【正文】 6 31 28 267 227總計(jì) 158 73 1282 730 302 158 853 291 60 15 59 35 2714 1302供銷比 % % % % % % %周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況列表項(xiàng)目指標(biāo)比較示意圖項(xiàng) 目 類別 圣奧 領(lǐng) 寓 金海 香 檳 灣 美達(dá) 九月庭院 左 鄰 右舍 麗 江公寓 泊林公寓地理位置 ★★☆ ★★★ ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆樓 盤規(guī) 模 ★ ★★ ★★ ★★☆ ★ ★周 邊環(huán) 境、景 觀 ★★ ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆ ★★周 邊 市政配套 ★★ ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆ ★★周 邊 小區(qū)整體素 質(zhì) ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆建筑布局與空 間規(guī) 劃 ★★★ ★★ ★★☆ ★★☆ ★☆ ★★☆小區(qū)內(nèi) 環(huán)藝規(guī) 劃 ★★★ ★★☆ ★★☆ ∕ ★★ ★★戶 型 設(shè)計(jì) ★★ ★★ ∕ ★★☆ ★★☆ ★★☆小區(qū)內(nèi)配套 ★★ ★★☆ ★★ ∕ ★★ ★★車 流 組織 ★★☆ ∕ ∕ ∕ ∕ ∕物 業(yè) 管理 ∕ ∕ ∕ ★★☆ ★★☆ ∕物 業(yè) 形象 ∕ ∕ ∕ ★★☆ ★★☆ ∕發(fā) 展商品牌 ★ ★ ★★☆ ★★★ ★ ★★☆項(xiàng) 目包裝及 營(yíng)銷 手法 ★★ ★★ ★★☆ ★★☆ ★★☆ ★★☆綜 合 評(píng) 判 ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況列表項(xiàng)目指標(biāo)比較示意圖項(xiàng) 目 類別 圣奧 領(lǐng) 寓 紅 蘋果 匯 盛德堡 風(fēng) 林公寓 魅力之城地理位置 ★★☆ ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆樓 盤規(guī) 模 ★ ★★★ ★ ★ ★★★周 邊環(huán) 境、景 觀 ★★ ★ ★ ★★ ★★☆周 邊 市政配套 ★★ ★★ ★ ★ ★周 邊 小區(qū)整體素 質(zhì) ★★☆ ★★☆ ★★☆ ★★ ★★建筑布局與空 間規(guī) 劃 ★★★ ★★ ★★☆ ★★★ ★★☆小區(qū)內(nèi) 環(huán)藝規(guī) 劃 ★★★ ∕ ∕ ★★☆ ★★☆戶 型 設(shè)計(jì) ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★☆小區(qū)內(nèi)配套 ★★ ★★☆ ★ ★ ★★☆車 流 組織 ★★☆ ∕ ∕ ∕ ∕物 業(yè) 管理 ∕ ∕ ★★ ∕ ★★★物 業(yè) 形象 ∕ ∕ ★★ ∕ ★★★發(fā) 展商品牌 ★ ★★ ★ ★ ★★★項(xiàng) 目包裝及 營(yíng)銷 手法 ★★ ★★ ★ ★ ★★★綜 合 評(píng) 判 ★★☆ ★★☆ ★★ ★★ ★★★和板塊內(nèi)的代表樓盤項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目具備以下特色：■小區(qū)南面 50米城市綠化帶 ■ 12023方中央景觀花園總 結(jié)九堡板塊是 “城市未來(lái)的發(fā)展方向 ”，本項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置和獨(dú)有的景觀優(yōu)勢(shì)在板塊中占有一定的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目分析篇價(jià)值發(fā)現(xiàn)－－我們擁有怎樣的核心競(jìng)爭(zhēng)力？地理位置n 項(xiàng)目位置：艮山東路與勝稼路交匯處。n 地理位置優(yōu)越，距離建設(shè)中的 地鐵九堡東站 僅約 500米，距離杭州 中央商務(wù)區(qū)錢江新城 僅約 2公里，鄰近杭州長(zhǎng)途客運(yùn)中心和艮山東路、德勝快速路等 城市主干道 。我們?cè)诰疟さ暮诵牡囟沃苓吪涮譶 教育配套：幼兒園、中學(xué)、小學(xué)等十余所 (規(guī)劃中四所幼兒園、四所小學(xué)、兩所中學(xué) )。n商業(yè)、生活等配套：項(xiàng)目周邊社區(qū)行政服務(wù)中心、社區(qū)醫(yī)院、凈菜市場(chǎng)、公交始末站等；九堡區(qū)域內(nèi)，有 麥德龍、世紀(jì)聯(lián)華、百安居、中國(guó)四季青服裝交易中心 等大型公共設(shè)施。擁有成熟配套，魅力盡顯宗地宗地交通狀況n 項(xiàng)目往北約 500米為 地鐵九堡東站 ，地鐵站以北即為 長(zhǎng)途客運(yùn)中心 ，以及德勝快速路（距項(xiàng)目約 800米）。n勝稼路，是連接下沙大道和德勝路的 城市主干道 。城市交通樞紐集合地鐵交通雙向便利多重綠化景觀n12023方 中央花園 、中心水景區(qū)、下沉式庭院。n高至 6米層高架空層 及樓之間的綠化休閑空間。n近鄰 50米寬的 城市綠化帶。超寬樓間距南北板樓之間的間距達(dá)到 103米， 東西點(diǎn)樓之間間距有 107米， 暢享寬空間。便捷商業(yè)配套n小區(qū)西側(cè)沿勝稼路，北側(cè)沿興安支路設(shè)有有 12層的沿街商鋪。n面積由十幾平米至上百平方米，滿足 不同商業(yè)業(yè)態(tài) 的面積需求，豐富社區(qū)商業(yè)需求。 216。生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)216。小區(qū)內(nèi)充分利用太陽(yáng)能光電轉(zhuǎn)換系統(tǒng)，以太陽(yáng)能燈具照明綠化、景觀區(qū)域。216。設(shè)小機(jī)房電梯，減少電梯占用面積，節(jié)約住宅公攤面積。216。采用外墻外保溫系統(tǒng)，節(jié)能保溫，節(jié)約空調(diào)支出。216。墻體自保溫：砂加氣混凝土砌塊，與外墻外保溫系統(tǒng)集合增強(qiáng)保溫性能。216。雙層中空玻璃。隔音，減噪，防紫外線輻射。216。智能化216。電梯： 28臺(tái)，載重： 1000kg，速度 。216。變頻供水，采用變頻水泵，根據(jù)用量調(diào)整。216。高效節(jié)能燈具。建筑科技運(yùn)用十大建筑科技提升整體建筑品質(zhì)…… ， ……項(xiàng)目交通便捷，地鐵距此不遠(yuǎn)周邊配套成熟，生活便捷12023方中央花園，景觀獨(dú)具優(yōu)勢(shì)位于城市未來(lái)的九堡板塊核心超寬樓間距，最大間距有 107米產(chǎn)品認(rèn)識(shí)盡善盡美的產(chǎn)品細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)什么是我們最核心的產(chǎn)品特點(diǎn)？首先，我們絕對(duì)不能忽視地段所帶給我們的利好：房地產(chǎn)的黃金定律： “地段、地段還是地段 ”本項(xiàng)目位于錢江新城之東，九堡核心區(qū)域。正因如此，他代表著 繁華、配套完善、交通便捷 ……可以說(shuō)地段成就了項(xiàng)目的核心價(jià)值。其次，讓我們?cè)購(gòu)淖陨懋a(chǎn)品進(jìn)行一次全新的認(rèn)識(shí)：本項(xiàng)目產(chǎn)品最顯著的特征是什么？項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 稀有 替代性 同類樓盤九堡核心地段 Yes 可替代 麗江公寓、左鄰右舍、泊林公寓、九月庭院 ……麥德龍、世紀(jì)聯(lián)華、百安居、中國(guó)四季青服裝交易中心等大型公共設(shè)施No 可替代 麗江公寓、左鄰右舍、泊林公寓、九月庭院 ……地鐵九堡東站，地鐵站以北即為長(zhǎng)途客運(yùn)中心，以及德勝快速路No 可替代 板塊內(nèi)眾多項(xiàng)目 ……12023方中央花園、中心水景區(qū)、下沉式庭院、 50米城市綠化帶Yes 暫無(wú)替代產(chǎn)品 暫無(wú)替代產(chǎn)品6米架空層及連廊配套系統(tǒng) Yes 暫無(wú)替代產(chǎn)品 暫無(wú)替代產(chǎn)品超寬樓間距 Yes 暫無(wú)替代產(chǎn)品 暫無(wú)替代產(chǎn)品優(yōu)秀建筑品質(zhì) No 可替代 板塊內(nèi)眾多項(xiàng)目 ……便捷商業(yè)配套 No 可替代 泊林公寓 ……與競(jìng)爭(zhēng)者比較，最具市場(chǎng)突破能力的產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì) ——在眾多的產(chǎn)品利益點(diǎn)之下，擁有 九堡核心地段 及項(xiàng)目本身的 豐富綠化空間 是項(xiàng)目特有的且核心的亮點(diǎn)。產(chǎn)品核心定位九堡核心領(lǐng)域　純粹公園住品定位語(yǔ)備選九堡核心領(lǐng)域 首席公園住品九堡核心領(lǐng)域 領(lǐng)秀公園住品毗鄰錢江新城 首席公園住品錢江新城之東 領(lǐng)秀公園住品客群需求分析篇綜合現(xiàn)階段去化情況可以發(fā)現(xiàn)，綱性需求是市場(chǎng)在形勢(shì)不綜合現(xiàn)階段去化情況可以發(fā)現(xiàn)，綱性需求是市場(chǎng)在形勢(shì)不佳的情況下的主流需求，同時(shí)也適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)。佳的情況下的主流需求，同時(shí)也適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)。 看看這些人有些什么特點(diǎn)？我們選擇首選九堡板塊，價(jià)格承受區(qū)間在 1000015000元 /平米的客群進(jìn)行研究九堡房產(chǎn)需求者的區(qū)域來(lái)源通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：想在九堡購(gòu)房的人群主要來(lái)自西湖區(qū)、江干區(qū)和下城區(qū)，九堡板塊已得到購(gòu)房客戶的 深度認(rèn)可 ?？蛻舯尘胺治觯挲g客群的主要年齡段以 2535歲為主，他們是社會(huì)的中堅(jiān)力量?？蛻舯尘胺治觯彝ソY(jié)構(gòu)年輕家庭占有相當(dāng)?shù)谋戎?，他們的家庭結(jié)構(gòu)決定了他們 迫切的住房需求。從行業(yè)來(lái)看，發(fā)現(xiàn)從事商業(yè)貿(mào)易的占首位；從工作性質(zhì)來(lái)看，從事教育工作的占首位，其次是個(gè)體戶和自由職業(yè)者；可見，意向購(gòu)房者中生意人和從事教育事業(yè)者比較多客戶背景分析－－行業(yè)客戶背景分析－－購(gòu)房原因購(gòu)房動(dòng)機(jī)中 首次置業(yè) 的需求比例最大，其次改善居住需求。房產(chǎn)價(jià)格、交通便利性、工程質(zhì)量和升值潛力 是他們看重的要素，其中 他們對(duì)房?jī)r(jià)最為敏感，交通便利性次之。從外部因素考慮，本項(xiàng)目基本具備九堡購(gòu)房者的主要看重要素。購(gòu)房看中要素主力客群描述職業(yè)群（ 1）商業(yè)貿(mào)易（ 2）醫(yī)療 /保健（ 3）教育 /科研（ 4）個(gè)體戶年齡群（ 1） 25－ 35歲的城市中堅(jiān)；文化群（ 1）有良好的教育背景，在杭的高文化層次人群；（ 2）部分艱苦創(chuàng)業(yè)者。我們的目標(biāo)客群權(quán)利頂層財(cái)富頂層穩(wěn)定資產(chǎn)層中產(chǎn)階層富裕市民階層市民階層赤貧階層本案的產(chǎn)品價(jià)值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。他們來(lái)自于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中間的部分（富裕市民階層與中產(chǎn)階層， 也有少部分客戶來(lái)自穩(wěn)定資產(chǎn)層）。社會(huì)結(jié)構(gòu)體系模擬圖本項(xiàng)目可吸納的客群本項(xiàng)目可吸納的客群核心客群2535歲的城市中堅(jiān)，剛性需求者主要客群3545的城市中產(chǎn)邊緣客群外地的房產(chǎn)需求者、投資客核心客群2535歲的城市中堅(jiān)，剛性需求者。 首次購(gòu)房 的比例在他們當(dāng)中占了絕對(duì)的數(shù)量，他們對(duì)購(gòu)房的 硬件配套 較為看中，同時(shí)也希望和 同一族群 的人生活在一起。他們是本案客群的 核心構(gòu)成 ，受市場(chǎng)影響或波動(dòng)較小。主要客群3545的城市中產(chǎn)，對(duì)本項(xiàng)目有較高認(rèn)可度。除了首次購(gòu)房之外，提升 居住環(huán)境及質(zhì)量 是他們主要的購(gòu)房動(dòng)機(jī)， 成熟的生活配套 及 未來(lái)前景 是促進(jìn)他們購(gòu)買的理由。邊緣客群外地的房產(chǎn)需求者、投資客，他們擁有成熟的置業(yè)觀念， 物業(yè)升值潛力是他們首要的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)。他們與杭州的城市生活 有一些交集 ， 便捷的城市交通及板塊的發(fā)展前景 是他們較為關(guān)注的因素?？腿悍治稣f(shuō)明所以要集中核心客群進(jìn)行項(xiàng)目信息訴求首先我們需要明確核心客群是什么樣的一群人：他們是這個(gè)都市里生活節(jié)奏快的一群人 ,他們面對(duì) 經(jīng)濟(jì)壓力、情感壓力、家庭壓力、 追求自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)等多方面的壓力 他們目前分散在社會(huì)各個(gè)階層和各種職位之間，已成為中國(guó)社會(huì)的中堅(jiān)力量， 正在成為引領(lǐng)時(shí)代的主導(dǎo)力量 ，但是還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有成為主流，還沒(méi)有能真正能領(lǐng)導(dǎo)這個(gè)時(shí)代和社會(huì)最明顯的特征就是壓力讓我們對(duì) “ 他們的壓力 ” 做一次洞察世界上的快樂(lè)總結(jié)起來(lái)不過(guò)幾種，但痛苦卻有千萬(wàn)種他們現(xiàn)在大多在努力掙錢、