【正文】 ，設(shè)計(jì)出多系列、多戶型住宅類型，以滿足多樣性的居住需求。 注重規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)可行性 提高居住環(huán)境的宜住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。 二、規(guī) 劃設(shè)計(jì)原則 針對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展定位，設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下原則： 重視與城市自然環(huán)境的融合及社區(qū)人文環(huán)境的營(yíng)造 小區(qū)規(guī)劃力求建構(gòu)與自然環(huán)境、歷史文脈相諧調(diào)的居住空間環(huán)境，使小區(qū)成為城市的有機(jī)組成部分。 超前的公共服務(wù)設(shè)施和高效能的基礎(chǔ)設(shè)施 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，而又做到安全、高效、經(jīng)濟(jì)、耐久。 高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境 加強(qiáng)綠化建設(shè)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，充分利用原有地形地貌，達(dá)到高質(zhì)量的居住環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。 第二節(jié) 總體設(shè)計(jì)方案 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 高度和諧的人文環(huán)境 創(chuàng) 造具有現(xiàn)代生活氣息和人文情調(diào)的住區(qū)文化。 依據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx），該場(chǎng)區(qū)為于六度區(qū)，屬第三組，不用考慮地基土的地震液化。 水文地質(zhì) 本項(xiàng)目未做水文勘察，但根據(jù)附近的水文地質(zhì)資料分析，擬建場(chǎng)地的地下水水質(zhì)對(duì)混凝土及混凝土中的鋼筋均無(wú)侵蝕性。 工程地質(zhì) 該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足多層建筑要求。 四、工程地質(zhì)條件 地形、地貌 泰安市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 23 項(xiàng)目區(qū)屬山前平原，總體地勢(shì)表現(xiàn)為北高、南低。京滬、京福高速公路穿境而過(guò)，路網(wǎng)密度高于全國(guó)、全省平均水平，各級(jí)公路達(dá) 100 余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。市區(qū)內(nèi)公用電話、 IC 卡電話隨處可見(jiàn)，對(duì)外通訊聯(lián)系便捷 ，電信部門可保證項(xiàng)目通訊需要。 通訊 泰安市程控電話交換 機(jī)總?cè)萘?80 萬(wàn)門，長(zhǎng)途可直撥世界 230 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，現(xiàn)已建成現(xiàn)代化的電話本地網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)。電源線引自長(zhǎng)城西路地下電纜，沿項(xiàng)目區(qū)路段已預(yù)留出線。 三 、 配套條件 給排水 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 22 項(xiàng)目區(qū)位于泰安市自來(lái)水供水服務(wù)范圍內(nèi)，西側(cè)長(zhǎng)城西路中心線下設(shè)有城市供水主干管，本項(xiàng)目擬采用自來(lái)水公司提供的自來(lái)水；長(zhǎng)城西路人行道和非機(jī)動(dòng)車道下均有雨、污干管，可就近排入。地面溫度的變化趨勢(shì)是：春季地溫開(kāi)始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在 27℃以上；然后地溫開(kāi)始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在 0℃以下。 28′之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。 59′，北緯 35176。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 21 第 二 節(jié) 建設(shè) 條件 一、氣象 泰安市地處東經(jīng) 116176。 二、項(xiàng)目建設(shè)用地符合性分析 本項(xiàng)目建設(shè)用地為 自有土地 。 完善的配套條件 項(xiàng)目區(qū)位于市區(qū)規(guī)劃范 圍內(nèi)，水、電、氣、暖、通訊設(shè)施等供應(yīng)便利且有保障。附近擁有各類購(gòu)物中心和學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施，可為居民的醫(yī)療、健身和購(gòu)物、休閑提供了良好的場(chǎng)所，因此該區(qū)是泰安市區(qū)南部不可多得的優(yōu)勢(shì)地塊。 由于本項(xiàng)目是根據(jù)城市規(guī)劃定點(diǎn)而確定，該區(qū)地址沒(méi)有其他可比選方案。 第五節(jié) 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，并充分結(jié)合 回遷安 置需求 分析和建設(shè)用地條件及規(guī)劃的土地面積，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為總占地面積約6659 平方米（折合 10 畝），總建筑面積 平方米，其中：住宅建筑面積 平方米 （共 116 戶） ，配套商業(yè)用房建筑面積約 900 平方米， 傳達(dá)室、 配電室、燃?xì)庹{(diào)壓站等其他配套設(shè)施 270 平方米。因此，市場(chǎng)前景非常廣闊，銷售前景良好。今后隨著該地區(qū)景觀環(huán)境的不斷提升和周圍不斷增加的企事業(yè)單位，住房需求將越來(lái)越大，市場(chǎng)前景將更加廣闊。同時(shí)該 項(xiàng)目靠近新的市政中心 ，地理位置優(yōu)越，交通便捷，人口較多。特別是 目前長(zhǎng)城小區(qū) 中道路狹窄，環(huán)境衛(wèi)生狀況較差，不僅給居民的生產(chǎn)、生活帶來(lái)不便，而 且該地段位于泰安市城市西部的泰山腳下，北臨 城市干道東岳大街 ，地理位置十分優(yōu)越。依照泰安市新一輪總體規(guī)劃，到 20xx 年泰城居住人口將達(dá)到 100 萬(wàn)人。同時(shí)，隨著全國(guó)房改制度的實(shí)施，住宅山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 18 建設(shè)已開(kāi)始成為強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，有 關(guān)資料表明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)值為 1： 3。 因此，泰安市整體市場(chǎng)已進(jìn)入供銷兩旺的時(shí)期，整體市場(chǎng)需求充足，而目前的 普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房 市場(chǎng)供應(yīng)量較為稀少， 與中高檔住宅的供應(yīng)量相比明顯偏低，在這 種情況下， 普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房 市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。隨著住宅二級(jí)市場(chǎng)的起步，城市居民消費(fèi)觀念的改變，集團(tuán)和個(gè)人購(gòu)買力有了較大的提高，刺激了我市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。 同時(shí)，“十六大”確定的我國(guó)在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，使住宅建設(shè)已成為強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。因此沒(méi)有明顯實(shí)質(zhì)進(jìn)展的豪宅市場(chǎng)與中檔住宅沒(méi)有拉開(kāi)明顯的檔次差別，以至中檔市場(chǎng)侵蝕豪宅市場(chǎng)。在房改之前，一般居民的住宅面積普遍為 50— 80 平方米，對(duì)于性情豪爽，具有顯著北方人性格特點(diǎn)的泰安人，這種面積的住宅明顯偏小。 二、泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求趨勢(shì) 泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，起步階段的商品建設(shè)基本是以增大面積為改善居住環(huán)境的首選因素。 高端市場(chǎng)（豪華住宅）： 擂鼓石路沿線區(qū)域，新市政府周邊和游覽區(qū)附近，該區(qū)域早期價(jià)格基本維持在 2200— 2500 左右，目前新推出的個(gè)案價(jià)格為 3000— 4000，已經(jīng)跳出早期高檔住宅的價(jià)格限制。 第 二 節(jié) 泰安市房地產(chǎn)供求與容量分析 一、泰安市細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng) 低端市場(chǎng)（經(jīng)濟(jì)適用房）： 市政府以西和以南部分以及高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，該區(qū)域的價(jià)格基本維持在 20xx— 2200 之間，該價(jià)格區(qū)間的供應(yīng)量最大，后續(xù) 3— 5 年左右總供應(yīng)量為 140萬(wàn)以上。從城市居民 對(duì)住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改的深入，會(huì)有越來(lái)越多的人購(gòu)買住房，住宅銷售將保持一個(gè)較高水平。 在上述種種利好的情況下，可以預(yù)見(jiàn)泰安市房地產(chǎn)前景廣闊，令人看好。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程已步入法制化、規(guī)范化。中國(guó)人民銀行為配合國(guó)家房改政策出臺(tái)了支持發(fā)展個(gè)人住房信貸的一系列相關(guān)政策，國(guó)務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，這一切 不僅為個(gè)人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預(yù)售率大大提高。 住宅制度改革已進(jìn)入實(shí)施階段，自 1998 年底開(kāi)始，全國(guó)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，切斷了個(gè)人對(duì)福利分房的依賴，鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房，銀行支持個(gè)人購(gòu)房信貸，各地成立了公積金管理中心，推出住房公積金貸款，逐步使住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)。 改革目標(biāo)是：停止實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房 為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。 從目前情況來(lái)看， 無(wú)論從整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下： 宏觀調(diào)控政策成功的實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；⑵放苹较虬l(fā)展。統(tǒng)計(jì)資料顯示， 20xx 年 19 月份，全國(guó)商品房銷售平均單價(jià)到了 4239 元 /㎡，與我市相鄰的濟(jì)南商品房平均銷售價(jià)格為 3456 元 /㎡，全省青島最高達(dá)到 5487 元 /㎡，我市銷售價(jià)格為 1724 元 /㎡，在全國(guó)仍處于較低水平。今年國(guó)家針對(duì)局部市場(chǎng)過(guò)熱的情況出臺(tái)了調(diào)整房貸利率等調(diào)控政策，泰安房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到大的影響 ,經(jīng)過(guò)短期觀望之后，已步入正常的發(fā)展軌道。隨著我市城市建設(shè)步伐的不斷加快，一些投資購(gòu)房者對(duì)泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景也充滿了信心，來(lái)泰投資置業(yè)者增多，投資型買房已初露端倪，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年會(huì)成為時(shí)尚。三是投資型買房漸成時(shí)尚。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化程度在 30%60%山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 14 之間，房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。根據(jù)調(diào)查資料顯示， 20xx 年泰安城區(qū)有 43%的城市家庭有 3 間或 3 間以上的住房，大部分居民有換購(gòu)住房的需要。一是居住條件改善的要求增大了市場(chǎng)需求。泰安20xx 年底人均住房建筑面積 ，人均 GDP 為 1615 美元，還處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會(huì)，并達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，還將有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，因此，我市房地產(chǎn)業(yè)可 持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。一個(gè)國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)處于起飛階段時(shí)，必須要有房地產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)，這也是全面建設(shè)小康社會(huì)提高居民生活質(zhì)量的必由之路。隨著住房供應(yīng)的進(jìn)一步改善、銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年我市房地產(chǎn)仍 將持續(xù)發(fā)展。近兩年泰城加大了公園綠地建設(shè)，建成了以東湖公園、南 湖公園為代表的公共休閑場(chǎng)所 ,居民居住環(huán)境有很大的改善，特別是隨著一些外地房地產(chǎn)商的進(jìn)駐 ,提升了泰安房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念 ,如新建的龍澤花苑已成為泰城對(duì)外宣傳的標(biāo)志性建筑 ,此外 ,近幾年建成的嘉德現(xiàn)代城、澳泰山莊、新元花園、擂鼓石小區(qū)等住宅，由于設(shè)計(jì)新穎合理、建筑美觀以及良好的居住環(huán)境受到泰城居民的青睞。 居住環(huán)境不斷改善。當(dāng)前各商業(yè)銀行都加大了住房按揭信貸力度，隨著貸款手續(xù)不斷簡(jiǎn)約化，泰安個(gè)人住房按揭貸款呈逐年遞增之勢(shì)。 住房按揭信貸逐步擴(kuò)大。住房私有率的提高，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)日漸活躍，近年來(lái)成交額和成交價(jià)格均有較大程度的提高。由此帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)逐年提高， 1998年泰安人均居住消費(fèi) 333 元， 20xx 年增加到 512 元， 20xx年達(dá)到 551元。 199820xx年五年全市銷售商品房總面積為 萬(wàn)平方米，其中售給個(gè)人 萬(wàn)平方米，個(gè)人購(gòu)房比例 占到 76%，而 20xx 年個(gè)人購(gòu)房比例達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的%。 個(gè)人購(gòu)房進(jìn)入零售時(shí)代，居住消費(fèi)比例逐年提高。抽樣調(diào)查資料顯示： 1990年，泰安城區(qū)人均住房面積只有 平方米， 20xx 年翻 了一翻達(dá) 平方米。隨著銷量的增長(zhǎng) ,泰安房?jī)r(jià)也持續(xù)增長(zhǎng) , 1992 年全市商品房平均銷售價(jià)格只有 460 元 /㎡， 1999年漲到 930元 /㎡， 20xx年達(dá)到 1608元 /㎡，目前全市最高房?jī)r(jià)已超過(guò) 5000山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 12 元 /㎡大關(guān)。伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，商品房銷售市場(chǎng)出現(xiàn)了熱銷局面，房?jī)r(jià)更是一路攀升。 1992年，全市有 9家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相繼成立，改變了由政府部門壟斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的局面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止 20xx年底全市房地產(chǎn)企業(yè)已增至 115 家。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)最快的部分，是拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的重要因素。 1992 年至 20xx 年，全市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)完成投資 億元，年均增長(zhǎng) %。 一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 11 第三章 市場(chǎng) 需求 分析與 建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 城市化進(jìn)程加快、 房改政策的實(shí)施及人民生活水平的提高，促使我市房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。 本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效的緩解 城區(qū)小戶型住房 不足的局面，逐步改善高中低檔比例失衡的住宅結(jié)構(gòu)，提高居民的生活品位。但是隨著人們收入和生活水平的不斷提高，使這一部分人們對(duì)住宅消費(fèi)提出了更高的要求，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、環(huán)境優(yōu)美已成為他們住房追求的首選 目標(biāo)。 項(xiàng)目建成后 有利于改善泰城居民的住宅結(jié)構(gòu)，提高泰城居民的生活品位。為提高住宅小區(qū)建設(shè)的現(xiàn)代化水平，改善城市居民居住條件，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在泰山腳下，新行政中心附近建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，將有利于滿足城市規(guī)劃 要求和中低收入家庭的需求。 城市化是標(biāo)志一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的重要因素。本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于完成泰城舊城改造任務(wù)，美化泰城新城具有非常重要的意義，也是裝扮旅游城市，完善城市功能的重要措施之一。改革開(kāi)放以來(lái)，泰安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，事業(yè)興旺發(fā)達(dá)。 泰安 市地處山東省中部，城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是山東的歷史文化名城，也是國(guó)家衛(wèi)生城市和全國(guó)城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì) 回遷安置樓的 開(kāi)發(fā)建設(shè) ， 符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和地方發(fā)展規(guī)劃的要求。堅(jiān)持 “ 城不壓山、城不上山、城中見(jiàn)山 ”的原則，以改善居住環(huán)境和名城保護(hù)為重點(diǎn)，完善城市交通、商貿(mào)、文化、旅游等綜合功能，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面提升城市形象。 但本項(xiàng)目為 回遷 改造工程，所建設(shè)的住宅均為普通小戶型，全部回遷給本村村民，屬于國(guó)家允許建設(shè)的項(xiàng)目。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布了《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 20xx 年本）》 ，由鼓勵(lì)、限制和淘汰三類產(chǎn)業(yè)組成。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場(chǎng)化程度。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、符合國(guó)家 有關(guān)政策和地方發(fā)展規(guī)劃。按照目前