【正文】 6 31 28 267 227總計 158 73 1282 730 302 158 853 291 60 15 59 35 2714 1302供銷比 % % % % % % %周邊競爭項目情況列表項目指標比較示意圖項 目 類別 圣奧 領(lǐng) 寓 金海 香 檳 灣 美達 九月庭院 左 鄰 右舍 麗 江公寓 泊林公寓地理位置 ★★☆ ★★★ ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆樓 盤規(guī) 模 ★ ★★ ★★ ★★☆ ★ ★周 邊環(huán) 境、景 觀 ★★ ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆ ★★周 邊 市政配套 ★★ ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆ ★★周 邊 小區(qū)整體素 質(zhì) ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆建筑布局與空 間規(guī) 劃 ★★★ ★★ ★★☆ ★★☆ ★☆ ★★☆小區(qū)內(nèi) 環(huán)藝規(guī) 劃 ★★★ ★★☆ ★★☆ ∕ ★★ ★★戶 型 設(shè)計 ★★ ★★ ∕ ★★☆ ★★☆ ★★☆小區(qū)內(nèi)配套 ★★ ★★☆ ★★ ∕ ★★ ★★車 流 組織 ★★☆ ∕ ∕ ∕ ∕ ∕物 業(yè) 管理 ∕ ∕ ∕ ★★☆ ★★☆ ∕物 業(yè) 形象 ∕ ∕ ∕ ★★☆ ★★☆ ∕發(fā) 展商品牌 ★ ★ ★★☆ ★★★ ★ ★★☆項 目包裝及 營銷 手法 ★★ ★★ ★★☆ ★★☆ ★★☆ ★★☆綜 合 評 判 ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆周邊競爭項目情況列表項目指標比較示意圖項 目 類別 圣奧 領(lǐng) 寓 紅 蘋果 匯 盛德堡 風 林公寓 魅力之城地理位置 ★★☆ ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆樓 盤規(guī) 模 ★ ★★★ ★ ★ ★★★周 邊環(huán) 境、景 觀 ★★ ★ ★ ★★ ★★☆周 邊 市政配套 ★★ ★★ ★ ★ ★周 邊 小區(qū)整體素 質(zhì) ★★☆ ★★☆ ★★☆ ★★ ★★建筑布局與空 間規(guī) 劃 ★★★ ★★ ★★☆ ★★★ ★★☆小區(qū)內(nèi) 環(huán)藝規(guī) 劃 ★★★ ∕ ∕ ★★☆ ★★☆戶 型 設(shè)計 ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★☆小區(qū)內(nèi)配套 ★★ ★★☆ ★ ★ ★★☆車 流 組織 ★★☆ ∕ ∕ ∕ ∕物 業(yè) 管理 ∕ ∕ ★★ ∕ ★★★物 業(yè) 形象 ∕ ∕ ★★ ∕ ★★★發(fā) 展商品牌 ★ ★★ ★ ★ ★★★項 目包裝及 營銷 手法 ★★ ★★ ★ ★ ★★★綜 合 評 判 ★★☆ ★★☆ ★★ ★★ ★★★和板塊內(nèi)的代表樓盤項目相比，本項目具備以下特色：■小區(qū)南面 50米城市綠化帶 ■ 12023方中央景觀花園總 結(jié)九堡板塊是 “城市未來的發(fā)展方向 ”，本項目獨特的地理位置和獨有的景觀優(yōu)勢在板塊中占有一定的優(yōu)勢。項目分析篇價值發(fā)現(xiàn)－－我們擁有怎樣的核心競爭力？地理位置n 項目位置：艮山東路與勝稼路交匯處。n 地理位置優(yōu)越，距離建設(shè)中的 地鐵九堡東站 僅約 500米，距離杭州 中央商務(wù)區(qū)錢江新城 僅約 2公里，鄰近杭州長途客運中心和艮山東路、德勝快速路等 城市主干道 。我們在九堡的核心地段周邊配套n 教育配套：幼兒園、中學(xué)、小學(xué)等十余所 (規(guī)劃中四所幼兒園、四所小學(xué)、兩所中學(xué) )。n商業(yè)、生活等配套：項目周邊社區(qū)行政服務(wù)中心、社區(qū)醫(yī)院、凈菜市場、公交始末站等；九堡區(qū)域內(nèi)，有 麥德龍、世紀聯(lián)華、百安居、中國四季青服裝交易中心 等大型公共設(shè)施。擁有成熟配套，魅力盡顯宗地宗地交通狀況n 項目往北約 500米為 地鐵九堡東站 ，地鐵站以北即為 長途客運中心 ，以及德勝快速路（距項目約 800米）。n勝稼路，是連接下沙大道和德勝路的 城市主干道 。城市交通樞紐集合地鐵交通雙向便利多重綠化景觀n12023方 中央花園 、中心水景區(qū)、下沉式庭院。n高至 6米層高架空層 及樓之間的綠化休閑空間。n近鄰 50米寬的 城市綠化帶。超寬樓間距南北板樓之間的間距達到 103米， 東西點樓之間間距有 107米， 暢享寬空間。便捷商業(yè)配套n小區(qū)西側(cè)沿勝稼路，北側(cè)沿興安支路設(shè)有有 12層的沿街商鋪。n面積由十幾平米至上百平方米，滿足 不同商業(yè)業(yè)態(tài) 的面積需求，豐富社區(qū)商業(yè)需求。 216。生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)216。小區(qū)內(nèi)充分利用太陽能光電轉(zhuǎn)換系統(tǒng)，以太陽能燈具照明綠化、景觀區(qū)域。216。設(shè)小機房電梯，減少電梯占用面積，節(jié)約住宅公攤面積。216。采用外墻外保溫系統(tǒng)，節(jié)能保溫，節(jié)約空調(diào)支出。216。墻體自保溫：砂加氣混凝土砌塊，與外墻外保溫系統(tǒng)集合增強保溫性能。216。雙層中空玻璃。隔音，減噪，防紫外線輻射。216。智能化216。電梯： 28臺，載重： 1000kg，速度 。216。變頻供水，采用變頻水泵，根據(jù)用量調(diào)整。216。高效節(jié)能燈具。建筑科技運用十大建筑科技提升整體建筑品質(zhì)…… ， ……項目交通便捷，地鐵距此不遠周邊配套成熟，生活便捷12023方中央花園，景觀獨具優(yōu)勢位于城市未來的九堡板塊核心超寬樓間距，最大間距有 107米產(chǎn)品認識盡善盡美的產(chǎn)品細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)什么是我們最核心的產(chǎn)品特點？首先，我們絕對不能忽視地段所帶給我們的利好：房地產(chǎn)的黃金定律： “地段、地段還是地段 ”本項目位于錢江新城之東，九堡核心區(qū)域。正因如此，他代表著 繁華、配套完善、交通便捷 ……可以說地段成就了項目的核心價值。其次，讓我們再從自身產(chǎn)品進行一次全新的認識：本項目產(chǎn)品最顯著的特征是什么？項目優(yōu)勢 稀有 替代性 同類樓盤九堡核心地段 Yes 可替代 麗江公寓、左鄰右舍、泊林公寓、九月庭院 ……麥德龍、世紀聯(lián)華、百安居、中國四季青服裝交易中心等大型公共設(shè)施No 可替代 麗江公寓、左鄰右舍、泊林公寓、九月庭院 ……地鐵九堡東站，地鐵站以北即為長途客運中心，以及德勝快速路No 可替代 板塊內(nèi)眾多項目 ……12023方中央花園、中心水景區(qū)、下沉式庭院、 50米城市綠化帶Yes 暫無替代產(chǎn)品 暫無替代產(chǎn)品6米架空層及連廊配套系統(tǒng) Yes 暫無替代產(chǎn)品 暫無替代產(chǎn)品超寬樓間距 Yes 暫無替代產(chǎn)品 暫無替代產(chǎn)品優(yōu)秀建筑品質(zhì) No 可替代 板塊內(nèi)眾多項目 ……便捷商業(yè)配套 No 可替代 泊林公寓 ……與競爭者比較，最具市場突破能力的產(chǎn)品核心優(yōu)勢 ——在眾多的產(chǎn)品利益點之下，擁有 九堡核心地段 及項目本身的 豐富綠化空間 是項目特有的且核心的亮點。產(chǎn)品核心定位九堡核心領(lǐng)域　純粹公園住品定位語備選九堡核心領(lǐng)域 首席公園住品九堡核心領(lǐng)域 領(lǐng)秀公園住品毗鄰錢江新城 首席公園住品錢江新城之東 領(lǐng)秀公園住品客群需求分析篇綜合現(xiàn)階段去化情況可以發(fā)現(xiàn)，綱性需求是市場在形勢不綜合現(xiàn)階段去化情況可以發(fā)現(xiàn)，綱性需求是市場在形勢不佳的情況下的主流需求，同時也適合本項目的產(chǎn)品特點。佳的情況下的主流需求，同時也適合本項目的產(chǎn)品特點。 看看這些人有些什么特點？我們選擇首選九堡板塊，價格承受區(qū)間在 1000015000元 /平米的客群進行研究九堡房產(chǎn)需求者的區(qū)域來源通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)：想在九堡購房的人群主要來自西湖區(qū)、江干區(qū)和下城區(qū)，九堡板塊已得到購房客戶的 深度認可 ?？蛻舯尘胺治觯挲g客群的主要年齡段以 2535歲為主，他們是社會的中堅力量。客戶背景分析－－家庭結(jié)構(gòu)年輕家庭占有相當?shù)谋戎?，他們的家庭結(jié)構(gòu)決定了他們 迫切的住房需求。從行業(yè)來看，發(fā)現(xiàn)從事商業(yè)貿(mào)易的占首位；從工作性質(zhì)來看，從事教育工作的占首位，其次是個體戶和自由職業(yè)者；可見，意向購房者中生意人和從事教育事業(yè)者比較多客戶背景分析－－行業(yè)客戶背景分析－－購房原因購房動機中 首次置業(yè) 的需求比例最大，其次改善居住需求。房產(chǎn)價格、交通便利性、工程質(zhì)量和升值潛力 是他們看重的要素，其中 他們對房價最為敏感，交通便利性次之。從外部因素考慮，本項目基本具備九堡購房者的主要看重要素。購房看中要素主力客群描述職業(yè)群（ 1）商業(yè)貿(mào)易（ 2）醫(yī)療 /保健（ 3）教育 /科研（ 4）個體戶年齡群（ 1） 25－ 35歲的城市中堅；文化群（ 1）有良好的教育背景，在杭的高文化層次人群；（ 2）部分艱苦創(chuàng)業(yè)者。我們的目標客群權(quán)利頂層財富頂層穩(wěn)定資產(chǎn)層中產(chǎn)階層富裕市民階層市民階層赤貧階層本案的產(chǎn)品價值與特征直接決定了目標客群的階層取向。他們來自于社會經(jīng)濟體系中間的部分（富裕市民階層與中產(chǎn)階層， 也有少部分客戶來自穩(wěn)定資產(chǎn)層）。社會結(jié)構(gòu)體系模擬圖本項目可吸納的客群本項目可吸納的客群核心客群2535歲的城市中堅，剛性需求者主要客群3545的城市中產(chǎn)邊緣客群外地的房產(chǎn)需求者、投資客核心客群2535歲的城市中堅，剛性需求者。 首次購房 的比例在他們當中占了絕對的數(shù)量，他們對購房的 硬件配套 較為看中，同時也希望和 同一族群 的人生活在一起。他們是本案客群的 核心構(gòu)成 ，受市場影響或波動較小。主要客群3545的城市中產(chǎn)，對本項目有較高認可度。除了首次購房之外，提升 居住環(huán)境及質(zhì)量 是他們主要的購房動機， 成熟的生活配套 及 未來前景 是促進他們購買的理由。邊緣客群外地的房產(chǎn)需求者、投資客，他們擁有成熟的置業(yè)觀念， 物業(yè)升值潛力是他們首要的購房標準。他們與杭州的城市生活 有一些交集 ， 便捷的城市交通及板塊的發(fā)展前景 是他們較為關(guān)注的因素?？腿悍治稣f明所以要集中核心客群進行項目信息訴求首先我們需要明確核心客群是什么樣的一群人：他們是這個都市里生活節(jié)奏快的一群人 ,他們面對 經(jīng)濟壓力、情感壓力、家庭壓力、 追求自我價值實現(xiàn)等多方面的壓力 他們目前分散在社會各個階層和各種職位之間，已成為中國社會的中堅力量， 正在成為引領(lǐng)時代的主導(dǎo)力量 ，但是還遠遠沒有成為主流，還沒有能真正能領(lǐng)導(dǎo)這個時代和社會最明顯的特征就是壓力讓我們對 “ 他們的壓力 ” 做一次洞察世界上的快樂總結(jié)起來不過幾種，但痛苦卻有千萬種他們現(xiàn)在大多在努力掙錢、