【正文】 租金不宜定的過(guò)高，但也不宜定的過(guò)低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場(chǎng)的形成。但是隨著發(fā)展和市場(chǎng)的壯大，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)幅度一定會(huì)更大。下表是消費(fèi)者投資投資的回報(bào)：以C22為例，總價(jià)為122461元投資回報(bào)率12年14%%610年40%備注租金收益總收益投資者供款兩年或購(gòu)買兩年后，房?jī)r(jià)上漲一定幅度，則回報(bào)更可觀。根據(jù)上部分投資回報(bào)率的分析，可以看出為更快形成市場(chǎng)，增加人氣，利于整體銷售，可以讓那些投資客戶吸引經(jīng)營(yíng)戶來(lái)租賃經(jīng)營(yíng)商鋪，并保證可以給其一定的回報(bào)率如7~8%，這樣從表面上看可能會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，如達(dá)不到一定的回報(bào)率，開(kāi)發(fā)商每平米可能要承擔(dān)幾百元的風(fēng)險(xiǎn)，但隨著市場(chǎng)逐漸完善，房?jī)r(jià)上漲，這種風(fēng)險(xiǎn)將降到最低。對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目，這種銷售方式是可行的，尤其在隆盛美食街真正形成后。因此針對(duì)這種情況，就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐，這樣既加強(qiáng)了投資戶的投資信心，還可以更快提升項(xiàng)目的知名度和影響力。（五）、具體的招租方式不管是以租代售還是為投資戶招商，都必須積極的吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐美食街，針對(duì)美食街的初步定位——隆盛休閑娛樂(lè)新銳地帶，建議采取一些主動(dòng)出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營(yíng)戶。具體操作如下：推出特色品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略特色品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷售，所以建議對(duì)于有意進(jìn)駐的特色品牌商家，在售價(jià)或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價(jià)上給予一定的折扣或在租金上給予3個(gè)月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)其它商鋪的銷售與招租；“客戶領(lǐng)袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃針對(duì)目前美食街人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，建議對(duì)此推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已認(rèn)購(gòu)的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并成交者，代理商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購(gòu)買的商鋪總價(jià)2‰作為優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)商業(yè)時(shí)的二個(gè)月稅收全免或其他形式針對(duì)目標(biāo)客戶采用DM策略對(duì)于一些目標(biāo)客戶，可以通過(guò)直郵（DM）或直接派業(yè)務(wù)員上門向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。 設(shè)置專職人員建議開(kāi)發(fā)商設(shè)置招商部，設(shè)置一個(gè)銷售美食街招商的專職人員，主要負(fù)責(zé)美食街的一系列問(wèn)題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。三 營(yíng)銷推廣策略根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們?cè)谟行Э刂茝V告宣傳費(fèi)用的同時(shí)，將采用針對(duì)性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個(gè)項(xiàng)目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷和旺銷的效果。（一）、推廣目標(biāo)正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點(diǎn)，通過(guò)有效的廣告訴求，樹(shù)立本項(xiàng)目“隆盛民俗特色美食街”全新形象，已隆盛美食街贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨(dú)特或唯一的概念以支撐競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；（二）推廣主題基于前面的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前萬(wàn)盛休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞 下面幾個(gè)方面進(jìn)行： 宣傳該飲食市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)娛樂(lè)美食業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從而使購(gòu)買本項(xiàng)目的消費(fèi)者對(duì)于美食街的發(fā)展前景與潛力充滿信心； 本項(xiàng)目的地段交通便捷，項(xiàng)目周變輻射力強(qiáng)，發(fā)展休閑娛樂(lè)行業(yè)極具潛力；項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)性：以差異化競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)， 我們的“有”——未來(lái)的美食中心；我們的“優(yōu)”——合理的售價(jià)和租價(jià)；我們的“奇”——項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃特色。（三）、各階段推售計(jì)劃（根據(jù)工程動(dòng)工時(shí)間為準(zhǔn)）根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度預(yù)計(jì)，并結(jié)合項(xiàng)目的推廣需要，初步制定本項(xiàng)目的推廣時(shí)間表，并由次制定各階段推售計(jì)劃：階段第一階段第二階段第三階段第四階段時(shí)間推廣重點(diǎn)炒作美食街商圈炒作區(qū)域商圈；炒作開(kāi)發(fā)商品牌；炒作項(xiàng)目特色經(jīng)營(yíng)理念；項(xiàng)目招商正式發(fā)售+與主力點(diǎn)簽約發(fā)售+招商+開(kāi)業(yè)：1. 項(xiàng)目招商推廣2. 以優(yōu)惠信息和熱賣情況攻擊市場(chǎng)尾盤清理推廣媒體組合電視造勢(shì) 戶外：燈桿廣告、條幅廣告樹(shù)立形象 海報(bào)、DM銷售推廣 D、夾報(bào)、DM直投直效行銷 第一階段推廣計(jì)劃（ ）1.）推廣思路項(xiàng)目工程動(dòng)工階段期間，從戰(zhàn)略的角度考慮，該階段屬于打基礎(chǔ)時(shí)期，是為正式發(fā)售做好各項(xiàng)的籌備工作及推廣鋪墊。在項(xiàng)目不為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側(cè)重于概念炒作：提高隆盛美食街知名度、項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)價(jià)值。前期是告知性宣傳，從12月份開(kāi)始逐漸加大宣傳力度，到2007年1月份達(dá)到第一個(gè)小高潮。通過(guò)廣告宣傳、新聞炒作、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)工地包裝等方式，力爭(zhēng)在綿陽(yáng)市的知名度達(dá)到60%左右。推廣重點(diǎn)：v 炒作美食街——隆盛美食街商業(yè)價(jià)值；v 介紹項(xiàng)目的基本情況和整體定位；v 發(fā)展商品牌推廣和實(shí)力介紹；v 項(xiàng)目招商；v 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)造勢(shì)宣傳主題：隆盛美食街——民俗、特色l 炒作美食街商圈順河路通過(guò)炒作美食街商圈，使人們正確認(rèn)識(shí)隆盛美食街商圈將是順河路的財(cái)富腹地，將是綿陽(yáng)娛樂(lè)美食發(fā)展的核心地標(biāo)，是萬(wàn)盛娛樂(lè)美食的財(cái)富金礦，是商業(yè)投資的良好機(jī)遇。通過(guò)沸揚(yáng)炒作區(qū)域商圈，引起投資者及商家的廣泛關(guān)注，讓他們對(duì)隆盛美食街商圈的商業(yè)價(jià)值有全新的認(rèn)識(shí)并產(chǎn)生購(gòu)買興趣。l 做好項(xiàng)目的形象包裝及推廣先行制作項(xiàng)目的一系列形象物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝及戶外廣告，便于項(xiàng)目提早進(jìn)行形象滲透，以良好的項(xiàng)目形象給人們先期認(rèn)知，并引發(fā)對(duì)本項(xiàng)的想象及興趣，通過(guò)廣泛宣傳達(dá)到蓄水作用。l 炒作開(kāi)發(fā)商品牌本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。為堅(jiān)定目標(biāo)客戶投資信心，有必要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的形象宣傳，因此可對(duì)發(fā)展商進(jìn)行系列包裝并炒作開(kāi)發(fā)商品牌，讓市場(chǎng)更多認(rèn)識(shí)開(kāi)發(fā)商，對(duì)開(kāi)發(fā)商建立良好的信心，將有利于未來(lái)項(xiàng)目推廣。l 展開(kāi)項(xiàng)目招商推廣有經(jīng)驗(yàn)的商家和投資者都深知，良好商業(yè)經(jīng)營(yíng)是決定項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的根本，而招商則是良好的前提，因此要使投資者對(duì)項(xiàng)目建立投資信心，則先要建立投資者對(duì)項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)的信心，這樣，以經(jīng)營(yíng)信心帶動(dòng)投資信心，將有助于投資者增強(qiáng)投資意旺；另外，項(xiàng)目包裝工程進(jìn)度目前未能滿足銷售，則可籍此時(shí)機(jī)則重于招商推廣，以充分的招商時(shí)間為項(xiàng)目的正式經(jīng)營(yíng)提前做好準(zhǔn)備。