【正文】 在崗職工年均貨幣工資 元 3986 6055 7487 8370 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 3674 5052 5357 5646 每人每年生活消費 (當年價 ) 全區(qū)居民消費水平 元 1544 2112 2257 2471 農(nóng)業(yè)居民 元 1057 1303 1376 1493 非農(nóng)業(yè)居民 元 3525 5081 5386 5791 住房面積 城鎮(zhèn)居民平均每人使用面積 ㎡ 城鎮(zhèn)居民平均每人居住面積 ㎡ 農(nóng)村居民平均每人住房面積 ㎡ 教育 每萬人擁有大學生 人 60 60 60 61 每萬人口在校學生 人 1155 1313 1377 1452 儲蓄 年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 萬元 148969 255843 317882 374191 平均每人儲蓄存款余額 元 1399 2348 2898 3388 衛(wèi)生 每萬人口擁有醫(yī)院病床數(shù) 張 每萬人口擁有醫(yī)生數(shù) 人 物價 居民消費價格總指數(shù) (以上年＝ 100) ％ 商品零售物價總指數(shù) (以上年＝ 100) ％ （ 16） “九五”期間社會消費品零售總額 單位 :萬元 年 份 社會消費品零售總額 國有經(jīng)濟 集體經(jīng)濟 私營經(jīng)濟 個體經(jīng)濟 1996 122587 21890 19750 684 24734 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 23 頁 1997 144184 16291 28938 1526 32101 1998 164078 26566 17572 3585 46784 1999 179278 19714 6738 7152 67404 2000 197106 18759 7304 19785 73748 商業(yè)市場分析 （ 1）涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布及租金水平 ① 商業(yè)業(yè)態(tài)分布 涪陵區(qū)的商業(yè)主要集中在興華中路（高筍塘轉盤至黎明路轉盤）、高筍塘路、廣場路、人民東路（南門山至紅豆夜總會段）和人民西路（南門山至區(qū)人民銀行 ），這里集聚了 700 多家商業(yè)、服務業(yè)門面（含商場），總商業(yè)、服務業(yè)經(jīng)營面積達 6 萬多平方米，包含了皮革、服裝、美容化妝、家電（含通訊）、五金建材、文化、餐飲娛樂、醫(yī)藥零售、汽車、家俱等行業(yè)。 通過實地調(diào)查，我們從不同街區(qū)臨街商業(yè)鋪面所經(jīng)營的商品種類，經(jīng)營面積以及租金走勢等多個層面進行了綜合比較和整理。 從上圖可以看出，服裝類占有比例最大，而汽車類則比例最小。經(jīng)過分析，我們可得到：作為中心商業(yè)，汽車類經(jīng)營因市場需求相對較小而所占商業(yè)門面數(shù)量比例較小，而服裝行業(yè)因利潤較大而經(jīng)營者多 ,其所占的門面數(shù) 量比例相對較大 。 從上圖可以看出，綜合商業(yè)占的面積比例最大，仍是經(jīng)營的主流，而服裝類因多選擇最為繁華而租金又較高的門面，在選擇門面大小上則偏向于面積較小的。 從上圖可以看出，以高筍塘為中心的興華中路、高筍塘路為商業(yè)集中區(qū)，其門面占總數(shù)量的比例高達 %，而其中興華中路（高筍塘轉盤至黎明路轉盤）占總數(shù)量的達 %，說明該路段處于商業(yè)集中區(qū)。 備注 : — 為高筍塘轉盤至黎明路轉盤路段； — 為南門山至紅豆夜總會路段； 為南門山至人民銀行路段。 從上圖可以看出，興華中路（高筍塘轉盤至黎 明路轉盤）占的面積比達 %，處于絕對優(yōu)勢，為商業(yè)集。 皮革類 皮革在各個城區(qū)都占據(jù)著重要的位置，在涪陵區(qū)也不例外。而對于涪陵各街區(qū)來說，人民西路的皮革商業(yè)門面則占據(jù)了絕對地位， %的比例讓其它街區(qū)望塵莫及，其次是廣場路，該路段占了 %的比例。但是從經(jīng)營的商品品質來講，廣場路經(jīng)營品種檔次較高，這里有科而士、圣百庭、意爾康、紅蜻蜓等知名鞋業(yè)的專賣店；其次是興華中路，盡管占的比例較小，但是卻有多家品牌產(chǎn)品的進入；而人民西路的皮革主要以低檔產(chǎn)品為主。 服裝類 服裝是獲取高額利潤的商品之一，這 就是幾條主要街道比例差異不太大的主要原因。而從經(jīng)營的主要商品品質來看，興華中路以品牌服裝為主，這里有雅戈爾、與狼共舞等知名品牌；其次是廣場路，這里有紅豆、勁霸等品牌，同時，廣場路經(jīng)營的服裝中，女裝占了主導地位。 美容化妝類 這里所講的美容化妝類，包含了美容、化妝品、裝飾品等多種與人的美容及裝飾佩帶有關的產(chǎn)品及服務業(yè)，這種商業(yè)、服務業(yè)中，化妝品的利潤最高，超過了很多商業(yè)業(yè)種，作為新興商業(yè)中心的興華中路，這里街區(qū)環(huán)境好，人流量大，商品交易量大，是理想的化妝品銷售場所，而對于其它街區(qū)而言，是無法比擬的。 家電類 這里的家電類包含有通訊產(chǎn)品交易，這些商品的利潤率也是很高的，特別是手機，這種在幾年前還屬于奢侈品的商品利潤要遠遠高于相關的日常生活用品。而高筍塘路的手機門面占了調(diào)查街區(qū)總和的 %，其中心地位是顯而易見的；其次是興華中路，占了 %；其它街區(qū)合計 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 23 頁 比例則僅僅才 %。 五金建材裝飾類 興華中路之所以在本業(yè)態(tài)中占有這么高的比，其主要原因是，這里有建材裝飾市場，涪陵的建材交易中心就集中在金穗路口與興華中路一帶。而作為老商業(yè)中心的廣場路到大東門一帶，卻沒有多大的比例，說明這里的業(yè)態(tài)仍傾向于以高收益 的商品為主。 文化用品類 這里說的文化用品類，主要包括書報、文具、文印和音像等商品，這些商品在很大程度上是為其它高收益的商品交易服務的，如果這里的商業(yè)服務業(yè)繁華，則這里的文化也就相對較為豐富，這樣便于促進綜合商業(yè)的發(fā)展。同時，如果學校、政府機構較多，則文化業(yè)的分布也較為密集。作為新興商業(yè)中心的興華中路，這里不僅商業(yè)服務業(yè)發(fā)達，同時政府機構也較多，其在文化類中占有 %的比例也就不足為奇了。 餐飲娛樂類 從上圖可以看出，餐飲娛樂在涪陵分布較為均衡，這中現(xiàn)象其實在其他城市也較為普遍。 醫(yī)藥類 人民西路和人 民東路之所以有這么多的醫(yī)藥門面，主要是因為這里的大型綜合醫(yī)院較為密集，這些醫(yī)院帶動了零售藥業(yè)的發(fā)展。 家俱類 通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，涪陵區(qū)的家俱行業(yè)并不發(fā)達，在調(diào)查的幾大街區(qū)中，高檔的家俱店極少，而所有的家俱店也才 8家。這 8家家俱店主要分布在人民西路，并且大多屬于普通的低檔家俱，而通過對其它城市的調(diào)查，家俱行業(yè)的收益率已經(jīng)逐漸接近大眾化商品了。這就給我們一個啟示，我們是否可以考慮在適當?shù)臉菍釉O置高檔家俱店，以滿足中心區(qū)的市民需求，同時也可以給商業(yè)物業(yè)定位尋找一個空白點。 其它類 由于這一類商業(yè)門面經(jīng)營較為復雜， 并且規(guī)模也較小，利潤率也較低，對此就不詳加說明。 綜合商場在涪陵區(qū)，綜合的整體經(jīng)營商場就只有新大興、愛家超市及山城超市，其實其他的分零經(jīng)營商場的經(jīng)營效益明顯不好，主要原因是：其一，經(jīng)營混亂，沒有鮮明的業(yè)態(tài)定位；其二，管理混亂，許多分零經(jīng)營的商場管理都是采用最原始的安保管理，對于物業(yè)的推廣和商業(yè)氛圍的營造都沒有明顯手段和合理措施，更缺乏品質控制和售后服務。 總結：通過以上各圖例，我們可以發(fā)現(xiàn)，涪陵區(qū)目前的商服業(yè)中心是以高筍塘轉盤為中心的興華中路和高筍塘路片區(qū)。在這些商業(yè)業(yè)態(tài)分布中，服裝、家電利潤居各業(yè)種之首。 ② 商業(yè)租金水平 商業(yè)物業(yè)的租金水平是隨著多種因素的變動而變動的，這些因素包括市政規(guī)劃建設、物業(yè)自身因素及周邊商業(yè)、服務業(yè)發(fā)展因素等。就商業(yè)物業(yè)本身來講，也有多種因素的作用，包括臨街寬度、臨街進深、總面積、樓層、臨商圈中心的距離，以及臨主要交通樞紐（如車站、碼頭和機場）的距離，等等。 就涪陵各街區(qū)而言，興華中路（高筍塘至體育館段）的租金價格最高，但就實際租金價格來看，該路段的均價并不是最高的，高筍塘和廣場路反而較高，這主要是由于該路段門面面積較大、臨街進深較大、臨街寬度較小等原因造成的。 具體租金水平如下 圖： 注：興華中路 — 調(diào)查路段起于高筍塘轉盤，止于黎明路轉盤 人民東路 — 調(diào)查路段起于南門山，止于紅豆夜總會 人民西路 — 調(diào)查路段起于南門山，止于人民銀行 ③ 主要街區(qū)分析 主城區(qū)內(nèi)較具代表性的商業(yè)街區(qū)有高筍塘路、高筍塘轉盤、興華中路、廣場路、人民東路、 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 23 頁 人民西路等幾大片區(qū)，以高筍塘轉盤為中心的新商圈和以南門山轉盤為中心的老商圈這兩大商圈。 注：該路段的調(diào)查主要為涪陵廣場至高筍塘轉盤段。 該路段是涪陵區(qū)的通訊街區(qū)，各類通訊產(chǎn)品在該路段占據(jù)了主要地位，其中在比例為 %的家電類中，通訊產(chǎn)品占了 90%以上，這里更 確切地講是涪陵區(qū)的通訊市場，這里的的通訊門面在整個涪陵區(qū)也占了絕大多數(shù)。其次是服裝類，通過前面的分析，我們知道，服裝在大部分街區(qū)中也是主導交易商品。而汽車、家俱這些大宗交易品在這里沒有市場空間。同時，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里的的門面臨街深度普遍較小，而相對租金則較高（見后面說明）。 注：該路段的調(diào)查主要為高筍塘轉盤至黎明路轉盤段。 興華中路為涪陵區(qū)的新興商業(yè)交易中心，這里主要分布的門面主要特征是：從高筍塘轉盤到體育館，這里經(jīng)營的是中高檔商品；而從體育館到黎明路轉盤，則是涪陵區(qū)的建材裝飾交易中心。 注：該調(diào)查路段主 要為南門山至人民銀行段。 人民西路作為涪陵區(qū)的老商業(yè)街之一，現(xiàn)在已經(jīng)失去了原有的風采，除靠近南門山一帶還有少量的中檔商業(yè)門面外，其它街區(qū)都為低檔商品交易門面。這條街的商品主要以皮革為主，其次是服裝，而作為高收益的家電則幾乎沒有，其比例僅占 %?，F(xiàn)在這一段發(fā)展處于半停滯狀態(tài)，門面普遍破舊，租金水平低下，經(jīng)營雜亂。 注：該調(diào)查路段主要為南門山至涪陵廣場段。 廣場路處于涪陵廣場與南門山之間，人流量較大，但路況并不理想，尤其是人行道窄而且破爛，道路坡度較大，這給商業(yè)交易帶來了困難。但是，這里也是商業(yè)潛力最大 的街區(qū)之一，如果市政規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)整治得當，將會帶來巨大的商機。 注：該調(diào)查路段主要為南門山至紅豆夜總會段。 同人民西路一樣，該街區(qū)在南門山一帶的商業(yè)氛圍和商業(yè)交易量已經(jīng)處于下降的趨勢，但從市政建設及房地產(chǎn)開發(fā)的形勢來看，這里孕育著巨大的希望。原因有：一是規(guī)劃中的步行街位于該路段；二是重百、新世紀這兩大商業(yè)巨頭將入住于此。這樣，這里恢復以前的雄風已指日可待，這里的發(fā)展也必將帶動相鄰的人民西路及廣場路段的發(fā)展。 從上圖可以看出，高筍塘現(xiàn)在已經(jīng)逐步形成了餐飲娛樂中心，其商業(yè)地位已經(jīng)逐漸被其它街區(qū)取代，現(xiàn)有的一 個地下商場和綜合商場已經(jīng)明顯地處于頹勢（愛家超市除外）。 （ 2）涪陵商業(yè)物業(yè)調(diào)查 涪陵商業(yè)物業(yè)調(diào)查表： 項目名稱調(diào)查內(nèi)容 宏泰經(jīng)典 御座名邸 朝發(fā)新城 太極百貨 發(fā)展商 涪陵宏泰實業(yè) 涪陵日興房產(chǎn) 朝發(fā)新城 太極集團 區(qū)位特征 人民東路 18 號中檔商業(yè)街 (位于規(guī)劃中的步行街 ) 涪陵廣場南沿規(guī)劃建設中的商業(yè)休閑中心 南門山規(guī)劃中的商業(yè)步行街區(qū) 南門山規(guī)劃中的商業(yè)步行街 規(guī)模 5400 多㎡ 14000 多㎡ 1 萬多㎡ 1 萬多㎡ 類型 整體租售 (具體未定 ) 整體租售 重百大樓入住 新世紀百貨入住 業(yè)態(tài)定位 中高檔綜 合商場 中高檔綜合商場或專業(yè)商場 中高檔 中高檔 租售價格 售：一層 15000 元 /㎡； 二層 2500 元 /㎡；三層 2300 元 /㎡ 租： 80 元 /㎡ /月；售： 6500元 /㎡ 租售狀況 未租售 未租售 已確定 已確定 綜合評價 現(xiàn)實商業(yè)氛圍較差，預計前景較好 規(guī)劃中的商業(yè)休閑中心，大樓規(guī)劃設計屬區(qū)域一流，有較好的商業(yè)基礎 規(guī)劃中的商步行街區(qū)，有很好發(fā)展前景，可以帶動周邊商業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展 規(guī)劃中的商步行街區(qū)，有很好發(fā)展前景，可以帶動周邊商業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展 （ 3）競爭分析 ① 近期上市物業(yè)競爭分析 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 23 頁 以上商業(yè)物業(yè)在涪 陵區(qū)正在規(guī)劃建設的物業(yè)中具有代表性，對于本案具有一定的影響，這其中包括競爭威脅，也包括市場機會。其中宏泰經(jīng)典和御座名邸都是初具規(guī)模的建筑，其步伐已經(jīng)走到了本案的前面，它們都在試圖通過某種合理的途徑來解決物業(yè)的租售問題，一旦它們找到理想的推廣方式，無疑會對本案構成較大的威脅；還有在南門山轉盤旁有兩家商業(yè)物業(yè)，即將引入重百和新世紀兩個重慶商業(yè)巨頭的入住，并且離本案約 400m，對于本案也存在著相當?shù)耐{，至少本案不能采用同樣的業(yè)態(tài)定位即定位于百貨商場，這主要是因為：首先這兩大巨頭是重慶