【正文】 建筑結(jié)構(gòu)采用框剪結(jié)構(gòu)，層數(shù)7層，頂層有躍層，每個單元均配備電梯；單套面積分別為115㎡、125㎡、135㎡、145㎡、155㎡，戶型二居室、三居室。 公建與配套項目本著以人為本，方便業(yè)主生活的原則，小區(qū)安排了3800平米的公共配套服務(wù)設(shè)施，其中包括3個班幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街（包括購物、餐飲熟食、生活及商務(wù)服務(wù)等）、業(yè)主委員會及物業(yè)管理用房等。并設(shè)置了健身運動場地（如羽毛球場、籃球場等）。 智能化智能化方面采用邊界監(jiān)控、樓宇監(jiān)控、電子巡更管理、住戶聯(lián)網(wǎng)報警、單元可視對講、停車場管理、社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)及社區(qū)網(wǎng)站等。 小區(qū)采用用“一卡通”技術(shù)，例如購電、購水、購氣、停車、繳物業(yè)管理費、小區(qū)內(nèi)部消費等用一張IC卡即可。 項目區(qū)域定位本項目市場區(qū)域定位為，以陽泉市城區(qū)、礦區(qū)、開發(fā)區(qū)為主，同時輻射平定、盂縣兩縣和郊區(qū)重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 項目客戶定位 項目所在地人口總量及分布陽泉市現(xiàn)有全市總?cè)丝冢ǔＷ∪丝冢?。人口分布分別為：城區(qū)，；礦區(qū)，；郊區(qū)，；平定縣，；盂縣，29萬人。 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r2004年全市生產(chǎn)總值達150億元，比去年計劃增加了8億元；，；；；城鎮(zhèn)居民可支配收入7920元，農(nóng)民人均純收入3423元。據(jù)陽泉市統(tǒng)計資料顯示，陽泉市居民生活恩格爾系數(shù)已達39%，這說明陽泉市已經(jīng)進入一個比較富裕的社會發(fā)展階段，人們對房地產(chǎn)、汽車等大額耐用消費品的需求也進入了一個快速增長時期。 客戶群定位考慮到本項目具有較高檔次和較大規(guī)模，根據(jù)產(chǎn)品定位，目標(biāo)客戶劃分為兩個層次：主力目標(biāo)客戶和輔助目標(biāo)客戶※ 主力目標(biāo)客戶定義本項目主力目標(biāo)客戶定義為：二次置業(yè)（即已經(jīng)有住房、為改善居住條件提高生活質(zhì)量、或者為了投資而二次或多次購房）的高收入或較高收入人群。這部分人群購買本項目商品房的比例應(yīng)占到80%以上。 主力目標(biāo)客戶基本特征（1）家庭穩(wěn)定年收入達到6萬元以上；其中年收入在10萬元以上的家庭為本項目的核心客戶。（2）購房人為30～50歲年齡段，其中3550歲為本項目的核心顧客；（3）家庭結(jié)構(gòu)以3～4口的核心家庭為主，兼顧擴展家庭或空巢家庭（核心家庭是指由一對夫妻和兒女組成的家庭；擴展家庭是指在核心家庭基礎(chǔ)上增加了第三代的或贍養(yǎng)老人的家庭；空巢家庭是指兒女成年分離出去后只剩下夫妻的家庭）。 主力目標(biāo)客戶職業(yè)細分（1）當(dāng)前效益好的大中型工礦企業(yè)的高中層管理人員（如陽煤集團、陽光發(fā)電等）；（2）高利潤或高現(xiàn)金流行業(yè)的企業(yè)高中級主管（如煤炭、焦化、銀行、保險、證券、餐飲、娛樂行業(yè)的高中級主管）；（3）有較高或高營業(yè)收入的民營（或私營）企業(yè)主及其高級經(jīng)理人員。（4）其它商界人士（包括個體老板）或自由職業(yè)人士。（5）高收入公務(wù)員?！?輔助目標(biāo)客戶的基本特征(1)家庭年收入不低于5萬元,包括本身收入可能不高但有其它經(jīng)濟來源或依靠的家庭。(2)以兩口人的單代家庭或3～4口人的兩代家庭為主。(3)購房人(可能不是出資人)分為25歲～35歲、45～60歲兩個年齡段。※ 目標(biāo)客戶的消費特征針對目標(biāo)客戶所做的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)我們的潛在主力客戶對目前陽泉市場的小區(qū)都普遍認(rèn)為檔次、品質(zhì)太低，已經(jīng)無法滿足他們的生活與精神需求，對小區(qū)的檔次、品質(zhì)、安全、配套、景觀，戶型的結(jié)構(gòu)、功能、智能化需求等方面都有了較高的要求，從調(diào)研中發(fā)現(xiàn)這部分客戶都迫切希望在當(dāng)?shù)啬芙ㄔO(shè)一個體現(xiàn)他們身份、地位與檔次的小區(qū)。這部分人中的一些高收入私營企業(yè)家將會是項目別墅的主力購買者。而輔助目標(biāo)客戶中的低齡家庭是”美好生活”的積極習(xí)得者和跟進者,在有一定經(jīng)濟實力的支持下,他們是一群最先接受新事物,最積極響應(yīng)和體驗新生活方式的消費群體；他們敬慕企業(yè)家及其他商界成功人士，以他們?yōu)榘駱?以和他們?yōu)猷彏闃s。這部分人是輔助目標(biāo)客戶的主力,又可能是小高層的重點購買人群。四、項目賣點分析經(jīng)過對項目前期詳實的調(diào)研及對項目市場定位、優(yōu)劣勢分析，確定了項目主題定位于身份型和享受型。身份與享受型主題是一種復(fù)合型主題，定位于該主題，實際就是對項目的品質(zhì)提出了綜合性的要求，這種主題的賣點較多，可以從以下的優(yōu)勢中進行挖掘提煉： 項目的總體定位賣點1：身份地位賣點賣點2：品質(zhì)賣點賣點3：品位賣點 地理位置賣點4：毗鄰陽泉市最大的公園——北山公園賣點5：項目獨特的地勢地貌綜觀許多的豪宅、別墅，其一優(yōu)勢多離不開山與水，項目基地地勢較高，視野極為開闊，背靠北山、南面桃河，與南山公園隔河相望，白天俯覽全城，夜晚滿城燈火盡收眼底，依靠項目的地勢山貌，打造小區(qū)內(nèi)獨特的景觀，提高項目品質(zhì)。非常視野，非常尊貴；依山而居，彰顯其尊貴身份。賣點6：未來的區(qū)位優(yōu)勢項目所在區(qū)域已被規(guī)劃為陽泉未來的商業(yè)文化中心。 產(chǎn)品類型賣點7：聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）、疊加別墅獨立的私人空間，配備私家花園、私家車庫賣點8：7+1小高層建筑結(jié)構(gòu)采用框剪結(jié)構(gòu)，層數(shù)7層，頂層有躍層，每個單元均配備電梯 樓盤硬件賣點9：小區(qū)景觀小區(qū)景觀集中綠地部分設(shè)置了各種彩色鋪地、柱廊、休息坐椅、兒童游戲等設(shè)施；其中最大亮點是針對地勢特點建造的水景系統(tǒng)，整個水景由動水（溪水）、靜水和迭水（小瀑布）組成。小區(qū)住宅底層南北側(cè)均設(shè)置了寬敞的宅前屋后景觀綠化，并且在入口平臺處布置各種景觀小品。真正形成了小區(qū)內(nèi)步步有景，景隨步依的景致。賣點10：建筑風(fēng)格小區(qū)建筑整體立面采用了簡約的歐式古典風(fēng)格。建筑外觀的新穎、豪氣與質(zhì)感；尊貴之道，于細微處追求精致。賣點11：戶型賣點 大開間、大飄窗，戶型舒適、寬大，每一處細心的設(shè)計，無一不在體現(xiàn)著業(yè)主的身份。賣點12：小區(qū)配套我們本著以人為本，方便業(yè)主生活的原則，小區(qū)安排了3800平米的公共配套服務(wù)設(shè)施，其中包括3個班幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街（包括購物、餐飲熟食、生活及商務(wù)服務(wù)等）、業(yè)主委員會及物業(yè)管理用房等。并設(shè)置了健身運動場地（如羽毛球場、籃球場等）。賣點13：綠化率、低密度、低容積率、開敞樓間距小區(qū)內(nèi)綠化面積2萬多平米，綠化率達38%；小區(qū)建筑密度24%。 賣點14：建材配置賣點15：智能化、安防邊界監(jiān)控、樓宇監(jiān)控、電子巡更管理、住戶聯(lián)網(wǎng)報警、單元可視對講、停車場管理、社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)及社區(qū)網(wǎng)站等。 小區(qū)采用用“一卡通”技術(shù)，例如購電、購水、購氣、停車、繳物業(yè)管理費、小區(qū)內(nèi)部消費等用一張IC卡即可。 產(chǎn)品附加值賣點16：物業(yè)管理、服務(wù)小區(qū)的智能化管理，管家式的物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主切身感受超值的生活。賣點17：國家康居示范小區(qū) 各類公關(guān)促銷手段和工程進度五、價格策略 定價策略價格做為消費者最為敏感的因素之一，價格的高低直接左右著項目的銷售業(yè)績，價格制定的過低，會損失利潤，影響經(jīng)濟效益，甚至?xí)椖科焚|(zhì)產(chǎn)生一定的影響；價格過高，則可能會產(chǎn)生滯銷的現(xiàn)象，無法達到預(yù)期的效益。所以，銷售價格的制定必須慎重，我們經(jīng)過前期對市場和目標(biāo)客戶的調(diào)研，通過對成本分析及目標(biāo)利潤分析和對陽泉市當(dāng)?shù)卦阡N樓盤各項指標(biāo)的分析，采用目標(biāo)定價法和類比市場定價法進行了定價。根據(jù)項目定位，價位應(yīng)比現(xiàn)行市場主流價格有較大突破，以體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的原則，但在入市初期特別是一期房開盤價位可略低，以形成“優(yōu)質(zhì)低價”的市場效應(yīng)，之后各期房價調(diào)整上行。綜合考慮各種因素，結(jié)合工程擬分兩期進行的思路，初步擬訂各建筑產(chǎn)品的