【正文】 （一）、項(xiàng)目電話(huà)：6127777 2366555（二）、項(xiàng)目地：平頂山開(kāi)源路南段（三）、開(kāi) 發(fā) 商：平頂山市立威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（四)、代理商：和創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。在結(jié)束報(bào)告之前，對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)給予我們的此次機(jī)會(huì)深表感謝。供暖方面可考慮小區(qū)內(nèi)市政集中供暖，或采用其他采暖方式?！癫ＡЭ刹捎闷巾斏侥壳皼](méi)有的彩玻，以提升項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)?！?生活科技化在設(shè)計(jì)和建設(shè)中，自覺(jué)運(yùn)用成熟的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)來(lái)釋放居民的多層次生活空間，提高居民生活質(zhì)量，同時(shí)也意味著住宅生活化、人性化，即運(yùn)用成熟的技術(shù)手段服務(wù)社區(qū)、家庭和個(gè)人，當(dāng)前的主要目標(biāo)是完善小區(qū)寬帶建設(shè)，提高小區(qū)智能化標(biāo)準(zhǔn)?！蹙o抓有利時(shí)機(jī)利用新穎科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)手法，對(duì)于本項(xiàng)目而言，定能憑借準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、合理的戶(hù)型設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、目不暇接的精彩銷(xiāo)售主張、全方位差異化策略，在硝煙彌漫的住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)上一支獨(dú)秀，傲然崛起。E：明顯拉開(kāi)位置較好與相對(duì)較差房源的價(jià)差及樓層，以此緩解高樓層房源銷(xiāo)售的壓力?！褡詣?dòng)式資料取閱該功能設(shè)置于展示區(qū)及洽談區(qū)內(nèi)，更能體現(xiàn)一種自由、人本的精神。（愛(ài)心贊助、公益活動(dòng)等） 新聞繕稿，全城范圍造勢(shì)。 舉辦盛大交房?jī)x式，利用報(bào)紙軟文廣告以及戶(hù)外媒體， 做好后期品牌保養(yǎng)提升工作。這需要通過(guò)造勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。環(huán)節(jié)A：售前——提供準(zhǔn)確的模型●嚴(yán)格按照比例制作沙盤(pán)●戶(hù)型模型通俗易懂一目了然環(huán)節(jié)B：售中●淡化銷(xiāo)售企圖盡量以客觀(guān)的角度進(jìn)行介紹，多聆聽(tīng)、溝通?！?營(yíng)銷(xiāo)先行，以快打慢。◇ 價(jià)差控制◇ 戶(hù)型控制◇ 獎(jiǎng)金制度控制先售高位樓層及“差單位，”再發(fā)中間層？先咨詢(xún)，再登記，再購(gòu)貴賓卡、再認(rèn)購(gòu)，再發(fā)售？如何確保項(xiàng)目零風(fēng)險(xiǎn)？如何確保項(xiàng)目“0”風(fēng)險(xiǎn)？如何以成熟的控制能力先將風(fēng)險(xiǎn)化解掉？如何將戶(hù)型及面積調(diào)至最佳？制定價(jià)格的總體思路關(guān)鍵思路：低價(jià)入市、逐步提升、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展針對(duì)項(xiàng)目前期銷(xiāo)售狀況和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，結(jié)合項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位和杞市住宅營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的特點(diǎn)。二、 項(xiàng)目推廣（一）、人員進(jìn)駐：2010年9月16日，（二）、廣告推廣項(xiàng)目沙盤(pán)的確訂制作2010年9月30日前。獎(jiǎng)金制度：（1）、目的 ：提高工作積極性和主動(dòng)性。（7）、統(tǒng)籌制訂本部門(mén)的各項(xiàng)量化指標(biāo)，人員晉升及待遇辦法，鼓勵(lì)下屬達(dá)成其銷(xiāo)售目標(biāo)。除自身完成銷(xiāo)售任務(wù)外，應(yīng)積極協(xié)助其他銷(xiāo)售人員促成銷(xiāo)售。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售日志的填寫(xiě)、銷(xiāo)售資料歸檔等；負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)中心文具，辦公用品的申領(lǐng)及管理；1負(fù)責(zé)客戶(hù)資料收集、保管，每天客戶(hù)情況的登記，現(xiàn)場(chǎng)宣傳效果的跟蹤、反饋、聯(lián)系等工作；1負(fù)責(zé)召開(kāi)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)。（3）、制定本項(xiàng)目各種管理規(guī)章制度，并對(duì)銷(xiāo)售部實(shí)行有效管理。（一）、銷(xiāo)售經(jīng)理基本工資：1600元全 勤 獎(jiǎng)： 100元補(bǔ) 貼： 300元傭 金：‰（傭金發(fā)放方式同置業(yè)顧問(wèn)）（二）、銷(xiāo)售主管基本工資：1100元全 勤 獎(jiǎng)：100元補(bǔ) 貼：300元傭 金：個(gè)人銷(xiāo)售額的2‰（三）、置業(yè)顧問(wèn)工資結(jié)構(gòu)采用基本工資＋傭金＋全勤獎(jiǎng)（1） 基本工資：試用期500元，轉(zhuǎn)正后800元（2） 全 勤 獎(jiǎng)：100元（3）傭金提成：傭金比例為銷(xiāo)售額傭金比例傭金比例：個(gè)人銷(xiāo)售額的2‰。 招聘途徑：平頂山晚報(bào)中縫1/2版，商都網(wǎng)?！?在商品房推銷(xiāo)過(guò)程中，同樣的樓盤(pán)，如果對(duì)不同市場(chǎng)適應(yīng)性的商品房進(jìn)行分階段推銷(xiāo)，巧用銷(xiāo)售時(shí)間差，同樣能起到出奇制勝的效果。→以后每個(gè)周六、日都要力爭(zhēng)引導(dǎo)客戶(hù)，售樓員密切配合，營(yíng)造一個(gè)持續(xù)旺銷(xiāo)的景象。其策劃重點(diǎn)在于促銷(xiāo)技巧的組合，以強(qiáng)有力的銷(xiāo)售保證銷(xiāo)售零庫(kù)存。整合營(yíng)銷(xiāo)的“概念、主題的設(shè)計(jì)”，我們遵循“創(chuàng)造第一”、“差異化營(yíng)銷(xiāo)”的原則，選擇系列廣告的策略。持銷(xiāo)期2011年1月—2011年12月目的：作為強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售階段，應(yīng)大量利用事件行銷(xiāo)結(jié)合項(xiàng)目硬 性賣(mài)點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，銷(xiāo)售進(jìn)度安排，使強(qiáng)銷(xiāo) 高潮迭起，順利完成每個(gè)階段銷(xiāo)售任務(wù)，達(dá)到資金快 速回籠。全面形成項(xiàng)目的社會(huì)各界認(rèn)同感， 吸引買(mǎi)家來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)并產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。分布于其他各個(gè)區(qū)內(nèi)?！窀鶕?jù)銷(xiāo)售市場(chǎng)的變化機(jī)動(dòng)調(diào)價(jià)三種調(diào)價(jià)模式應(yīng)有機(jī)的結(jié)合在一起共同去確定各個(gè)階段的市場(chǎng)價(jià)格。周邊待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，形成競(jìng)爭(zhēng)力較大局面●國(guó)家宏觀(guān)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一系列的宏觀(guān)調(diào)控政策，這將會(huì)影響一部分潛在購(gòu)房群體的購(gòu)買(mǎi)欲望，持幣觀(guān)望心態(tài)加強(qiáng)，◇機(jī)會(huì)□城市化進(jìn)程還在不斷加快，市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)烈?！蠼ú沫h(huán)保化建筑材料適應(yīng)時(shí)代潮流，符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，避免對(duì)環(huán)境、人體的危害，積極采用新設(shè)備、新技術(shù)、科學(xué)合理設(shè)計(jì)，減少對(duì)資源的浪費(fèi)，盡量循環(huán)利用寶貴資源?！裢鹊乩砦恢孟啾龋幼≡谶@里更有層次和格調(diào)。項(xiàng)目地塊分析1．地理位置及道路交通本案位于平頂山市開(kāi)源路與神馬大道交匯處西南角。華坤項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問(wèn)平頂山華坤本案周邊的交通相對(duì)便利，地塊內(nèi)地勢(shì)南高北低。項(xiàng)目的產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目整體應(yīng)分兩期開(kāi)發(fā)： 一期以住宅高層為主，二期以寫(xiě)字樓、公寓為主（若要考慮寫(xiě)字樓一定要有充裕的地上停車(chē)位）□窗體設(shè)計(jì)建議●運(yùn)用凸窗與角窗相結(jié)合擴(kuò)大視野景觀(guān)?！?配套完善化建立小區(qū)專(zhuān)營(yíng)會(huì)所及客戶(hù)服務(wù)中心，為業(yè)主提供更貼近、更自然、更舒心的生活、休憩、娛樂(lè)服務(wù)?！鯊?qiáng)有力的市場(chǎng)策劃、品牌推廣、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，定將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解至最小限度。◇ 銷(xiāo)售策略● 按套計(jì)價(jià)并出售，并出示該單元套內(nèi)建筑面積（實(shí)用面積）；● 先咨詢(xún)登記，再內(nèi)部認(rèn)購(gòu)貴賓卡，再集中公開(kāi)銷(xiāo)售● 試探——積聚人氣——提價(jià)——搶購(gòu)另外我公司建議在價(jià)格策略上，可以考慮：◇ 均價(jià)試探策略◇ 單價(jià)試探策略◇ 單價(jià)調(diào)節(jié)策略◇ 價(jià)格擬定策略◇ 折扣提價(jià)策略◇ 制定價(jià)格的總體思路關(guān)鍵思路：低價(jià)入市、 逐步提升、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展針對(duì)項(xiàng)目前期銷(xiāo)售狀況和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，結(jié)合項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位和杞市住宅營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的特點(diǎn)。第四部分：配套展示區(qū)——仿真展示某些活動(dòng)設(shè)施，如智能化設(shè)置等，●休息區(qū)休息區(qū)不作集中處理，而是巧妙地分布于各個(gè)區(qū)域之中，作為啟承、過(guò)渡之用。內(nèi)容：戶(hù)外形象廣告位的購(gòu)買(mǎi)全面到位。內(nèi)容： “養(yǎng)生科技生態(tài)住宅全新體驗(yàn)周”售樓處現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行親身體驗(yàn)活動(dòng)，屆時(shí)水果節(jié)、音樂(lè)會(huì)、名車(chē)匯、海南雙飛游、新婚基金派送等活動(dòng)結(jié)合軟文炒作，再度引爆市場(chǎng)熱點(diǎn)?！駨V告戰(zhàn)略:主要包括大眾媒體的表現(xiàn)策略及傳播策略●促銷(xiāo)戰(zhàn)略:主要包括新聞話(huà)題策劃及銷(xiāo)售促銷(xiāo)策略●關(guān)系傳播策略:主要包括平面媒體、相關(guān)公關(guān)活動(dòng)等有效營(yíng)銷(xiāo)傳播策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略戰(zhàn)略部署□ 策略A：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期重在造勢(shì)一個(gè)項(xiàng)目的成功與否在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售階段就已基本看到大趨勢(shì)。在促銷(xiāo)技巧的組合上，應(yīng)把握幾點(diǎn)原則：一是不直接降價(jià)，以其它方式體現(xiàn)讓利，二是促銷(xiāo)技巧要出新，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況度身打造。強(qiáng)銷(xiāo)期任務(wù)：→加強(qiáng)客房介紹→動(dòng)員客戶(hù)回到現(xiàn)場(chǎng)參加抽獎(jiǎng)或其他各種SP（促銷(xiāo)）活動(dòng)工作重點(diǎn)：→客戶(hù)跟蹤、補(bǔ)足、簽約→戶(hù)外媒體再加強(qiáng)并按需進(jìn)行畫(huà)面調(diào)整→強(qiáng)力營(yíng)造強(qiáng)銷(xiāo)期之現(xiàn)場(chǎng)氣氛及現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控、炒作→媒體適當(dāng)加大投放量，掌握所有客戶(hù)→對(duì)已定客戶(hù)介紹客戶(hù)成交，促進(jìn)成交→制造耳語(yǔ)，強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售佳績(jī)→對(duì)余戶(hù)以銷(xiāo)控及媒修體正方式，做有規(guī)劃之消化尾盤(pán)促銷(xiāo)期任務(wù)：→針對(duì)潛力區(qū)域加強(qiáng)宣傳單張派發(fā)→電話(huà)跟蹤有希望客戶(hù)→加強(qiáng)補(bǔ)足、簽約工作→通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段的創(chuàng)新，公司讓利促進(jìn)剩余物業(yè)的銷(xiāo)售?！?眼下更多的開(kāi)發(fā)商為避免積壓，盡快回籠資金，對(duì)樓盤(pán)的推銷(xiāo)總是迫不及待，而隨著那些層次朝向好、戶(hù)型合理的商品房的陸續(xù)出售，同一樓盤(pán)中那些層次朝向差、戶(hù)型陳舊的單元越發(fā)難以銷(xiāo)售，最后不得已降價(jià)銷(xiāo)售，造成效益流失。 時(shí)間安排：平頂山晚報(bào)9月2日、3日、4日連續(xù)3次，商都網(wǎng)半個(gè)月。（以簽訂正式購(gòu)房合同金額為準(zhǔn)）工資發(fā)放方式：工資發(fā)放隨公司財(cái)務(wù)制度。（4）、定期主持銷(xiāo)售例會(huì)，促進(jìn)內(nèi)部的交流與合作。1完成公司或銷(xiāo)售總監(jiān)交辦的其他任務(wù)。結(jié)束語(yǔ)結(jié)束語(yǔ)以上項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)操作方案和時(shí)間段安排僅供參考（因當(dāng)前政府對(duì)市場(chǎng)加強(qiáng)了一系列的市場(chǎng)監(jiān)管，存在變數(shù)較多）；若屆時(shí)因項(xiàng)目籌備進(jìn)度或