【正文】 有綜合布線室和樓宇自控室；M大廈的信息點(diǎn)密度在2．5m2一個(gè)，而從L大廈的調(diào)研看，當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)的是10m2一個(gè)，而客戶會(huì)改造到3m2一個(gè)的水平，由于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展很快，因此建議信息點(diǎn)的密度不要低于2．5m2一個(gè)的水平；對(duì)于進(jìn)樓的帶寬問題，在調(diào)研中，大多數(shù)的寫字樓為了降低風(fēng)險(xiǎn)，一般會(huì)引進(jìn)一個(gè)專營的公司，由它負(fù)責(zé)帶寬的引進(jìn)和出租問題，寫字樓的業(yè)主向其征收租金即可。樓宇自控是一個(gè)智能化寫字樓的發(fā)展方向，將來不僅僅是IT業(yè)、其他普通的辦公的行業(yè)對(duì)整個(gè)網(wǎng)絡(luò)和自控的要求都會(huì)越來越高，而網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展速度是非常迅速的，因此有必要對(duì)網(wǎng)絡(luò)及自控方面的設(shè)計(jì)在目前的經(jīng)濟(jì)承受能力的范圍之內(nèi)作適當(dāng)?shù)某霸O(shè)計(jì)。由于總規(guī)?；旧显谝?guī)劃中已經(jīng)基本確定，因此，從經(jīng)濟(jì)上而言，項(xiàng)目追求的是使用率和出租單價(jià)的乘積的最大化。收益：總出租規(guī)模使用率出租單價(jià) 為了提高收益，經(jīng)營者需要從這三個(gè)方面著手，比如對(duì)一個(gè)20多層的辦公樓而言，如果每層的層高能夠降低0．2m，在總的限高不變的情況下，就可以多蓋一層樓，增加了總的出租規(guī)模；但同時(shí)犧牲了每一層的層高，從而可能會(huì)降低出租單價(jià)，總體的收益未必能夠增加。． 相關(guān)因素分析 1． 經(jīng)濟(jì)性分析 經(jīng)濟(jì)性分析主要是指辦公空間的使用率問題，在設(shè)計(jì)中，這涉及到核心筒的大小、布局方式、平面的形狀、公共部分的公攤面積的大小等等問題，這里重點(diǎn)分析際準(zhǔn)層的使用率問題。 圖54圖549是一些寫字樓的租金的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅供參考，具體的租金水平應(yīng)由當(dāng)時(shí)的情況決定。2. 車庫的出入口：分為升降機(jī)和坡道2種，下面對(duì)其可行性做出比較(1)規(guī)范要求：據(jù)19980901實(shí)施的《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中規(guī)定，出入口改作升降機(jī)的車庫定義為升降機(jī)式汽車庫，規(guī)范中第5．2．3條對(duì)其升降機(jī)的數(shù)量規(guī)定“升降機(jī)式汽車庫其升降機(jī)的數(shù)量應(yīng)按每臺(tái)不多于25個(gè)停車位計(jì)算確定，如無其它汽車出入口時(shí)，每個(gè)車庫升降機(jī)數(shù)量不應(yīng)少于2臺(tái)”；坡道的規(guī)范為疏散口不少于2個(gè)，單車道寬度不小于4m，雙車道不宜小于7m，小型車的坡道坡度的最大值為15％；(2)占地面積：在市場中，按中小型車計(jì)算，每一部升降機(jī)的大小約為6m3m=18m2；而假設(shè)汽車庫的層高為3．3m，則坡道的長度約為22m，按車庫需要兩個(gè)雙車道計(jì)算，則坡道占地為308m2；(3)造價(jià)方面，一部升降機(jī)的造價(jià)大約為：2t：22萬元／臺(tái)，3t：30~50萬元／臺(tái)；坡道的造價(jià)可以參考地下車庫的造價(jià)，約為2000~2500元／m2，那么坡道的總造價(jià)約為308(2000~2500)=61．6～77萬元 根據(jù)估算，當(dāng)升降機(jī)的數(shù)量小于3部時(shí)，兩種出入口的造價(jià)相當(dāng)，而當(dāng)升降機(jī)的數(shù)量超過4部時(shí)，升降機(jī)出入口的造價(jià)將大于坡道出入口的造價(jià)。3層的升降橫移式機(jī)械停車普通地下停車每個(gè)車位凈建筑面積，不含通道凈車位： 4．81．8=8．64m2，機(jī)械周邊留有檢修通道，兩者相加約12m2左右；一層3個(gè)車位，共停8輛； 則加上通道及結(jié)構(gòu)每個(gè)車位的面積A1=A23/8=13～15m2 凈車位52．5=12．5m2加結(jié)構(gòu)及通道每個(gè)車位面積A2=35~40m2 層高，加上設(shè)備和結(jié)構(gòu)， 停車機(jī)械造價(jià)0基礎(chǔ)開挖 ，具體造價(jià)跟當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)水文條件有關(guān)車庫造價(jià)B1=約1．8B2=3600～4500元／m2 B2=2000～2500元／m2每個(gè)車位造價(jià)A1B2+28000= ～ A1B2= 7～10萬元綜上所述，兩種車庫的造價(jià)水平相當(dāng)。比普通車庫增加部分比普通車庫減少部分增加了停車設(shè)備造價(jià)層高增加而引起的結(jié)構(gòu)造價(jià)少2層車庫面積少了層與層之間的坡道 基礎(chǔ)開挖深度較淺1） 普通停車庫的造價(jià)，按每平米2000～2500計(jì)算；2） 機(jī)械式停車的造價(jià)，分為機(jī)械設(shè)備和按普通車庫層高計(jì)算的造價(jià)，由于層高增加增加的造價(jià)3個(gè)部分； ①按北京恩菲停車設(shè)備集團(tuán)報(bào)價(jià)，3層機(jī)械式停車：2．8萬元／個(gè) ②機(jī)械式車庫造價(jià)按照普通車庫的層高計(jì)算； ⑧由于機(jī)械式車庫的層高從3．3m增加到6．6m，造價(jià)會(huì)有所增加，在進(jìn)一步的該預(yù)算之后確定，目前初步可以判定其增加幅度小于100％。 (2)層高：普通停車庫的層高一般在3．3～3．4m左右；3層機(jī)械式停車的凈高約為5．6m，加上設(shè)備和結(jié)構(gòu)，層高大約在6．6m左右。(以3層升降橫移式機(jī)械式停車為例) (1) 面積：普通的停車建筑面積大約為35~40m2／個(gè)。 下面就具體的問題進(jìn)行詳細(xì)的分析。高層寫宇樓建筑工程策劃方案作者：日期：高層寫宇樓建筑工程策劃濟(jì)上的限制，下面就目前有實(shí)用性的一些新的技術(shù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的分析。對(duì)新技術(shù)的經(jīng)濟(jì)分析主要從以下幾個(gè)方面來考慮： (1)新技術(shù)本身的造價(jià)：包括機(jī)械造價(jià)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)等； (2)新技術(shù)應(yīng)用引起的建筑結(jié)構(gòu)方面造價(jià)：包括平面面積損失、層高變化等； (3)新技術(shù)運(yùn)營費(fèi)用：包括電力、人工等日常運(yùn)營費(fèi)用和機(jī)械的維護(hù)費(fèi)用等。機(jī)械式停車：包括停車庫本身和出入口兩個(gè)部分。=，而普通的車位大小約為5m=，這樣，機(jī)械式凈車位的面積比普通車庫小，但由于機(jī)械式車庫在設(shè)備周圍要留出檢修通道，而且其防火分區(qū)的面積比普通車庫要小，因此初步可以認(rèn)為機(jī)械式停車庫的面積和一層普通的車庫面積相當(dāng)。(3)造價(jià)：下表列出機(jī)械式車庫比普通車庫造價(jià)相比的增減因素(見表32)。3)下面列表計(jì)算2種停車方式的經(jīng)濟(jì)分析(見表33)。(4)在使用上，機(jī)械式停車和普通停車比較起來，有以下區(qū)別： 1)可逐步添置停車機(jī)械； 2)層高較高，和機(jī)房在同層，對(duì)結(jié)構(gòu)有利； 3)空間改造余地較大； 4)車輛進(jìn)出設(shè)備的時(shí)間比普通車庫長，要避免造成堵塞；5)設(shè)備的管理和維護(hù)比較麻煩。 租金是一個(gè)經(jīng)營上的問題，和整個(gè)寫字樓的硬件設(shè)備、物業(yè)水平、使用率、地段、當(dāng)時(shí)的寫字樓出租狀況等等問題相關(guān)。表5—18 寫字樓超時(shí)空調(diào)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)表名稱B大廈D大廈A大廈E大廈L大廈O大廈F大廈超時(shí)空調(diào)收費(fèi)400元/小時(shí)*公司300元/小時(shí)*公司200元/小時(shí)*公司*公司6元/小時(shí)*公司1元/小時(shí)*公司*公司從客戶的角度考慮，按照平米收費(fèi)是較為公平的，具體的收費(fèi)問題由經(jīng)營者決定，這里僅提供一些參考。從經(jīng)濟(jì)方面考慮。 而在總體規(guī)模確定的情況之下，重點(diǎn)是從后兩項(xiàng)分析，使用率主要受到服務(wù)部分的面積的影響，包括廁所、管井、機(jī)房、樓梯、電梯等等，這些部分主要都在核心筒內(nèi)，減小核心筒可以提高使用率，但是過分的壓縮核心筒會(huì)造成服務(wù)設(shè)施的不足，從而降低了寫字樓的檔次，減小了出租的單價(jià)，因此，合適的核心筒占標(biāo)準(zhǔn)層面積的比例才能夠使寫字樓的收益最大化。 2． 技術(shù)分析 (1)弱電系統(tǒng)。表5—17是調(diào)研的辦公樓的網(wǎng)絡(luò)和自控方面的基本情況，一個(gè)信息點(diǎn)代表一個(gè)電話接口或是電腦接口。關(guān)于BAS(樓宇自控)部分，由于缺乏必要的造價(jià)數(shù)據(jù)，對(duì)整個(gè)分析不利，一般說來，在經(jīng)濟(jì)許可的情況下，作的越多越好。現(xiàn)在空調(diào)方式用的較多的是：分體空調(diào)、風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)系統(tǒng)、全空氣系統(tǒng)，其中，分體空調(diào)的造價(jià)較低，但對(duì)于樓宇自控和樓宇的整體性而言不利，會(huì)因此降低了寫字樓的檔次，建議不采用這種方式。表518是部分辦公樓的超時(shí)空調(diào)的收費(fèi)，有的按照公司收，也有的按照平米收：(3)洗車，洗衣。 空間相互關(guān)系 針對(duì)不同的空間的必要性，劃分為“必要部分”、 “一般情況下需要的部分”和“視項(xiàng)目要求而定的部分”三類，策劃的目的就是要確定各個(gè)部分的取舍以及規(guī)模，針對(duì)不同的性質(zhì)作不同的決策，具體結(jié)果見表516： (1)必要部分：參照各種規(guī)范以及調(diào)研的結(jié)果，確定規(guī)模大?。? (2)一般情況下需要的部分：主要參照目前的發(fā)展?fàn)顩r，根據(jù)調(diào)研分析，確定各個(gè)內(nèi)容的取舍和規(guī)模： (3)視項(xiàng)目要求而定的部分：充分的考慮到使用者的主觀愿望和當(dāng)前辦公樓的設(shè)計(jì)的新的趨向，結(jié)合以往的資料，主要在調(diào)研的基礎(chǔ)上做出對(duì)各個(gè)部分的決策。 (2)另外，使用者對(duì)寫字樓的適應(yīng)力是非常強(qiáng)的，實(shí)際上大多數(shù)人在各種檔次的寫字樓內(nèi)都能順利地完成自己的工作。從這一點(diǎn)看，公共部分的配置策劃的基本要求是滿足使用者最基本的要求； (3)從勞動(dòng)力購買者的心態(tài)分析，公共部分的公攤將會(huì)由各個(gè)公司按租用的面積分?jǐn)偅粍趧?dòng)力購買者的目的是希望能夠以較少的投入獲取較大的回報(bào)，這樣，辦公行為追求“效率最大化”的目標(biāo)使得寫字樓的設(shè)施必須達(dá)到一種“高效率”的使用狀態(tài)，一切的配置是希望能夠使客戶能夠達(dá)到更好工作的狀態(tài)，從這樣的要求出發(fā)，如何能夠最有效的發(fā)揮公共部分的效率是關(guān)鍵； (4)從出賣勞動(dòng)力的一方考慮，其工作效率越高，意味著其疲勞程度越大，而可能其能夠獲得的報(bào)酬是一樣的，這樣，相比其勞動(dòng)力購買者而言，普通的職員希望能夠有更多的除工作以外的時(shí)間來恢復(fù)勞動(dòng)力，從他們的角度出發(fā)，需要更多的公共空間來提高其對(duì)工作環(huán)境的滿意度；(5)不過應(yīng)當(dāng)注意的是，上面兩種人的利益并不是決然對(duì)立的，從公司的內(nèi)部凝聚力、員工待遇等出發(fā)，勞動(dòng)力購買者也會(huì)考慮到提高環(huán)境的滿意度來更有效的增加效率；而普通職員在提高效率的同時(shí)一般相應(yīng)的會(huì)增加收入；這樣，從寫字樓的經(jīng)營者的角度出發(fā)，必須兼顧二者的要求，追求公共部分的合理配置。 2． 廣告設(shè)置 在調(diào)研中有的客戶反映需要一些設(shè)置廣告的空間來為自己的公司作宣傳，因此可以考慮以下的措施： (1)在裙房和女兒墻部分要求從設(shè)計(jì)開始就考慮到將來廣告的預(yù)留位置，具體的措施由設(shè)計(jì)師決定； (2)在大堂室內(nèi)考慮用大的電子屏幕來為樓內(nèi)的客戶作廣告，這種方式由于涉及到技術(shù)和造價(jià)以及客戶的需求問題，暫時(shí)只作為設(shè)想處理。 總體規(guī)模跟標(biāo)準(zhǔn)層大小，裙房大小和地下面積都有很大的關(guān)系，基本上是一個(gè)相互制約的過程，因此，下面先對(duì)一些分項(xiàng)指標(biāo)做出合理的假設(shè)，計(jì)算出總的規(guī)模，然后根據(jù)計(jì)算出的總的規(guī)模重新確定各個(gè)分項(xiàng)指標(biāo)。 1)層數(shù)。假設(shè)所有的服務(wù)設(shè)施都集中核心筒內(nèi)，標(biāo)準(zhǔn)層暫時(shí)定為1500m2，有以下的內(nèi)容： ①按照高層建筑防火規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)層每1500m2設(shè)一臺(tái)消防電梯，因此，在每一幢塔樓內(nèi)至少應(yīng)該有一部消防梯，考慮到消防梯兼為貨梯，在100m高的辦公樓內(nèi)有7部客梯，1部消防梯，井道尺寸按24人標(biāo)準(zhǔn)為2．62．5m，按低區(qū)計(jì)算(高區(qū)井道會(huì)減少)，共50m2左右； ②電梯間，按《高層辦公綜合建筑設(shè)計(jì)》一書，一般般取3m寬，長度為核心筒邊長，大致為15m，這樣，共計(jì)45m2； ⑧至少2部消防樓梯，加前室共約40m2； ④廁所，按上面的分析，每個(gè)男廁大便器的服務(wù)面積約為500m2，而女廁的服務(wù)面積約為300m2，這樣標(biāo)準(zhǔn)層男廁需要3個(gè)大便器，女廁需要5個(gè)大便器，按這樣的標(biāo)準(zhǔn)，共計(jì)約40m2； ⑤開水間和清潔間，共計(jì)5m2； ⑥綜合布線室，約20m2； ⑦其他設(shè)備空間：新風(fēng)機(jī)房，強(qiáng)電弱電，共約80m2； ⑧各種管井，共計(jì)約30m2； 上述共計(jì)310m2，按標(biāo)準(zhǔn)層1200～1500m2計(jì)算，約占20％～25．8％。按規(guī)劃要求和建筑間的合理間距，標(biāo)準(zhǔn)層的最大范圍基本上在40m40m左右，同時(shí)考慮到進(jìn)深的要求不超過12m(最好是10m)，核心筒的面積在15％～20％左右，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)層是正方形的，核心筒也是正方形的且在標(biāo)準(zhǔn)層中央，走道的寬度為1．8m，這樣計(jì)算出來的進(jìn)深(從外墻皮到辦公室內(nèi)墻皮的距離)為9．2m～11．2m，應(yīng)該是符合要求的；此時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)層的使用率在65％～75％之間，大致上滿足要求；考慮到防火規(guī)范，因此標(biāo)準(zhǔn)層的面積控制在1200~1500m2之間： 4)地上建筑面積。地下部分主要由以下幾個(gè)部分組成： ①汽車庫：按地下三層計(jì)算；地下面積由于停車位有部分在中心綠地內(nèi)解決，對(duì)于地下，不應(yīng)該依據(jù)地塊自身來計(jì)算，按上面分析的中心地塊總共需要的車位按規(guī)劃要求計(jì)算，總共936輛車，在B12地塊的停車數(shù)為150輛，總面積約37504500m2； ②自行車庫：按上文分析，中心地塊共需約1100 m2，B12地塊大約在350 m2左右； ③設(shè)備后勤：包括設(shè)備機(jī)房、庫房、后勤部分，占總建筑面積的8％～11％左右計(jì)算，約為4000～5500m2； ④核