【正文】 ，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行v積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施v認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查v關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)2005年4月30日v，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)七個(gè)部門(mén)起草了該意見(jiàn)，2005年5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，提出了八條具體措施七部門(mén)《意見(jiàn)》主要目的v 為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場(chǎng)運(yùn)行中的矛盾和問(wèn)題，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展一、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)各地要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排vv 住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主；嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)2年內(nèi)未開(kāi)工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查v二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度v 對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量v 繼續(xù)停止別墅類(lèi)用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)v 進(jìn)一步完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，積極引入市場(chǎng)機(jī)制，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理，降低土地開(kāi)發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力v 嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓?zhuān)婪ㄖ浦埂俺促I(mǎi)炒賣(mài)”土地行為v 加大對(duì)閑置土地的清理力度，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房行為的調(diào)控vv 自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)等管理部門(mén)要積極配合稅務(wù)部門(mén)加強(qiáng)相關(guān)稅收的征管v四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理v 人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)v 銀監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格督促各商業(yè)銀行進(jìn)一步落實(shí)《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類(lèi)信貸業(yè)務(wù)的盡職和問(wèn)責(zé)制度加大對(duì)房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為v對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示v五、明確普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予信貸、契稅優(yōu)惠政策支持vv 普通住房的標(biāo)準(zhǔn)：容積率在1．0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下允許上浮的比例：20%v六、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷(xiāo)售對(duì)象，建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在3％以?xún)?nèi)vv 切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序v 期房限轉(zhuǎn)：國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓v 具體措施：在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)v 嚴(yán)懲違規(guī)企業(yè)：對(duì)虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同，囤積房源；發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)；以及不履行開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷(xiāo)售價(jià)格（位）和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開(kāi)予以曝光八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度2006年九部委《意見(jiàn)》v 2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)文件）九部委《意見(jiàn) 》是國(guó)六條的細(xì)化v企業(yè)資產(chǎn)情況：總額、構(gòu)成、與上年末的比較、以及重要數(shù)據(jù)分析（重點(diǎn)分析應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款賬齡、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、存貨等），變動(dòng)較大的，需說(shuō)明原因。這些定義的模糊給研究房地產(chǎn)帶來(lái)了相當(dāng)?shù)碾y度，從而也給決策帶來(lái)了一定的困難。北京市建委公布的是“平均銷(xiāo)售價(jià)格”上漲幅度，其中包含了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的信息；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的是“準(zhǔn)同質(zhì)住宅價(jià)格”上漲幅度，基本剔除了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)信息。一個(gè)健全的宏觀(guān)決策體系需要以能夠反映市場(chǎng)基本面的真實(shí)信息為基礎(chǔ)，但受現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度和統(tǒng)計(jì)方法的限制，我國(guó)部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未能真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況，還存在一些虛假的成分，影響了宏觀(guān)決策。這就要求采取的宏觀(guān)調(diào)控方式可能不一樣，但我國(guó)的宏觀(guān)調(diào)控政策是國(guó)家統(tǒng)一制定的，采取“一刀切”的辦法，各個(gè)地方都統(tǒng)一實(shí)行。這種滯后性影響了它的效力的發(fā)揮。2006年國(guó)家派出了檢查組到地方檢查落實(shí)宏觀(guān)調(diào)控政策的情況，隨著反腐敗的深入進(jìn)行，隨著我們的制度越來(lái)越透明，土地出讓市場(chǎng)將越來(lái)越規(guī)范。中央只制定政策，但具體實(shí)施卻要靠地方政府，而當(dāng)?shù)胤嚼媾c中央政策不一致時(shí)，地方政府往往會(huì)陽(yáng)奉陰違。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律迫使中央必須放權(quán)，而中央對(duì)地方政府績(jī)效(亦即官員政績(jī))的評(píng)估，主要依據(jù)是地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各種指標(biāo)，最典型的就是GDP的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)。隨著人們收入水平的提高，在滿(mǎn)足吃好的同時(shí)對(duì)住好也有很強(qiáng)烈的愿望，并且我國(guó)的家庭越來(lái)越小型化，人們不再像以前那樣三代同堂了，年輕人更愿意與父母分開(kāi)??；我國(guó)的安家置業(yè)觀(guān)念比較強(qiáng)，人們工作的流動(dòng)性比較差，人們只有買(mǎi)了房子才有家的感覺(jué)；我國(guó)近幾年城市化也比較快，大量的農(nóng)村人口涌入城市；工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐的繼續(xù)推進(jìn)，這些因素?zé)o疑提高了我們對(duì)住房的現(xiàn)實(shí)需求量；房?jī)r(jià)上漲使得把住房當(dāng)作投資品的人們有一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。2006年在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的組合拳的重重作用下，才開(kāi)始慢慢降下來(lái)，基本上達(dá)到了初步的效果。這一數(shù)字已減少了255萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字相對(duì)于空置面積來(lái)說(shuō)是一個(gè)小數(shù)目，但畢竟說(shuō)明國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策初見(jiàn)成效。2005年11月末，％，規(guī)模超過(guò)2005年上半年房屋竣工面積。該報(bào)告還顯示廣州一手住宅成交量已連續(xù)3個(gè)月徘徊在60多萬(wàn)平方米的低位。深圳、北京、廈門(mén)居漲幅榜前三位，％、％％；唯一下降的城市是上海，％。％，各地房?jī)r(jià)在2005年的上漲幅度并不一樣，％，％，％。這些措施都加大了住房轉(zhuǎn)讓的成本。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。我國(guó)外匯管理當(dāng)局也出臺(tái)了相應(yīng)的舉措，加強(qiáng)了對(duì)外匯的監(jiān)管，防止外資投機(jī)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(“國(guó)六條”)，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。這項(xiàng)舉措也成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求市場(chǎng)的一個(gè)有效手段。％。2004年10月29日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。二、房地產(chǎn)新政宏觀(guān)調(diào)控政策簡(jiǎn)要回顧房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的政策手段主要包括經(jīng)濟(jì)手段(財(cái)政手段、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策)、法律手段、計(jì)劃手段、行政手段等。但房?jī)r(jià)高與空置面積居高并存的現(xiàn)象引起了人們對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的擔(dān)憂(yōu)。進(jìn)入2004年，商品房積壓仍然維持高水平，第一季度為9008萬(wàn)平方米，8月底繼續(xù)上升為9700萬(wàn)平方米。按國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)大體相當(dāng)于居民家庭年收入的3～6倍比較合理，而我國(guó)長(zhǎng)期保持在超過(guò)6的水平，少數(shù)大城市比這還高得多。％，在個(gè)別地段房?jī)r(jià)上漲甚至超過(guò)了50％。一、房地產(chǎn)新政宏觀(guān)調(diào)控的背景(一)房?jī)r(jià)上漲迅速且持續(xù)高位運(yùn)行考察我國(guó)房?jī)r(jià)我們可以從縱向與橫向兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)明。在發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)了一些問(wèn)題。但宏觀(guān)調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)取得的效果并不盡如人意。第一篇：房地產(chǎn)新政宏觀(guān)調(diào)控政策的效應(yīng)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)新政宏觀(guān)調(diào)控政策的效應(yīng)評(píng)價(jià)摘要 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年發(fā)展迅速。到底是什么原因?qū)е铝诉@一結(jié)果。在市場(chǎng)上主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)高和空置面積高并存，這種現(xiàn)象的存在容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生，不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展。縱向就是歷史比較。那么從橫向比我們就可以用房?jī)r(jià)收入比來(lái)比較。這些數(shù)據(jù)充分說(shuō)明了我國(guó)的房?jī)r(jià)上升快，近年來(lái)一直保持在高位持續(xù)運(yùn)行。房?jī)r(jià)非但沒(méi)有隨商品房大量積壓而下降，反而是與商品房空置面積一起雙高而并存。一旦存在房?jī)r(jià)泡沫，終有一天會(huì)破滅，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都是沉重的打擊。經(jīng)濟(jì)手段是宏觀(guān)調(diào)控政策的主要工具，下面主要從經(jīng)濟(jì)手段闡述近兩年來(lái)主要的宏觀(guān)調(diào)控政策。不到5個(gè)月，2005年3月17日，％％。此外，央行在近兩年來(lái)也連續(xù)三次提高了公積金貸款利率。(二)產(chǎn)業(yè)政策2005年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(國(guó)八條)。2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)(2006)37號(hào))，人稱(chēng)九部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶(hù)型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出“90平方米70％”的標(biāo)準(zhǔn)。(三)財(cái)稅政策2005年5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門(mén)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅。有效地抑制了二手房的炒賣(mài)。％。當(dāng)月，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲較快的城市還包括煙臺(tái)、大連和長(zhǎng)春等?？罩妹娣e的變化。％，規(guī)模接近于2005年前5個(gè)月的住宅竣工面積。然而我們也要看到，這些空置商品房結(jié)構(gòu)不合理，符合大多數(shù)老百姓需要的中小戶(hù)型相對(duì)比較少。為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控在經(jīng)過(guò)了大約兩年多非常有力度的調(diào)控才初步顯現(xiàn)出了它的威力呢，難道房地產(chǎn)市場(chǎng)就這么難調(diào)控嗎，要幾個(gè)部委連續(xù)出臺(tái)一系列政策?我們以后應(yīng)該怎樣更好地實(shí)施調(diào)控呢?供需相互作用的結(jié)果，真實(shí)需求強(qiáng)勁。這些因素就使得房?jī)r(jià)具有很強(qiáng)的剛性，不會(huì)輕易降下來(lái)。而另一個(gè)是放權(quán)之后，中央如何控制地方勢(shì)力的崛起。再有就是地方有一些既得利益集團(tuán)，他們相互勾結(jié)，這也是一個(gè)最容易腐敗的地方，權(quán)錢(qián)交易。在這樣一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)里，宏觀(guān)調(diào)控政策也必將得到徹底落實(shí)和貫徹，房?jī)r(jià)也必將越來(lái)越合理。而我們往往希望一種政策實(shí)施后能夠立竿見(jiàn)影，由于這種急切的心理，在這個(gè)政策還沒(méi)發(fā)揮效力之前已經(jīng)把另一項(xiàng)政策制定出來(lái)了，多個(gè)政策重疊在一起發(fā)揮作用，影響了宏觀(guān)調(diào)控政策的發(fā)揮。所以，我們希望我國(guó)出臺(tái)的宏觀(guān)調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策，由各個(gè)地方結(jié)合本地實(shí)際情況參照實(shí)行，用科學(xué)的發(fā)展觀(guān)去調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。舉例來(lái)說(shuō)，北京市2006年2月份房?jī)r(jià)上漲幅度，％，％。像這樣的還有關(guān)于別墅和套型面積90平方米的爭(zhēng)論。這就要求我們盡快制定一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和體系，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和體系能使我們更準(zhǔn)確地研究和決策。企業(yè)負(fù)債情況：總額、構(gòu)成、與上年末的比較、或有負(fù)債以及重要數(shù)據(jù)分析