)。 2 標(biāo)準(zhǔn) 新種植物要成行。 確保成活率達(dá) 95%以上。 補(bǔ)種無(wú)季節(jié)要求的植物，可隨缺隨補(bǔ)。 植地最大黃土裸露塊在 平方米以下，缺株在 5%以下。 苗木出現(xiàn)擁擠現(xiàn)象時(shí)，可進(jìn)行移植，對(duì)不適應(yīng)環(huán)境樹(shù)木給予更換品種。 八、草坪 1 工作程序 。 剪草：能使草坪經(jīng)常保持平整美觀，并能促進(jìn)生長(zhǎng)茂盛。割剪大面積草坪可用剪草機(jī)，小面積草坪、路 牙、污水和雨水井邊用手剪草刀修剪，邊緣的線條保持清晰、整齊。 除雜草：雜草是草坪的大敵，它的生命力很強(qiáng)，如果不及時(shí)清除，會(huì)吸收土壤營(yíng)養(yǎng)，抑制草坪的生長(zhǎng)，所以除雜草是一項(xiàng)重要工作，人工拔除雜草每半月全面進(jìn)行一次。 Q IR: 5C 澆水：要使草坪生長(zhǎng)良好，澆水工作也不可缺少。澆水時(shí)要盡量澆透，不能只澆土層表面， 澆水時(shí)間草坪要求生長(zhǎng)季節(jié)每天澆水一次，秋冬季根據(jù)天氣情況每周澆 2— 3次。夏天澆水以早晚為宜，冬天以中午為宜，無(wú)雨季節(jié)每周澆水 1— 3 次。 2 標(biāo)準(zhǔn)（一級(jí)） 綠期 340 天以上，草坪平整，留茬高 4厘米以下。 草坪內(nèi)沒(méi)有明顯的雜草，黃土裸露面積不能大于 100 平方厘米。 九、病蟲(chóng)害的防治 。 ，盡可能防止擴(kuò)散與蔓延。 ：蚜蟲(chóng)、紅蜘蛛、白粉虱、甲殼蟲(chóng)等。常見(jiàn)病害：白粉病、青枯病、黑斑病等。 ：減少病蟲(chóng)來(lái)源，禁止帶有病菌和害蟲(chóng)的植物進(jìn)入小區(qū)。選用抵抗病蟲(chóng)害能力較強(qiáng)的植物進(jìn)行栽培。選擇化學(xué)藥劑或農(nóng)藥每月噴殺二次廣譜性殺蟲(chóng)及殺菌藥，平時(shí)發(fā)現(xiàn)蟲(chóng)害即時(shí)噴殺。 十、時(shí)花擺 放 、元旦、五一、十一和大型活動(dòng)花卉布置，由管理處根據(jù)具體的情況策劃、制定用花方案，報(bào)管理處和公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 ，按照《采購(gòu)申購(gòu)程序》執(zhí)行。 維修值班工作規(guī)程 目的 規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管理處機(jī)電維修值班工作。 職責(zé) 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)對(duì)值班工作的監(jiān)控。 機(jī)電維修部班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查。 機(jī)電維修部值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班工作。 程序要點(diǎn) 交接班操作 交接班人員提前 20 分鐘做好交班準(zhǔn)備： a) 檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正常； b) 搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。 接班人員提前 15分鐘到達(dá)值班崗位。 值班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情況： a) 發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交接班人處理，接班人協(xié)助； b) 確認(rèn)無(wú)異常情況在回到值班室進(jìn)行交接班程序。 交班人員主動(dòng)、簡(jiǎn)要地向接班人介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽(tīng)，如有疑問(wèn)可向交班人提 問(wèn)，直至雙方清楚。 接班人查看上班地《機(jī)電運(yùn)行值班記錄》，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。 交接雙方認(rèn)為無(wú)誤后共同在《機(jī)電運(yùn)行交接班記錄》上簽名確認(rèn)。 交接完畢后所發(fā)生地問(wèn)題由接班人負(fù)責(zé)。 有下列情況之一不能交接班： a) 上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作室不清潔； b) 接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班； c) 接班人醉酒或其他情況而未找到接班人； d) 在倒閘操作和事故處理過(guò)程中； e) 若交接班過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人 負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。 值班操作要點(diǎn) 值班人應(yīng)提前 15分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)行交接班。 堅(jiān)守崗位，不得串崗。 按有關(guān)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對(duì)空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修。 如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理。 值班人員特殊情況需要調(diào)班時(shí)，必須事前填寫(xiě)調(diào)班表，并經(jīng)機(jī)電維修部主管同意并簽字方可調(diào)班。 停送電操作要領(lǐng) 正常情況下的倒閘操作： a) 機(jī)電維修部主管提前兩天書(shū)面通知運(yùn)行 組停、送電范圍（包括變壓器報(bào)停、啟用）； b) 運(yùn)行組接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作： —— 立即通知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)負(fù)荷分布情況實(shí)地考察其可行性； —— 若不可行應(yīng)立即匯報(bào)情況，并說(shuō)明原因； —— 若可行，則應(yīng)明確停送、電時(shí)間、范圍，填好操作票后，由主管經(jīng)理審批，同時(shí)將停、送電情況書(shū)面通知公共事務(wù)部。 c) 公共事務(wù)部接到通知后，提前一天貼處停電通知以告知住戶； d) 倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)地準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機(jī)操作開(kāi)關(guān)置于停機(jī)位置； e) 在確定時(shí)間，在 監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)行倒閘操作： —— 停電：先停負(fù)荷開(kāi)關(guān)，后停隔離開(kāi)關(guān)； —— 送電：先送隔離開(kāi)關(guān)，后送負(fù)荷開(kāi)關(guān)。 f) 倒閘操作完成后，運(yùn)行人員要檢查電梯的運(yùn)行情況，發(fā)電機(jī)操作開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)位置； g) 做好各項(xiàng)相關(guān)記錄。 緊急狀態(tài)下的倒閘操作： a) 發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作；根據(jù)情況立即斷開(kāi)低壓配電柜上電源開(kāi)關(guān)，或斷開(kāi)高壓柜高壓開(kāi)關(guān)； b) 停電后立即通知機(jī)電維修部主管，主管到現(xiàn)場(chǎng)后立即檢查事故原因 ，在查出確定的原因后方恢復(fù)部分或全部供電。對(duì)損壞部分應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電； c) 做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報(bào)告管理處經(jīng)理。 值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度 各值班人員負(fù)責(zé)該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。、 各專業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作： a) 水電工負(fù)責(zé)配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作； b) 空調(diào)工負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房衛(wèi)生清潔工作； c) 電梯工負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。 接班人負(fù)責(zé)檢查上一班的清潔工作，對(duì)不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至 合格。 各專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責(zé)任人。 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查和督導(dǎo)。 記錄 《值班記錄表》 相關(guān)記錄文件 《機(jī)電維修部員工績(jī)效考評(píng)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 社區(qū)文體活動(dòng)組織實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范社區(qū)文體活動(dòng)組織實(shí)施工作，引導(dǎo)社區(qū)居民開(kāi)展健康向上的群體文體活動(dòng)，加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)、和睦鄰里關(guān)系，增強(qiáng)管理公司與住戶的有效溝通，推動(dòng)小區(qū)的物業(yè)管理。 適用范圍 適用于管理公司所屬各管理處開(kāi)展的文體活動(dòng)組織實(shí)施工作。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審判社區(qū)文體活動(dòng)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算。 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制定社區(qū)文體活動(dòng)計(jì)劃并組織、監(jiān)控、實(shí)施。 公共事務(wù)部主管負(fù)責(zé)具體實(shí)施社區(qū)文體活動(dòng)計(jì)劃。 公共事務(wù)部文化管理員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程具體開(kāi)展社區(qū)文體活動(dòng)。 程序要點(diǎn) 社區(qū)文體活動(dòng)意向調(diào)查 公共事務(wù)部管理員應(yīng)于每年的 6月及 12月分別向住戶做一次文體活動(dòng)意向調(diào)查，并分析、總結(jié)調(diào)查結(jié)果，報(bào)公共事務(wù)部主管。 文體活動(dòng)意向調(diào)查可采取以下方式進(jìn)行 a) 電話采訪； b) 投遞文體活動(dòng)調(diào)查； c) 預(yù)約采訪。 文體活動(dòng)意向調(diào)查具體操作應(yīng)按照《住戶意見(jiàn)征集、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行。 社區(qū)文體活動(dòng)計(jì)劃與實(shí)施方案的制定 公共事務(wù)主管根據(jù)文化管理員所開(kāi)展的每半年一次的居民活動(dòng)意向調(diào)查結(jié)果，結(jié)合社區(qū)文體活動(dòng)設(shè)施情況，于每年的 6月 30日及 12 月 30日前制定出社區(qū)文體活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案。 該計(jì)劃與實(shí)施方案鷲包括以下幾方面： a) 舉辦文體活動(dòng)目的； b) 開(kāi)展文體活動(dòng)的項(xiàng)目與活動(dòng)方式； c) 需要配置的文體活動(dòng)設(shè)施的裝備、配備 情況： d) 開(kāi)展文體活動(dòng)所需經(jīng)費(fèi)的預(yù)算； e) 開(kāi)展文體活動(dòng)的組織及實(shí)施方案。 以上文體活動(dòng)計(jì)劃與實(shí)施方案應(yīng)報(bào)管理處經(jīng)理通過(guò)審核后匯入管理處半年度、年度工作計(jì)劃。報(bào)公司總經(jīng)理審批。 社區(qū)文體活動(dòng)開(kāi)展與組織要領(lǐng) 公共事務(wù)部主管根據(jù)審批過(guò)的文體活動(dòng)計(jì)劃于每次活動(dòng)前半個(gè)月制定出一個(gè)詳細(xì)活動(dòng)組織方案及相關(guān)物品采購(gòu)計(jì)劃，呈報(bào)管理處經(jīng)理、公司總經(jīng)理審批 管理處經(jīng)理應(yīng)召集各部門主管討論文體活動(dòng)組織方案的可行性、獎(jiǎng)品設(shè)置情況及活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的落實(shí)情況。 管理 處經(jīng)理還應(yīng)提前 10 天召開(kāi)有關(guān)組織人員的籌備會(huì)議，落實(shí)文體活動(dòng)組織的具體事宜，如各類比賽的裁判工作會(huì)議、文藝演出活動(dòng)的主持人會(huì)議等。 公共事務(wù)部文化管理員應(yīng)提前一個(gè)星期舉辦文體活動(dòng)以海報(bào)形式張貼在社區(qū)公告欄、宣傳欄內(nèi) ,對(duì)于重要文體活動(dòng)應(yīng)做到每家每戶均應(yīng)通知到。 公共事務(wù)部主管提前一個(gè)星期做好以下準(zhǔn)備工作： a) 文體活動(dòng)場(chǎng)地準(zhǔn)備 。 b) 獎(jiǎng)品及所需物品準(zhǔn)備 。 c) 組織人員分工準(zhǔn)備； d) 活動(dòng)場(chǎng)地的所需設(shè)備的準(zhǔn)備。 管理處經(jīng)理于每次活動(dòng)舉辦前 2－ 3天召集相關(guān)組織人員做一 次模擬組織安排或相關(guān)演練工作，確保文體活動(dòng)組織工作無(wú)漏項(xiàng)。