【正文】 規(guī)范。在這樣一個規(guī)范的市場里，宏觀調(diào)控政策也必將得到徹底落實和貫徹，房價也必將越來越合理。宏觀調(diào)控政策的滯后性和我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾。宏觀調(diào)控政策的滯后性是其固有的特性，房地產(chǎn)市場變化多端，它具有投資周期長、涉及行業(yè)多等特點。這種滯后性影響了它的效力的發(fā)揮。而我們往往希望一種政策實施后能夠立竿見影，由于這種急切的心理，在這個政策還沒發(fā)揮效力之前已經(jīng)把另一項政策制定出來了，多個政策重疊在一起發(fā)揮作用，影響了宏觀調(diào)控政策的發(fā)揮。宏觀調(diào)控政策的“一刀切”也不利于其效力的發(fā)揮。我國是一個很大的經(jīng)濟體，各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的程度不一樣，東、中、西部差距很大。這就要求采取的宏觀調(diào)控方式可能不一樣，但我國的宏觀調(diào)控政策是國家統(tǒng)一制定的，采取“一刀切”的辦法，各個地方都統(tǒng)一實行。所以，我們希望我國出臺的宏觀調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策，由各個地方結(jié)合本地實際情況參照實行，用科學(xué)的發(fā)展觀去調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場。這樣更能發(fā)揮宏觀調(diào)控政策的效力。統(tǒng)計部門的統(tǒng)計口徑和標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，部分統(tǒng)計數(shù)據(jù)未能真實反映房地產(chǎn)市場運行的實際情況，虛假信息的存在影響了宏觀決策。一個健全的宏觀決策體系需要以能夠反映市場基本面的真實信息為基礎(chǔ)，但受現(xiàn)行統(tǒng)計制度和統(tǒng)計方法的限制，我國部分統(tǒng)計數(shù)據(jù)未能真實反映房地產(chǎn)市場運行的實際情況，還存在一些虛假的成分，影響了宏觀決策。舉例來說，北京市2006年2月份房價上漲幅度，％，％。由于兩者相差超過一倍，社會上一時出現(xiàn)了“到底聽誰的”的爭論。實際上。北京市建委公布的是“平均銷售價格”上漲幅度，其中包含了市場結(jié)構(gòu)的信息；國家統(tǒng)計局公布的是“準(zhǔn)同質(zhì)住宅價格”上漲幅度，基本剔除了市場結(jié)構(gòu)信息。像這樣的還有關(guān)于別墅和套型面積90平方米的爭論。國土資源部地籍司司長樊志全在一次會上對停止審批“別墅”用地當(dāng)中的“別墅”給出的是獨棟別墅的定義，而實際上別墅還有聯(lián)體別墅、雙拼別墅等類型。套型面積90平方米存在到底是建筑面積還是室內(nèi)使用面積是90平方米的爭論。這些定義的模糊給研究房地產(chǎn)帶來了相當(dāng)?shù)碾y度，從而也給決策帶來了一定的困難。這就要求我們盡快制定一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和體系，這個標(biāo)準(zhǔn)和體系能使我們更準(zhǔn)確地研究和決策。第二篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要政策概覽宏觀調(diào)控主要政策概覽2003年6月5日，人民銀行出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件）vv 2004年3月30日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定“”2004年4月27日，國務(wù)院提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例到35%及以上v2004年9月30日，銀監(jiān)會下發(fā)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》vv 2005年，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》和轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的通知（兩個“八條”）v 2005年,銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（212號文件）v 2005年12月2日，國務(wù)院出臺《關(guān)于發(fā)布實施的決定》，將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目列為限制類投資項目，要求金融機構(gòu)不得發(fā)放貸款2006年4月25日，五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》vv 2006年5月17日，國務(wù)院常務(wù)會議提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六條措施（“國六條”）2006年5月24日，銀監(jiān)會劉明康主席提出房地產(chǎn)調(diào)控措施v2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委起草的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》vv 2006年5月，人民銀行下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》2006年7月，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》vv 2006年7月，六部門下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》2006年8月，五部委下發(fā)《新開工項目清理工作指導(dǎo)意見》vv 2006年9月，建設(shè)部出臺《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》2006年9月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》vv 2006年10月18日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出：堅持把好土地、信貸閘門和市場準(zhǔn)入門檻；嚴(yán)格審批新增建設(shè)用地，加快落實國家土地督察制度；嚴(yán)格控制中長期貸款；控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)調(diào)控措施落實到每個城市央行五次升息，兩度上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率v195號文件主要內(nèi)容v 2001年6月19日，人民銀行下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，主要有三條規(guī)定，成為121號文件的前身v 嚴(yán)格住房開發(fā)貸款條件：企業(yè)自有資金不得低于30％，項目必須“四證”齊全，防止將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將流動資金貸款用于住房開發(fā)項目195號文件主要內(nèi)容強化個人住房貸款管理：嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”貸款，嚴(yán)格工程進度規(guī)定——多層封頂，高層完成總投資的三分之二vv 規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理：貸款比例不得超過60%，貸款期限不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房121號文件主要內(nèi)容v 2003年6月5日，中國人民銀行以銀發(fā)[2003]121號文關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，被稱為121號文件v 121號文件共八條，分別對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)貸款、個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、公積金委托貸款業(yè)務(wù)進行了規(guī)范對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)定貸款對象：應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)v。對商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控v 支持重點：重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制v 項目準(zhǔn)入：四證齊全（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）v 貸款性質(zhì)：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行自有資金定義：指所有者權(quán)益，應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％v商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用v對土地儲備貸款的規(guī)定基調(diào)：在《土地儲備機構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款v擔(dān)保方式：抵押vv 貸款額度：不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％貸款期限：最長不得超過2年vv 禁止性規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款對建筑施工企業(yè)貸款的規(guī)定貸款用途：只能用于購買施工所必需的設(shè)備v，不得用于施工墊資貸款準(zhǔn)入：對自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對其發(fā)放貸款v對個人住房貸款的規(guī)定基調(diào)：重點支持中低收入家庭購買住房的需要v工程進度要求：主體結(jié)構(gòu)已封頂vv 首付款比例：購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例v 貸款利率：購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），執(zhí)行中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行對個人商業(yè)用房貸款的規(guī)定重申195號文件的規(guī)定：借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年vv 明確了現(xiàn)房的定義：經(jīng)過竣工驗收的房屋商住兩用房規(guī)定：一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行v對公積金貸款的規(guī)定v 嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2002]247號）的有關(guān)規(guī)定，切實加強賬戶管理，理順委托關(guān)系v 住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦《風(fēng)險管理指引》主要內(nèi)容v 出現(xiàn)最多的是“關(guān)注”、“密切關(guān)注”、“應(yīng)”等字眼，很少能找到“必須”、“嚴(yán)禁”等強硬措辭，貫穿了監(jiān)管部門引導(dǎo)商業(yè)銀行識別和防范風(fēng)險的立法主旨，而不是出臺新的房貸政策揭示了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)四類風(fēng)險：市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律風(fēng)險和操作風(fēng)險v分土地儲備貸款v、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款業(yè)務(wù)品種分別制定了風(fēng)險管理措施，土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款部分主要是重申以前的規(guī)定v 個人住房貸款業(yè)務(wù)新規(guī)：建立面談制度；設(shè)置兩條控制線，即借款人房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以內(nèi)和所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以內(nèi)；建立抵押物價格評估制度關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)該通知，提出了八條意見vv高度重視穩(wěn)定住房價格工作：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè) ；各地區(qū)、各部門把做好穩(wěn)定住房價格工作作為加強和改善宏觀調(diào)控的一項重要內(nèi)容，采取有效措施，抑制住房價格過快上漲v地方各級人民政府要切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：對住房價格漲幅超過當(dāng)?shù)鼐用裣M價格指數(shù)一定幅度的地區(qū)，有關(guān)部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設(shè)項目用地、暫停提高公用事業(yè)價格和收費標(biāo)準(zhǔn)等措施；對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給；增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房土地供應(yīng)；抓緊清理閑置土地v，對已經(jīng)批準(zhǔn)但長期閑置的住宅建設(shè)用地，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)或采取其他措施進行處置v嚴(yán)格控制被動性住房需求：嚴(yán)格依照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強拆遷計劃管理，合理確定拆遷規(guī)模；要堅決制止城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為；2005年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在2004年水平之內(nèi)正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期：加大控制投資性購房需求的力度，嚴(yán)肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作v ；同時，要規(guī)范引導(dǎo)措施，避免挫傷市場信心，引起房地產(chǎn)市場大的波動全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行v積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施v認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查v關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見2005年4月30日v，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會七個部門起草了該意見，2005年5月11日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，提出了八條具體措施七部門《意見》主要目的v 為進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展一、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)各地要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排vv 住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主；嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)2