【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 業(yè)務(wù)模式是充分利用現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施，開展第三方或第四方物流服務(wù)。國(guó)際物流企業(yè)開展物流服務(wù)，對(duì)諸如物流 園區(qū)等物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提出了明確而具體的要求。可以說，我國(guó)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)基礎(chǔ)開始形成，市場(chǎng)主體開始顯現(xiàn)。而就我國(guó)目前物流基礎(chǔ)設(shè)施和裝備的發(fā)展現(xiàn)狀和總體規(guī)劃而言，應(yīng)該說是具備了一定的基礎(chǔ)條件。但是，由于缺乏先進(jìn)的物流基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)現(xiàn)有物流資源進(jìn)行整合，中國(guó)文案 27 現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施及物流服務(wù)處于分散狀態(tài)，沒有形成一個(gè)有效的系統(tǒng)。因此，開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代物流園區(qū)，是有效整合資源、發(fā)揮系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，為工商企業(yè)提供社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)的有效手段，其市場(chǎng)前景和發(fā)展?jié)摿薮蟆? 、 **省及 **市物流產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè) 據(jù)統(tǒng)計(jì)， **省目前各類企業(yè)總數(shù) 達(dá)到 64 萬家以上，其中 99%以上是中小企業(yè)， 20xx 年 **省貨運(yùn)量達(dá)到 億噸，貨物周轉(zhuǎn)量 億公里，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、郵電生產(chǎn)總值 億元 ,工商企業(yè)銷售收入總額 億元 ,銷售費(fèi)用 億元。 **市現(xiàn)有商品市場(chǎng) 390 個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 13 萬個(gè)，從業(yè)人員 58 萬人。 根據(jù) **省及 **市“十五”計(jì)劃國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)、商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展目標(biāo)、工業(yè)發(fā)展目標(biāo)及企業(yè)改革與發(fā)展目標(biāo)，到 20xx 年， **省的貨運(yùn)量將達(dá)到 億噸至 億噸，五年年平均增長(zhǎng)將達(dá)到 10%至 15%，貨物周轉(zhuǎn) 量將達(dá)到 1558 億公里至 億公里，其中 **市的貨運(yùn)量和貨物周轉(zhuǎn)量將占主要地位。 **市是我國(guó)中部地區(qū)的重要交通樞紐城市和物流結(jié)點(diǎn)城市， **省巨大的貨運(yùn)量和貨物周轉(zhuǎn)量為 **市提供了巨大的物流市場(chǎng)，其中，蘊(yùn)含著巨大的物流成本節(jié)約空間和巨大的物流增值服務(wù)空間。按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，到 20xx年， **省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到 5700 億元，物流成本占 20%以上，以 20%計(jì)算，成本節(jié)約空間將達(dá)到 1140 億元?！笆濉逼陂g， **省工商企業(yè)的銷售總額將達(dá)到 至 億元，銷售費(fèi)用將達(dá)到 至 億元。按物流成本占營(yíng)銷費(fèi)用的 30%計(jì)算，成本節(jié)約空間為 至 億元。從建立起社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)體系即改進(jìn)后的社會(huì)物流系統(tǒng)進(jìn)行考慮，如果資金周轉(zhuǎn)率從目前行業(yè)的年平均 次至 次提高到 5 至 8 次， 至 億元的流動(dòng)資金將相當(dāng)于 億元至 億元流動(dòng)資金所起的作用。 根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家物流費(fèi)用占 GDP 總量的比例（可以認(rèn)為比較準(zhǔn)確反映物流產(chǎn)值）的變化情況，即從 1980 年大約 15％降至 20xx 年普遍達(dá)到 10％左右的趨勢(shì)，我國(guó)物流費(fèi)用占 GDP 總值的比例從 1999 年的 20％左右降至 15％，約需 20年左右時(shí)間（國(guó)內(nèi)專家論斷）。 假設(shè)我國(guó)在今后 5 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步，物流發(fā)展快速高效，物流費(fèi)用達(dá)到占 GDP 總值 15％的水平， **省及 **市、長(zhǎng)株潭地區(qū)物流市場(chǎng)發(fā)展空間可見表 45 所示。 中國(guó)文案 28 表 45 **省及 **市、長(zhǎng)株潭地區(qū)物流市場(chǎng)發(fā)展空間 20xx 年指標(biāo)值 20xx 年預(yù)測(cè)值 5年內(nèi)物流市場(chǎng)發(fā)展空間 GDP 總值 物流業(yè)產(chǎn)值（ 20％） GDP 總值 物流業(yè)產(chǎn)值（ 15％） **省 (△ =%) **市 (△ =%) 長(zhǎng)株潭 地區(qū) 注： 20xx 年 GDP 預(yù)測(cè)值，按 20xx 年增長(zhǎng)率穩(wěn)定增長(zhǎng)計(jì)算： **省取 %， **市取 ％，長(zhǎng)株潭地區(qū)取 10％。物流市場(chǎng)發(fā)展空間的含義是指?jìng)鹘y(tǒng)物流業(yè)向現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展創(chuàng)造出的物流產(chǎn)值與社會(huì)效益。 2． 3 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) （一）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有利條件： （ 1） **物流園地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出 **市的門戶，距長(zhǎng)沙火 車站、航運(yùn)碼頭、黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)較近，鐵路、公路、航空、水運(yùn)交通都十分方便，人流、物流、信息流都比較集中快捷。因此，經(jīng)營(yíng)潛力大，極有發(fā)展前景。 （ 2） **開發(fā)區(qū)大力支持，制定了各種優(yōu)惠政策，為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造良好寬松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 （ 3） **物流園定位好、起點(diǎn)高，配套設(shè)施齊全，管理手段先進(jìn)。可為客戶提供全方位的物流服務(wù)。 （二）項(xiàng)目租賃預(yù)測(cè) **物流園有倉儲(chǔ) 14 萬平方米， 萬平方米辦公樓。 隨著長(zhǎng)沙城市改造，原有物流設(shè)施紛紛拆除，長(zhǎng)沙倉儲(chǔ)需求面積在 80 萬平方米左右。 我公司已和招商局物流集團(tuán)、大田物流集團(tuán)等物流公司 簽訂意向合同書，意向租賃面積 10 萬平方米左右。 中國(guó)文案 29 因此，項(xiàng)目的租賃是有很大市場(chǎng)的。 中國(guó)文案 30 第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目的選址充分考慮 **省、 **市物流發(fā)展現(xiàn)狀以及 **省推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程產(chǎn)生的物流需求、以及以長(zhǎng)沙為中心的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的物流需求進(jìn)行。同時(shí)，項(xiàng)目選址將充分考慮物流園區(qū)是公路貨運(yùn)樞紐和物流結(jié)點(diǎn)的特點(diǎn)，考慮園區(qū)作為國(guó)際物流園區(qū)的海關(guān)、結(jié)算、物流信息服務(wù)的重要匯集中心的要求，考慮本物流園以長(zhǎng)沙高科技產(chǎn)業(yè)帶為重點(diǎn)，通過京廣鐵路、 319 國(guó)道、京珠大動(dòng)脈、長(zhǎng)沙新港等物流通道逐步向長(zhǎng)株潭地區(qū)、 中南地區(qū)輻射的發(fā)展目標(biāo)。 經(jīng)征詢專家意見，本項(xiàng)目擬選址在 **市遠(yuǎn)離鬧市區(qū)、運(yùn)輸條件較好、周圍產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚并且離現(xiàn)有的“ **物流中心”不遠(yuǎn)處的長(zhǎng)沙技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園，具體位置在 319 國(guó)道以南、黃興大道以北、東四線以東、東八線以西的地區(qū)。 基礎(chǔ)條件 、 **市地理位置及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 **省位于我國(guó)中部，京廣鐵路、湘贛鐵路、湘黔鐵路、京珠高速、 319 國(guó)道、107 國(guó)道穿境而過，省會(huì)長(zhǎng)沙為區(qū)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心和交通樞紐。**市在東、中、西部三大發(fā)展板塊中處于連南接北、承東啟西的戰(zhàn)略要地 ，橫貫東西的長(zhǎng)江動(dòng)脈、上海 — 長(zhǎng)沙 — 重慶鐵路和縱南通北的京廣鐵路、京珠高速公路雙十字樞紐，構(gòu)成了長(zhǎng)沙作為現(xiàn)代化商貿(mào)和物流中心城市的必要條件，長(zhǎng)株潭三市經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略的實(shí)施，使長(zhǎng)株潭地區(qū)成為 **省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極， **市的流通優(yōu)勢(shì)可以通過長(zhǎng)株潭地區(qū)進(jìn)一步輻射全省及相鄰省份。 據(jù)〈長(zhǎng)沙年鑒〉， 20xx 年全市 GDP 達(dá)到 億元，地方財(cái)政收入 億元。目前， **市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本現(xiàn)狀是體制轉(zhuǎn)換取得突破性進(jìn)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立，全市非公有制經(jīng)濟(jì)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重達(dá) %。經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，結(jié) 構(gòu)調(diào)整取得重大進(jìn)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市功能明顯增強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)中國(guó)文案 31 施投資 200 億元，完成重大項(xiàng)目 100 多個(gè)。已經(jīng)形成公路、鐵路、航空、水運(yùn)等多種運(yùn)輸形式的立體交通網(wǎng)絡(luò)，電力、電信、郵政、供水以及安居工程、文化、娛樂、旅游設(shè)施建設(shè)步伐加快。人民生活明顯改善，社會(huì)保障制度初步建立，城市居民人均收入 7990 元，農(nóng)民人均收入 3005 元，最低生活保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等社會(huì)保障制度初步確立。長(zhǎng)沙商貿(mào)在“流通活市”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，成為全市最有潛力、最具活力的優(yōu) 勢(shì)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)以多種經(jīng)濟(jì)成份并存的大中小結(jié)合、高中低檔俱全，綜合市場(chǎng)與專業(yè)市場(chǎng)相配套的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)已基本形成 ,并迅速拓展為全省及中南地區(qū)大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的中心。 、 **開發(fā)區(qū)地理位置及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 **開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1992 年 8月， 20xx 年 2 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。建區(qū) 9 年多來，開發(fā)區(qū)堅(jiān)持“以工業(yè)項(xiàng)目為主、吸引外資為主、出口為主和致力于發(fā)展高新技術(shù)”的方針，強(qiáng)調(diào)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為中心，走產(chǎn)業(yè)興區(qū)之路，通過卓有成效的招商引資工作，目前入?yún)^(qū)工業(yè)企業(yè) 106 家，其中三資企業(yè) 40 家，內(nèi)資企業(yè) 66 家，入?yún)^(qū) 企業(yè)基本上實(shí)現(xiàn)了有單個(gè)到群體的轉(zhuǎn)變，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)也正由零散向集成的轉(zhuǎn)變。到目前為止，區(qū)內(nèi)工完成基本建設(shè)投資 120 億元，移動(dòng)土石方近億立方米，完成 13 億元人民幣的基礎(chǔ)設(shè)施投資任務(wù)，各項(xiàng)建設(shè)工作都取得了十分顯著的成績(jī)。目前，區(qū)內(nèi)主次干道已拉通 28 條，總長(zhǎng) 60 公里； 6 座大型跨線橋已經(jīng)竣工通車；已經(jīng)完成 公里，架設(shè)鐵塔 33 座的三回超高壓線路的改道工程， 2個(gè) 110 千伏的變電站已經(jīng)投入使用，目前區(qū)內(nèi)日供電能力已經(jīng)達(dá)到 240 萬千瓦時(shí)； 2 座日供水 10 萬噸的自來水廠已經(jīng)投入運(yùn)行；日處理能力 8萬噸的污水凈化中心已經(jīng)正式營(yíng)業(yè) ；裝機(jī)容量為 10 萬門的程控大樓，現(xiàn)已開通20xx0 門程控電話和高速寬帶通訊網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)了與 156 個(gè)國(guó)家和地區(qū)通信聯(lián)網(wǎng)；投資 1400 多萬元的電視發(fā)射塔已經(jīng)正式投入使用。 目前， **開發(fā)區(qū)已經(jīng)形成了以三一重工、光南摩托為主體的先進(jìn)制造工業(yè)，以 LG 曙光、長(zhǎng)海視聽、中芯數(shù)碼為主體的電子信息產(chǎn)業(yè)，以華天鋁業(yè)、長(zhǎng)沙力元、瑞翔為主體的新材料產(chǎn)業(yè)，以中糧、可口可樂、長(zhǎng)沙娃哈哈、荷蘭泰松、喜瑞來速凍系列為主體的食品飲料產(chǎn)業(yè)，以金沙利彩印、金和包裝、 **包裝為主體的輕印產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)格局。截止到 20xx 年年底，區(qū)內(nèi)累計(jì)完成總產(chǎn)值 億元，實(shí)現(xiàn)利稅 億元，出口創(chuàng)匯 8874 萬美元。 中國(guó)文案 32 **開發(fā)區(qū)位于 **市 **鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。開發(fā)區(qū)以西 5公里毗鄰京廣復(fù)線鐵路大動(dòng)脈，北京至深圳 107 國(guó)道，成都至廈門 319 國(guó)道和京珠高速公路穿區(qū)而過，構(gòu)成南北東西交通優(yōu)勢(shì)。開發(fā)區(qū)距 **市中心、長(zhǎng)沙火車站、湘江長(zhǎng)沙碼頭、黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)等場(chǎng)站樞紐均約 8公里。同時(shí)，開發(fā)區(qū)內(nèi)已經(jīng)建成具有一定規(guī)模的物流基礎(chǔ)設(shè)施，即 **物流中心。 **物流中心是由開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè) **發(fā)展有限公司投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)的公路貨運(yùn)樞紐型物流中心，占地面積 100 畝，擁有商業(yè)門面 100 個(gè)，倉儲(chǔ) 2萬多平方米，停車場(chǎng) 4萬平方米，可容納 300 人的招待所。經(jīng)過一年多的運(yùn)營(yíng)， **物流中心已經(jīng)產(chǎn)生效益，目前可以提供配載、倉儲(chǔ)、裝卸、住宿加油、汽車維修等一系列物流及配套服務(wù)，吸引了中外運(yùn)集團(tuán)、天津大田國(guó)際貨運(yùn)、西安萬方、石家莊三友、青島祥運(yùn)通、內(nèi)蒙古巴運(yùn)集團(tuán)、北京柳林及廣州、南昌和省內(nèi)近百家涵蓋航空、公路、鐵路、快遞等業(yè)務(wù)的物流企業(yè)入駐加盟，形成了一個(gè)面向全國(guó)的、以公路運(yùn)輸為主的物流輸送網(wǎng)絡(luò)。由于 **物流中心靠近開發(fā)區(qū)工業(yè)集中區(qū)，開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)均是即將開發(fā)建設(shè)的物流園區(qū)的潛在客戶。目前， LG、伊萊 克斯、摩托羅拉等一批國(guó)際知名企業(yè)已選擇 **物流中心作為倉儲(chǔ)基地， **市港務(wù)局也選擇 **物流中心作為集裝箱停放中心。因此，湖南**國(guó)際物流示范園的建設(shè)地點(diǎn)選址在 **開發(fā)區(qū)內(nèi)是理想的建設(shè)場(chǎng)所。 自然條件 、氣象條件 （ 1）氣溫 年平均氣溫： ℃ 最冷月平均氣溫： ℃ 最熱月平均氣溫： ℃ 極端最低氣溫： ℃ 極端最高氣溫： 43℃ （ 2）降水量 年平均總降水量： 1393mm 一日最大降水量： （ 3）濕度 中國(guó)文案 33 最冷月平均相對(duì)濕度： 81% 最 熱月平均相對(duì)濕度： 75% （ 4）風(fēng) 風(fēng)速年平均： 主導(dǎo)風(fēng)向和風(fēng)速： 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風(fēng)速： 23 m/s （ 5）最大積雪深度 20cm （ 6）最大凍土深度 5cm （ 7）年雷暴日數(shù) 天 （ 8）全年日照時(shí) 數(shù) 小時(shí) 、工程地質(zhì)情況 項(xiàng)目區(qū)工程地質(zhì)情況，根據(jù)《中國(guó)地質(zhì)裂度區(qū)劃圖（ 1990）》勘察，長(zhǎng)沙地區(qū)地震最高裂度為 VI 度。根據(jù)水質(zhì)分析結(jié)果，按《巖土工程勘察規(guī)范（ GB5002194）》有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)定，整個(gè)開發(fā)區(qū)內(nèi)地下水對(duì)砼無腐蝕性。 中國(guó)文案 34 第六章 建設(shè)方案 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的情況和 **市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，本項(xiàng)目擬在 **省省會(huì) **市 **開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)以信息系統(tǒng)為支撐，集運(yùn)輸、配載、倉儲(chǔ)、配送、包裝、 流通加工、海關(guān)、物流高科技產(chǎn)業(yè)等物流服務(wù)功能為一體的綜合性物流園。 **物流園規(guī)劃總占地 3000 畝，總投資 億元。物流園分三期進(jìn)行，按照“一次性規(guī)劃、分期滾動(dòng)開發(fā)”的原則進(jìn)行。項(xiàng)目第一期工程總投資 萬元，總建筑面積 ，其中：倉儲(chǔ)面積 萬平方米，綜合辦公大樓 萬平方米，集裝箱堆場(chǎng)面積 1萬平方米，固定資產(chǎn)投資 萬元。 建設(shè)原則 （ 1） 符合國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)與物流業(yè)發(fā)展的總趨勢(shì)； （ 2） 符合 **省及 **市、長(zhǎng)株潭地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求； （ 3） 符合 **市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； （ 4） 符合 **市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； （ 5） 符合規(guī)劃的科學(xué)性、先進(jìn)性與可操作性原則。 建設(shè)目標(biāo) （ 1） 園區(qū)貨運(yùn)吞吐量達(dá)到 8000 萬噸以上，宏觀物流產(chǎn)值 25 億元以上； （ 2） 與 50 家左右設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的配送中心建立物流戰(zhàn)略同盟，形成高效的物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代物流服務(wù)。 （ 3） 建立健全物流管理信息系統(tǒng)，使之具有物流管理、海關(guān)管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等各種功能。 （ 4） 引進(jìn)第三方物流企業(yè) 50 家以上，為 60 家左右大