華龍國際大廈方案商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧
2025-05-12 16:36 本頁面
【正文】 6．商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式 （ 1）．零星開發(fā) 有不少單位或市民在住所或辦公場地周邊自行搭建商業(yè)門面，出租經(jīng)營不成規(guī)模，檔次低，管理差，影響了市容和破壞了商業(yè)房產(chǎn)的規(guī)范，現(xiàn)在這種私自建設(shè)商業(yè)房產(chǎn)，在市區(qū)內(nèi)正逐步消失，主要存在郊區(qū)或城市周邊地區(qū)。 （ 2）．合作開發(fā) 這種方式主要是房地產(chǎn)開發(fā)商與零售商或其他商業(yè)公司共同合作，開發(fā)商建設(shè)商業(yè)場所，合作的零售商或?qū)I(yè)商業(yè)經(jīng)營公司經(jīng)營物業(yè)，要么自己經(jīng)營，要么由專業(yè)公司進行 招商管理，從而在不同公司之間實現(xiàn)職能分工，各自干自己最專長的事，可以有效的提高商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價值，同時分擔和降低風險，實現(xiàn)對風險的均衡控制。如南昌萬達商業(yè)廣場就采取這種模式，大連萬達開發(fā)物業(yè)，而引進沃爾馬超市，實現(xiàn)共贏。 （ 3）．聯(lián)營方式 開發(fā)公司提供場地，各地商家提供進場商品，開發(fā)公司收取進場費和提取商家銷售額或利潤一定的百分比。如：南昌新洪客隆商場，百貨大樓商場均采用這種模式。 總之，通過對南昌市商業(yè)房地產(chǎn)的分析可以為我們項目 15 層的商業(yè)運營和推廣提供清晰準確的參考定位。 二．南昌寫字樓 市場重點競爭項目調(diào)查分析 為了知幾知彼，更準確的更有效的完成項目的營銷推廣，順利實現(xiàn)項目銷售，我們投入了相當?shù)臅r間、人力、物力調(diào)研了南昌寫字樓市場的重點競爭項目。 1．項目名稱：華財大廈 項目地址：沿江中路 物業(yè)類型：商業(yè)服務和寫字辦公綜合型習字樓 總建筑面積： 戶型面積： 56， 70， 100， 140m2 樓層布局和功能： 120層為寫字辦公， 2125 為賓館、客房 配套設(shè)施：停車場面積小，車位不足 價格： 租金 30 元 / m2/月（含：水、電，物業(yè)費）； 32 元 / m2/月（含：水、電、空調(diào)、 物業(yè)） 售價 不賣 物業(yè)管理費 （含在租金里） 付款方式： 租金：一個季度一交 壓一個月押金（壓一付三） 客戶對象及特征：各行各業(yè)，其中食品，副食品居多。 入駐公司包括：太太樂、金龍魚、 LG、理光等 2．項目名稱：江西國際信托大廈 項目地址：北京西路 物業(yè)類型：純寫字樓 物業(yè)檔次：高檔智能化寫字樓 戶型：三種 50 M2 100 M2 150M2（ 138158 M2） 樓層布局和功能： 125層為寫字辦公 2627層為各類會儀場所 特色：入口大堂氣派豪華，全大理石。 配套設(shè)施：現(xiàn)代化配套設(shè)施齊全（寬帶網(wǎng)）； 中央空調(diào)； 美國進口 OTIS 電梯； CCTV 電視監(jiān)控； 24 小時保安 價格： 租金： 68 元 /平米 （水電空調(diào)物業(yè)管理費） 售價：不售 付款方式：壓三付一（交三個月押金，一個月租金） 優(yōu)惠措施：時間優(yōu)惠；租一年按 個月算。 客戶對象及特征：知名公司，專業(yè)性金融、證券公司。 如：聯(lián)想，北大方正，清華同方，誠志股份，海虹控股 ， KODAK 等。 榮譽：建設(shè)部頒發(fā)的江西省寫字樓優(yōu)秀物業(yè)管理示范單位 出租率： 80%以上 3．項目名稱：國貿(mào)廣場 項目地址：洪城大道 物業(yè)類型：商務公寓、寫字兩用。 物業(yè)檔次：中高檔智能化寫字樓， 28層 總面積： 1400 M2*28=38000 M2 戶型：三種 50 M2 ， 140150 M2 ， 180200 M2 樓層布局和功能： 13層北京華聯(lián)超市 428層為公寓寫字樓 配套設(shè)施：高級電梯 高級名牌發(fā)電機 消防系統(tǒng)（煙感、溫感自動 噴淋系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)） CCTV 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 智能化車輛管理系統(tǒng) 紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 價格： 租金：發(fā)展商暫不提供出租，租戶要和每個業(yè)主聯(lián)系 售價： 35004000 元 / M2 付款方式：壓三付一（交三個月押金，一個月租金） 優(yōu)惠措施：時間優(yōu)惠；租一年按 個月算。 客戶對象及特征：知名公司，專業(yè)性金融、證券公司。 如：聯(lián)想，北大方正，清華同方，誠志股份，海虹控股， KODAK 等。 榮譽：建設(shè)部頒發(fā)的江西省寫字樓優(yōu)秀物業(yè)管理示范單位 出租率： 80%以上 4．項目名稱：太平洋購物廣場商務大廈 項目地址：中山路與象山路交匯處 物業(yè)類型：商務公寓、寫字兩用。 物業(yè)檔次：中高檔， 27層 總面積： 250003000 M2 戶型：全框架結(jié)構(gòu)， 可自由組合成 80 M2， 300 M2， 500 M2不同面積的辦公區(qū)。 樓層布局和功能： 14層北京華聯(lián)超市 527層為公寓、寫字樓。 配套設(shè)施：高級電梯 智能消防系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 售價： 48005000元 / M2（ 527層） 付款方式：現(xiàn)款； 按揭（ 8 成 30 年） 客戶對象及特征：各 類公司，商務人士 ，投資者。 營銷缺陷： 1. 寫字樓宣傳定位普通，無個性。 2．宣傳推廣力度不夠。 5．項目名稱：地王廣場 項目地址：中山路 占地面積： 7826 M2 發(fā)展商：江西福泰房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計：泛華（廣東）工程有限公司 物業(yè)類型：商場，休閑，酒店式公寓，寫字辦公。 物業(yè)檔次：中高檔，地下兩層，地上 29 層。 戶型：全框架結(jié)構(gòu)，可自由組合成 60 M2300 M2不同面積的辦公區(qū)。 樓層布局和功能： 17層商場整體招租做商業(yè)。 829層為公寓、寫字樓。 售價： 4500046000 元 / M2（ 15 層） 4950元 / M2（均價）（ 829 層） 付款方式：現(xiàn)款； 按揭（ 8 成 30 年） 客戶對象及特征：各類公司，商務人士 ，投資者。 6．項目名稱：財富廣場 項目地址：八一廣場 占地面積： 萬 M2 總建筑面積： 10萬 M2 開發(fā)商：江西華特實業(yè)有限公司 物業(yè)類型：商場，休閑，商務公寓，寫字辦公，會議中心。 物業(yè)檔次：高檔，建筑物高度 128M，三十層。 戶型：全框架結(jié)構(gòu)，可自由組合成不同面積的辦公區(qū)。 樓層布局和功能： 1 層是產(chǎn)權(quán)式商鋪， 25層為大型精品百貨 630層為公寓、寫字樓等。 售價： 1層：產(chǎn)權(quán)式鋪面，售價 2500045000 元 / M2； 25層：整體招租主力商業(yè)店； 630層： 5000 元 / M2（均價） 付款方式：現(xiàn)款；銀行按揭。 客戶對象及特征：各類品牌公司，高級商務人士 ，投資者。 得房率： 70% 物業(yè)管理：香港樓宇管理集團 營銷推廣： 1。提出 3S概念。 2．項目包裝較好。 3．推廣力度大。 營 銷弱勢：現(xiàn)場無營銷中心，為推廣帶來弊端。 7．綜合
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