【正文】 筑理念，均好的綠化、景觀、出入口，跌宕的立面組合，登高眺望，陸家嘴風(fēng)光區(qū)盡收眼底，使建筑外觀具有國際化的形象，采用了明朗輕快的北歐風(fēng)格，線、面、條、塊結(jié)合光影虛實，洋溢著大都會新世紀(jì)的風(fēng)采。可以預(yù)見，除了本區(qū)域人口之外，將有為數(shù)不少的成功人士、年輕新貴定居于此，而時尚、朝氣、國際化的氣質(zhì)特征同時又是這部分人群的共性。 為呼應(yīng)“涵馨苑”的外觀設(shè)計，“涵馨苑”大堂及廊道應(yīng)采用精品材質(zhì)，但完全摒棄了常見的金 碧輝煌的“拜金主義”傾向，以清新典雅的審美取向呼應(yīng)未來城市人追求更高境界心靈貴族的心理需求，同時使住家家庭成員的生理感受、心理感受自此完全進(jìn)入一個歸屬感的境界，自此以后的空間，便是居者自有的個性私密空間 —— 微環(huán)境。 戶型設(shè)計主導(dǎo)思想是與外觀設(shè)計緊密相連的，時尚、個性鮮明的整體設(shè)計語言，以及城市白領(lǐng)、成功人士的主流人群，決定了“涵馨苑”戶型設(shè)計的清晰脈絡(luò)?？臻g機(jī)能以適度實用為基礎(chǔ)，以個性為升華，將每寸空間的功能極致發(fā)揮，同時預(yù)留模糊空間用于家居生活的隨機(jī)性使用。正是在此指導(dǎo)思想下，“涵馨苑”的戶型設(shè)計才有以下 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 39 頁 突破： 內(nèi)庭式的排屋，住戶不失有天有地的詩意，同時多了一處私家珍藏的園景； 每戶大開間，充分增大采光面，陽光、清風(fēng)自由穿梭； 南北景觀視點豐富，陽光室則充分體現(xiàn)了都市生活的時尚性與居者個性。 動靜分區(qū)，玄關(guān)設(shè)計充分保障私密性。 空間設(shè)計主題構(gòu)成了“涵馨苑”的獨特建筑空間觀使居者家庭各成員的基本生活生理需求、人與城市交流的社會需求、審美需求達(dá)到了一種圓滿平衡的更高境界。 “涵馨苑” —— 功能基因觀 城市文明的發(fā)展演化，不斷延伸著人們對住宅的功能需求，由此，才會出現(xiàn)時下的第一居所、第二居所、乃至第三居 所以及自住、投資的功能區(qū)隔。就現(xiàn)階段區(qū)域特征、住宅發(fā)展來看，城市第一住宅仍為時下大多人群的主體選擇，同時，從可持續(xù)發(fā)展的角度來看，投資型置業(yè)動機(jī)也同時存在， 選擇“涵馨苑”的客群，便大都以自住型為置業(yè)動機(jī)，而隨著區(qū)域板塊漸漸呈現(xiàn)出的明顯投資價值，也將吸引了為數(shù)不少的投資型購房者，尤其在高端產(chǎn)品，使得自住、投資兩種置業(yè)動機(jī)的消費形態(tài)同時并存。 對于投資型第二住宅而言，其特征在于：區(qū)域便利繁華度高、社 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 39 頁 區(qū)整體形象優(yōu)秀、社區(qū)規(guī)劃個性鮮明、社區(qū)入住率高、基本功能完備、社區(qū)服務(wù)品質(zhì)高等。 結(jié)合“涵馨苑”的現(xiàn)時情況看，區(qū)域繁 華便利及未來前景自不必多言，社區(qū)的個性形象自是溫雅、和睦，獨樹一幟，排屋疊加類產(chǎn)品更使物業(yè)散發(fā)出濃厚的高尚氣息。 處于住宅功能的考慮，“涵馨苑”正是以自住為先、投資延展為主題脈絡(luò)進(jìn)行設(shè)計。整體上營造了自住空間的適度感，另外，隨著區(qū)域風(fēng)貌定位的改變， “涵馨苑”的投資價值將在戶型面積、功能聯(lián)動等方面得以盡情發(fā)揮。 “涵馨苑” —— 人文基因觀 在“涵馨苑”的所有基因構(gòu)成中，人文性的內(nèi)涵主題在于，結(jié)合合居式的戶型設(shè)計、便利易操作的家庭智能化系統(tǒng)、專業(yè)質(zhì)素的物業(yè)服務(wù)三大要素，使每個家庭、每個家庭成員在實現(xiàn)家庭內(nèi) 部人性交流、家庭對家庭的人際交流、家庭對社會的信息流通、服務(wù)者與被服務(wù)者間交流等全部人文交流都能處在一個暢通、便捷、親切、有序的高質(zhì)量平臺上進(jìn)行。 [智能化家庭 ]（略） [會所配套服務(wù)系統(tǒng) ] （略） [物業(yè)配套服務(wù) ] （略） 人性化的社區(qū)交流空間，牢牢把握了“涵馨苑”每個家庭的基本 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 39 頁 生活需求、社會交際需求和生活品質(zhì)審美需求，充分過濾了許多住宅常見的華而不實的做法，以更具實用性、便利性的高品質(zhì)技術(shù)手段，營造出現(xiàn)代城市人際交流的完善關(guān)系鏈，使之以精彩的社區(qū)人文風(fēng)貌成為“涵馨苑”住宅本質(zhì)內(nèi)涵的高潮注釋。 整合策略 從形式整合走向?qū)嵸|(zhì)整合 本案實施整合營銷的具體運(yùn)作 整合營銷傳播與其它營銷模式最大的不同在于它的 ”整合 ”，它涉及到開發(fā)商企為業(yè)內(nèi)部理念、形象，組強(qiáng)管理態(tài)度及模式，在涵馨園的營銷運(yùn)作中，我們建議運(yùn)用 ”4C 整合策略 ”。 CONSUMER(顧問 )： 優(yōu)先地鎖定目標(biāo)消費者，深入了解其心理，了解其容量，了解他們的支付能力，了解他們對產(chǎn)品的癖好。 COST（成本）： 研究常規(guī)情況下目標(biāo)客戶實際的購買力，并結(jié)合市場應(yīng)變情況，決定價格策略。 CONVIENCE （便利性）： 通暢銷售通絡(luò)、交流渠道；同時，在認(rèn)購方式， 付款方式上也要設(shè)計出較為輕松的模式。 COMMUNEICATION（溝通）： 用一種獨特的親情化的手法和獨特合居觀念和目標(biāo)群不斷溝通，促使其做出購買決策。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 39 頁 實施房地產(chǎn)整合營銷的基本程序 程序一：認(rèn)真研究買方的需要欲求 我們必須隨時調(diào)整具體的運(yùn)作策略及手段，要動態(tài)滿足客戶需求，做到“ CS” /“即時客戶滿意 ”。 程序二：仔細(xì)想一下買家的價值觀 用“價值滿意方程式”的方法是深入調(diào)查、專業(yè)研究，及時準(zhǔn)確探明消費者的需求，并采取可行措施，切實消除或減低消費者的風(fēng)險，提高滿意程度，減輕消費者的購房心理壓力。 程序三： 做好服務(wù)比搞好銷售更重要 必須秉承“一切為了客戶挑選最合適的家”的理念，為消費者提供盡可能多的，涵蓋各方面甚至包括競爭對手在內(nèi)的真實可靠的資料，才能贏得消費者的信任，才能為消費者提供真正的方便。 程序四：建立起與消費者間雙向互動的溝通 當(dāng)今傳媒及消費者接受信息的模式都已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化：媒體分散細(xì)化，任何一種媒體都難以接觸到所有的目標(biāo)消費者由于每天為成千上萬的信息保衛(wèi)，消費者無法深入信息本質(zhì)，經(jīng)常被信息的表面文章所誤導(dǎo)，只有當(dāng)你所傳達(dá)的廣告信息能夠通過適當(dāng)媒體接觸到目標(biāo)消費者，并與消費者頭腦中原有的資訊、 觀念相契合時，溝通才能成功，才能激起消費者的興趣與注意，并最終為消費者接受。 程序五：構(gòu)筑產(chǎn)品消費者資料庫 立足本案營銷，并為今后開發(fā)商的系列開發(fā)，十分有必要構(gòu)筑 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 39 頁 起一個“涵” 字品牌房產(chǎn)消費者資料。 中國最龐大的資料庫下載 推廣策略 —— 謀定后動，決勝千里 “涵馨苑”作為浦東陸家嘴楊東板塊大型現(xiàn)代完全生活社區(qū)，首以 “和居時代” 概念亮相市場，在局部供應(yīng)量集中背景下，將實現(xiàn)了第一輪的市場傳播效應(yīng)。 包 裝將依據(jù)以下原則展開。 和居時代概念由淺入深，做好“和”字實在文章。 D. 釋放高端物業(yè)賣點，形成市場品質(zhì)認(rèn)知。 推進(jìn)成套呼應(yīng)廣告，雕琢物業(yè)市場質(zhì)感。 指導(dǎo)原則 尋找一種合適的廣告推廣指導(dǎo)方法，對制訂整個項目推廣策略非常重要，目前國際通常的廣告心理理論有三種： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 39 頁 推廣理念 涵馨園，是屬于騰飛中的浦東的，是屬于進(jìn)取中的上海的，是屬于越來越小的世界的。溫雅的是它的豐富內(nèi)容，精琢的是它的每一個細(xì)節(jié)。 從觀察上海節(jié)奏的視點，從目標(biāo)消費度出發(fā) ，發(fā)現(xiàn)涵馨園的人文賣點，是推廣的重點。 ? AIDMA ? 廣告螺旋理論 引起注目階段（ attention） ? 廣告心理理論 提起興趣階段（ interest） 激起欲望階段（ desire） 記憶確信階段（ memory 引起行動階段（ action） 引起行動階段（ action） 認(rèn)知或知名階段 理解階段 確信階段 行動階段 目前房地產(chǎn)以及其他商品廣告中運(yùn)用最多的也是最有成效的。 播擴(kuò)散理論 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 39 頁 “上海年華”， 繁華海岸線上的一個小點，卻有足夠的理由讓無數(shù)人為之迷戀。 獨特的地理位置，特殊的文化涵養(yǎng)，滋潤著無數(shù)來自天南地北、大洋彼岸的不同的人群。 上海的氣息彌漫在每一個帶著歷史的角落，敏銳的嗅覺時刻追尋著它的腳步。為什么上海會讓人迷戀？浦東會讓人眩目？中西匯通、國際交融是海派的底蘊(yùn)，是今天的上海的根基，正是這些來自遠(yuǎn)方的文化與人才給浦東帶來了欣欣向榮的朝氣與活力。 而建筑，它凝聚的是歷史，訴說的則是人文的內(nèi)涵……年華是隱藏著時間的名詞，帶著一點上海的小資味道，玩 賞一份關(guān)于似水流年的感動，在朦朧中觸摸心情的天空。 “和居時代” —— 居者，和為先！古代的儒家思想孕育了國人生活觀 —— “ 家庭幸福才是真正的幸?！?！ “合