【正文】 ，不利于居民生活品位的整體提高。進(jìn)而加快舊城改造步伐，促進(jìn)城市面貌的更新。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關(guān)系著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。泰安市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了低迷、徘徊、成長(zhǎng)期 ,近兩年出現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。特別是近兩年增勢(shì)異常迅猛，兩年房地產(chǎn)投資總額達(dá) 35 億元，是前 10 年投資總額的 ，其中：20xx 年完成投資額 ，比上年增長(zhǎng) ， 20xx 年完成投資額 億元，又增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍不斷壯大。 商品房需求旺盛 ,銷(xiāo)售價(jià)格一路走高。 20xx 年全市在建房屋規(guī)模達(dá) ，增長(zhǎng) %；商品房銷(xiāo)售面積 方米，增長(zhǎng) %，其中：住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房屋空置面積 ,比上年下降 %。 人均住房面積持續(xù)增加，無(wú)房戶(hù)逐漸減少。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)，在房改前我市居民大多為公有住房，房改后的 1998 年居民自有住房率（含擁有部分產(chǎn)權(quán)的自有房）為 72%， 20xx年底自有住房率達(dá)到 93%，六年間無(wú)房戶(hù)同比縮小了 21個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家房改政策的深入、貨幣分房全面實(shí)施及金融住房信貸出臺(tái)等一系列措施，使人們徹底告別了實(shí)物分房的舊體制，住房觀(guān)念由等靠要轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購(gòu)房。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前全市有 90%的房改房已被居民擁有，泰安市住房消費(fèi)已由集團(tuán)消費(fèi)投資轉(zhuǎn)為完全個(gè)人消費(fèi)、投資。 二手房市場(chǎng)成交活躍，價(jià)格逐年上漲。據(jù)調(diào)查， 20xx 年，全市二手房成交額為 億元，平均銷(xiāo)售價(jià)格為 1049 元 /㎡， 20xx 年成交額增到 億元，增長(zhǎng)了近一倍，平均價(jià)格漲到 1272 元/㎡，上漲 %。銀行按揭服務(wù)的開(kāi)展，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)。據(jù)對(duì)部分房產(chǎn)公司的調(diào)查，當(dāng)前購(gòu)房者有 60%80%是通過(guò)銀行按揭買(mǎi)房，居民攢錢(qián)買(mǎi)房的陳舊觀(guān)念有所轉(zhuǎn)變。隨著“藍(lán)天、碧水、青山、綠色家園”生態(tài)化山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 13 城市建設(shè)的實(shí)施，居民居住環(huán)境不斷改善，居住質(zhì)量逐年提高。 二、泰安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 目前泰安房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入上升時(shí)期，突出表現(xiàn)為需求增長(zhǎng)加快，供求基本平衡，房?jī)r(jià)升勢(shì)確立。 房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。按照國(guó)際通行的算法，人均建筑面積 30 平方米之前，人均 GDP 在 8001500 美元之間是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時(shí)期。 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求增大。國(guó)家提出全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，單從居住條件講就是要基本做到戶(hù)均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉(zhuǎn)變。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來(lái)房地產(chǎn)的需求增加。 20xx 年我市的城市化水平為 44%，按照市委、市政府提出 的“加速推進(jìn)泰安市工業(yè)化和城填化進(jìn)程”的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果 20xx 年泰安城市化水平達(dá)到 48%，那么三年間將新增城鎮(zhèn)人口 22 萬(wàn)人，按屆時(shí)人均建筑面積 30 平方米計(jì)算，需要新增住房面積 660 萬(wàn)平方米，相當(dāng)于 20xx年竣工住宅面積的 3倍，我市房產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的潛力。我們對(duì) 1992年到 20xx年間的股票市場(chǎng)、銀行儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行行情進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)， 10 年來(lái)我國(guó)的股票指數(shù)由 700 點(diǎn)增長(zhǎng)到 1200 點(diǎn)，增長(zhǎng)不到 1 倍，居民儲(chǔ)蓄利率不斷降低，而我市商品房?jī)r(jià)格則由 1992 年的 460 元 /㎡ 增長(zhǎng)到 1478 元 /㎡，上漲 倍，其投資價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)，近年來(lái)投資型購(gòu)房者越來(lái)越多。 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上升。當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還處于中低消費(fèi)水平，正常的市場(chǎng)消費(fèi)多，投資性、投機(jī)性購(gòu)房比重很小 , 未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。預(yù)計(jì)隨著國(guó)家各項(xiàng)政策的日趨明朗，房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)，在市場(chǎng)需求增加和成本上漲因素的影響下，我市房?jī)r(jià)將呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的整合、重新洗牌后，一些小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場(chǎng)，許多 綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)發(fā)展成熟品牌山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 15 管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系等手段提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，并成為市場(chǎng)強(qiáng)者，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。 政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，相應(yīng)出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。我國(guó)醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實(shí)施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機(jī)。 融資環(huán)境大大改善。 房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道，房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。 1997 年上半年國(guó)家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地， 1998 年，全國(guó)人大通過(guò)新的《土地法》，進(jìn)一步規(guī)范了建設(shè)用地。山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 16 特別是中檔住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出較大的開(kāi)發(fā)力度 ，而且銷(xiāo)售形勢(shì)較好，這與國(guó)家目前的房改政策有關(guān)。伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會(huì)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，政府宏觀(guān)調(diào)控的力度會(huì)得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 中端市場(chǎng)（普通住宅）： 以岱廟為中心的市中心區(qū)域，價(jià)格基本維持在 3000 之間，該價(jià)格區(qū)間后續(xù) 3— 5 年供應(yīng)量約為 100 萬(wàn)以上。該區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米。而沒(méi)有進(jìn)入提高居住環(huán)境的發(fā)展階段 。因此，房改之山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 17 后，新建商品房一般為 100— 150 平方米，但擁有優(yōu)良居住環(huán)境的房地產(chǎn)個(gè)案十分稀少。 自 20xx 年下半年以來(lái)，受土地價(jià)格、建筑成本費(fèi)用不斷上漲影響，再加上當(dāng)前泰安進(jìn)一步加大城市環(huán)境整治工作，部分居民區(qū)配套設(shè)施不斷完善，其周邊地區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度較大；另一方面，開(kāi)發(fā)商和市民對(duì)泰城樓市的心理期 待，進(jìn)一步刺激了泰城房?jī)r(jià)的走高；現(xiàn)房?jī)r(jià)格的持續(xù)走高，使很多市民把住房希望寄托在存量房上，二手房交易持續(xù)火爆，房產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)越發(fā)明顯。據(jù)有關(guān)資料分析，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)值為 1： 3。依照新一輪城市總體規(guī)劃， 到 20xx 年，泰城建成區(qū)面積擴(kuò)大到 112 平方公里，人口增加到 95萬(wàn)人 ，對(duì)住宅建設(shè)將會(huì)有較 大的需求。 第 三 節(jié) 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位及價(jià)格分析 一、項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析 隨著我國(guó)人口的自然增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，在衣食無(wú)憂(yōu)之后，改善居住條件在人們心中的分量越來(lái)越重，住宅消費(fèi)已經(jīng)成為人們新的消費(fèi)熱點(diǎn)。加上住宅二級(jí)市場(chǎng)的逐步放開(kāi)，城市居民消費(fèi)觀(guān)念的改變及收入的增加，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力有了較大提高，較好地刺激了我市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。 近幾年來(lái)，隨著生產(chǎn)力水平的發(fā)展，人們的生活水平得到了較大的改善，除了吃飯穿衣的基本需求外，要求改善住房條件的呼聲越來(lái)越強(qiáng)烈，城區(qū)居 民對(duì)住房提出了更高的要求，寬敞、舒適、成為人們的首選目標(biāo)。 通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)將回遷住宅建筑面積 20xx0 平方米，銷(xiāo)售住宅面積 18369 平方米。許多企事業(yè)單位的職工、外地客商、進(jìn)城經(jīng)商的個(gè)體工商業(yè)戶(hù)都對(duì) 項(xiàng)目 的建設(shè)表示出了極大的興趣，紛紛表示愿意在此購(gòu)房，并簽訂了部分購(gòu)房意向。 根據(jù)項(xiàng)目的地理位置與銷(xiāo)售對(duì)象的需求結(jié)構(gòu)分析，我們認(rèn)為項(xiàng) 目市場(chǎng)前景良好，加之設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，配套齊全，充分考慮綠地、休閑場(chǎng)地，可為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┮粋€(gè)良好的居住環(huán)境。 二、市場(chǎng)定位 根據(jù)泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查情況分析， 我們認(rèn)為該項(xiàng)目市場(chǎng)定位為普通單元住宅，對(duì)于需求群體具有較強(qiáng)的吸引力，加之設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，配套設(shè)施齊全，交通便利，并充分考慮周?chē)匀画h(huán)境和人文景觀(guān)融為一體，可為居民提供一個(gè)良好的生存、居住環(huán)境，符合城市居山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 19 民不斷提高的居住需求。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 20 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn) 一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 分析 擬建設(shè)的“ 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷安置 樓項(xiàng)目”處于 泰安市區(qū)西部，北臨東岳大街西段，西臨長(zhǎng)城西路 ， 泰山大街 869 號(hào)， 總占地面積約 10畝。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)具有如下優(yōu)勢(shì)： 良好的區(qū)位環(huán)境 項(xiàng)目區(qū)位于泰安市新城區(qū)西側(cè)，更能彰顯小區(qū)獨(dú)特的景觀(guān)內(nèi)涵。 便捷的交通優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于臨近泰安市城區(qū)主干道 —— 東岳大街和長(zhǎng)城西路，有多路公交車(chē)從此經(jīng)過(guò)，未來(lái)隨著城市道路的進(jìn)一步建設(shè)，將使小區(qū)擁有更加使捷的交通條件。 同上原因，項(xiàng)目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會(huì)出現(xiàn)污染工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進(jìn)一步得到改善。 專(zhuān)項(xiàng)用于 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷 安置 樓 工程建設(shè)。 20′～ 117176。 38′～ 36176。具體氣象資料如下： 氣 溫 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 年平均氣溫 ℃ 降水 年最大降水量 年最小降水量 年平均降水量 風(fēng)向及風(fēng)速 夏季主導(dǎo)風(fēng)向： ES 冬季主導(dǎo)風(fēng)向： CN 平均風(fēng)速： 二、地溫與凍土 區(qū)內(nèi)年均地溫為 — 16℃。 1 月份地溫均在 ℃以下， 4 月份均在 ℃以下， 7 月份平均達(dá)到 ℃， 10 月份均降至 ℃以下。 供電 項(xiàng)目最大用電負(fù)荷 ，泰安市電力供應(yīng)充足，用電有保證。 燃?xì)? 長(zhǎng)城西路一側(cè)人行道下均敷設(shè)有天燃?xì)夤艿?，?xiàng)目用氣比較方便，本項(xiàng)目可根據(jù)需要靈活考慮氣源。郵電除傳統(tǒng)的信函、包裹、電話(huà)、電報(bào)等業(yè)務(wù)外，還有公眾數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)（ DDN）、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)（ INTERNET）、公眾多媒體通訊網(wǎng)、寬帶網(wǎng)、 “ 一線(xiàn)通 ” （ NISDN）、視頻點(diǎn)播、郵政特快傳遞和被叫集中付費(fèi) 800 等業(yè)務(wù)。 交通 泰安市的交通在省內(nèi)綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，市域?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀 。項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址北側(cè)為城市干道東岳大街，出入交通十分便捷。區(qū)址內(nèi)原為其他建設(shè)用地，沒(méi)有河流、溝渠等障礙物。建議項(xiàng)目單位盡快組織對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行詳 細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報(bào)告，為工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 場(chǎng)地地震效應(yīng)分析 按國(guó)家地震局的有關(guān)文件，擬建工程場(chǎng)地的抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速 ，特征周期 ，水平地震影響系數(shù)最大值為 。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 24 第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) l、建 設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50l80— 93 20xx年版 )； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》； 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； 《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《泰安市新一輪城市總體規(guī)劃》； 《泰安市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》； 泰安市規(guī)劃局出具的本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 1規(guī)劃用地紅線(xiàn)圖； 1目標(biāo)客戶(hù)需求特點(diǎn)。緊密依托規(guī)劃指導(dǎo)思想，以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，建構(gòu)人性化的人文住區(qū)環(huán)境。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 25 高品質(zhì)的物質(zhì)環(huán)境 功能與形態(tài)并重，合理進(jìn)行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構(gòu)造一個(gè)空間層次豐富的居住小區(qū)環(huán)境。高效能的、完善的基礎(chǔ)設(shè)施是建設(shè)現(xiàn)代化居住小區(qū)的基石。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關(guān)系與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結(jié)合原有地形、地貌等自然景觀(guān)要素，創(chuàng)造出一個(gè)人與自然、人與人相和諧的居住環(huán)境和健康社區(qū)。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住社區(qū)。 符合均好性規(guī)劃原則 規(guī)劃精心考慮每一戶(hù)住宅，使其均具有良好的通風(fēng)、采光條件，并方便利用綠化景現(xiàn)和水體景觀(guān)，力爭(zhēng)達(dá)到“均好”。 加強(qiáng)空間領(lǐng)域限定，增強(qiáng)居住環(huán)境的歸屬感 規(guī)劃考慮人車(chē)局部分流，按照空間的不同屬性，將小區(qū)空間分成不同山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 26 等級(jí)的公共活動(dòng)空間，并組成富有情趣的序列空間。 5．堅(jiān)持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則 堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿(mǎn)足當(dāng)?shù)鼐用裆钐攸c(diǎn)的環(huán)境。在滿(mǎn)足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地、水系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。 三、 總體布局方案 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷安置樓項(xiàng)目 規(guī)劃總用地 10 畝 ，由兩棟住宅 樓 和一棟 3 層 配套商業(yè)樓 組成 。 四 、道路系統(tǒng)方案 出入口設(shè)置 出入口的設(shè)置與周邊道路相結(jié)合，充分利用場(chǎng)地周邊景觀(guān)及設(shè)施資源，并結(jié)合原有道路。 本項(xiàng)目根據(jù)建設(shè)規(guī)模和便于管理的考慮，擬設(shè)置一個(gè)集中出入口，開(kāi)向 長(zhǎng)城西路 。 組團(tuán)路：車(chē)行道路面寬 5米 人行步道： 停車(chē)主要考慮地上立體設(shè)計(jì)以節(jié)省空間，自行車(chē)主要存放在規(guī)劃用地的東北部，結(jié)合汽車(chē)坡道設(shè)置 。 組團(tuán)道路兩側(cè)的綠化，以遮陰的闊葉喬木為主，不宜選擇過(guò)于高大樹(shù)種，可以選擇當(dāng)?shù)靥厣珮?shù)種，由于控制綠線(xiàn)較寬便于綠化，可形成“住區(qū)在森林中，森林在住區(qū)中”的效果。植物配置上喬灌木、針闊葉結(jié)合，用花籬、綠籬及喬木與住宅隔離，使綠地內(nèi)部有一個(gè)安靜的環(huán)境。 每戶(hù)家庭設(shè)置電腦終端，通過(guò)居住區(qū) ATN 局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)直接進(jìn)入國(guó)際因特網(wǎng)，為將來(lái)的可視電話(huà)創(chuàng)造條件。每戶(hù)設(shè)可視對(duì)講設(shè)備與每幢樓的電子防盜門(mén)相配套。 設(shè)有警衛(wèi)中心， 24 小時(shí)警衛(wèi)巡邏，保安服務(wù)。 七 、