【正文】 ：服務(wù)。服務(wù)是高尚社區(qū)發(fā)展的必然方向。本案可考慮邀請知名大型物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理或物業(yè)管理顧問，提供酒店式的服務(wù)?！?與綠類生活全接觸：“城市綠肺”的最親近受益者！□ 與自然逸居全親近：休閑觀景相映成趣！□ 堅持低密度的規(guī)劃風(fēng)格：只有蓋得少一點，才能蓋得好一點！◇建筑藝術(shù)化建筑造型優(yōu)美動人，不單滿足住宅的功能使用要求，同時注重給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個性和地域性?！?質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化工程、設(shè)計充分符合國家頒布的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，動靜分區(qū)合理，觸、視覺舒適，通風(fēng)采光良好，做到安全、合適、方便，提高健康生活的標(biāo)準(zhǔn)?！蠼ú沫h(huán)保化建筑材料適應(yīng)時代潮流，符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，避免對環(huán)境、人體的危害，積極采用新設(shè)備、新技術(shù)、科學(xué)合理設(shè)計，減少對資源的浪費，盡量循環(huán)利用寶貴資源。◇ 配套完善化建立小區(qū)專營會所及客戶服務(wù)中心，為業(yè)主提供更貼近、更自然、更舒心的生活、休憩、娛樂服務(wù)。◇ 服務(wù)酒店化物業(yè)管理強(qiáng)化其行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)性管理內(nèi)容，如治安、衛(wèi)生及房屋、小區(qū)設(shè)施的維護(hù)和更新，滿足個性化服務(wù)的需求，針對業(yè)主在物質(zhì)和精神方面的需要，細(xì)化服務(wù)內(nèi)容，建立公平、健康、開放的服務(wù)體系?！?環(huán)境公園化融合工作和生活的對立，在居住環(huán)境建設(shè)中，成功實現(xiàn)園林化?！?生活科技化在設(shè)計和建設(shè)中，自覺運(yùn)用成熟的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)來釋放居民的多層次生活空間，提高居民生活質(zhì)量，同時也意味著住宅生活化、人性化，即運(yùn)用成熟的技術(shù)手段服務(wù)社區(qū)、家庭和個人，當(dāng)前的主要目標(biāo)是完善小區(qū)寬帶建設(shè)，提高小區(qū)智能化標(biāo)準(zhǔn)?！?社區(qū)人性化對社區(qū)整體文化的營造，在規(guī)劃建設(shè)中，不僅提供足夠的硬件設(shè)施，同時以物業(yè)管理為龍頭，啟動社會各行業(yè)健康、公平的服務(wù)于小區(qū)，創(chuàng)造安全、優(yōu)雅、舒適而又充滿活力的人居社區(qū)。項目SWOT分析◇優(yōu)勢●地處市平頂山南區(qū)、交通相對便利，周圍配套設(shè)施相對較好。●稀缺性：與周邊生活環(huán)境相比，計劃設(shè)計理念新穎、獨樹一幟。●潛力性：城市向南發(fā)展，姚電大道以南比將成為開發(fā)熱點，區(qū)位成熟度越來越高，有較大的升值潛力●單個戶型設(shè)計的合理性（但整體戶型的配比不合理），戶型采光通風(fēng)比較好(但這一賣點過去宣傳中未能充分挖掘）?！窀咂焚|(zhì)與低總價的結(jié)合，不做超大戶型，保持大部分戶型的總價格，成為其他競爭項目不可超越的優(yōu)勢?！駨?qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，新觀念、新手法的引入，易于領(lǐng)導(dǎo)潮流，建立“先行者”的形象與地位。◇劣勢●期房性質(zhì)及競爭項目的相繼出令本項目初推階段會面臨較大的壓力。●經(jīng)歷較長時間的市場消化之后，中檔樓盤的市場需求存在更多的不可預(yù)見性?！耥椖恐苓叚h(huán)境正處于逐步完善階段，需要時間改變區(qū)域低價預(yù)期心理，容易導(dǎo)致高定價帶來的市場障礙。●周圍商業(yè)環(huán)境有待發(fā)展，以往總是給人以臟亂差，層次低，市場引導(dǎo)難度較大?！笸{●平頂山同期推出的房源較多，市場競爭將會變得很激烈。周邊待開發(fā)項目較多，形成競爭力較大局面●國家宏觀上對房地產(chǎn)市場采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，這將會影響一部分潛在購房群體的購買欲望，持幣觀望心態(tài)加強(qiáng)，◇機(jī)會□城市化進(jìn)程還在不斷加快，市場剛性需求強(qiáng)烈?！鯊?qiáng)有力的市場策劃、品牌推廣、創(chuàng)新營銷模式，定將市場風(fēng)險化解至最小限度。□根據(jù)前期的市場分析，結(jié)合消費者的心理與未來發(fā)展的模式，從而解決策劃的核心工作。凸現(xiàn)項目的獨特賣點，從而真正將優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為勝勢?！蹙o抓有利時機(jī)利用新穎科學(xué)的營銷手法，對于本項目而言，定能憑借準(zhǔn)確的市場定位、合理的戶型設(shè)計、完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、目不暇接的精彩銷售主張、全方位差異化策略，在硝煙彌漫的住宅銷售市場上一支獨秀，傲然崛起?！趵庙椖窟€處于策劃設(shè)計階段，在小區(qū)內(nèi)部在規(guī)劃設(shè)計、戶型定位上作出項目賣點。一、關(guān)于項目的市場定位問題1．檔次定位根據(jù)項目的特點及區(qū)位，建議將本項目定為中檔稍微偏上的綜合小區(qū)物業(yè)。2．客戶定位：作為投資者的客戶希望改變現(xiàn)在的生活條件，具有一定的經(jīng)濟(jì)能力。周邊大型企業(yè)員工和經(jīng)商者購買力較強(qiáng)。平頂山市區(qū)的二次置業(yè)者3．功能定位（1）、綠色健康住宅區(qū)（2）、高檔多功能住宅小區(qū)二、價格定位策略價格策略1●整體定位策略：高唱平開，平開高走，房屋展示開始時，不直接告訴客戶價位多少，若客戶問起時要為客戶提供參考均價：3500元/平方米左右●平價入市，站穩(wěn)腳跟，逐步拉升●以具有誘惑的價格入市，形成聚焦，逐步拉升價格； ●一房一價，好房優(yōu)價，特房特價●用價格來對產(chǎn)品及客戶進(jìn)行區(qū)隔，一房一價，給客戶帶來唯一感和價值感； ●根據(jù)較好的位置，制定高價位房源，后期特價房策略；●小幅頻漲，及時變化，總價策略●根據(jù)蓄客量、成交量及客戶反映等綜合因素適時調(diào)整價格，但每次上調(diào)幅度在50元/平方米左右，用總價進(jìn)行●住宅均價：3600元/平方米左右（暫定）。目前項目可銷售（建筑）面積共計為13萬平方米左右。定價時建議銷售均價3400元/平方米，此價格可作為項目操作中市場預(yù)熱期中的試探價格，根據(jù)以往我部的操作經(jīng)驗，有望價格在開盤期間可攀升5—8%左右?！?試探——積聚人氣——提價——搶購●106平方米、109平方米戶型考慮到在南邊應(yīng)考慮采光性、價格應(yīng)比北邊戶型高80—100元/平方米左右、另外考慮到低總價，每平方米再增加30元左右。●采取低樓層與高樓層價格相對比較平均的價格策略，下部樓層差價較大、上部樓層差價較小，使上下樓層差價差別不大，避免上部樓層價格高客戶很難接受的局面。平均樓層價差應(yīng)控制在15元/平方米左右（具體樓層差價到方案得到確認(rèn)后另行確定）。價格策略2●根據(jù)工程進(jìn)度提價模式項目展示中心和包裝就緒—項目正式開—出地面后—主體封頂—交工●銷售進(jìn)展提價根據(jù)各個銷售階段，每完成各個銷售階段的銷售量提價一次。●根據(jù)銷售市場的變化機(jī)動調(diào)價三種調(diào)價模式應(yīng)有機(jī)的結(jié)合在一起共同去確定各個階段的市場價格?！?銷售策略● 按套計價并出售，并出示該單元套內(nèi)建筑面積（實用面積）；● 先咨詢登記，再內(nèi)部認(rèn)購貴賓卡，再集中公開銷售● 試探——積聚人氣——提價——搶購另外我公司建議在價格策略上，可以考慮：◇ 均價試探策略◇ 單價試探策略◇ 單價調(diào)節(jié)策略◇ 價格擬定策略◇ 折扣提價策略◇ 制定價格的總體思路關(guān)鍵思路：低價入市、 逐步提升、快速出貨、滾動發(fā)展針對項目前期銷售狀況和項目競爭市場現(xiàn)狀分析，結(jié)合項目價格定位和杞市住宅營銷市場的特點。建議本項目的入市定位，應(yīng)采取低開高走的策略，使得本項目在日后的銷售過程中具有：● 較大的市場彈性空間● 較強(qiáng)的市場競爭力● 先購者的物業(yè)升值● 快速搶占市場份額● 提高公司的市場口碑◇ 定價原則● 制訂切實可行的市場價格● 快速出貨，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益● 培養(yǎng)戰(zhàn)略性的長遠(yuǎn)而正確的目光和思維◇ 定價策略為了適應(yīng)本項目的前期推廣引爆市場這一要求，建議采用低開高走這一成功的營銷慣例，隨著客源的累積，硬件方面的完善、宣傳的到位，價格可呈平穩(wěn)上升趨勢。A：售價表對外不公開B：“低開高走、折扣提價”遞增策略；C：內(nèi)部認(rèn)購與正式開盤后價格明顯區(qū)別，形成良好的口啤；D：以中等價位推盤，若銷售形勢較好，調(diào)高已售或未售好辦公間售價，形成已買的升值的情況，并且通過樓層價差來顯示余房的優(yōu)勢，達(dá)到促銷的目的，若銷售形勢不好，則調(diào)高已售好房的售價，保持未售好房的售價，調(diào)低未售其它房源的售價。E：明顯拉開位置較好與相對較差房源的價差及樓層，以此緩解高樓層房源銷售的壓力?！?多種付款方式●一次性付款●銀行按揭貸款 ●公積金貸款●分期付款三、實施進(jìn)度計劃本項目地塊占地較大，開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)周期也較長，需投入的人力、財力和物力大，呈現(xiàn)出高投入高回報的經(jīng)營狀況、建議公司采取兩期開發(fā)，一期以住宅為主，二期以寫字樓、公寓為主，其中一期可考慮三棟住宅，另兩棟二期，中間間隔時間6—8個月。分期開發(fā)可以有效地降低開發(fā)風(fēng)險，避免本小區(qū)同時供應(yīng)量太大，通過市場去檢驗項目定位的準(zhǔn)確性。四、項目銷售現(xiàn)場布置由于95%的房地產(chǎn)銷售是在樓盤現(xiàn)場完成的，因此對現(xiàn)場進(jìn)行包裝非常重要。本案的現(xiàn)場包裝不僅是售樓部與樣板房的裝飾，還應(yīng)有以更深入、更全面地闡述項目理念的表現(xiàn)工具為配合。售樓部選址 首選方案：設(shè)置在開源路南段和姚電大道交匯處西南角考慮在市中心設(shè)立展示點（公司已經(jīng)在八中附近設(shè)置有展示點）購置看房直通車兩輛●分區(qū)售樓部擬高六個功能區(qū)間：入口——迎送看樓者展示區(qū)——模型展示、影音展示，其他資料系統(tǒng)展示洽談區(qū)——服務(wù)區(qū)之一休息區(qū)——活動、娛樂場所付款區(qū)——客戶交款的私密性辦公區(qū)——管理