【正文】 年可征收個人所得稅 5000 萬元左右。 （ 9）涪陵區(qū)住房公積金突破億元 截止 2001 年底，全區(qū)住房公積金歸集突破億元大關(guān)，累計(jì)歸集公積金 10060 萬元， 2001年全年新增公積金 3339 萬元。投資總額大幅度增長，主要是重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目起了重要支撐作用。 （ 8）涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資完成 35 億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資呈增長態(tài)勢 涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資受三峽庫區(qū)和西部大開發(fā)經(jīng)濟(jì)的拉動給涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資帶來較好的投資環(huán)境，使涪陵區(qū)今年的固定投資呈穩(wěn)步增長勢頭。全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額4115 萬美元，完成年計(jì)劃的 %，同比增長 %。 （ 7）涪陵區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲豐收 ,出口高于全國水平 個百分點(diǎn) 去年全區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲全面豐收。 （ 6）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)消費(fèi)差距逐步縮小 今年以來，涪陵區(qū)社會消費(fèi)需求相對平穩(wěn)，城、鄉(xiāng)消費(fèi)之間的發(fā)展水平和絕對額差距呈逐步縮小的 趨勢；從發(fā)展水平看，去年，一季度城市消費(fèi)品零售額增長速度比農(nóng)村快 ，上半年這一差距縮小至 個百分點(diǎn)， 110 月進(jìn)一步縮小至 個百分點(diǎn)。全區(qū)農(nóng)民收入穩(wěn)中有升。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，全年可完成總產(chǎn)值 19 億元、經(jīng)營收入 17 億元、利稅250 萬元。 （ 5）涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，農(nóng)村居民收入大幅度增長 2001 年涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步發(fā)展的良好勢頭。 （ 4）在崗職工年平均工資水平 去年涪陵區(qū)在崗國營企業(yè)職工年平均工資是 8727 元，城鎮(zhèn)集體企業(yè)職工年平均工資是 6156元，其他經(jīng)濟(jì)體職工年平均工資是 8180 元。 （ 2）涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)增長形勢喜人 今年 1 月，涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開局良好，工業(yè)、貿(mào)易、郵電和財(cái)政等方面均呈現(xiàn)較快的增長態(tài)勢：全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，增長 %，其中重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值完成 億元， 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 23 頁 增長 %；涪陵區(qū)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %，實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額 408萬美元，增速高達(dá) %，實(shí)現(xiàn)郵電業(yè)務(wù)收入 1873 萬元，增長 ，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 9918 萬元，增長 %，其中地方財(cái)政收入 4436 萬元，增 長 %。現(xiàn)城市建成區(qū)面積 14 平方公里，城鎮(zhèn)人口 23萬人（其中城鎮(zhèn)職工 萬人），城市化率為 %， 1997 年即進(jìn)入城市化發(fā)展階段。）在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上提出了一些調(diào)整建議，以使產(chǎn)品更為完善，減小未來入市障礙，并根據(jù)該項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品定位和涪陵的市場環(huán)境，尋求最佳的市場推廣方案，以協(xié)助貴公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售上的營 銷目標(biāo)。 我們重慶萬博廣告有限公司是一家從事大型房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、營銷和大型商業(yè)招商管理的專業(yè)公司，擁有一批在相關(guān)領(lǐng)域有較深造詣的高素質(zhì)員工隊(duì)伍，在深圳、重慶等地成功地策劃代 理過幾十個大型住宅小區(qū)或大型商場，在銷售領(lǐng)域至今保持多項(xiàng)驕人記錄（詳情請閱讀重慶萬博廣告有限公司簡介）。 我們重慶萬博廣告有限公司，榮幸地接受貴公司的委托，為“博宇商住樓”進(jìn)行了策劃論證。改革開放以來，涪陵經(jīng)濟(jì)得到快速地發(fā)展，近六年國民經(jīng)濟(jì)平均保持 %的增速，工業(yè)生產(chǎn)平均保持 %的增速，已逐步成為一個工業(yè)門類齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善、第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的涪陵經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。”越是規(guī)模宏大的項(xiàng)目，越是寸土寸金的位置，越是要通過周密的調(diào)研 、準(zhǔn)確的定位和精心的策劃，才能保證在激烈的市場爭奪戰(zhàn)中立于不敗之地。一方面商業(yè)門面銷售火爆，一方面零星店鋪慘淡經(jīng)營；一方面大型商場硝煙未盡已門可羅雀，一方面專業(yè)市場相繼開業(yè)人頭攢動??人們無論如何也不能明白：同在一塊藍(lán)天下，同處一段熱銷期，甚至同處一塊黃金區(qū)域，何以有如此大的差異？其實(shí)，這是市場規(guī)律使之然。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 23 頁 涪陵博宇帝都全程策劃方案 策劃機(jī)構(gòu)：重慶萬博廣告有限公司 目 錄 前言 第一部分 商業(yè)市場分析和商業(yè)物業(yè)市場定位 一、項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目簡介 2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、市場分析 涪陵 — 充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡析） 商業(yè)市場分析 分析 三、商業(yè)物業(yè)的市場定位 1．定位原則 2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素 3．業(yè)態(tài)定位 4．檔次定位 5．概念定位 6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營者定位 第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、商場各樓層功能分區(qū) 1．主力店建設(shè) 2．設(shè)立主題商場 3．樓層功能分區(qū) 二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1．規(guī)劃建議的基本原則 2．規(guī)劃建議 3．通過合理規(guī)劃可設(shè)計(jì)出以下賣點(diǎn) 三、價(jià)格定位建議 第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 一、項(xiàng)目收入估算表 二、成本構(gòu)成 三、損益表 四、盈虧平衡點(diǎn)分析 五、敏感性分析 成本變化對收益的影響 銷售價(jià)格變化對收益的影響 銷售率對收益的影響 第四部分 商業(yè)物業(yè)的市場推廣 一、市場推廣的戰(zhàn)略構(gòu)思 1．全面營銷戰(zhàn)略 2．全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略 3．品牌營銷戰(zhàn)略 二、市場推廣階段性劃分 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 23 頁 1．市場推廣階段性劃分 2．各銷售階段的推廣 要領(lǐng) 三、品牌建立與傳播 1．項(xiàng)目品牌形象設(shè)計(jì) 2．售樓部的包裝 3．品牌傳播 4．品牌維護(hù)與品牌提升 四、銷售推廣策略 1．實(shí)施全面品質(zhì)管理 2．引入品牌物管顧問 3．引進(jìn)品牌商家，設(shè)立主力店 4．整體招租和商鋪分零銷售并舉 5．旺鋪拍賣 6．統(tǒng)一經(jīng)營，保租銷售 7．商場促銷帶動物業(yè)銷售 8．落實(shí)政府優(yōu)惠政策 9．戶口遷入和子女免借讀費(fèi)入學(xué) 10．免租招商 11．注意力促銷 12．網(wǎng)絡(luò)營銷 13．價(jià)格變化策略 14．優(yōu)惠折扣 15．無理由退鋪 16．首付分期付款 第五部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與防范 1．風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測 2．風(fēng)險(xiǎn)防范 前 言 重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過八年的變換，潮起潮落，終于邁向理性化的征程。 房地產(chǎn)市場從短缺價(jià)值 —— 競爭價(jià)值 —— 整合價(jià)值的變化之迅速，是人們始料不及的。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。 地處長江、烏江交匯處的涪陵區(qū)，以其悠久的歷史，豐富的人文景觀矗立于長江之濱，區(qū)內(nèi)有小田溪巴國遺址、點(diǎn)易園、“水下碑林”白鶴梁等名勝古跡，以盛產(chǎn)“涪陵榨菜”而享譽(yù)中外，歷史上曾作為烏江流域的物資集散地，享有“川東第一鎮(zhèn)”的美譽(yù)。重慶涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)公司慧眼獨(dú) 具，拆巨資在涪陵廣場路南端（涪陵廣場旁）興建“博宇商住樓”，真可謂有膽有識。我司對待每一個案例，都是本著科學(xué)、務(wù)實(shí)的態(tài)度，進(jìn)行認(rèn)真研究、反復(fù)論證，以期望能為開發(fā) 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 23 頁 商提供最有價(jià)值的服務(wù)，在為開發(fā)商牟取最大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)亦為本司獲取相應(yīng)的回報(bào)，實(shí)現(xiàn)合作雙方的“雙贏”。 在貴公司的配合下，經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查和認(rèn)真分析，我們對該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)進(jìn)行了極為準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位，（因項(xiàng)目的推廣難點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)利潤的關(guān)鍵是商業(yè)部分，住宅部分只是為項(xiàng)目攤薄土地成本，在本案中我們只是針對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行反復(fù)論證而忽略住宅部分。 第一部分 商業(yè)市場分析和商業(yè)物業(yè)市場定位 一、 項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目名稱：博宇花園 位 置：涪陵區(qū)廣場路南端（涪陵廣場旁） 開 發(fā) 商：重慶市涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶市涪陵住宅開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)：中煤工程設(shè)計(jì)咨詢集團(tuán)重慶設(shè)計(jì)研究院 2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： 8880 平方米 建筑占地面積： 4392 平方米 總建筑面積： 81452 平方米 其中 商場面積： 平方米 A棟住宅建面： 平方米 B 棟住宅建面： 平方米 五、六層面積： 6549 平方米 其 它： 平方米 地下停車場： 平方米 設(shè)備層： 平方米 容積率： 綠化率： 15% 室內(nèi)停車場： 89 個 住宅總戶數(shù)： 318 戶 二、 市場分析 涪陵 — 充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡析） （ 1）城市人口規(guī)模 涪陵城區(qū)位于長江、烏江交匯處，是重慶市第二大水運(yùn)港，烏江流域最大的物資集散地，自古有“烏江門戶”之稱。預(yù)計(jì)到 2002 年， 涪陵城鎮(zhèn)人口將達(dá) 37 萬人，屆時(shí)城市化率提高到 35%。 （ 3）涪陵區(qū)工業(yè)生產(chǎn)速度與效益同步增長 去年涪陵區(qū)工業(yè)系統(tǒng)抓住機(jī)遇開拓進(jìn)取，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) %，高出全市平均水平 個百分點(diǎn)，居全市第二位，技術(shù)創(chuàng)新的力度進(jìn)一步加大，促成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，企業(yè)虧損面得到控制，使全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持了速度與效益增長的良好態(tài)勢。分別比上年增長 %、 %、 %。今年全區(qū)共調(diào)減糧食面積 8 萬畝用于發(fā)展骨干多經(jīng)項(xiàng)目。全區(qū)轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力 萬人，勞務(wù)創(chuàng)收 7 億元。預(yù)計(jì)全年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，全年農(nóng)民人均純收入可實(shí)現(xiàn) 1900 元左右。受發(fā)展水平差距縮小的影響，涪陵區(qū)城鄉(xiāng)消費(fèi)在絕對額上的差距也逐步縮小， 110 月城市消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，農(nóng)村消費(fèi)品零售額為 ，城、鄉(xiāng)消費(fèi)之比為 ： 1，這一差距一季度為 ： 1，上半年縮小至 ： 1，下半年末進(jìn)一步縮小。一是對外 貿(mào)易實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。去年上半年，涪陵區(qū)完成進(jìn)出口實(shí)績 1392萬美元，比前年同期增長 %，其中出口 1191 萬美元，同比增長 %，比全國水平高出 個百分點(diǎn)。 2001年涪陵區(qū)全社會固定資產(chǎn)完成投資 億元，同比增長 %，比重慶市增速快 個百分點(diǎn)。 2001年涪陵區(qū)農(nóng)村固定資產(chǎn)投資也呈增長態(tài)勢，據(jù)區(qū)農(nóng)調(diào)隊(duì)調(diào)查，抽樣的 10 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處、 18 個行政村的農(nóng)村集體和私營企業(yè) 2001 年固定資產(chǎn)投資完成額為 萬元，上年同期為 萬元，同比增長 %。 （ 10）涪陵區(qū)個人所得稅突破 4000 萬元 涪陵區(qū)到 去年 10 月底止，全區(qū)入庫個人所得稅 4292 萬元，同比增長 %，增收 1910 萬元。 （ 11）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄余額突破 40 億 涪陵區(qū)今年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款持續(xù)增加，雙雙躍上新臺階： 3 月末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)到，比年初增長 %，城鎮(zhèn)居民儲蓄余額和農(nóng)村居民儲蓄余額分別突破 30億元和 10 億元關(guān)口，城鎮(zhèn)居民存款達(dá) 億元，比年初增長 %，農(nóng)村居民存款達(dá) 億元。個體私營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，有力地支持了地方財(cái)政， 2001年，全區(qū)個體私營企業(yè)納稅 6625萬元，比上年增長 %，占全區(qū)財(cái)政總收入的 %，占重慶市個體私營企業(yè)稅收總額的 %。 2000 年涪陵區(qū)各國有商業(yè)銀行個人消費(fèi)貸款余額為 22658萬元， 2001 年各項(xiàng)貸款增幅為 9%，消費(fèi)貸款增幅為 17%，到今年初，各項(xiàng)貸款增幅為12%，消費(fèi)貸款增幅為 22%。 （ 14）涪長高速公路改善了涪陵的交通環(huán)境 涪長高速公路是重慶主城區(qū)通向重慶東部的大通道，也是兩區(qū)縣改善投資環(huán)境，迎接西部大開發(fā)的戰(zhàn)略通道。 （ 15）人民物質(zhì)文化生活提高情況 指 標(biāo) 名 稱 單位 1995 年 1998 年 1999 年 2000 年 城鄉(xiāng)居民收入水平 農(nóng)民人均純收入 元 1105 1692 1789 1850 在崗職工年均貨幣工資 元 3986 6055 7487 8370 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 3674 5052 5357 5646 每人每年生活消費(fèi) (當(dāng)年價(jià) ) 全區(qū)居民消費(fèi)水平 元 1544 2112 2257 2471 農(nóng)業(yè)居民 元 1057 1303 1376 1493 非農(nóng)業(yè)居民 元 3525 5081 5386 5791 住房面積 城鎮(zhèn)居民平均每人使用面積 ㎡ 城鎮(zhèn)居民平均每人居住面積 ㎡ 農(nóng)村居民平均每人住房面積 ㎡ 教育 每萬人擁有大學(xué)生 人 60 60 60 61 每萬人口在校學(xué)生 人 1155 1313 1377 1452 儲蓄 年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 萬元 148969 255843 317882 374191 平均每人儲蓄存款余額 元 1399 2348 2898 3388 衛(wèi)生 每萬人口擁有醫(yī)院病床數(shù) 張 每萬人口擁有醫(yī)生數(shù) 人 物價(jià) 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) (以上年＝ 100) ％