【正文】 中國(guó)文案 34 第六章 建設(shè)方案 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的情況和 **市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，本項(xiàng)目擬在 **省省會(huì) **市 **開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)以信息系統(tǒng)為支撐，集運(yùn)輸、配載、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、包裝、 流通加工、海關(guān)、物流高科技產(chǎn)業(yè)等物流服務(wù)功能為一體的綜合性物流園。建區(qū) 9 年多來(lái)，開發(fā)區(qū)堅(jiān)持“以工業(yè)項(xiàng)目為主、吸引外資為主、出口為主和致力于發(fā)展高新技術(shù)”的方針，強(qiáng)調(diào)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為中心，走產(chǎn)業(yè)興區(qū)之路，通過卓有成效的招商引資工作，目前入?yún)^(qū)工業(yè)企業(yè) 106 家，其中三資企業(yè) 40 家，內(nèi)資企業(yè) 66 家，入?yún)^(qū) 企業(yè)基本上實(shí)現(xiàn)了有單個(gè)到群體的轉(zhuǎn)變，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)也正由零散向集成的轉(zhuǎn)變。 隨著長(zhǎng)沙城市改造，原有物流設(shè)施紛紛拆除，長(zhǎng)沙倉(cāng)儲(chǔ)需求面積在 80 萬(wàn)平方米左右。 根據(jù) **省及 **市“十五”計(jì)劃國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)、商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展目標(biāo)、工業(yè)發(fā)展目標(biāo)及企業(yè)改革與發(fā)展目標(biāo)，到 20xx 年， **省的貨運(yùn)量將達(dá)到 億噸至 億噸，五年年平均增長(zhǎng)將達(dá)到 10%至 15%，貨物周轉(zhuǎn) 量將達(dá)到 1558 億公里至 億公里，其中 **市的貨運(yùn)量和貨物周轉(zhuǎn)量將占主要地位。而實(shí)際情況，據(jù)國(guó)內(nèi)權(quán)威專家分析，至少要占到 20%以上。 ⑤ 迅速發(fā)展 建設(shè) 的物流中心。 ② 國(guó)內(nèi)新興的中小企業(yè)。 ③技術(shù)與人才方面，物流技術(shù)與設(shè)備水平低下現(xiàn)狀與現(xiàn)代物流業(yè)對(duì)技術(shù)的高要求相矛盾。 (3)物流分工專業(yè)化 隨著物流園區(qū)規(guī)模 的不斷擴(kuò)大 ,發(fā)達(dá)國(guó)家物流園區(qū)內(nèi)部的分工日趨專業(yè)化。二是物流規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大 ,主要表現(xiàn)在物流園區(qū)建設(shè)方面 。目前， LG、伊萊克斯、摩托羅拉等一批國(guó)際知名企業(yè)已選擇**物流中心作為倉(cāng)儲(chǔ)基地， **市港務(wù)局也選擇 **物流中心作為集裝箱停放中心。**省內(nèi)目前共有各類企業(yè) 64 萬(wàn)家以上，其中 99%以上是中小企業(yè)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年因包裝造成的損失就達(dá)到 150 億元人民幣，因裝卸、運(yùn)輸造成的損失高達(dá) 500 億元人民幣，因保管不善造成的損失為30 億元人民幣。因此，這些領(lǐng)域也將在未來(lái)的三年之內(nèi)面臨外資大規(guī)模進(jìn)入帶來(lái)的巨大沖擊。 （ 8） 項(xiàng)目建設(shè)積極采用國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，采購(gòu)工作實(shí)行招標(biāo)采中國(guó)文案 10 購(gòu)及比質(zhì)比價(jià)采購(gòu)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目編制單位： **市建筑設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ： 技術(shù)管理負(fù)責(zé)人 ： 法人代表 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （七） 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對(duì)外合作協(xié)調(diào)中心《關(guān)于在 **市開展中小企業(yè)社會(huì)化物流服務(wù)體系試點(diǎn)工作的通知》（國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小中心 [20xx]6 號(hào)），及附件： **市中小企業(yè)社會(huì)化物流服務(wù)體系建設(shè)試點(diǎn)工作第一批企業(yè)名單 （八） **開發(fā)區(qū)管委會(huì)《關(guān)于將“ **物流園”列為開發(fā)區(qū)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目的批復(fù)》（長(zhǎng)管經(jīng)貿(mào) [20xx]3 號(hào)） （九） **開發(fā)區(qū)管委會(huì)《關(guān)于請(qǐng)求將區(qū)內(nèi)企業(yè) **發(fā)展有限公司“ **物流園”列為全國(guó)中小企業(yè)國(guó)際物流示范園的請(qǐng)示》（長(zhǎng)管委 [20xx]10 號(hào)） （十）國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對(duì)外合作協(xié)調(diào)中心《關(guān)于同意在 **開發(fā)區(qū)（國(guó)家級(jí)）建立“湖南 **中小企業(yè)國(guó)際物流示范園”的附函》（國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小中心函[20xx]11 號(hào)） （十一）土地使用意向書 （十二） **省《關(guān)于加 快我省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的若干意見》 （十三）第三方物流企業(yè)入駐 **物流園意向協(xié)議 附圖： （一） **物流園平面規(guī)劃圖 中國(guó)文案 7 第一章 總 論 受 **發(fā)展有限公司的委托，我們對(duì) **物流園第一期建設(shè)工程可行性進(jìn)行了研究，通過對(duì)該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水、通訊等條件進(jìn)行調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，并與建設(shè)單位交換意見，在認(rèn)真調(diào)查和分析資料的基礎(chǔ)上編制了《 **物流園第一期建設(shè)工程可行性研究報(bào)告》。 （ 9） 消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國(guó)家和地方法規(guī)。 目前， **省正積極探索有利于支持工商企業(yè)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)代物流服務(wù)系統(tǒng)，通過對(duì)現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行更新改造和 擴(kuò)建，加快技術(shù)進(jìn)步，以便盡快滿足加入 WTO 對(duì)我國(guó)，特別是 **省現(xiàn)代物流業(yè)提出的新的要求。因此，在社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)體系中，建設(shè)大型物流園區(qū)，將運(yùn)輸與倉(cāng)儲(chǔ)進(jìn)行有效整合，是發(fā)揮運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)效率和實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益的有效措施。以 **市為中心，沿 319 國(guó)道線向東西拓展、沿京珠大動(dòng)脈向南北拓展，在半徑為 50 公里的范圍內(nèi)，有長(zhǎng)沙高新區(qū)、株洲高新區(qū)、 **開發(fā)區(qū)、瀏陽(yáng)國(guó)際生物醫(yī)藥園、湘潭經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、望城食品工業(yè)園、遠(yuǎn)大工業(yè)園等十幾個(gè)園區(qū)（其中國(guó)家級(jí)園區(qū) 3個(gè)），形成了一個(gè)以長(zhǎng)沙為中心、以 319 國(guó)道和京珠大動(dòng)脈為軸線的高科技產(chǎn)業(yè)中國(guó)文案 16 帶，聚集了長(zhǎng)株潭地區(qū)（長(zhǎng)沙、株洲、湘潭）乃至 **省的主要企業(yè)。**物流中心已產(chǎn)生了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，但是，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)、入駐企業(yè)的增加，已滿足不了企業(yè)的現(xiàn)代物流需求。三是物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化 ,定制服務(wù)、供應(yīng)鏈管理成為代表性特征 。一般來(lái)說 ,有專門從事物流園區(qū)物業(yè)管理的圓區(qū)運(yùn)營(yíng)商、從事倉(cāng)庫(kù)管理的倉(cāng)庫(kù)運(yùn)營(yíng)商、從事倒貨及搬運(yùn)業(yè)務(wù)的搬運(yùn)公司、從事流通加工業(yè)務(wù)的加工企業(yè)、從事物流園區(qū)內(nèi)部物流信息管理的 IT 企業(yè)以及入?yún)^(qū)的運(yùn)輸、配送企業(yè)。低層次傳統(tǒng)物流人才過剩與高層次現(xiàn)代物流人才緊缺相矛盾。這些企業(yè)產(chǎn)品大多具有 多品種、 小批量、高增值的特點(diǎn)，對(duì)物流服務(wù)的及時(shí)性、準(zhǔn)確性的要求較高。 以交通運(yùn)輸樞紐、產(chǎn)品集散地點(diǎn)、居民消費(fèi)區(qū)域?yàn)橐劳?，開展系統(tǒng)化現(xiàn)代化信息化的物流服務(wù)。 20xx 年我國(guó) GDP 為 萬(wàn)億人民幣，按 20%計(jì)算，物流成本已達(dá)到 17800 億元人民幣，可挖掘的“第三利潤(rùn)來(lái)源”的潛力很大。 **市是我國(guó)中部地區(qū)的重要交通樞紐城市和物流結(jié)點(diǎn)城市， **省巨大的貨運(yùn)量和貨物周轉(zhuǎn)量為 **市提供了巨大的物流市場(chǎng)，其中，蘊(yùn)含著巨大的物流成本節(jié)約空間和巨大的物流增值服務(wù)空間。 我公司已和招商局物流集團(tuán)、大田物流集團(tuán)等物流公司 簽訂意向合同書，意向租賃面積 10 萬(wàn)平方米左右。到目前為止，區(qū)內(nèi)工完成基本建設(shè)投資 120 億元，移動(dòng)土石方近億立方米，完成 13 億元人民幣的基礎(chǔ)設(shè)施投資任務(wù)，各項(xiàng)建設(shè)工作都取得了十分顯著的成績(jī)。 **物流園規(guī)劃總占地 3000 畝，總投資 億元。根據(jù)水質(zhì)分析結(jié)果，按《巖土工程勘察規(guī)范（ GB5002194）》有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)定，整個(gè)開發(fā)區(qū)內(nèi)地下水對(duì)砼無(wú)腐蝕性。 、 **開發(fā)區(qū)地理位置及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 **開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1992 年 8月， 20xx 年 2 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 （二）項(xiàng)目租賃預(yù)測(cè) **物流園有倉(cāng)儲(chǔ) 14 萬(wàn)平方米， 萬(wàn)平方米辦公樓。 **市現(xiàn)有商品市場(chǎng) 390 個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 13 萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員 58 萬(wàn)人。中國(guó)的物流成本占 GDP 的比重，據(jù)世界銀行估計(jì)，占到 18%。 采取合資或獨(dú)資形式，在國(guó)內(nèi)開展物流業(yè)務(wù) 。 外資企業(yè)在進(jìn)入中國(guó)以后一般都不建立獨(dú)立的物流部門，而是選取若干專業(yè)的物流供 應(yīng) 商，獲得必要的物流服務(wù)。 (2)我國(guó)物流發(fā)展存在的問題 我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展存在的問題主要表現(xiàn)為 “三大矛盾”： ①體制方面，條塊分割，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響下的多頭管理現(xiàn)狀與現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展必需的系統(tǒng)協(xié)調(diào)要求相矛盾 ②市場(chǎng)供需方面，短期實(shí)際需求不足和遠(yuǎn)期潛在需求巨大相矛盾，低水平供應(yīng)能力過剩與高水平供應(yīng)能力不足相矛盾。據(jù)專家預(yù)測(cè)，國(guó)外這種以物流園區(qū)為核心的社會(huì)化運(yùn)輸、配送形式將以每年 5%至 10%的速度增長(zhǎng)。 中國(guó)文案 20 第四章 行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè) 市場(chǎng)現(xiàn)狀 、國(guó)際情況 隨著經(jīng)濟(jì)全球化步伐的加快和信息技術(shù)、通訊技術(shù)的發(fā)展 ,全球制造、采購(gòu)、銷售趨勢(shì)的加強(qiáng)，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出新的特點(diǎn) ,一是電子物流的興起 ,據(jù)預(yù)測(cè) ,到 20xx年底電子商務(wù)交易額將達(dá)到 8400億美元 。由于 **物流中心靠近開發(fā)區(qū)工業(yè)集中區(qū)，開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)均是即將開發(fā)建設(shè) 的物流園區(qū)的潛在客戶。 四、 **省、 **市的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和地理位置對(duì)能夠提供綜合性、專業(yè)化物流服務(wù)社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)體系提出了現(xiàn)實(shí)需求 **省位于我國(guó)中部，京廣鐵路、湘贛鐵路、湘黔鐵路、京珠高速、 319 國(guó)道、107 國(guó)道穿境而過，省會(huì)長(zhǎng)沙為區(qū)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心 和交通樞紐。物流基礎(chǔ)設(shè)施落后，加上布局不合理，造成我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)效率與效益低下。我國(guó)對(duì)有關(guān)物流以及物流相關(guān)方面做出了鄭重的承諾，在包裝服務(wù)、通信服務(wù)、速遞服務(wù)、分銷服務(wù)、運(yùn)輸服務(wù)中，除傭金代理服務(wù)、批發(fā)服務(wù)、零售服務(wù)和特許經(jīng)營(yíng)有少量限制以外，這些領(lǐng)域的主要部分以及海運(yùn)服務(wù)、集裝箱堆場(chǎng)服務(wù)、內(nèi)水運(yùn)輸、航空運(yùn)輸服務(wù)、鐵路運(yùn)輸服務(wù)、貨物運(yùn)輸代理服務(wù)等將全面對(duì)外開放。 （ 7） 項(xiàng)目建設(shè)以物流需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目概況及目標(biāo) 項(xiàng)目名稱： **物流園第一期工程 建設(shè)地點(diǎn)： **省 **市 **開發(fā)區(qū) 建設(shè)單位： **發(fā) 展有限公司 建設(shè)期限： 2 年 **物流園項(xiàng)目擬建在 **開發(fā)區(qū)內(nèi)，東六線以東， 319 國(guó)道以南，東十線以西，漓湘路以北。 （ 10） 其它規(guī)定及客戶要求。 通過物流園的建設(shè)，將各物流企業(yè)、港口、航空等服務(wù)機(jī)構(gòu)和生產(chǎn)單位進(jìn)行有序的整合，降低生產(chǎn)單位和物流企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，使這些企業(yè)在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中能夠處于比較有利的地位。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃提出，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)要運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)技術(shù)進(jìn)行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運(yùn) 輸、市政服務(wù)等行業(yè)，推行連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、多式聯(lián)運(yùn)、網(wǎng)上銷售等組織形式和服務(wù)方式，提高服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益。 而目前 **省的 80%以上的企業(yè)的物流執(zhí)行主體以自辦物流為主，第三方物流代理 比例較低，且以物流分包形式為主；企業(yè)自辦物流的作業(yè)表現(xiàn)情況是，單據(jù)準(zhǔn)確率低，配送不及時(shí)，貨物缺損率高；企業(yè)自辦物流設(shè)施利用率低，物流費(fèi)用支出高，庫(kù)存不合理。目前，入駐 **物流中心的國(guó)外企業(yè)有 LG、伊萊克斯、摩托羅拉等國(guó)際知名企業(yè)，及中外運(yùn)集團(tuán)、天津大田國(guó)際貨運(yùn)、西安萬(wàn)方、石家莊三友、青島祥運(yùn)通、內(nèi)蒙古巴運(yùn)集團(tuán)、北京柳林等國(guó)內(nèi)比較大第三方物流企業(yè)，受基礎(chǔ)條件的制約，物流中心只能提供 配載、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、住宿、加油、汽車維修等比較簡(jiǎn)單的傳統(tǒng)物流服務(wù)，遠(yuǎn)不能適應(yīng)未來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)現(xiàn)代物流的要求。四是第三方物流企業(yè)發(fā)展迅速 ,目前美國(guó)和歐洲的企業(yè)有60%至 70%以上全部采用第三方物流服務(wù) 。其中最為重要的是能夠依托物流信息，為用戶提供全面解決方案的第三方物流企業(yè)。 從 我 國(guó)現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)物流企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，物流服務(wù)的準(zhǔn)確性與及時(shí)性差，物流的社會(huì)化、市場(chǎng)化程度也 較 低。面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為了最大限度地降低成本 ， 也對(duì)物流服務(wù)提出了迫切需求 。 、 **省及 **市物流市場(chǎng)總量與發(fā)展空間分析 (1)中部各省的宏觀物流業(yè)產(chǎn)值比較 根據(jù)我國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)局 1994 年制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，物流業(yè)包括第三產(chǎn)業(yè)中交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電業(yè)中的貨運(yùn)和倉(cāng)儲(chǔ)部分。如果我國(guó)能夠在今后若干年的時(shí)間里，建設(shè)一個(gè)社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)體系，從粗放物流經(jīng)營(yíng)向集約物流經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，將物流成本降到國(guó)際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn) 10%左右，將會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，到 20xx年， **省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到 5700 億元，物流成本占 20%以上，以 20%計(jì)算，成本節(jié)約空間將達(dá)到 1140 億元。 中國(guó)文案 29 因此，項(xiàng)目的租賃是有很大市場(chǎng)的。目前，區(qū)內(nèi)主次干道已拉通 28 條，總長(zhǎng) 60 公里； 6 座大型跨線橋已經(jīng)竣工通車；已經(jīng)完成 公里，架設(shè)鐵塔 33 座的三回超高壓線路的改道工程， 2個(gè) 110 千伏的變電站已經(jīng)投入使用，目前區(qū)內(nèi)日供電能力已經(jīng)達(dá)到 240 萬(wàn)千瓦時(shí)； 2 座日供水 10 萬(wàn)噸的自來(lái)水廠已經(jīng)投入運(yùn)行；日處理能力 8萬(wàn)噸的污水凈化中心已經(jīng)正式營(yíng)業(yè) ；裝機(jī)容量為 10 萬(wàn)門的程控大樓，現(xiàn)已開通20xx0 門程控電話和高速寬帶通訊網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)了與 156 個(gè)國(guó)家和地區(qū)通信聯(lián)網(wǎng)；投資 1400 多萬(wàn)元的電視發(fā)射塔已經(jīng)正式投入使用。物流園分三期進(jìn)行，按照“一次性規(guī)劃、分期滾動(dòng)開發(fā)”的原則進(jìn)行。 自然條件 、氣象條件 （ 1）氣溫 年平均氣溫： ℃ 最冷月平均氣溫： ℃ 最熱月平均氣溫： ℃ 極端最低氣溫： ℃ 極端最高氣溫： 43℃ （ 2）降水量 年平均總降水量： 1393mm 一日最大降水量： （ 3）濕度 中國(guó)文案 33 最冷月平均相對(duì)濕度： 81% 最 熱月平均相對(duì)濕度： 75% （ 4）風(fēng) 風(fēng)速年平均： 主導(dǎo)風(fēng)向和風(fēng)速： 夏季 NNW 冬季 NN