【正文】 失和“尋租”行為的發(fā)生，加大了金融風(fēng)險(xiǎn)；由于土地征、售之間價(jià)差很大,一些地方政府征用農(nóng)田、經(jīng)營土地的獲得的收益未納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算，成為盲目擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模和政績工程的主要資金來源,導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資過快, 造成了經(jīng)濟(jì)過熱,加大了金融風(fēng)險(xiǎn)；一次性大量低價(jià)出讓土地會(huì)使開發(fā)成本的極度低廉也形成了大量的土地閑置,造成資源浪費(fèi),對農(nóng)村和農(nóng)民形成了嚴(yán)重的“剝奪”。第二階段（“11號(hào)令”叫停了大陸沿用多年的土地協(xié)定出讓方式）2002年5月9日國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(“11號(hào)令”) 要求從2002年7月1日起，大陸所有的經(jīng)營性土地都必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易。土地供給“11號(hào)令” 標(biāo)志著大陸土地供應(yīng)制度發(fā)生根本性變化，土地由多管道供應(yīng)向政府壟斷供應(yīng)轉(zhuǎn)變（執(zhí)行權(quán)主要集中到地級(jí)市政府），在實(shí)際執(zhí)行過程中,由于牽涉到太多的利益,效果并不理想。土地公開出讓已經(jīng)成為政府（包括中央和地方）最重要的開源手段。2003年7月31日國務(wù)院《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》土地供給中央政府推出的一系列“11號(hào)令”的后續(xù)配套措施。2004年3月1日國土資源部《關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)》土地供給2004年3月16日國土資源部《關(guān)于下達(dá)2004年全國土地利用計(jì)畫的通知》土地供給2004年3月30日國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》土地供給2004年3 月銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見稿)》銷售購買第三階段（“71 號(hào)令”開始嚴(yán)控土地供給以抑制過熱的房地產(chǎn)開發(fā)投資）2004年3 月31 日國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)督工作的通知》（“71 號(hào)令”，俗稱 “831大限”），要求各地在2004 年8 月31 日前將歷史遺留問題處理完畢，9 月1 日起所有經(jīng)營性土地出讓不得采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓。不能通過“大限”的專案將被迫被政府收購或被迫直接入市交易；過關(guān)的專案按規(guī)定也必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后,立即繳納20%的土地出讓金,并在土地使用權(quán)合同簽訂60日內(nèi)補(bǔ)齊土地出讓金。同時(shí)暫停新增建設(shè)用地審批半年。土地出讓和購買“831大限”后，土地使用權(quán)協(xié)議出讓制度退出歷史舞臺(tái)，土地交易市場化水準(zhǔn)提高，透明度提高，減少了權(quán)利尋租。長期看，招投標(biāo)更加符合市場的價(jià)格，使得今后的地價(jià)逐步平穩(wěn)。但短期看，土地的供應(yīng)短時(shí)間內(nèi)減少，土地緊缺狀況進(jìn)一步的凸現(xiàn), 11號(hào)令導(dǎo)致土地價(jià)格有較大幅度的上漲，負(fù)面影響不小。2004年4月29日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》土地供給中央政府推出的一系列“71 號(hào)令”的后續(xù)配套措施：如（1）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的重要性提高，負(fù)債杠桿受到限制；（2）全方位購物中心行業(yè)投資開發(fā)受到清理整頓；（3）央企房地產(chǎn)重新洗牌；（4）控制拆遷規(guī)模總量，嚴(yán)格執(zhí)行拆遷程式和拆遷政策、規(guī)范拆遷行為、控制因拆遷所帶來的房地產(chǎn)投資增量；（5）要求各地采取嚴(yán)厲措施，有效防止突擊批地占地現(xiàn)象出現(xiàn)，控制投資規(guī)模擴(kuò)張反彈。（6）強(qiáng)化了預(yù)審在土地審批中的地位和權(quán)威，土地開發(fā)流程可能延長等。2004年4 月國務(wù)院提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目自有資本金(不含經(jīng)濟(jì)適用房專案)由2 0 %及以上提高到3 5 %及以上。房地產(chǎn)開發(fā)2004年4月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，明確暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和須報(bào)國務(wù)院審批建設(shè)項(xiàng)目用地的范圍，規(guī)范重點(diǎn)急需建設(shè)專案的確認(rèn)程式和專案用地審查報(bào)批程式，對遺留建設(shè)用地專案進(jìn)行清理土地供應(yīng)量開始緊縮。土地供給2004年5 月國土資源部大陸范圍內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、縣改市（ 區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的修改等。土地供給2004年5月13日建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，住房價(jià)格以保本微利為原則。土地供給2004年6月6日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》土地供給2004年8 月財(cái)政部、國土資源部各地根據(jù)情況按照土地出讓平均純收益的15%用于農(nóng)業(yè)用地開發(fā)。土地供給2004年10月28日國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》土地供給2004年10月29日國土資源部《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》修訂土地供給2004年11月3日國土資源部關(guān)于印發(fā)《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》的通知土地供給2004年11月10日國土資源部新《土地利用年度計(jì)畫管理辦法》土地供給2004年11月國土資源部《嚴(yán)控農(nóng)用地轉(zhuǎn)用反彈的通知》土地供給2004年11月國土資源部大陸農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地解凍，允許各地有區(qū)別、有步驟地恢復(fù)農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批。土地供給2004年12月國土資源部國土資源部建設(shè)項(xiàng)目用地必須分級(jí)預(yù)審。土地供給2004年5 月四大國有商業(yè)銀行先后將房地產(chǎn)貸款審批權(quán)收回省行或者總行。房地產(chǎn)開發(fā)2004年9月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)，房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30％。房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款2005年3月30日國務(wù)院國務(wù)院將嚴(yán)控房地產(chǎn)和城市建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)資源瓶頸的直接應(yīng)對措施，進(jìn)一步壓縮房地產(chǎn)供給，降低因房地產(chǎn)開發(fā)帶來的投資反彈。資料來源：元富上海整理在大陸，理論上土地法律上的產(chǎn)權(quán)主體是國家（國務(wù)院），不屬于地方政府,但事實(shí)上國家（國務(wù)院）監(jiān)管主體的空缺使地方政府成為主導(dǎo)，土地收益歸地方政府所有。同時(shí)由于土地轉(zhuǎn)讓收入巨大,在很多地方已經(jīng)成為政府財(cái)政收入的最大來源，地方政府出于推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,都具有很強(qiáng)的賣地沖動(dòng)。，%。，%.從表四可以看出，中央政府從控制巨集觀經(jīng)濟(jì)過熱的角度出發(fā),有很強(qiáng)的控制土地供給速度的決心。2004年以來中央政府大量壓低土地出讓規(guī)模,對各地政府造成很大的財(cái)政壓力。2005年以前，土地供給一直成為中央與地方博弈的籌碼，大陸地方政府配合中央政府的態(tài)度并不積極，地方政府調(diào)控與打壓房地產(chǎn)行業(yè)的力度明顯弱于中央政府。 在此背景下，2004年在投資和各項(xiàng)貸款增速明顯回落的背景下，大陸房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈高位運(yùn)行態(tài)勢，推動(dòng)房地產(chǎn)貸款繼續(xù)強(qiáng)勁增長。2004年底，有關(guān)“宏觀調(diào)控初見成效”的說法出臺(tái)，大陸信貸政策有所松動(dòng)，被壓抑了半年的購買力在2005年年初全面釋放，市場交投出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，房價(jià)快速拉高。大陸地方政府開始對“房地產(chǎn)泡沫”憂心忡忡，擔(dān)心產(chǎn)生大量銀行壞帳傳遞到各商業(yè)銀行，造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。2005年一季度以來，地方政府的態(tài)度全面逆轉(zhuǎn)，開始與中央政府保持高度一致。其中，上海樓市對整個(gè)中國乃至亞太經(jīng)濟(jì)的影響都非常明顯，上海市推出房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策向市場傳達(dá)了明確的政策信號(hào)。這一階段的政策特征是信貸調(diào)控的政策開始增多并且力度明顯加大。表五：上海房地產(chǎn)行業(yè)主要地方性政策及其影響：時(shí)間政策內(nèi)容所屬行業(yè)環(huán)節(jié)主要政策影響2004年3月30日《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》，規(guī)定2004年3月30日后核發(fā)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目均需進(jìn)行合同網(wǎng)上備案核登記。商品房銷售合同網(wǎng)上備案工作自4月20日正式運(yùn)行，2004年7月1日起，商品房全部納入網(wǎng)上備案管道。房產(chǎn)交易向開盤即告罄的炒樓行為開刀，但效果不佳，網(wǎng)上虛擬交易、哄抬房價(jià)的行為盛行。2004年4月26日《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》，自2004年4月26日起，預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)交易期房限轉(zhuǎn)等措施打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒房者，平抑增幅過快的房價(jià)。2004年5月15日上海市各家銀行已將第二套房的首付款比例提高至三成，而對于第三套房的購房者，銀行基本上不提供貸款支援。個(gè)人住房貸款2004年6 月《上海市建設(shè)專案審批中用地規(guī)?？刂乒芾碓囆修k法》和《上海市土地儲(chǔ)備辦法》頒布。土地供給變“熟地轉(zhuǎn)讓”為“生地轉(zhuǎn)讓”，加強(qiáng)土地一級(jí)市場調(diào)控，控制土地增量，盤活土地存量。2004年9 月《上海產(chǎn)業(yè)用地指南》，五項(xiàng)用地評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)把工業(yè)建設(shè)用地審批關(guān)。土地供應(yīng)對開發(fā)區(qū)的整治已由事后的“門戶清理”提升到事前的“標(biāo)準(zhǔn)遴選”。2005年2月18日上海二手房交易服務(wù)網(wǎng)上平臺(tái)試運(yùn)行，受理上海全市范圍二手房買賣、租賃和公有住房差價(jià)交換三類交易業(yè)務(wù)。房產(chǎn)交易對通過反復(fù)撤銷房屋定金合同違規(guī)保留房源或者通過反復(fù)撤銷合同的方式以虛假價(jià)格來抬高房價(jià)，導(dǎo)致網(wǎng)上的樓盤合同撤銷率畸高進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。新建商品房網(wǎng)上合同備案撤銷量從2005年春節(jié)前的100200套銳減至45套。由于涉假樓盤包括滬上明星級(jí)專案，令發(fā)展商非法行為收斂。2005年3月1日全面加強(qiáng)網(wǎng)上備案合同管理：在預(yù)（銷）售價(jià)格、預(yù)訂商品房、解除商品房銷售合同、定金合同和預(yù)（銷）售合同資訊真實(shí)性方面都做了嚴(yán)格規(guī)定。政策出臺(tái)同時(shí)，輔以對11個(gè)涉假樓盤的停牌調(diào)查房產(chǎn)交易2005年3月7日“中低收入家庭購房貸款貼息”新政策公布：自2005年1月1日起，享受購房貸款總額15%貼息標(biāo)準(zhǔn)的，商品住宅由原來規(guī)定的每平方米不超過3000元，調(diào)整為不超過4000元，享受購房貸款總額10%貼息標(biāo)準(zhǔn)的，商品住宅由原來規(guī)定的每平方米不超過3500元，調(diào)整為不超過4500元，二手房由原來規(guī)定的每平方米超過3500元但總價(jià)不超過25萬元的，調(diào)整為每平方米超過4500元但總額不超過33萬元。房產(chǎn)交易凸顯以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)。2005年3月7日《關(guān)于本市個(gè)人出售普通住房營業(yè)稅收規(guī)定的通知》，對買入居住不滿一年就出售的個(gè)人按5%的稅率計(jì)算征收營業(yè)稅，同時(shí)，按應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額計(jì)算征收7%的城建稅、3%的教育費(fèi)附加和1%的河道整治費(fèi)。房產(chǎn)交易開征營業(yè)稅:％征收幅度仍在購房者承付范圍之內(nèi)，財(cái)務(wù)上的影響“溫和”，但政府“采取更加切實(shí)有效的措施”，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心已堅(jiān)定無疑。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，營業(yè)稅只是房地產(chǎn)稅收制度調(diào)整邁出的一小步，購房交易稅政仍有留有繼續(xù)調(diào)整的余地。2005年3月17日％的基準(zhǔn)房貸利率。個(gè)人住房貸款2005年以來房貸在各銀行新增貸款中的比例較高，個(gè)別銀行超過90％，為避免貸款行業(yè)結(jié)構(gòu)過于單一的風(fēng)險(xiǎn)，銀行通過抬高利率來控制房貸規(guī)模。2005年3月18日。個(gè)人住房貸款2005年3月28日2005年新開工配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。房地產(chǎn)供給加大房地產(chǎn)供給，通過加大低價(jià)位房產(chǎn)供應(yīng)力度平抑房價(jià)。2005年3月28日上海市銀行同業(yè)協(xié)會(huì)〈〈關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引〉〉：對第二套及以上的房地產(chǎn)貸款實(shí)行不同的貸款利率和貸款比例；貸款購買房屋未滿一年不得轉(zhuǎn)按揭。個(gè)人住房貸款提高房地產(chǎn)的投機(jī)成本，降低存量房產(chǎn)交易速度，防范“貸款炒房”給金融機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2005年3月31日組織專門人員巡查各銷售樓盤，對虛擬交易、囤積居奇、哄抬房價(jià)、擾亂市場秩序等行為嚴(yán)厲查處。房地產(chǎn)交易維持房地產(chǎn)交易市場秩序，防止開發(fā)商隨意哄抬房價(jià)等行為。資料來源：元富上海收集整理表六：大陸其他主要城市房地產(chǎn)行業(yè)主要地方性政策及其影響：時(shí)間發(fā)布政策機(jī)構(gòu)政策內(nèi)容影響環(huán)節(jié)主要政策影響2002年6月26日北京市《關(guān)于停止經(jīng)營性專案國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的通知》(簡稱“33號(hào)令”),規(guī)定除小城鎮(zhèn)、綠化隔離帶、危改、高科技、重大專案以外的經(jīng)營性用地必須實(shí)行公開交易方式。 土地供給在“11號(hào)令”生效之前,出臺(tái)了，為實(shí)際操作創(chuàng)造了很大的活動(dòng)空間,被戲稱“留口子”