【正文】 規(guī)范。在這樣一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)里，宏觀調(diào)控政策也必將得到徹底落實(shí)和貫徹，房?jī)r(jià)也必將越來(lái)越合理。宏觀調(diào)控政策的滯后性和我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾。宏觀調(diào)控政策的滯后性是其固有的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化多端，它具有投資周期長(zhǎng)、涉及行業(yè)多等特點(diǎn)。這種滯后性影響了它的效力的發(fā)揮。而我們往往希望一種政策實(shí)施后能夠立竿見(jiàn)影，由于這種急切的心理，在這個(gè)政策還沒(méi)發(fā)揮效力之前已經(jīng)把另一項(xiàng)政策制定出來(lái)了，多個(gè)政策重疊在一起發(fā)揮作用，影響了宏觀調(diào)控政策的發(fā)揮。宏觀調(diào)控政策的“一刀切”也不利于其效力的發(fā)揮。我國(guó)是一個(gè)很大的經(jīng)濟(jì)體，各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度不一樣，東、中、西部差距很大。這就要求采取的宏觀調(diào)控方式可能不一樣，但我國(guó)的宏觀調(diào)控政策是國(guó)家統(tǒng)一制定的，采取“一刀切”的辦法，各個(gè)地方都統(tǒng)一實(shí)行。所以，我們希望我國(guó)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策，由各個(gè)地方結(jié)合本地實(shí)際情況參照實(shí)行，用科學(xué)的發(fā)展觀去調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣更能發(fā)揮宏觀調(diào)控政策的效力。統(tǒng)計(jì)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)口徑和標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未能真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況，虛假信息的存在影響了宏觀決策。一個(gè)健全的宏觀決策體系需要以能夠反映市場(chǎng)基本面的真實(shí)信息為基礎(chǔ)，但受現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度和統(tǒng)計(jì)方法的限制，我國(guó)部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未能真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況，還存在一些虛假的成分，影響了宏觀決策。舉例來(lái)說(shuō)，北京市2006年2月份房?jī)r(jià)上漲幅度，％，％。由于兩者相差超過(guò)一倍，社會(huì)上一時(shí)出現(xiàn)了“到底聽(tīng)誰(shuí)的”的爭(zhēng)論。實(shí)際上。北京市建委公布的是“平均銷(xiāo)售價(jià)格”上漲幅度，其中包含了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的信息；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的是“準(zhǔn)同質(zhì)住宅價(jià)格”上漲幅度，基本剔除了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)信息。像這樣的還有關(guān)于別墅和套型面積90平方米的爭(zhēng)論。國(guó)土資源部地籍司司長(zhǎng)樊志全在一次會(huì)上對(duì)停止審批“別墅”用地當(dāng)中的“別墅”給出的是獨(dú)棟別墅的定義，而實(shí)際上別墅還有聯(lián)體別墅、雙拼別墅等類(lèi)型。套型面積90平方米存在到底是建筑面積還是室內(nèi)使用面積是90平方米的爭(zhēng)論。這些定義的模糊給研究房地產(chǎn)帶來(lái)了相當(dāng)?shù)碾y度，從而也給決策帶來(lái)了一定的困難。這就要求我們盡快制定一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和體系，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和體系能使我們更準(zhǔn)確地研究和決策。第二篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要政策概覽宏觀調(diào)控主要政策概覽2003年6月5日，人民銀行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文件）vv 2004年3月30日，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定“”2004年4月27日，國(guó)務(wù)院提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例到35%及以上v2004年9月30日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》vv 2005年，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》和轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》的通知（兩個(gè)“八條”）v 2005年,銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文件）v 2005年12月2日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施的決定》，將別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目列為限制類(lèi)投資項(xiàng)目，要求金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放貸款2006年4月25日，五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范各類(lèi)打捆貸款的通知》vv 2006年5月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六條措施（“國(guó)六條”）2006年5月24日，銀監(jiān)會(huì)劉明康主席提出房地產(chǎn)調(diào)控措施v2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委起草的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》vv 2006年5月，人民銀行下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》2006年7月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》vv 2006年7月，六部門(mén)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》2006年8月，五部委下發(fā)《新開(kāi)工項(xiàng)目清理工作指導(dǎo)意見(jiàn)》vv 2006年9月，建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》2006年9月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》vv 2006年10月18日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出：堅(jiān)持把好土地、信貸閘門(mén)和市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻；嚴(yán)格審批新增建設(shè)用地，加快落實(shí)國(guó)家土地督察制度；嚴(yán)格控制中長(zhǎng)期貸款；控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)調(diào)控措施落實(shí)到每個(gè)城市央行五次升息，兩度上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率v195號(hào)文件主要內(nèi)容v 2001年6月19日，人民銀行下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，主要有三條規(guī)定，成為121號(hào)文件的前身v 嚴(yán)格住房開(kāi)發(fā)貸款條件：企業(yè)自有資金不得低于30％，項(xiàng)目必須“四證”齊全，防止將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將流動(dòng)資金貸款用于住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目195號(hào)文件主要內(nèi)容強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理：嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”貸款，嚴(yán)格工程進(jìn)度規(guī)定——多層封頂，高層完成總投資的三分之二vv 規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理：貸款比例不得超過(guò)60%，貸款期限不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房121號(hào)文件主要內(nèi)容v 2003年6月5日，中國(guó)人民銀行以銀發(fā)[2003]121號(hào)文關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，被稱(chēng)為121號(hào)文件v 121號(hào)文件共八條，分別對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、公積金委托貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的規(guī)定貸款對(duì)象：應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)v。對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控v 支持重點(diǎn)：重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶(hù)型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制v 項(xiàng)目準(zhǔn)入：四證齊全（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）v 貸款性質(zhì)：商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行自有資金定義：指所有者權(quán)益，應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％v商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用v對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的規(guī)定基調(diào)：在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類(lèi)貸款v擔(dān)保方式：抵押vv 貸款額度：不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％貸款期限：最長(zhǎng)不得超過(guò)2年vv 禁止性規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款對(duì)建筑施工企業(yè)貸款的規(guī)定貸款用途：只能用于購(gòu)買(mǎi)施工所必需的設(shè)備v，不得用于施工墊資貸款準(zhǔn)入：對(duì)自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對(duì)其發(fā)放貸款v對(duì)個(gè)人住房貸款的規(guī)定基調(diào)：重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房的需要v工程進(jìn)度要求：主體結(jié)構(gòu)已封頂vv 首付款比例：購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例v 貸款利率：購(gòu)買(mǎi)房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率（不得浮動(dòng)）；購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款的規(guī)定重申195號(hào)文件的規(guī)定：借比不得超過(guò)60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年vv 明確了現(xiàn)房的定義：經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收的房屋商住兩用房規(guī)定：一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行v對(duì)公積金貸款的規(guī)定v 嚴(yán)格執(zhí)行《中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2002]247號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)賬戶(hù)管理，理順委托關(guān)系v 住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個(gè)人住房公積金委托貸款，對(duì)使用其他房改資金（包括單位售房款、購(gòu)房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦《風(fēng)險(xiǎn)管理指引》主要內(nèi)容v 出現(xiàn)最多的是“關(guān)注”、“密切關(guān)注”、“應(yīng)”等字眼，很少能找到“必須”、“嚴(yán)禁”等強(qiáng)硬措辭，貫穿了監(jiān)管部門(mén)引導(dǎo)商業(yè)銀行識(shí)別和防范風(fēng)險(xiǎn)的立法主旨，而不是出臺(tái)新的房貸政策揭示了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)四類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)v分土地儲(chǔ)備貸款v、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)品種分別制定了風(fēng)險(xiǎn)管理措施，土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款部分主要是重申以前的規(guī)定v 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)新規(guī)：建立面談制度；設(shè)置兩條控制線，即借款人房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以?xún)?nèi)和所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以?xún)?nèi)；建立抵押物價(jià)格評(píng)估制度關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知2005年3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)該通知，提出了八條意見(jiàn)vv高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè) ；各地區(qū)、各部門(mén)把做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容，采取有效措施，抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲v地方各級(jí)人民政府要切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：對(duì)住房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)價(jià)格指數(shù)一定幅度的地區(qū)，有關(guān)部門(mén)可采取暫停審批該地區(qū)其他建設(shè)項(xiàng)目用地、暫停提高公用事業(yè)價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等措施；對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給；增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房土地供應(yīng)；抓緊清理閑置土地v，對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)但長(zhǎng)期閑置的住宅建設(shè)用地，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)或采取其他措施進(jìn)行處置v嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求：嚴(yán)格依照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理確定拆遷規(guī)模；要堅(jiān)決制止城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為；2005年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在2004年水平之內(nèi)正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期：加大控制投資性購(gòu)房需求的力度，嚴(yán)肅查處違規(guī)銷(xiāo)售、惡意哄抬住房?jī)r(jià)格等非法行為，有效遏制投機(jī)炒作v ；同時(shí)，要規(guī)范引導(dǎo)措施，避免挫傷市場(chǎng)信心，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行v積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施v認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查v關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)2005年4月30日v，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)七個(gè)部門(mén)起草了該意見(jiàn)，2005年5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，提出了八條具體措施七部門(mén)《意見(jiàn)》主要目的v 為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場(chǎng)運(yùn)行中的矛盾和問(wèn)題，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展一、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)各地要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排vv 住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主；嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)2