【正文】 ................................. 52 資金運(yùn)籌計(jì)劃 ................................................................................................. 52 還貸計(jì)劃 ......................................................................................................... 52 第十二章 效益評(píng)價(jià)及不確定分析 ........................... 53 評(píng)價(jià)依據(jù)、范圍及指標(biāo) ................................................................................. 53 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ......................................................................................................... 54 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ......................................................................................................... 56 清償 能力分析 ................................................................................................. 57 不確定性分析 ................................................................................................. 57 第十三章 社會(huì)效益分析 ................................... 59 附件： （一） **發(fā)展有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （二） **發(fā)展有限公司組織機(jī)構(gòu)條碼證； （三） **發(fā)展有限公司稅務(wù)登記證； （四）國(guó)家發(fā) 展與改革委員會(huì)發(fā)改辦經(jīng)貿(mào) [20xx]51 號(hào)“國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)辦公廳關(guān)于 **物流園一期工程項(xiàng)目審批問題的復(fù)函”； （五） **省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)湘計(jì)經(jīng)貿(mào) [20xx]256 號(hào)“關(guān)于 **物流園一期工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)”； （六） **市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)長(zhǎng)計(jì)經(jīng)貿(mào) [20xx]335 號(hào)“ **市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于 **物流園一期工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)》的通知； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （七） 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對(duì)外合作協(xié)調(diào)中心《關(guān)于在 **市開展中小企業(yè)社會(huì)化物流服務(wù)體系試點(diǎn)工作的通知》（國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小中心 [20xx]6 號(hào)），及附件： **市中小企業(yè)社會(huì)化物流服務(wù)體系建設(shè)試點(diǎn)工作第一批企業(yè)名單 （八） **開發(fā)區(qū)管委會(huì)《關(guān)于將“ **物流園”列為開發(fā)區(qū)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目的批復(fù)》（長(zhǎng)管經(jīng)貿(mào) [20xx]3 號(hào)） （九） **開發(fā)區(qū)管委會(huì)《關(guān)于請(qǐng)求將區(qū)內(nèi)企業(yè) **發(fā)展有限公司“ **物流園”列為全國(guó)中小企業(yè)國(guó)際物流示范園的請(qǐng)示》（長(zhǎng)管委 [20xx]10 號(hào)） （十）國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對(duì)外合作協(xié)調(diào)中心《關(guān)于同意在 **開發(fā)區(qū)（國(guó)家級(jí)）建立“湖南 **中小企業(yè)國(guó)際物流示范園”的附函》（國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小中心函[20xx]11 號(hào)） （十一）土地使用意向書 （十二） **省《關(guān)于加 快我省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的若干意見》 （十三）第三方物流企業(yè)入駐 **物流園意向協(xié)議 附圖： （一） **物流園平面規(guī)劃圖 中國(guó)文案 7 第一章 總 論 受 **發(fā)展有限公司的委托，我們對(duì) **物流園第一期建設(shè)工程可行性進(jìn)行了研究，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水、通訊等條件進(jìn)行調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，并與建設(shè)單位交換意見，在認(rèn)真調(diào)查和分析資料的基礎(chǔ)上編制了《 **物流園第一期建設(shè)工程可行性研究報(bào)告》。 項(xiàng)目概況及目標(biāo) 項(xiàng)目名稱： **物流園第一期工程 建設(shè)地點(diǎn)： **省 **市 **開發(fā)區(qū) 建設(shè)單位： **發(fā) 展有限公司 建設(shè)期限： 2 年 **物流園項(xiàng)目擬建在 **開發(fā)區(qū)內(nèi)，東六線以東， 319 國(guó)道以南，東十線以西，漓湘路以北。物流園總體規(guī)劃占地 3000 畝，總投資 億元。項(xiàng)目第一期工程總投資 萬(wàn)元，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中：倉(cāng)儲(chǔ)面積 14 萬(wàn)平方米，綜合辦公大樓 ，集裝箱堆場(chǎng)面積 5萬(wàn)平方米，固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)： ? 貨運(yùn)吞吐量達(dá)到 8000 萬(wàn)噸以上，宏觀物流產(chǎn)值 25 億元以上； ? 與 50 家左右設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的配送中心建立物流戰(zhàn)略同盟，形成高效的物流服務(wù) 網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過(guò)程、全天候的現(xiàn)代物流服務(wù)； ? 建立健全物流管理信息系統(tǒng)，使之具有物流管理、海關(guān)管理、信息傳遞、庫(kù)存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等各種功能； ? 引進(jìn)第三方物流企業(yè) 50 家以上，為 60 家左右大型工商企業(yè)提供供應(yīng)鏈管理及全程物流服務(wù)，吸引 5— 10 萬(wàn)名個(gè)人或企業(yè)成為園區(qū)的會(huì)員； ? 現(xiàn)代綜合性物流服務(wù)體系初步形成。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益：項(xiàng)目第一期工程實(shí)施期內(nèi)（ 22 年，含 2 年建設(shè)期）實(shí)現(xiàn)營(yíng)中國(guó)文案 8 業(yè)收入 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬(wàn)元，上繳稅收 萬(wàn)元，安排就業(yè) 150 人，項(xiàng) 目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)完善 **開發(fā)區(qū)的功能，促進(jìn)我省物流業(yè)的發(fā)展，特別是 **開發(fā)區(qū)、 **市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和滿足長(zhǎng)沙地區(qū)的現(xiàn)實(shí)物流需求，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和社會(huì)效益。 編制依據(jù)及研究范圍 、編制依據(jù) （ 1） 國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)發(fā)改辦經(jīng)貿(mào) [20xx]51 號(hào)“國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)辦公廳關(guān)于 **物流園一期工程項(xiàng)目審批問題的復(fù)函”； （ 2） **省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)湘計(jì)經(jīng)貿(mào) [20xx]256 號(hào)“關(guān)于 **物流園一期工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)”； （ 3） **市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)長(zhǎng)計(jì)經(jīng)貿(mào) [20xx]335 號(hào)“ **市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于 **物流園一期工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)》的通知； （ 4） **發(fā)展有限公司 **實(shí)業(yè) [20xx]021 號(hào)“關(guān)于申請(qǐng) **物流園一期工程項(xiàng)目立項(xiàng)的報(bào)告”； （ 5） 國(guó)家、 **省、 **市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃； （ 6） **市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃； （ 7） 《 **開發(fā)區(qū)“十五”期間產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及 20xx 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展綱要》； （ 8） 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； （ 9） 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對(duì)外合作協(xié)調(diào)中心〔 20xx〕 6號(hào)《關(guān)于在 **市開展中小企業(yè)社會(huì)化物流服務(wù)體系試點(diǎn)工作的通知》； （ 10） **開發(fā)區(qū)管委會(huì) 長(zhǎng)管經(jīng)貿(mào)〔 20xx〕 3 號(hào)《關(guān)于將“ **物流園”列為開發(fā)區(qū)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目的批復(fù)》； （ 11） 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對(duì)外合作協(xié)調(diào)中心〔 20xx〕 11 號(hào)《關(guān)于同意在**開發(fā)區(qū)（國(guó)家級(jí)）建立“湖南 **中小企業(yè)國(guó)際物流示范園”的復(fù)函》； （ 12） 土地使用意向書（ **開發(fā)區(qū)與 **省 **實(shí)業(yè)有限公司簽訂）； （ 13） **物流園總體規(guī)劃； 中國(guó)文案 9 （ 14） **物流園公共物流信息系統(tǒng)規(guī)劃方案； （ 15） 其它文件、協(xié)議等。 、研究范圍 （ 1） 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 （ 2） 項(xiàng)目投資主體的情況 （ 3） 行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 4） 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 （ 5） 項(xiàng)目布局及及各部分功能定位 （ 6） 項(xiàng)目組織及管理系統(tǒng) （ 7） 項(xiàng)目效益 評(píng)價(jià)及不確定性分析 編制原則 （ 1） 遵照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃關(guān)于“傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)要運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)技術(shù)進(jìn)行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸、市政服務(wù)等行業(yè)，推進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、多式聯(lián)運(yùn)、網(wǎng)上銷售等組織形式和服務(wù)方式”，做好項(xiàng)目定位、搞好項(xiàng)目設(shè)計(jì)。 （ 2） 按照國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等六部委《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項(xiàng)目目標(biāo)、搞好項(xiàng)目規(guī)劃。 （ 3） 根據(jù) **省和 **市“十五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。 （ 4） 結(jié)合我國(guó)加入 WTO 及對(duì)物流相關(guān)方面的承諾，搞好市場(chǎng)調(diào)研、起步與國(guó)際同步。 （ 5） 按照國(guó)家有 關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報(bào)告編制工作的基本工作程序和要求，做到實(shí)事求是、客觀公正。 （ 6） 我國(guó) **省及 **市目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國(guó)外物流行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的管理模式、運(yùn)營(yíng)模式。 （ 7） 項(xiàng)目建設(shè)以物流需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。 （ 8） 項(xiàng)目建設(shè)積極采用國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，采購(gòu)工作實(shí)行招標(biāo)采中國(guó)文案 10 購(gòu)及比質(zhì)比價(jià)采購(gòu)。 （ 9） 消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國(guó)家和地方法規(guī)。 （ 10） 其它規(guī)定及客戶要求。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目建設(shè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 11。 表 11 一期工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 1 占地面積 畝 930 2 建筑面積 平方米 218000 倉(cāng)儲(chǔ) 平方米 140000 辦公用房 平方米 28000 集裝箱堆場(chǎng) 平方米 50000 3 貨運(yùn)吞吐量 萬(wàn)噸 8000 4 宏觀物流產(chǎn)值 億元 25 5 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元（建設(shè)期利息 萬(wàn)元，土地款 4900 萬(wàn)元）；流動(dòng)資金 800萬(wàn)元 6 建設(shè)工期 月 24 7 年平均收 入額 萬(wàn)元 （ 22年計(jì)算期） 8 年平均凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 （ 22年計(jì)算期） 9 投資回收期 年 所得稅前 ； 所得稅后 （含建設(shè)期 2年） 10 平均投資利潤(rùn)率 % 11 平均投資利稅 % 中國(guó)文案 11 率 12 固定資產(chǎn)投資銀行貸款償還期 年 13 全部投資內(nèi)部收益率 % 所得稅前： 所得稅后： I=10% 14 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 所得稅前： 所得稅后： I=10% 15 建筑密度 % 26 16 容積率 17 綠地率 % 35 可行性研究結(jié)論 一、 **物流園的建設(shè)，符合國(guó)家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求； 二、 **物流園項(xiàng)目建設(shè)用地符合 **開發(fā)區(qū)對(duì)該宗地的規(guī)劃建設(shè)要求。 **物流園項(xiàng)目作為 **開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目之一，它的建設(shè)投入使用，對(duì)改善開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境、促進(jìn) **開發(fā)區(qū)招商引資將具有重要作用。 三、 **物流園總體規(guī)劃占地 3000 畝，總投資 億元。項(xiàng)目第一期工程總投資 萬(wàn)元，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中：倉(cāng)儲(chǔ)面積 14 萬(wàn)平方米，綜合辦公大樓 ，集裝箱堆場(chǎng)面積 5萬(wàn)平方米，固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元，建設(shè)工期 2 年。項(xiàng)目第一期工程實(shí)施期內(nèi)（ 22 年，含 2 年建設(shè)期）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬(wàn)元，上繳稅收 萬(wàn)元，安排就業(yè) 150 人，項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 四、該項(xiàng)目建設(shè)在 **開發(fā)區(qū)內(nèi)，物流資源豐富，市場(chǎng)潛力巨大。 五、項(xiàng)目建成后，園區(qū)建三大平臺(tái) 物流設(shè)施平臺(tái)、物流信息平臺(tái)和物流政策平臺(tái)，具備 5大基本功能：海關(guān)功能、物流基地功能、金融服 務(wù)功能、物流信息港功能、教學(xué)科研培訓(xùn)功能。提供多式聯(lián)運(yùn)、報(bào)關(guān)報(bào)檢、貨運(yùn)代理、信息交易、金融結(jié)算、倉(cāng)儲(chǔ)中轉(zhuǎn)、流通加工、品牌展示等物流服務(wù)。整合湖南及周邊省中國(guó)文案 12 份的物流資源，帶動(dòng)和提升相關(guān)產(chǎn)業(yè)及湖南工商企業(yè)的發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)湖南工業(yè)化進(jìn)程。 綜上所述， **物流園項(xiàng)目建設(shè)各方面的條件都已具備，項(xiàng)目實(shí)施后具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，誠(chéng)請(qǐng)省、市、開發(fā)區(qū)和各職能部門以及銀行大力支持，使該項(xiàng)目早日建設(shè)，發(fā)揮效益。 中國(guó)文案 13 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 一、加入 WTO 對(duì)我國(guó)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了新的要求 加入世貿(mào)組織，對(duì)我國(guó)物流 業(yè)來(lái)說(shuō)，既蘊(yùn)含著難得的發(fā)展機(jī)遇，也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國(guó)對(duì)有關(guān)物流以及物流相關(guān)方面做出了鄭重的承諾，在包裝服務(wù)、通信服務(wù)、速遞服務(wù)、分銷服務(wù)、運(yùn)輸服務(wù)中，除傭金代理服務(wù)、批發(fā)服務(wù)、零售服務(wù)和特許經(jīng)營(yíng)有少量限制以外，這些領(lǐng)域的主要部分以及海運(yùn)服務(wù)、集裝箱堆場(chǎng)服務(wù)、內(nèi)水運(yùn)輸、航空運(yùn)輸服務(wù)、鐵路運(yùn)輸服務(wù)、貨物運(yùn)輸代理服務(wù)等將全面對(duì)外開放。因此，這些領(lǐng)域也將在未來(lái)的三年之內(nèi)面臨外資大規(guī)模進(jìn)