【正文】 越來越不適應現(xiàn)代城市快速發(fā)展的需要。本項目的實施對于完成泰城舊城改造任務，美化泰城新城具有非常重要的意義，也是裝扮旅游城市，完善城市功能的重要措施之一。 三、項目建設 是泰安市城市發(fā)展和城市化建設的需要 。 城市化是標志一個區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的一個標準，也是城市建設尤其是房地產(chǎn)建設產(chǎn)生深遠影響的重要因素。居民住宅是城市化建設的主要內(nèi)容山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 10 之一，其發(fā)展的動力，一方面來自城市規(guī)模的擴大和人口自然增長對住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強。為提高住宅小區(qū)建設的現(xiàn)代化水平，改善城市居民居住條件，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，加快住宅建設，擴大內(nèi)需，拉動國民經(jīng)濟增長，在泰山腳下，新行政中心附近建設經(jīng)濟適用住房，將有利于滿足城市規(guī)劃 要求和中低收入家庭的需求。 本項目的建設，可以有效的提升泰城人口的容積率，是加快城市化進程，力爭 2020 年跨入大城市行列的城市發(fā)展的需求。 項目建成后 有利于改善泰城居民的住宅結構，提高泰城居民的生活品位。 “十五”期間，隨著房改政策、住房供應政策、住房市場開放政策、住房稅收政策、住房金融政策的陸續(xù)出臺，我市住房建設取得了巨大的成就，城鄉(xiāng)居民住房條件得到了很大的改善。但是隨著人們收入和生活水平的不斷提高，使這一部分人們對住宅消費提出了更高的要求，寬敞、舒適、服務功能多樣化、環(huán)境優(yōu)美已成為他們住房追求的首選 目標。 但是，泰安市目前的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出兩頭小、中間大的態(tài)勢，也就是說，泰城目前的中檔住宅較多，而面向高層次消費的高檔住宅和真正意義的經(jīng)濟適用住房比例嚴重失衡，尤其是普通住宅和經(jīng)濟適用住房的短缺，使中低收入家庭“望房卻步”，不利于居民生活品位的整體提高。 本項目的建設可以有效的緩解 城區(qū)小戶型住房 不足的局面，逐步改善高中低檔比例失衡的住宅結構，提高居民的生活品位。進而加快舊城改造步伐，促進城市面貌的更新。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 11 第三章 市場 需求 分析與 建設規(guī)模 第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 城市化進程加快、 房改政策的實施及人民生活水平的提高，促使我市房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國民經(jīng)濟持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關系著全面建設小康社會目標的實現(xiàn)。 一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。泰安市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了低迷、徘徊、成長期 ,近兩年出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。 1992 年至 20xx 年，全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)完成投資 億元，年均增長 %。特別是近兩年增勢異常迅猛，兩年房地產(chǎn)投資總額達 35 億元，是前 10 年投資總額的 ，其中：20xx 年完成投資額 ，比上年增長 ， 20xx 年完成投資額 億元，又增長 %。目前，房地產(chǎn)開發(fā)已成為固定資產(chǎn)投資中增長最快的部分，是拉動投資增長的重要因素。 房地產(chǎn)開發(fā)隊伍不斷壯大。 1992年，全市有 9家房地產(chǎn)開發(fā)公司相繼成立，改變了由政府部門壟斷房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的局面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止 20xx年底全市房地產(chǎn)企業(yè)已增至 115 家。 商品房需求旺盛 ,銷售價格一路走高。伴隨房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場出現(xiàn)了熱銷局面，房價更是一路攀升。 20xx 年全市在建房屋規(guī)模達 ，增長 %；商品房銷售面積 方米，增長 %，其中：住宅銷售面積 萬平方米，增長 %；商品房屋空置面積 ,比上年下降 %。隨著銷量的增長 ,泰安房價也持續(xù)增長 , 1992 年全市商品房平均銷售價格只有 460 元 /㎡， 1999年漲到 930元 /㎡， 20xx年達到 1608元 /㎡，目前全市最高房價已超過 5000山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 12 元 /㎡大關。 人均住房面積持續(xù)增加，無房戶逐漸減少。抽樣調(diào)查資料顯示： 1990年，泰安城區(qū)人均住房面積只有 平方米， 20xx 年翻 了一翻達 平方米。根據(jù)房屋產(chǎn)權分類，在房改前我市居民大多為公有住房，房改后的 1998 年居民自有住房率（含擁有部分產(chǎn)權的自有房）為 72%， 20xx年底自有住房率達到 93%，六年間無房戶同比縮小了 21個百分點。 個人購房進入零售時代，居住消費比例逐年提高。國家房改政策的深入、貨幣分房全面實施及金融住房信貸出臺等一系列措施，使人們徹底告別了實物分房的舊體制，住房觀念由等靠要轉變?yōu)閭€人購房。 199820xx年五年全市銷售商品房總面積為 萬平方米，其中售給個人 萬平方米，個人購房比例 占到 76%，而 20xx 年個人購房比例達到創(chuàng)紀錄的%。據(jù)調(diào)查，當前全市有 90%的房改房已被居民擁有，泰安市住房消費已由集團消費投資轉為完全個人消費、投資。由此帶動城鎮(zhèn)居民居住消費逐年提高， 1998年泰安人均居住消費 333 元， 20xx 年增加到 512 元， 20xx年達到 551元。 二手房市場成交活躍，價格逐年上漲。住房私有率的提高，帶動二手房市場日漸活躍，近年來成交額和成交價格均有較大程度的提高。據(jù)調(diào)查， 20xx 年，全市二手房成交額為 億元，平均銷售價格為 1049 元 /㎡， 20xx 年成交額增到 億元，增長了近一倍，平均價格漲到 1272 元/㎡，上漲 %。 住房按揭信貸逐步擴大。銀行按揭服務的開展，有力地推動了房地產(chǎn)消費。當前各商業(yè)銀行都加大了住房按揭信貸力度，隨著貸款手續(xù)不斷簡約化，泰安個人住房按揭貸款呈逐年遞增之勢。據(jù)對部分房產(chǎn)公司的調(diào)查，當前購房者有 60%80%是通過銀行按揭買房，居民攢錢買房的陳舊觀念有所轉變。 居住環(huán)境不斷改善。隨著“藍天、碧水、青山、綠色家園”生態(tài)化山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 13 城市建設的實施，居民居住環(huán)境不斷改善，居住質(zhì)量逐年提高。近兩年泰城加大了公園綠地建設，建成了以東湖公園、南 湖公園為代表的公共休閑場所 ,居民居住環(huán)境有很大的改善，特別是隨著一些外地房地產(chǎn)商的進駐 ,提升了泰安房產(chǎn)的開發(fā)理念 ,如新建的龍澤花苑已成為泰城對外宣傳的標志性建筑 ,此外 ,近幾年建成的嘉德現(xiàn)代城、澳泰山莊、新元花園、擂鼓石小區(qū)等住宅，由于設計新穎合理、建筑美觀以及良好的居住環(huán)境受到泰城居民的青睞。 二、泰安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 目前泰安房地產(chǎn)業(yè)已進入上升時期，突出表現(xiàn)為需求增長加快，供求基本平衡，房價升勢確立。隨著住房供應的進一步改善、銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年我市房地產(chǎn)仍 將持續(xù)發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。一個國家和地方的經(jīng)濟處于起飛階段時，必須要有房地產(chǎn)業(yè)來帶動，這也是全面建設小康社會提高居民生活質(zhì)量的必由之路。按照國際通行的算法，人均建筑面積 30 平方米之前，人均 GDP 在 8001500 美元之間是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時期。泰安20xx 年底人均住房建筑面積 ，人均 GDP 為 1615 美元，還處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會，并達到中等發(fā)達國家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展速度，還將有一段較長的時間，因此，我市房地產(chǎn)業(yè)可 持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈敶蟆? 房地產(chǎn)消費市場需求增大。一是居住條件改善的要求增大了市場需求。國家提出全面建設小康社會的目標，單從居住條件講就是要基本做到戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉變。根據(jù)調(diào)查資料顯示， 20xx 年泰安城區(qū)有 43%的城市家庭有 3 間或 3 間以上的住房，大部分居民有換購住房的需要。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來房地產(chǎn)的需求增加。國際經(jīng)驗表明，城市化程度在 30%60%山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 14 之間，房產(chǎn)市場將進入高速發(fā)展期。 20xx 年我市的城市化水平為 44%，按照市委、市政府提出 的“加速推進泰安市工業(yè)化和城填化進程”的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果 20xx 年泰安城市化水平達到 48%，那么三年間將新增城鎮(zhèn)人口 22 萬人，按屆時人均建筑面積 30 平方米計算，需要新增住房面積 660 萬平方米，相當于 20xx年竣工住宅面積的 3倍，我市房產(chǎn)市場仍有很大的潛力。三是投資型買房漸成時尚。我們對 1992年到 20xx年間的股票市場、銀行儲蓄和房地產(chǎn)市場的運行行情進行了統(tǒng)計， 10 年來我國的股票指數(shù)由 700 點增長到 1200 點，增長不到 1 倍，居民儲蓄利率不斷降低，而我市商品房價格則由 1992 年的 460 元 /㎡ 增長到 1478 元 /㎡，上漲 倍，其投資價值開始顯現(xiàn)，近年來投資型購房者越來越多。隨著我市城市建設步伐的不斷加快，一些投資購房者對泰安市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景也充滿了信心，來泰投資置業(yè)者增多，投資型買房已初露端倪，預計未來幾年會成為時尚。 房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范，房價將平穩(wěn)上升。今年國家針對局部市場過熱的情況出臺了調(diào)整房貸利率等調(diào)控政策，泰安房地產(chǎn)市場未受到大的影響 ,經(jīng)過短期觀望之后，已步入正常的發(fā)展軌道。當前我市房地產(chǎn)市場基本上還處于中低消費水平，正常的市場消費多，投資性、投機性購房比重很小 , 未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。統(tǒng)計資料顯示， 20xx 年 19 月份，全國商品房銷售平均單價到了 4239 元 /㎡，與我市相鄰的濟南商品房平均銷售價格為 3456 元 /㎡，全省青島最高達到 5487 元 /㎡，我市銷售價格為 1724 元 /㎡，在全國仍處于較低水平。預計隨著國家各項政策的日趨明朗，房地產(chǎn)市場將趨于平穩(wěn)，在市場需求增加和成本上漲因素的影響下，我市房價將呈穩(wěn)步上升的趨勢。 房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商之間競爭的日趨激烈，經(jīng)過市場的整合、重新洗牌后，一些小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場，許多 綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商通過發(fā)展成熟品牌山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 15 管理體系、實現(xiàn)高效與科學管理、建設高品質(zhì)服務體系等手段提高自身競爭力，并成為市場強者，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關鍵。 從目前情況來看， 無論從整體經(jīng)濟形勢，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下： 宏觀調(diào)控政策成功的實現(xiàn)了“軟著陸”，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟基礎。 政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟增長點，相應出臺了《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。 改革目標是：停止實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房 為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機。 住宅制度改革已進入實施階段，自 1998 年底開始，全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，切斷了個人對福利分房的依賴，鼓勵個人購房，銀行支持個人購房信貸，各地成立了公積金管理中心，推出住房公積金貸款，逐步使住房消費成為熱點。 融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個人住房信貸的一系列相關政策，國務院頒布了《住房公積金管理條例》，這一切 不僅為個人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預售率大大提高。 房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道，房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。 1997 年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地， 1998 年，全國人大通過新的《土地法》，進一步規(guī)范了建設用地。 在上述種種利好的情況下，可以預見泰安市房地產(chǎn)前景廣闊，令人看好。山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 16 特別是中檔住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度 ，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關。從城市居民 對住房的需求看，隨著人們觀念的轉變和房改的深入，會有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持一個較高水平。伴隨著新一輪經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會充分發(fā)揮市場機制的作用，政府宏觀調(diào)控的力度會得到加強，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設為重點的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 第 二 節(jié) 泰安市房地產(chǎn)供求與容量分析 一、泰安市細分房地產(chǎn)市場 低端市場（經(jīng)濟適用房）： 市政府以西和以南部分以及高新技術開發(fā)區(qū)內(nèi)，該區(qū)域的價格基本維持在 20xx— 2200 之間，該價格區(qū)間的供應量最大，后續(xù) 3— 5 年左右總供應量為 140萬以上。 中端市場（普通住宅）： 以岱廟為中心的市中心區(qū)域，價格基本維持在 3000 之間，該價格區(qū)間后續(xù) 3— 5 年供應量約為 100 萬以上。 高端市場（豪華住宅）： 擂鼓石路沿線區(qū)域，新市政府周邊和游覽區(qū)附近，該區(qū)域早期價格基本維持在 2200— 2500 左右，目前新推出的個案價格為 3000— 4000，已經(jīng)跳出早期高檔住宅的價格限制。該區(qū)域后續(xù)供應量為 萬平方米。 二、泰安市房地產(chǎn)市場的供求趨勢 泰安市房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，起步階段的商品建設基本是以增大面積為改善居住環(huán)境的首選因素。而沒有進入提高居住環(huán)境的發(fā)展階段 。在房改之前，一般居民的住宅面積普遍為 50— 80 平方米，對于性情豪爽，具有顯著北方人性格特點的泰安人，這種面積的