【正文】 3 1~ 35 歲3 6~ 40 歲4 1~ 45 歲4 6~ 50 歲5 1~ 55 歲系列1 說明： 明顯可以看出， 15～ 25 歲者是祥閣花園商鋪的主要消費(fèi)生力軍，我們暫且稱之為“年輕一族”、“異動(dòng)一族”或“流行一族”。 消費(fèi)特征： ? 有強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望 ? 消費(fèi)極不理性 ? 消費(fèi)觀念前衛(wèi)、時(shí)髦、流行 ? 每日都有一定額度的消費(fèi)行為 ? 沒有收入來源 項(xiàng)目周邊 15～ 25 歲學(xué)生族每日消費(fèi)預(yù)測(cè) 金額 （人民幣：元） 占比例 （ %） 小學(xué)生 5～ 12 22～ 26 中學(xué)生 8～ 15 32～ 35 大學(xué)生 10～ 20 43 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 11 4）項(xiàng)目周邊學(xué)生經(jīng)常光顧地點(diǎn)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目周邊學(xué)生經(jīng)常光顧地點(diǎn)預(yù)測(cè)商店46%娛樂/網(wǎng)吧9%運(yùn)動(dòng)館/中心9%公園17%餐廳14%其它5% 周邊學(xué)生日消費(fèi)內(nèi)容分布預(yù)測(cè)（單位= 1 天）學(xué)習(xí)用品15%日常消費(fèi)30%非日常消費(fèi)（娛樂/ 運(yùn)動(dòng)等）55% 說明： 兩圖中顯示的地點(diǎn)是學(xué)生經(jīng)常去光顧的場(chǎng)所和消費(fèi)的具體內(nèi)容，因此，在項(xiàng)目功能規(guī)劃與招商過程中，我們需要認(rèn)真考慮圖中可以引入的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 二）商鋪定位 有靈魂的東西才有生命力，因此，本項(xiàng)目的商鋪定位必須根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)出有特色的開發(fā)概念，為本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣制造有“靈魂”的生命力。 “祥閣 花園商鋪”不應(yīng)該再是狹隘的、傳統(tǒng)意義上的社區(qū)商鋪概念，而應(yīng)是除為常規(guī)社區(qū)服務(wù)外，更是針對(duì)高等學(xué)府、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)消費(fèi)群的商業(yè)代名 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 12 詞和獨(dú)具特色的商業(yè)文化（氛圍）品牌。祥閣花園商業(yè)文化氛圍包括：洋溢著濃郁現(xiàn)代社區(qū)氣息的社區(qū)商業(yè)氛圍、知識(shí)含量極高的開發(fā)區(qū)商業(yè)氛圍、充滿青春活力的校園商業(yè)氛圍。本商業(yè)區(qū)的整體商業(yè)氛圍要以創(chuàng)新為總目標(biāo)，并服務(wù)于知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的人居環(huán)境需求。因此，本項(xiàng)目商鋪的定位為： 大慶新文化中心 —— 高成長(zhǎng)、高收益、高穩(wěn)定型商鋪 定位闡釋： 1）成為大慶“文化產(chǎn)業(yè)鏈”的一面旗幟 在學(xué)府周邊經(jīng) 營(yíng)的商鋪在國(guó)內(nèi)已是屢見不鮮。然而，將學(xué)府附近的商鋪與社區(qū)消費(fèi)需求有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行有序管理，統(tǒng)一規(guī)范經(jīng)營(yíng)，并形成一種巨大消費(fèi)潛能的卻不多。 而本項(xiàng)目擁有這一天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，它的出現(xiàn)填補(bǔ)了大慶在學(xué)府商業(yè)經(jīng)濟(jì)文化上的空白，成為城市商業(yè)新文化的發(fā)源地， 由此不難發(fā)現(xiàn)，這將成為本項(xiàng)目的重要資源，若通過與政府部門的溝通與協(xié)調(diào)，將更具有社會(huì)性的意義，而本項(xiàng)目商鋪也將 成為大慶市具有“高成長(zhǎng)、高效益、高穩(wěn)定回報(bào)”型的商鋪旗幟 ，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、企業(yè)品牌與經(jīng)濟(jì)效益的“三贏”局面。 2）打破傳統(tǒng)街鋪，締造全新“文化產(chǎn)業(yè)鋪” 學(xué)府商業(yè)消費(fèi)模式 的出現(xiàn)也 應(yīng)成為大慶 商業(yè)發(fā)展到一定階段 的亮點(diǎn)。本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的學(xué)府商業(yè)消費(fèi)模式 有別于其他的商業(yè) 形 態(tài)， 是 營(yíng)造和引導(dǎo) 一種 新的消費(fèi)方式， 試探另 一種 商業(yè)消費(fèi) 文化理念和生活 消費(fèi) 理念。 其 消費(fèi)模式符合當(dāng)前的消費(fèi)時(shí)尚， 符合消費(fèi)群體的傾向和心理需求， 將對(duì)城市經(jīng)濟(jì) ， 尤其是 校園周邊商業(yè) 經(jīng)濟(jì)帶來巨大 的 影響， 其 本身 同時(shí) 也將成為城市里的一道 亮麗 景觀。 三、祥閣花園推廣主題 祥閣花園商鋪的推廣主題語主要用來體現(xiàn)商鋪的“高增長(zhǎng)、高收益”給予市場(chǎng)買家的承諾。隨著文化中心的地位日益鞏固，在這里經(jīng)營(yíng)的買家不僅僅是 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 13 現(xiàn)在，而且是將來 ，是一生一世，乃至幾代都可得到豐厚的回報(bào)。因此，建議祥閣花園的推廣主題為： 祥閣花園形象推廣主題 回 報(bào) 你 一 生 主題闡釋： 祥閣花園所在的區(qū)位是大慶市獨(dú)一無二的文化中心，不僅僅具有廣闊的發(fā)展空間，周邊良好的人文環(huán)境更是為后代成長(zhǎng)提供了有利條件。而祥閣花園產(chǎn)品的高素質(zhì)，為大慶人提供了更好的居住環(huán)境，讓大慶人享受一種徹底的新生活變革。不僅僅是如此，祥閣花園的商鋪同樣提供了一種高增長(zhǎng)、高效益、高穩(wěn)定回報(bào)的投資模式，保證了業(yè)主持續(xù)的收益。 祥閣花園為買家提供的，不僅僅是擁有 10 萬文化人的商機(jī)，而且是極具 發(fā)展的廣闊空間。作為“文化產(chǎn)業(yè)鏈”上一股與文化產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展的商業(yè)經(jīng)濟(jì)形式，隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，文化產(chǎn)業(yè)將成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)并具有蓬勃的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。而祥閣花園商鋪就是文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，也將伴隨文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而日益壯大。直接給予市場(chǎng)、買家實(shí)質(zhì)承諾：可以讓買家生活得更好、下一代更好地成長(zhǎng)、擁有穩(wěn)健的高投資回報(bào)，借此真正打動(dòng)買家，促使買家產(chǎn)生聯(lián)想，形成良好的傳播口碑。 祥閣花園商鋪推廣主題語 祥閣花園商鋪的推廣主題語，不應(yīng)該是單一的主題推廣語言，而是多個(gè)角度進(jìn)行綜合性的訴求。 推廣階段 時(shí)間 階段性推廣主題語 導(dǎo)入期 — 富而不驕，富而思進(jìn) /過去靠石油，現(xiàn)在靠買鋪 從未有過的投資良機(jī) /要致富，買旺鋪 /旺鋪旺地，機(jī)不可失 蓄客期 — 大慶市聚財(cái)旺鋪，大慶市創(chuàng)富中心 /買好鋪，賺大錢 買對(duì)一次，賺足三世 /存錢不如賺錢，租鋪不如買鋪 公開發(fā)售期 （初定） 一次選擇，三代受益 /一鋪旺三代 /搶購(gòu)?fù)?，握手?cái)富 / 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 14 擁有祥閣商鋪，一生不用愁 熱銷延續(xù)期 5 月上旬 富貴地，黃金鋪 /黃金旺鋪，投資首選 /旺地旺鋪，日進(jìn)斗金 四、祥閣花園命名以及功能劃分 （一）項(xiàng)目命名 根據(jù)項(xiàng)目定位及項(xiàng) 目特點(diǎn)，我們建議本項(xiàng)目商鋪的推廣上可采用一個(gè)統(tǒng)一的名稱，名稱建議如下： 創(chuàng)富快線 命名注釋： 商鋪投資的根本目的在于創(chuàng)造和贏得利潤(rùn)?！皠?chuàng)富”除積極而正面地反映出了投資或經(jīng)營(yíng)者的心理外，同時(shí)還從一個(gè)側(cè)面表明，投資經(jīng)營(yíng)這里的商鋪，將不再僅僅是傳統(tǒng)意義上得商業(yè)行為，而是成為了一種潛力無限的“靠自己智慧與辛勤創(chuàng)造財(cái)富”的過程。“快線”則表明了投資或經(jīng)營(yíng)者高瞻遠(yuǎn)矚的膽識(shí)與眼光，以及他們與時(shí)俱進(jìn)，積極把握機(jī)遇的能力。“快線”的另一層意義還代表了本項(xiàng)目與時(shí)代發(fā)展步伐同步， 含有“創(chuàng)新、主流引領(lǐng)”的內(nèi)在含義。 （二）功能 劃分 遵循“合理分布、互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)、配套完善、各具特色”的原則，我們將本項(xiàng)目的商業(yè)功能共劃分為四個(gè)主要區(qū)域即 A、 B、 C、 D 區(qū)，具體區(qū)域功能規(guī)劃內(nèi)容如下： ? A區(qū)（ 08） —— 湖畔風(fēng)情坊 服務(wù)對(duì)象：同時(shí)服務(wù)周邊居民及學(xué)生群體 主營(yíng)項(xiàng)目：酒吧、咖啡茶座、中西餐飲品牌連鎖店 ? B區(qū)（ 0 07） —— 幸福生活坊 服務(wù)對(duì)象：主要服務(wù)周邊居民，兼顧學(xué)校師生 主營(yíng)項(xiàng)目：家政服務(wù)、銀行、郵局、電信局等 ? C區(qū)（ 0 03） —— 快樂節(jié)拍坊 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 15 服務(wù)對(duì)象：主要服務(wù)周邊居民，兼顧學(xué)校師生 主營(yíng)項(xiàng)目：美容美發(fā)店、普通餐飲店（小吃、大排檔）、服裝店 、面包店、鮮花店、洗衣店、攝影沖曬店、藥店、五金店、家電及其它特營(yíng)商場(chǎng)等 ? D區(qū)（ 0 2 2 23） —— 流行狀元坊 服務(wù)對(duì)象：主要針對(duì)周邊學(xué)生消費(fèi)群 主要經(jīng)營(yíng)：網(wǎng)吧、影視廳、卡拉 OK 廳、健身中心、舞廳、游戲娛樂廳、文具店、書店（書吧）、音像制品店、體育用品店、精品（飾品）店、眼鏡店、冰吧及各類專賣店等 第二部分 祥閣花園營(yíng)銷推廣計(jì)劃 一、銷售目標(biāo) 1） 2020 年 3 月初全面導(dǎo)入項(xiàng)目宣傳； 2） 2020 年 5 月底完成商鋪銷 售 2萬平方米 ,加上前期已售面積一萬多平方米，共實(shí)現(xiàn) 80%的銷售率 (按 平方米計(jì)算 )； 3）基本結(jié)束商鋪的強(qiáng)勢(shì)銷售工作 ,剩余面積將與住宅同期穩(wěn)步推售或租賃。 備注： ? 為實(shí)現(xiàn)這一銷售目標(biāo)，旺場(chǎng)及樹立客戶購(gòu)買信心的招商工作需要提前進(jìn)行 （ 2020 年 2月底正式開始招商與招租工作）。 ? 5 月底基本達(dá)到銷售目標(biāo)后 ,招商租賃部轉(zhuǎn)化為商鋪的管理部門 （執(zhí)行返 租計(jì)劃的需要），以保證對(duì)整體商業(yè)環(huán)境的管理與維護(hù)，保持本商業(yè)區(qū)域的興旺與持續(xù)影響力。 二、銷售十大推廣原則 項(xiàng)目自身只是一尊“軀殼”，營(yíng)銷推廣才是它的“靈魂”。本項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)上述銷售目標(biāo)，就必須有強(qiáng)勢(shì)的 市場(chǎng)推廣與包裝。我司認(rèn)為本項(xiàng)目商鋪推廣應(yīng)遵 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 16 循以下十大原則。 （一）強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)原則 區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，以及來自周邊的競(jìng)爭(zhēng)壓力，需要我們迅速地將本項(xiàng) 目的商業(yè)環(huán)境及商業(yè)氣氛組建和聚攏起來。同時(shí)，客戶對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)前景信心不足的實(shí)際情況，更加要求我們不能按照常規(guī)的商鋪銷售模式來消化這些產(chǎn)品。 因此，祥閣花園必須是通過推廣手段的組合強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)項(xiàng)目銷售，而不是依靠一般的簡(jiǎn)單訴求和包裝，必須是給予市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)形象，全面、快速啟動(dòng)市場(chǎng)。配合此目的 ,我司為本項(xiàng)目制定了“六大”推廣計(jì)劃、“四大”階段推廣策略及價(jià)格策略（具體詳情 見后述）。 其基本思路是： 刺激市場(chǎng) 促成購(gòu)買 引起關(guān)注 形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)相關(guān)流程： 1) 前期招商部門成立 ,理順 階段推廣策略的具體內(nèi)容； 2) 招商部門確定整體 VI系統(tǒng)后 ,對(duì)項(xiàng)目地段區(qū)域等進(jìn)行包裝； 3) 招商部門與政府及媒介等方面進(jìn)行積極接觸、溝通； 4) 招商部門同步執(zhí)行推廣策略中的具體工作 ； 5) 由階段推廣策略配合各項(xiàng)包裝，刺激市場(chǎng)， 引起市場(chǎng)關(guān)注； 6) 用“六大”推廣計(jì)劃促進(jìn) 銷售，同時(shí)形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ； 7) 順利建立項(xiàng)目的高強(qiáng)姿態(tài) 。 （二）賣點(diǎn)的推出必須有層次 靠近學(xué)校，可以形成獨(dú)特的“文化產(chǎn)業(yè)商鋪經(jīng)濟(jì)消費(fèi)圈”，這是祥閣花園商鋪擁有的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也即它的核心賣點(diǎn)和特色。圍繞這一核心賣點(diǎn)我們“四大”階 段推廣策略 “六大”推廣計(jì)劃 價(jià)格策略 （適時(shí)調(diào)整） 祥 閣花園商鋪營(yíng)銷推廣策劃方案 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 17 還可以提煉出其它眾多的賣點(diǎn)，但是這些賣點(diǎn)的推出必須是有節(jié)奏和有目的的，只有這樣才能輔助項(xiàng)目進(jìn)行更好的營(yíng)銷推廣。 不能提前透支賣點(diǎn)，必須結(jié)合推廣節(jié)奏 除可以發(fā)覺和挖掘出的項(xiàng)目賣點(diǎn)外，其實(shí)“六大”推廣計(jì)劃和“四大”階段推廣策略本身也自成項(xiàng)目賣點(diǎn)。由于我們的整體推廣采取先“強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)”的原則，因此項(xiàng) 目的賣點(diǎn)需要根據(jù)推廣節(jié)奏的需要與步伐逐步“緩釋”。 項(xiàng)目賣點(diǎn)與推廣節(jié)奏的配合 推廣階段 時(shí)間 配合賣點(diǎn)類別 導(dǎo)入期 — 14 全面炒作“大慶 新 文化中心”概念，導(dǎo)入?yún)^(qū)域發(fā)展前景 蓄客期 — 區(qū)域增值前景、投資回報(bào)、 消費(fèi)人流量、經(jīng)營(yíng)與管理 、環(huán)境及人文資源、建筑及規(guī)劃 公開發(fā)售期 （初定） 區(qū)域增值前景、投資回報(bào)、消費(fèi)人流量、配套、區(qū)域優(yōu)勢(shì)、品