【正文】 建設原則 （ 1） 符合國內(nèi)外社會經(jīng)濟與物流業(yè)發(fā)展的總趨勢； （ 2） 符合 **省及 **市、長株潭地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的要求； （ 3） 符合 **市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； （ 4） 符合 **市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； （ 5） 符合規(guī)劃的科學性、先進性與可操作性原則。目前， LG、伊萊 克斯、摩托羅拉等一批國際知名企業(yè)已選擇 **物流中心作為倉儲基地， **市港務局也選擇 **物流中心作為集裝箱停放中心。截止到 20xx 年年底，區(qū)內(nèi)累計完成總產(chǎn)值 億元，實現(xiàn)利稅 億元，出口創(chuàng)匯 8874 萬美元。已經(jīng)形成公路、鐵路、航空、水運等多種運輸形式的立體交通網(wǎng)絡，電力、電信、郵政、供水以及安居工程、文化、娛樂、旅游設施建設步伐加快。同時，項目選址將充分考慮物流園區(qū)是公路貨運樞紐和物流結(jié)點的特點，考慮園區(qū)作為國際物流園區(qū)的海關(guān)、結(jié)算、物流信息服務的重要匯集中心的要求，考慮本物流園以長沙高科技產(chǎn)業(yè)帶為重點，通過京廣鐵路、 319 國道、京珠大動脈、長沙新港等物流通道逐步向長株潭地區(qū)、 中南地區(qū)輻射的發(fā)展目標。 （ 2） **開發(fā)區(qū)大力支持，制定了各種優(yōu)惠政策，為經(jīng)營者創(chuàng)造良好寬松的經(jīng)營環(huán)境。按物流成本占營銷費用的 30%計算，成本節(jié)約空間為 至 億元。但是，由于缺乏先進的物流基礎(chǔ)設施對現(xiàn)有物流資源進行整合，中國文案 27 現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設施及物流服務處于分散狀態(tài)，沒有形成一個有效的系統(tǒng)。一些國內(nèi)優(yōu)勢企業(yè)開始重視企業(yè)物流 管理，認識到物流是降低物質(zhì)消耗、提高生產(chǎn)效率以外，能夠使企業(yè)增加效益的“第三利潤來源”。美國著名咨詢公司麥肯錫公司對中國物流業(yè)進行調(diào)查后，認為“現(xiàn)代物流業(yè)將在未來中國的經(jīng)濟發(fā)展中起到關(guān)鍵作用”（麥肯錫 《中國物流市場白皮書》）。（見表 42） 表 42 1999 年中部九省 GDP 及宏觀物流業(yè)產(chǎn)值 （億元） 省份 河南 湖北 湖南 黑龍江 安徽 江西 吉林 山西 內(nèi)蒙 GDP 4576.1 3858.0 1669.6 1506.8 1268.2 物流產(chǎn)值 占 GDP 比例 % % % % % % % % % (2)**省及 **市（長株潭地區(qū)）物流市場總量分析 據(jù)《湖南統(tǒng)計年鑒》， **省 1999 年的物流產(chǎn)值占 GDP 總值的 ％，為 240. 4億元人民幣。在保障本企業(yè)物流業(yè)務的同時，向社會化物流服務拓展。 面對激烈的國際國內(nèi)競爭，打破 大而全、小而全 的傳統(tǒng)觀念，開始著手對企業(yè)傳統(tǒng)物流活動進行重新改造， 力求 最大限度地獲取競爭 優(yōu)勢。 這個巨大的由傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流發(fā)展帶來的社會物流費用下降值，恰恰是物流企業(yè)競爭分享的另一 “大蛋糕”。 我國 現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢將是以大型綜合物流 園區(qū) 或物流基地 、物流中心 為主 樞紐 ，以一大批中小物流企業(yè)為子 節(jié)點 的物流網(wǎng)絡體系，以形成高效、快捷、優(yōu)質(zhì)、安全、優(yōu)化的社會物流總供應鏈 。 第三階段： 90 年代中期以來，社會主義市場經(jīng)濟體制初步形成。 i2 公司通過供應鏈管理，每年可為其客戶提供 1600 億美元的增值空間。由于物流園區(qū)能夠通過集裝箱運輸將各種運輸方式貫通 ,因而可以承擔長距離干線貨物運輸物流。 物流園區(qū) 是多種物流設施和不同類型第三方物流企業(yè)在空間上集中布局的場所 ,是具有一定規(guī)模和綜合服務的物流集結(jié)點。 **發(fā)展有限公司目前正在積極籌備“ **物流園”項目，同時加緊開發(fā)面向客戶的電子交易網(wǎng)絡系統(tǒng)、物流中心內(nèi)部管理智能化系統(tǒng)，并積極投資建設現(xiàn)代化倉儲等物流設施，使物流中心由停車、住宿、配載等傳統(tǒng)物流及配套服務企業(yè)轉(zhuǎn)型為物流信息、區(qū)域配送、倉儲、流通加工及園區(qū)物業(yè)管理等現(xiàn)代第三方物流及配套服務企業(yè)。“ **物流園”的開發(fā)建設，將商流、物流、信息流、資金流融為一體，將市場功能、海關(guān)功能、物流基地功能、金融結(jié)算功能融于一區(qū)，服務于長沙高新區(qū)、長沙經(jīng)開區(qū)、瀏陽生物醫(yī)藥園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)和出口加工基地，服務于以長沙為中心的高科技產(chǎn)業(yè)帶，為 **市乃至**省區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展提供有力的支撐。開發(fā)區(qū)內(nèi)已經(jīng)建成具有一定規(guī)模的物流基礎(chǔ)設施，即 **物流中心。 五、“ **物流園”是 **開發(fā)區(qū)的重要配套基礎(chǔ)設施，開發(fā)建設 “ **物流園”是完善 **開發(fā)區(qū)功能，促進開發(fā)區(qū)發(fā)展的重要措施。 隨著我國加入 WTO，沃爾瑪、萬客隆、麥德龍、家樂福等世界級的商業(yè)企業(yè)已經(jīng)進入長沙，在對現(xiàn)有零售業(yè)產(chǎn)生強大沖擊的同時，必然帶動 **省及 **市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn) 生和發(fā)展。 在我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展的新形勢下，有 關(guān)省市開始重視現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)一些優(yōu)勢生產(chǎn)和加工企業(yè)集團開始重視企業(yè)物流管理，一批運輸、倉儲及貨代等“類物流”企業(yè)逐步向現(xiàn)代第三方物流企業(yè)發(fā)展，涌現(xiàn)了一批民營專業(yè)化第三方物流企業(yè)，國際上一些老牌知名物流企業(yè)也開始進入我國。 改革開放以來，我國對物流基礎(chǔ)設施作了大量投入，到 20xx 年已達到 萬億元人民幣。（據(jù)《中國物流年鑒》） 1999 年，我國國有及國有控股工業(yè)企業(yè)流動資金占用達到 億元人民幣，而資金周轉(zhuǎn)速度年平均為 次，國有商業(yè)企業(yè)也只有 次。整合湖南及周邊省中國文案 12 份的物流資源，帶動和提升相關(guān)產(chǎn)業(yè)及湖南工商企業(yè)的發(fā)展與競爭力，推動湖南工業(yè)化進程。 表 11 一期工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目 單位 指標 備注 1 占地面積 畝 930 2 建筑面積 平方米 218000 倉儲 平方米 140000 辦公用房 平方米 28000 集裝箱堆場 平方米 50000 3 貨運吞吐量 萬噸 8000 4 宏觀物流產(chǎn)值 億元 25 5 項目總投資 萬元 固定資產(chǎn)投資 萬元（建設期利息 萬元，土地款 4900 萬元）；流動資金 800萬元 6 建設工期 月 24 7 年平均收 入額 萬元 （ 22年計算期） 8 年平均凈利潤 萬元 （ 22年計算期） 9 投資回收期 年 所得稅前 ； 所得稅后 （含建設期 2年） 10 平均投資利潤率 % 11 平均投資利稅 % 中國文案 11 率 12 固定資產(chǎn)投資銀行貸款償還期 年 13 全部投資內(nèi)部收益率 % 所得稅前： 所得稅后： I=10% 14 財務凈現(xiàn)值 萬元 所得稅前： 所得稅后： I=10% 15 建筑密度 % 26 16 容積率 17 綠地率 % 35 可行性研究結(jié)論 一、 **物流園的建設，符合國家和省市有關(guān)促進現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求； 二、 **物流園項目建設用地符合 **開發(fā)區(qū)對該宗地的規(guī)劃建設要求。 （ 4） 結(jié)合我國加入 WTO 及對物流相關(guān)方面的承諾，搞好市場調(diào)研、起步與國際同步。項目第一期工程總投資 萬元，總建筑面積 萬平方米，其中：倉儲面積 14 萬平方米，綜合辦公大樓 ，集裝箱堆場面積 5萬平方米，固定資產(chǎn)投資 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 **開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設施配套項目 **物流園第一期建設工程 可行性研究報告 **市建筑設計院有限責任公司 二 OO 年 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 **開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設施配套項目 **物流園第一期建設工程可行性研究報告 編審人員名單 編制人 ： 會計師 會計師、造價工程師 經(jīng)濟師 工程師 工程師 核校人 ： 審核人： 審定人： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 環(huán)境保護 ......................................................................................................... 45 安全衛(wèi)生 ......................................................................................................... 45 第九章 項目組織及運營 ................................... 47 項目運營模式 ................................................................................................. 47 園區(qū)管理系統(tǒng) ................................................................................................. 47 項目實施方案 ................................................................................................. 48 第十章 項目進度計劃 ..................................... 49 工程進度 ......................................................................................................... 49 項目進度 ......................................................................................................... 49 第十一章 投資估算與資金籌措 ............................. 51 投資估算依據(jù) ................................................................................................. 51 價格及取費依據(jù)： ......................................................................................... 51 投資估算 ......................................................................................................... 51 資金籌措計劃 ................................................................................................. 52 資金運籌計劃 ................................................................................................. 52 還貸計劃 ......................................................................................................... 52 第十二章 效益評價及不確定分析 ........................... 53 評價依據(jù)、范圍及指標 ................................................................................. 53 經(jīng)濟評價 ......................................................................................................... 54 財務評價 ......................................................................................................... 56 清償 能力分析 ................................................................................................. 57 不確定性分析 ...................................................