【正文】 企業(yè)自有資金不得低于30％，項目必須“四證”齊全，防止將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將流動資金貸款用于住房開發(fā)項目195號文件主要內(nèi)容強(qiáng)化個人住房貸款管理：嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”貸款，嚴(yán)格工程進(jìn)度規(guī)定——多層封頂，高層完成總投資的三分之二vv 規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理：貸款比例不得超過60%，貸款期限不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房121號文件主要內(nèi)容v 2003年6月5日，中國人民銀行以銀發(fā)[2003]121號文關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，被稱為121號文件v 121號文件共八條，分別對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)貸款、個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、公積金委托貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)范對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)定貸款對象：應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)v。對商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控v 支持重點：重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制v 項目準(zhǔn)入：四證齊全（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）v 貸款性質(zhì)：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行自有資金定義：指所有者權(quán)益，應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％v商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用v對土地儲備貸款的規(guī)定基調(diào)：在《土地儲備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款v擔(dān)保方式：抵押vv 貸款額度：不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％貸款期限：最長不得超過2年vv 禁止性規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款對建筑施工企業(yè)貸款的規(guī)定貸款用途：只能用于購買施工所必需的設(shè)備v，不得用于施工墊資貸款準(zhǔn)入：對自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對其發(fā)放貸款v對個人住房貸款的規(guī)定基調(diào)：重點支持中低收入家庭購買住房的需要v工程進(jìn)度要求：主體結(jié)構(gòu)已封頂vv 首付款比例：購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例v 貸款利率：購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），執(zhí)行中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行對個人商業(yè)用房貸款的規(guī)定重申195號文件的規(guī)定：借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年vv 明確了現(xiàn)房的定義：經(jīng)過竣工驗收的房屋商住兩用房規(guī)定：一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行v對公積金貸款的規(guī)定v 嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2002]247號）的有關(guān)規(guī)定，切實加強(qiáng)賬戶管理，理順委托關(guān)系v 住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦《風(fēng)險管理指引》主要內(nèi)容v 出現(xiàn)最多的是“關(guān)注”、“密切關(guān)注”、“應(yīng)”等字眼，很少能找到“必須”、“嚴(yán)禁”等強(qiáng)硬措辭，貫穿了監(jiān)管部門引導(dǎo)商業(yè)銀行識別和防范風(fēng)險的立法主旨，而不是出臺新的房貸政策揭示了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)四類風(fēng)險：市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律風(fēng)險和操作風(fēng)險v分土地儲備貸款v、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款業(yè)務(wù)品種分別制定了風(fēng)險管理措施，土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款部分主要是重申以前的規(guī)定v 個人住房貸款業(yè)務(wù)新規(guī)：建立面談制度；設(shè)置兩條控制線，即借款人房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以內(nèi)和所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以內(nèi)；建立抵押物價格評估制度關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)該通知，提出了八條意見vv高度重視穩(wěn)定住房價格工作：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè) ；各地區(qū)、各部門把做好穩(wěn)定住房價格工作作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項重要內(nèi)容，采取有效措施，抑制住房價格過快上漲v地方各級人民政府要切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：對住房價格漲幅超過當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)價格指數(shù)一定幅度的地區(qū)，有關(guān)部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設(shè)項目用地、暫停提高公用事業(yè)價格和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等措施；對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給；增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房土地供應(yīng)；抓緊清理閑置土地v，對已經(jīng)批準(zhǔn)但長期閑置的住宅建設(shè)用地，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)或采取其他措施進(jìn)行處置v嚴(yán)格控制被動性住房需求：嚴(yán)格依照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強(qiáng)拆遷計劃管理，合理確定拆遷規(guī)模；要堅決制止城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為；2005年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在2004年水平之內(nèi)正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期：加大控制投資性購房需求的力度，嚴(yán)肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機(jī)炒作v ；同時，要規(guī)范引導(dǎo)措施，避免挫傷市場信心，引起房地產(chǎn)市場大的波動全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行v積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施v認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查v關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見2005年4月30日v，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會七個部門起草了該意見，2005年5月11日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，提出了八條具體措施七部門《意見》主要目的v 為進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時解決商品住房市場運(yùn)行中的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展一、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)各地要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進(jìn)度安排vv 住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項目為主；嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)2年內(nèi)未開工的住房項目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查v二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度v 對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量v 繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)v 進(jìn)一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機(jī)制，進(jìn)行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力v 嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為v 加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策加大對投機(jī)性和投資性購房行為的調(diào)控vv 自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務(wù)部門加強(qiáng)相關(guān)稅收的征管v四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理v 人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)v 銀監(jiān)會及其派出機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格督促各商業(yè)銀行進(jìn)一步落實《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務(wù)的盡職和問責(zé)制度加大對房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為v對市場結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險較大的地區(qū)，要加強(qiáng)風(fēng)險提示v五、明確普通住房標(biāo)準(zhǔn)對中小套型、中低價位普通住房給予信貸、契稅優(yōu)惠政策支持vv 普通住房的標(biāo)準(zhǔn)：容積率在1．0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下允許上浮的比例：20%v六、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價，控制套型面積和銷售對象，建設(shè)單位利潤要控制在3％以內(nèi)vv 切實落實以財政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理七、切實整頓和規(guī)范市場秩序v 期房限轉(zhuǎn)：國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓v 具體措施：在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不