【正文】 租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場的形成。但是隨著發(fā)展和市場的壯大，商鋪租金增長幅度一定會更大。下表是消費者投資投資的回報：以C22為例，總價為122461元投資回報率12年14%%610年40%備注租金收益總收益投資者供款兩年或購買兩年后，房價上漲一定幅度，則回報更可觀。根據(jù)上部分投資回報率的分析，可以看出為更快形成市場，增加人氣，利于整體銷售，可以讓那些投資客戶吸引經(jīng)營戶來租賃經(jīng)營商鋪，并保證可以給其一定的回報率如7~8%，這樣從表面上看可能會給開發(fā)商帶來一定風險，如達不到一定的回報率，開發(fā)商每平米可能要承擔幾百元的風險，但隨著市場逐漸完善，房價上漲，這種風險將降到最低。對于我們這個項目，這種銷售方式是可行的，尤其在隆盛美食街真正形成后。因此針對這種情況，就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營戶進駐，這樣既加強了投資戶的投資信心，還可以更快提升項目的知名度和影響力。（五）、具體的招租方式不管是以租代售還是為投資戶招商，都必須積極的吸引經(jīng)營戶進駐美食街，針對美食街的初步定位——隆盛休閑娛樂新銳地帶，建議采取一些主動出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營戶。具體操作如下：推出特色品牌商家進駐優(yōu)惠策略特色品牌商家的品牌效應能給投資者及經(jīng)營者增強置業(yè)的信心，從而有力地促進銷售，所以建議對于有意進駐的特色品牌商家，在售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應來帶動其它商鋪的銷售與招租；“客戶領袖”獎勵計劃針對目前美食街人氣不足，為達到帶動人氣，建議對此推行“客戶領袖獎勵計劃”，凡已認購的客戶若能帶領其它客戶，進行認購并成交者，代理商將按所規(guī)定的標準獎勵給予領袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價2‰作為優(yōu)惠獎勵，可以轉化為經(jīng)營商業(yè)時的二個月稅收全免或其他形式針對目標客戶采用DM策略對于一些目標客戶，可以通過直郵（DM）或直接派業(yè)務員上門向各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。 設置專職人員建議開發(fā)商設置招商部，設置一個銷售美食街招商的專職人員，主要負責美食街的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務。三 營銷推廣策略根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點，我們在有效控制廣告宣傳費用的同時，將采用針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個項目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達到熱銷和旺銷的效果。（一）、推廣目標正確鎖定本項目的目標受眾，根據(jù)該群體的消費特點，通過有效的廣告訴求，樹立本項目“隆盛民俗特色美食街”全新形象，已隆盛美食街贏得更高的概念附加值，在目標受眾心中形成獨特或唯一的概念以支撐競爭實力；（二）推廣主題基于前面的分析及本項目的定位，并結合目前萬盛休閑娛樂市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞 下面幾個方面進行： 宣傳該飲食市場蓬勃發(fā)展，必將帶動娛樂美食業(yè)的長遠發(fā)展，從而使購買本項目的消費者對于美食街的發(fā)展前景與潛力充滿信心； 本項目的地段交通便捷，項目周變輻射力強，發(fā)展休閑娛樂行業(yè)極具潛力；項目獨創(chuàng)性：以差異化競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點， 我們的“有”——未來的美食中心；我們的“優(yōu)”——合理的售價和租價；我們的“奇”——項目的設計規(guī)劃特色。（三）、各階段推售計劃（根據(jù)工程動工時間為準）根據(jù)本項目的工程進度預計，并結合項目的推廣需要，初步制定本項目的推廣時間表，并由次制定各階段推售計劃：階段第一階段第二階段第三階段第四階段時間推廣重點炒作美食街商圈炒作區(qū)域商圈；炒作開發(fā)商品牌；炒作項目特色經(jīng)營理念；項目招商正式發(fā)售+與主力點簽約發(fā)售+招商+開業(yè)：1. 項目招商推廣2. 以優(yōu)惠信息和熱賣情況攻擊市場尾盤清理推廣媒體組合電視造勢 戶外：燈桿廣告、條幅廣告樹立形象 海報、DM銷售推廣 D、夾報、DM直投直效行銷 第一階段推廣計劃（ ）1.）推廣思路項目工程動工階段期間，從戰(zhàn)略的角度考慮，該階段屬于打基礎時期，是為正式發(fā)售做好各項的籌備工作及推廣鋪墊。在項目不為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側重于概念炒作：提高隆盛美食街知名度、項目的區(qū)域商業(yè)價值。前期是告知性宣傳，從12月份開始逐漸加大宣傳力度，到2007年1月份達到第一個小高潮。通過廣告宣傳、新聞炒作、戶外廣告、現(xiàn)場工地包裝等方式，力爭在綿陽市的知名度達到60%左右。推廣重點：v 炒作美食街——隆盛美食街商業(yè)價值；v 介紹項目的基本情況和整體定位；v 發(fā)展商品牌推廣和實力介紹；v 項目招商；v 內部認購造勢宣傳主題：隆盛美食街——民俗、特色l 炒作美食街商圈順河路通過炒作美食街商圈，使人們正確認識隆盛美食街商圈將是順河路的財富腹地，將是綿陽娛樂美食發(fā)展的核心地標，是萬盛娛樂美食的財富金礦，是商業(yè)投資的良好機遇。通過沸揚炒作區(qū)域商圈，引起投資者及商家的廣泛關注，讓他們對隆盛美食街商圈的商業(yè)價值有全新的認識并產生購買興趣。l 做好項目的形象包裝及推廣先行制作項目的一系列形象物料、現(xiàn)場包裝及戶外廣告，便于項目提早進行形象滲透，以良好的項目形象給人們先期認知，并引發(fā)對本項的想象及興趣，通過廣泛宣傳達到蓄水作用。l 炒作開發(fā)商品牌本項目開發(fā)商實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富。為堅定目標客戶投資信心，有必要加強開發(fā)商的形象宣傳，因此可對發(fā)展商進行系列包裝并炒作開發(fā)商品牌，讓市場更多認識開發(fā)商，對開發(fā)商建立良好的信心，將有利于未來項目推廣。l 展開項目招商推廣有經(jīng)驗的商家和投資者都深知，良好商業(yè)經(jīng)營是決定項目可持續(xù)發(fā)展的根本，而招商則是良好的前提，因此要使投資者對項目建立投資信心，則先要建立投資者對項目未來經(jīng)營的信心，這樣，以經(jīng)營信心帶動投資信心，將有助于投資者增強投資意旺；另外，項目包裝工程進度目前未能滿足銷售，則可籍此時機則重于招商推廣，以充分的招商時間為項目的正式經(jīng)營提前做好準備。