【正文】 ，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)。供暖方面可考慮小區(qū)內(nèi)市政集中供暖，或采用其他采暖方式。項目地塊分析1．地理位置及道路交通本案位于平頂山市開源路與神馬大道交匯處西南角。戶型：兩室兩廳一衛(wèi)戶型80平方米、83平方米，三室兩廳一衛(wèi)103平方米、120平方米，三室兩廳二衛(wèi)143平方米、138平方米。 為開發(fā)商實現(xiàn)快速回籠資金。在結(jié)束報告之前，對公司領(lǐng)導(dǎo)給予我們的此次機會深表感謝。華坤項目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問平頂山華坤我們將要達成的目標(biāo) 從市場角度為公司謀取最大利益，打造公司品牌形象。平頂山市博宇房地產(chǎn)顧問有限公司 2010年8月18日周邊項目概況一：建工盛世華庭（一）、項目電話：6466662997777（二）、項目地：平頂山市開源路南段（三）、開 發(fā) 商：河南建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（四）、踩盤內(nèi)容：價位，待定小區(qū)規(guī)模：共3棟高層 戶型：、另外戶型待定。三、瑞鑫苑（一）、項目電話：3266663267777（二）、項目地：平頂山建設(shè)路與東環(huán)路交匯處（三）、開 發(fā) 商：平頂山市瑞旌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（四）、銷售代理：平頂山市平安房地產(chǎn)咨詢公司（五）、踩盤內(nèi)容：價位待定，3200元/平方米小區(qū)規(guī)模：占地1萬余平方米，總建筑面積3萬余平方米，共2棟18層高層戶型：、四、項目名稱：金城麗景（一）、項目電話：6127777 2366555（二）、項目地：平頂山開源路南段（三）、開 發(fā) 商：平頂山市立威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（四)、代理商：和創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)。本案周邊的交通相對便利，地塊內(nèi)地勢南高北低。4．本項目的地理位置及道路交通狀況良好，地質(zhì)、地形應(yīng)符合設(shè)計要求。□ 本案核心消費群理想的居住形態(tài)□ 目標(biāo)客戶的基本特征： ◎以都市白領(lǐng)人士居多，屬于城市中產(chǎn)階級；◎ 有文化品味，對好東西有鑒賞眼光；◎ 不僅對住宅內(nèi)部的細節(jié)有執(zhí)著要求，同時看重整體社區(qū)氛圍；◎ 傾向于按“人以群分”來選擇自己的居住地點，他們重視鄰居；◎ 相對年輕，因而渴望浪漫生活，想像力豐富□目標(biāo)客戶共性●要求產(chǎn)品具有較高的品位和檔次?！褡⒅卣麄€小區(qū)的管理和整體的和諧。項目的產(chǎn)品定位一、項目整體應(yīng)分兩期開發(fā)： 一期以住宅高層為主，二期以寫字樓、公寓為主（若要考慮寫字樓一定要有充裕的地上停車位）□窗體設(shè)計建議●運用凸窗與角窗相結(jié)合擴大視野景觀?！瘢龟柵_的功能增加●陽臺設(shè)獨立的上下水。鑒于項目當(dāng)前的狀況:規(guī)劃設(shè)計有五棟高層，但戶型在單棟樓上的設(shè)計已經(jīng)確定，所以可以在其它樓棟上進行設(shè)計，整體戶型的配比應(yīng)接近在此所列戶型配比。本案可考慮邀請知名大型物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理或物業(yè)管理顧問，提供酒店式的服務(wù)?！?配套完善化建立小區(qū)專營會所及客戶服務(wù)中心，為業(yè)主提供更貼近、更自然、更舒心的生活、休憩、娛樂服務(wù)。◇ 社區(qū)人性化對社區(qū)整體文化的營造，在規(guī)劃建設(shè)中，不僅提供足夠的硬件設(shè)施，同時以物業(yè)管理為龍頭，啟動社會各行業(yè)健康、公平的服務(wù)于小區(qū)，創(chuàng)造安全、優(yōu)雅、舒適而又充滿活力的人居社區(qū)?！窀咂焚|(zhì)與低總價的結(jié)合，不做超大戶型，保持大部分戶型的總價格，成為其他競爭項目不可超越的優(yōu)勢?！耥椖恐苓叚h(huán)境正處于逐步完善階段，需要時間改變區(qū)域低價預(yù)期心理，容易導(dǎo)致高定價帶來的市場障礙?！鯊娪辛Φ氖袌霾邉?、品牌推廣、創(chuàng)新營銷模式，定將市場風(fēng)險化解至最小限度?！趵庙椖窟€處于策劃設(shè)計階段，在小區(qū)內(nèi)部在規(guī)劃設(shè)計、戶型定位上作出項目賣點。平頂山市區(qū)的二次置業(yè)者3．功能定位（1）、綠色健康住宅區(qū)（2）、高檔多功能住宅小區(qū)二、價格定位策略價格策略1●整體定位策略：高唱平開，平開高走，房屋展示開始時，不直接告訴客戶價位多少，若客戶問起時要為客戶提供參考均價：3500元/平方米左右●平價入市，站穩(wěn)腳跟，逐步拉升●以具有誘惑的價格入市，形成聚焦，逐步拉升價格； ●一房一價，好房優(yōu)價，特房特價●用價格來對產(chǎn)品及客戶進行區(qū)隔，一房一價，給客戶帶來唯一感和價值感； ●根據(jù)較好的位置，制定高價位房源，后期特價房策略；●小幅頻漲，及時變化，總價策略●根據(jù)蓄客量、成交量及客戶反映等綜合因素適時調(diào)整價格，但每次上調(diào)幅度在50元/平方米左右，用總價進行●住宅均價：3600元/平方米左右（暫定）。●采取低樓層與高樓層價格相對比較平均的價格策略，下部樓層差價較大、上部樓層差價較小，使上下樓層差價差別不大，避免上部樓層價格高客戶很難接受的局面?！?銷售策略● 按套計價并出售，并出示該單元套內(nèi)建筑面積（實用面積）；● 先咨詢登記，再內(nèi)部認購貴賓卡，再集中公開銷售● 試探——積聚人氣——提價——搶購另外我公司建議在價格策略上，可以考慮：◇ 均價試探策略◇ 單價試探策略◇ 單價調(diào)節(jié)策略◇ 價格擬定策略◇ 折扣提價策略◇ 制定價格的總體思路關(guān)鍵思路：低價入市、 逐步提升、快速出貨、滾動發(fā)展針對項目前期銷售狀況和項目競爭市場現(xiàn)狀分析，結(jié)合項目價格定位和杞市住宅營銷市場的特點?！?多種付款方式●一次性付款●銀行按揭貸款 ●公積金貸款●分期付款三、實施進度計劃本項目地塊占地較大，開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)周期也較長，需投入的人力、財力和物力大，呈現(xiàn)出高投入高回報的經(jīng)營狀況、建議公司采取兩期開發(fā)，一期以住宅為主，二期以寫字樓、公寓為主，其中一期可考慮三棟住宅，另兩棟二期，中間間隔時間6—8個月。售樓部選址 首選方案：設(shè)置在開源路南段和姚電大道交匯處西南角考慮在市中心設(shè)立展示點（公司已經(jīng)在八中附近設(shè)置有展示點）購置看房直通車兩輛●分區(qū)售樓部擬高六個功能區(qū)間：入口——迎送看樓者展示區(qū)——模型展示、影音展示，其他資料系統(tǒng)展示洽談區(qū)——服務(wù)區(qū)之一休息區(qū)——活動、娛樂場所付款區(qū)——客戶交款的私密性辦公區(qū)——管理人員辦公室●售樓部門前建議門前做一些綠化和景觀，要有停車的小廣場。第二部分：項目單體模型——純粹為項目自身整體規(guī)劃、建筑展示。第四部分：配套展示區(qū)——仿真展示某些活動設(shè)施，如智能化設(shè)置等，●休息區(qū)休息區(qū)不作集中處理，而是巧妙地分布于各個區(qū)域之中，作為啟承、過渡之用。●售樓部內(nèi)通過大量采用項目旗、POP等宣傳資料，營造出銷售氯圍，并以大量的玻璃裝修材料， 顯一種獨特、時尚的動感。應(yīng)該以展示項目的優(yōu)勢為主題的設(shè)計包裝工地，如：●在通往現(xiàn)場的道路兩旁種上樹木、花草， 插項目旗，美化現(xiàn)場環(huán)境。電視廣告：多頻道插播30秒3D動畫廣告網(wǎng)絡(luò)廣告：平頂山房產(chǎn)網(wǎng)、平頂山商都網(wǎng)、樓市網(wǎng)等戶外廣告：平聲對面建設(shè)路大型戶外道旗廣告：姚電大道、開源路南段、幾個湛河橋等幾個重要路段。內(nèi)容：戶外形象廣告位的購買全面到位。 （城市線系列軟文） 門戶網(wǎng)站廣告制作并全面上掛。根據(jù)內(nèi)部認購貴賓卡情況，公開發(fā)售主要樹立獨特個性形象及詳實的硬性賣點充實銷售主張。 更換戶外廣告畫面，并發(fā)布公開發(fā)售信息。內(nèi)容： “養(yǎng)生科技生態(tài)住宅全新體驗周”售樓處現(xiàn)場進行親身體驗活動，屆時水果節(jié)、音樂會、名車匯、海南雙飛游、新婚基金派送等活動結(jié)合軟文炒作，再度引爆市場熱點。項目營銷策略總體策略：多積累、深挖掘、閃電戰(zhàn)●多積累：在正式開盤之前要多累積客戶，意向客戶的累積量要是所推出房源數(shù)量的二倍方可開盤?！窦訌姟巴啤钡牧α浚阂凿N售機構(gòu)、人員的工作清除項目與目標(biāo)消費者之間的“物理”距離，實現(xiàn)銷售。因此，公司管理層的注意力、營銷團隊的重點工作，應(yīng)放在非產(chǎn)品因素方面?！駨V告戰(zhàn)略:主要包括大眾媒體的表現(xiàn)策略及傳播策略●促銷戰(zhàn)略:主要包括新聞話題策劃及銷售促銷策略●關(guān)系傳播策略:主要包括平面媒體、相關(guān)公關(guān)活動等有效營銷傳播策略項目營銷策略戰(zhàn)略部署□ 策略A：內(nèi)部認購期重在造勢一個項目的成功與否在項目開盤銷售階段就已基本看到大趨勢。入市的價格也是決定因素之一。操作的重點，在于一要借住于開盤的勢，趁熱打鐵。這段時期一方面利用形象廣告、新聞炒作，針對業(yè)主的公關(guān)活動等傳播手段，保持消費者對樓盤的記憶度。在促銷技巧的組合上，應(yīng)把握幾點原則：一是不直接降