【正文】 。 （ 7）涪陵區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲豐收 ,出口高于全國水平 個(gè)百分點(diǎn) 去年全區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲全面豐收。 （ 6）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)消費(fèi)差距逐步縮小 今年以來，涪陵區(qū)社會(huì)消費(fèi)需求相對平穩(wěn)，城、鄉(xiāng)消費(fèi)之間的發(fā)展水平和絕對額差距呈逐步縮小的趨勢；從發(fā) 展水平看，去年，一季度城市消費(fèi)品零售額增長速度比農(nóng)村快 個(gè)百分點(diǎn)，上半年這一差距縮小至 個(gè)百分點(diǎn)，110 月進(jìn)一步縮小至 個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)農(nóng)民收入穩(wěn)中有升。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，全年可完成總產(chǎn)值 19 億元、經(jīng)營收入 17 億元、利稅 250 萬元。 （ 5）涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，農(nóng)村居民收入大幅度增長 涪陵博宇帝都策劃案 第 12 頁 共 88 頁 12 2021 年涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步發(fā)展的良好勢頭。 （ 4）在崗職工年平均工資水平 去年涪陵區(qū)在崗國營企業(yè)職工年平均工資是 8727 元，城鎮(zhèn)集體企業(yè)職工年平均工資是 6156 元，其他經(jīng)濟(jì)體職工年平均工資是 8180 元。 （ 2）涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)增長形勢喜人 今年 1 月，涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開局良好，工業(yè)、貿(mào)易、郵電和財(cái)政等方面均呈現(xiàn)較快的增長態(tài)勢：全區(qū)規(guī)模以上 工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，增長 %，其中重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值完成 億元，增長 %；涪陵區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品 零售總額 億元，增長 %，實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額 408 萬美元，增速高達(dá) %，實(shí)現(xiàn)郵電業(yè)務(wù)收入 1873 萬 元，增長 ，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 9918 萬元，增長 %，其中地方財(cái)政收入 4436 萬元，增長 %?，F(xiàn)城市建成區(qū)面積 14 平方公里，城鎮(zhèn)人口 23 萬人（其中城鎮(zhèn)職工 萬人），城市化率為 %， 1997涪陵博宇帝都策劃案 第 11 頁 共 88 頁 11 年即進(jìn)入城市化發(fā)展階段。 ）在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上提出了一些調(diào)整建議，以使產(chǎn)品更為完善，減小未來 入市障礙，并根據(jù)該項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品定位和涪陵的市場環(huán)境，尋求最佳的市場推廣方案，以協(xié)助貴公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售上的營銷目標(biāo)。 我們重慶萬博廣告有限公司是一家從事大型房地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃、營銷和大型商業(yè)招商管理的專業(yè)公司，擁有一批在相關(guān)領(lǐng)域有較深造詣的高素質(zhì)員工隊(duì)伍， 在深圳、重慶等地成功地策劃代理 過幾十個(gè)大型住宅小區(qū)或大型商場，在銷售領(lǐng)域至今保持多項(xiàng)驕人記錄（詳情請閱讀重慶萬博廣告有限公司簡介）。 涪陵博宇帝都策劃案 第 8 頁 共 88 頁 8 我們重慶萬博廣告有限公司，榮幸地接受貴公司的委托，為“博宇商住樓”進(jìn)行了策劃論證。改革開放以來，涪陵經(jīng)濟(jì)得到快速地發(fā)展，近六年國民經(jīng)濟(jì)平均保持 %的增速，工業(yè)生產(chǎn)平均保持 %的增速，已逐步成為一個(gè)工業(yè)門類齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善、第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的涪陵經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。”越是規(guī)模宏大的項(xiàng)目，越是寸土寸金的位置，越是要通過周密的調(diào)研、準(zhǔn)確的定位和精心的策劃，才能保證在激烈的市場爭奪戰(zhàn)中立于不敗之地。一方面商業(yè)門面銷售火爆，一方面零星店鋪慘淡經(jīng)營；一方面大型商場硝煙未盡已門可羅雀，一方面專業(yè)市場相繼開業(yè)人頭攢動(dòng)??人們無論如何也不能明白：同在一塊藍(lán)天下，同處一段熱銷期，甚至同處一塊黃金區(qū)域，何以有如此大的差異？其實(shí)，這是市場規(guī)律 使之然。涪陵博宇帝都全程策劃方案 第 1 頁 共 88 頁 antai 涪陵博宇帝都全程策劃方案 策劃機(jī)構(gòu)：北京一品風(fēng)格企業(yè)策劃有限公司 涪陵博宇帝都策劃案 第 2 頁 共 88 頁 2 目 錄 前言 第一部分 商業(yè)市場分析和商業(yè)物業(yè)市場定位 一、項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目簡介 2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、市場分析 涪陵 — 充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡析） 商業(yè)市場分析 三、商業(yè)物業(yè)的市場定位 1．定位原則 涪陵博宇帝都策劃案 第 3 頁 共 88 頁 3 2． 業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素 3．業(yè)態(tài)定位 4．檔次定位 5．概念定位 6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo) 投資者和經(jīng)營者定位 第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、商場各樓層功能分區(qū) 1．主力店建設(shè) 2．設(shè)立主題商場 3．樓層功能分區(qū) 二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1． 規(guī)劃建議的基本原則 2．規(guī)劃建議 3．通過合理規(guī)劃可設(shè)計(jì)出以下賣點(diǎn) 三、價(jià)格定位建議 第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 涪陵博宇帝都策劃案 第 4 頁 共 88 頁 4 一、項(xiàng)目收入估算表 二、成本構(gòu)成 三、損益表 四、盈虧平衡點(diǎn)分析 五、敏感性分析 成本變化對收益的影響 銷售價(jià)格變化對收益的影響 銷售率對收益的影響 第四部分 商業(yè)物業(yè)的市場推廣 一、市場推廣的戰(zhàn)略構(gòu)思 1．全面營銷 戰(zhàn)略 2．全 面品質(zhì)管理 戰(zhàn)略 3．品牌營銷戰(zhàn)略 二、 市場推廣階段性劃分 涪陵博宇帝都策劃案 第 5 頁 共 88 頁 5 1．市場推廣階段性劃分 2．各銷售階段的推廣要領(lǐng) 三、品牌建立與傳播 1．項(xiàng)目品牌形象設(shè)計(jì) 2．售樓部的包裝 3．品牌傳播 4．品牌維護(hù)與品牌提升 四、銷售推廣策略 1．實(shí)施全面品質(zhì)管理 2．引入品牌物管顧問 3．引進(jìn)品牌商家，設(shè)立主力店 4．整體招租和商鋪分零銷售并舉 5．旺鋪拍賣 6．統(tǒng)一經(jīng)營，保租銷售 涪陵博宇帝都策劃案 第 6 頁 共 88 頁 6 7．商場促銷帶動(dòng)物業(yè)銷售 8． 落實(shí)政府優(yōu)惠政策 9． 戶口遷入和子女免借讀費(fèi)入學(xué) 10．免租招商 11．注意力促銷 12．網(wǎng)絡(luò)營銷 13．價(jià)格變化 策略 14．優(yōu)惠折扣 15．無理由退鋪 16． 首付分期付款 第五部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與防范 1．風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測 2．風(fēng)險(xiǎn)防范 涪陵博宇帝都策劃案 第 7 頁 共 88 頁 7 前 言 重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過八年的變換，潮起潮落，終于邁向理性化的征程。 房地產(chǎn)市場從短缺價(jià)值 —— 競爭價(jià)值 —— 整合價(jià)值的變化之迅速，是人們始料不及的。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。 地處長江、烏江交匯處的涪陵區(qū)，以其悠久的歷史，豐富的人文景觀矗立于長江之濱，區(qū)內(nèi)有小田溪巴國遺址、點(diǎn)易園、“水下碑林”白鶴梁等名勝古跡，以盛產(chǎn)“涪陵榨菜”而享譽(yù)中外，歷史上曾作為烏江流域的物資集散地，享有“川東第一鎮(zhèn)”的美譽(yù)。重慶涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)公司慧眼獨(dú)具，拆巨資在涪陵廣場路南端（涪陵廣場旁）興建“博宇商住樓”，真可謂有膽有識(shí)。我司對待每一個(gè)案例，都是本著科學(xué)、務(wù)實(shí)的態(tài)度，進(jìn)行認(rèn)真研究、反復(fù)論證，以期望能為開發(fā)商提供最有價(jià)值的服務(wù)，在為開發(fā)商牟取最大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)亦為本司獲取相應(yīng)的回報(bào)，實(shí)現(xiàn)合作雙方的“雙贏”。 在貴公司的配合下，經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查和認(rèn)真分析，我們對該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)進(jìn)行了極為準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位，（ 因項(xiàng)目的推廣難點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)利潤的關(guān)鍵是商業(yè)部分，住宅部分只是為項(xiàng)目攤薄土地成本，在本案中我們只是針對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行反復(fù)論證而忽略住宅部分。 涪陵博宇帝都策劃案 第 9 頁 共 88 頁 9 第一部分 商業(yè)市場分析和商業(yè)物業(yè)市場定位 一、 項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目名稱：博宇花園 位 置：涪陵區(qū)廣場路南端（涪陵廣場旁） 開 發(fā) 商：重慶市涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶市涪陵住宅開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)：中煤工程設(shè)計(jì)咨詢集團(tuán)重慶設(shè)計(jì)研究院 2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 ： 8880 平方米 建筑占地面積 ： 4392 平方米 總建筑面積 ： 81452 平方米 其中 商場面積： 平方米 A 棟住宅建面： 平方米 涪陵博宇帝都策劃案 第 10 頁 共 88 頁 10 B 棟住宅建面： 平方米 五、六層面積： 6549 平方米 其 它： 平方米 地下停車場： 平方米 設(shè)備層： 平方米 容積率 ： 綠化率 ： 15% 室內(nèi)停車場 ： 89 個(gè) 住宅總戶數(shù) ： 318 戶 二、 市場分析 涪陵 — 充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡析） （ 1） 城市人口規(guī)模 涪陵城區(qū)位于長江、烏江交匯處，是重慶市第二 大水運(yùn)港，烏江流域最大的物資集散地，自古有“烏江門戶”之稱。預(yù)計(jì)到 2021 年，涪陵城鎮(zhèn)人口將達(dá) 37 萬人，屆時(shí)城市化率提高到 35%。 （ 3）涪陵區(qū)工業(yè)生產(chǎn)速度與效益同步增長 去年涪陵區(qū)工業(yè)系統(tǒng)抓住機(jī)遇開拓進(jìn)取， 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) %，高出全市平均水平 個(gè)百分點(diǎn)，居全市第二位 ，技術(shù)創(chuàng)新的力度進(jìn)一步加大，促成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)不斷涌現(xiàn)， 企業(yè)虧損面得到控制 ，使全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持了速度與效益 增長的良好態(tài)勢。分別比上年增長 %、 %、 %。今年全區(qū)共調(diào)減糧食面積 8 萬畝用于發(fā)展骨干多經(jīng)項(xiàng)目。全區(qū)轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力 萬人，勞務(wù)創(chuàng)收 7 億元。預(yù)計(jì)全年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，全年農(nóng)民人均純收入可實(shí)現(xiàn) 1900 元左右。受發(fā)展水平差距縮小的影響，涪陵區(qū)城鄉(xiāng)消費(fèi)在絕對額上的差距也逐步縮小， 110 月城市消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，農(nóng)村消費(fèi)品零售額為 億元，城、鄉(xiāng)消費(fèi)之比為 ： 1，這一差距 一季度為 ： 1，上半年縮小至 ： 1，下半年末進(jìn)一步 縮 小。一是對外貿(mào)易實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。去年上半年，涪陵區(qū)完成進(jìn)出口實(shí)績 1392 萬美元，比 前 年同期增長 %，其中出口 1191 萬美元，同比增長 %，比全國水平高出 個(gè) 百分點(diǎn)。 2021 年涪陵區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資 ，同比增長 %，比重慶市增速快 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年涪陵區(qū)農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 也 呈增長態(tài)勢，據(jù)區(qū)農(nóng)調(diào)隊(duì)調(diào)查，抽樣的 10 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處、 18 個(gè)行政村的農(nóng)村集體和私營企業(yè) 2021 年固定資產(chǎn)投資完成額為 萬元，上年同期為 萬元，同比增長 %。 （ 10）涪陵區(qū)個(gè)人所得稅突破 4000 萬元 涪陵區(qū)到去年 10 月底止，全區(qū)入庫個(gè)人所得稅 4292 萬元 ， 同比增長 %，增收 1910 萬元。 （ 11）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額突破 40 億 涪陵博宇帝都策劃案 第 14 頁 共 88 頁 14 涪陵區(qū)今年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款持續(xù)增加，雙雙躍上新臺(tái)階： 3 月末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)到 億元，比年初增長 %，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額和農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄余額分別突破 30 億元和 10 億元關(guān)口，城鎮(zhèn)居民存款達(dá) 億元，比年初增長 %，農(nóng)村居民存款達(dá) 億元 。個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，有力地支持了地方財(cái)政， 2021 年，全區(qū)個(gè)體私營企業(yè)納稅 6625 萬元，比上年增長 %，占全區(qū)財(cái)政總收入的 %，占重慶市個(gè)體私營企業(yè)稅收總額的 %。 2021 年涪陵區(qū)各國有商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)貸款余額為 22658 萬元， 2021 年各項(xiàng)貸款增幅為 9%，消費(fèi)貸款增幅為 17%，到今年 初 ，各項(xiàng)貸款增幅為 12%，消費(fèi)貸款增幅為 22%。 （ 14）涪長高速公路改善了涪陵的交通環(huán)境 涪陵博宇帝都策劃案 第 15 頁 共 88 頁 15 涪長高速公路是重慶 主城區(qū)通向重慶東部的大通道，也是兩區(qū)縣改善投資環(huán)境，迎接西部大開發(fā)的戰(zhàn)略通道。 （ 15） 人 民物質(zhì)文化生活提高情況 指 標(biāo) 名 稱 單位 1995 年 1998 年 1999 年 2021 年 城鄉(xiāng)居民收入水平 農(nóng)民人均純收入 元 1105