【正文】 爾購(gòu)物中心P439 實(shí)戰(zhàn)全案展示八：佛山東方廣場(chǎng)第五部分大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程操作的解決方案P457 鍛造大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)動(dòng)力引擎的解決方案P457 策劃解決方案P461 營(yíng)銷配合解決方案第四篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與招商運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與招商運(yùn)營(yíng)【課程背景】商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)涉及全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)過(guò)程，包括：金融模式、商業(yè)模式、商業(yè)設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)。商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。系統(tǒng)二、功能組合定位操作主要四大功能：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)特色定位（1）、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。商場(chǎng)定位操作流程（略）商業(yè)地產(chǎn)招商策劃系統(tǒng)一、市場(chǎng)定位操作區(qū)域定位：對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場(chǎng)需求空白點(diǎn)空間范圍；客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定客戶群；超級(jí)消費(fèi)群定位：通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。（2）、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。（3）、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)等。投資客戶研究（1）、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。（3）、偏好商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因。終端消費(fèi)者研究（1）、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。（4）、交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車線路、停車場(chǎng)等。（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。（2）、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)＝食物支出金額247?！鹃_業(yè)后】商品定價(jià)體系，屬商品定位，涉及到庫(kù)存/配送體系管理；品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營(yíng)定位，涉及到服務(wù)管理；促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理；形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。第一篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃全程商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃全程商業(yè)地產(chǎn)招商策劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位策略【開業(yè)前】前期的市場(chǎng)調(diào)查和分析；項(xiàng)目策劃和招商推廣：（1）、商場(chǎng)定位；（2）、形象包裝；（3）、商場(chǎng)布局設(shè)計(jì)；（4）、目標(biāo)商戶組合；（5）、租金或分成比例之?dāng)M定；（6）、招商推廣策略制定和實(shí)施。吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。破解一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼市場(chǎng)調(diào)研：定位核心調(diào)研種類 :所需資料/研究范圍商圈研究 :對(duì)項(xiàng)目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營(yíng)業(yè)品種、人流狀況及交通狀況消費(fèi)者研究:對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購(gòu)買力等做調(diào)研投資客戶研究 :對(duì)投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 :包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積、經(jīng)營(yíng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)者研究等商圈研究（1）、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。總支出金額）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。研究范圍包括：人流量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)對(duì)不同類別的需求（吃喝玩樂(lè)）等。（5）、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。（2）、逛商場(chǎng)頻度：影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。（4）、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格，對(duì)商場(chǎng)滿意度等。（2）、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究（1）、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等。破解二、點(diǎn)石成金的魔方商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個(gè)子系統(tǒng)組成：目標(biāo)市場(chǎng)定位、商場(chǎng)功能定位、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位、商場(chǎng)形象定位、經(jīng)營(yíng)方式定位、商場(chǎng)特色定位、商場(chǎng)規(guī)模定位。其中商場(chǎng)消費(fèi)群分析分三個(gè)層次：層次顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會(huì)屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會(huì)學(xué)因素；層次行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場(chǎng)消費(fèi)的一般行為狀況；層次動(dòng)機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對(duì)商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。（2）、特色化定位：商場(chǎng)特色主題和特色服務(wù)。第二篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃招商商業(yè)地產(chǎn)策劃招商、管理發(fā)布時(shí)間:2009313 13:58:03發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)招商定位規(guī)劃招商手冊(cè)編寫主力店選擇輔助店分類列表前景描述回報(bào)預(yù)測(cè)談判策劃招商實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)管理|出租管理|a、物業(yè)管理b、安全管理c、設(shè)備管理d、公共形象管理e、促銷活動(dòng)管理f、經(jīng)營(yíng)調(diào)整g、再招商h、目標(biāo)利潤(rùn)管理|自營(yíng)管理|a、籌備開店b、經(jīng)營(yíng)托管項(xiàng)目效果圖商業(yè)地產(chǎn)策劃銷售發(fā)布時(shí)間:2009313 13:57:39發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格設(shè)計(jì)通路策略前景描述回報(bào)預(yù)測(cè)戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)銷售執(zhí)行項(xiàng)目效果圖商業(yè)地產(chǎn)策劃營(yíng)銷策劃發(fā)布時(shí)間:2009313 13:57:06發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃經(jīng)營(yíng)策劃銷售策劃競(jìng)爭(zhēng)策劃推廣策劃項(xiàng)目效果圖商業(yè)地產(chǎn)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)布時(shí)間:2009313 13:56:31發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃提案景觀規(guī)劃裝飾設(shè)計(jì)提案企業(yè)形象設(shè)計(jì)項(xiàng)目效果圖商業(yè)地產(chǎn)策劃定位策劃發(fā)布時(shí)間:2009313 13:56:02發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)定位策劃項(xiàng)目宏觀狀況調(diào)查項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)狀況調(diào)查項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查項(xiàng)目投資需求調(diào)查地產(chǎn)物業(yè)狀況調(diào)查建立數(shù)據(jù)模型模型方案分析組合經(jīng)營(yíng)定位結(jié)論報(bào)告項(xiàng)目效果圖第三篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全程解決方案第一部分關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問(wèn)題的分析P005 核心問(wèn)題一：為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？P011 核心問(wèn)題二：如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？P019 核心問(wèn)題三：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研有何區(qū)別？ P029 核心問(wèn)題四：如何在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用SWOT分析？P033 核心問(wèn)題五：怎樣尋找稀缺性業(yè)態(tài)？P035 核心問(wèn)題六：如何正確處理購(gòu)物中心商品組合功能定位與消費(fèi)者的關(guān)系？ P045 核心問(wèn)題七：如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡？P047 核心問(wèn)題八：如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？P057 核心問(wèn)題九：如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商活動(dòng)？P061 核心問(wèn)題十：如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)？P067 核心問(wèn)題十一：如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、商戶、消費(fèi)者的四贏局面？ P071 核心問(wèn)題十二：選擇什么樣的項(xiàng)目開發(fā)流程？P077 核心問(wèn)題十三：如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？第二部分 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)概述P093 購(gòu)物中心基本知識(shí)點(diǎn)P104 海外各國(guó)購(gòu)物中心開發(fā)啟示P109 房地產(chǎn)開發(fā)商的又一塊奶酪：購(gòu)物中心開發(fā)第三部分 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程操作P117 全程開發(fā)步驟一：確定項(xiàng)目所在地址P125 全程開發(fā)步驟二：前期市場(chǎng)調(diào)研分析P149 全程開發(fā)步驟三：進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析P157 全程開發(fā)步驟四：項(xiàng)目系統(tǒng)定位P187 全程開發(fā)步驟五：項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)P203 全程開發(fā)步驟六：進(jìn)行項(xiàng)目的招商推廣P221 全程開發(fā)步驟七：制定經(jīng)營(yíng)管理策略第四部分大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)戰(zhàn)全案展示P235 實(shí)戰(zhàn)全案展示一：澳柯瑪在全產(chǎn)業(yè)鏈模式下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是從前期項(xiàng)目定位到后期運(yùn)營(yíng)管理的全程一體化流程，每個(gè)階段和環(huán)節(jié)均會(huì)碰到很多難題，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，各個(gè)環(huán)節(jié)之間才能進(jìn)行有效串聯(lián)、銜接、配合。商業(yè)地產(chǎn)的招商運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商管理及執(zhí)行 1）招商團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)2）招商定位復(fù)核、經(jīng)濟(jì)效益分析及商戶落位圖調(diào)整 3）制定租金價(jià)格體系，確定相關(guān)租賃條件及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)4）制定招商計(jì)劃、品牌策略及針對(duì)不同商戶資源的招商策略 5）建立招商標(biāo)準(zhǔn)流程，制作招商整體租務(wù)文件 6）項(xiàng)目招商及營(yíng)銷平面制作及推廣活動(dòng) 7）商裝設(shè)計(jì)、營(yíng)業(yè)設(shè)施配套及一次裝修方案8）招商工作的合同管理及客戶資料管理、招商工作動(dòng)態(tài)調(diào)整 9）項(xiàng)目不同功能物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式建立10）不同功能物業(yè)分支管理團(tuán)隊(duì)組建及績(jī)效考核 11）商戶二次裝修、空間營(yíng)造規(guī)范及物業(yè)管理方案項(xiàng)目開業(yè)統(tǒng)籌及運(yùn)營(yíng)管理體系n核心要點(diǎn)：招商和運(yùn)營(yíng)是商業(yè)物業(yè)建設(shè)及使用的最終價(jià)值實(shí)現(xiàn)，以價(jià)值設(shè)計(jì)、價(jià)值運(yùn)營(yíng)的理念進(jìn)行統(tǒng)籌安排，具體需要在招商過(guò)程中進(jìn)行資源的精細(xì)化配置，租售留安排符合市場(chǎng)需求，也符合項(xiàng)目資產(chǎn)管理戰(zhàn)略目標(biāo)，達(dá)到穩(wěn)場(chǎng)旺場(chǎng)，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的目的。并參與過(guò)、《君隆廣場(chǎng)》、《星耀五洲》《中遠(yuǎn)萬(wàn)和城》等大型項(xiàng)目的顧問(wèn)工作。有上千小時(shí)的授課經(jīng)驗(yàn)。他的授課風(fēng)格獨(dú)特，擅長(zhǎng)在最短的時(shí)間內(nèi)創(chuàng)建理想的學(xué)習(xí)環(huán)境和氛圍，培養(yǎng)學(xué)員自信心，激勵(lì)他們有效而獨(dú)立地工作。教育經(jīng)歷：20012002：中澳MBALatorba大學(xué)，主修MBA課程 1