【正文】 .................41四、資金籌措 ................................................................................................44第十二章 項目財務分析 .................................................................................45一、評價依據 ................................................................................................45二、基礎數據 ................................................................................................45三、總成本估算 ............................................................................................46四、銷售收入估算 ........................................................................................46五、財務評價報表編制 ................................................................................48六、財務指標計算結果與分析 ....................................................................48七、不確定性分析 ........................................................................................49八、財務評價結論 ........................................................................................50第十三章 經濟及社會效益分析 ...................................................................51一、社會影響分析 ........................................................................................51二、資源環(huán)境影響分析 ................................................................................52三、互適性分析 ............................................................................................53四、社會效益 ................................................................................................53五、經濟效益分析 ........................................................................................54第十四章 結論與建議 ...................................................................................55一、結論 ........................................................................................................55二、建議 ........................................................................................................55 WORD 第一章 項目總論一、項目基本概況（一）項目名稱：A 市公租房建設項目（二）項目性質：新建（三）項目業(yè)主：A 市城市建設投資有限公司（四）建設地址：A 市金龍大道、經濟開發(fā)區(qū)、龍池工業(yè)園區(qū)、鼓樓工業(yè)集中區(qū)（五）工程建設規(guī)模及主要建設內容本項目規(guī)劃總用地面積 62 畝，總建筑面積 102250 m2，其中：公租房 1636 套，建筑面積 81800 m2，配套附屬用房建筑面積 20450㎡；項目主要建設內容包括：集體宿舍、家屬宿舍、管理用房和輔助配套等建安工程及土石方、場區(qū)道路綠化、電力、消防、環(huán)保、照明、給排水等其他配套設施。（六）項目總投資本項目總投資為 11920 萬元，其中：工程費用 10532 萬元，土地費用 595 萬元，工程建設其他費用 171 萬元，基本預備費 316 萬元，建設期利息 306 萬元。（七）項目資金籌措 項目總投資 11920 萬元，其中自籌 2920 萬元，占總投資的%，融資貸款 9000 萬元，占 %。（八）建設期限：該項目建設工期 1 年，2022 年 6 月至 2022 年 5 WORD 月。二、項目業(yè)主簡介A 市城市建設投資有限公司成立于 2022 年 9 月 14 日，是一家由 A市人民政府直管的國有獨資公司，公司經營范圍為從事土地收購儲備、開發(fā)經營、政府公共資源或產品的特許經營；城市基礎設施、公用事業(yè)、基礎產業(yè)的建設、營運；市域內企業(yè)產業(yè)及項目的融資、投資、委貸、咨詢與評估服務。公司注冊住所 A 市 BBB 號，注冊資本 B 億元，公司股東是 A 市國有資產經營有限公司，出資 B 億元，占總本的100%。公司法定代表人、董事長由 A 市政府副市長 BBBB 兼任，總經理由 A 市政府辦公室副主任 BBBB 兼任，公司現有員工 BB 人。公司下設辦公室、資產經營部、融資財務部、工程項目部、土地收儲中心等五個內設機構。公司現有員工 26 人，其中具有中級及其以上專業(yè)技術職稱的有 BB 人，其中工程師 6 人。該公司管理層是一個朝氣蓬勃、積極向上的團隊，不但在投融資及工程建設方面具有豐富的閱歷和經驗，而且牢固樹立了市場經濟觀念，對市場經濟具有敏銳的觀察力和準確的判斷力。公司員工均具有豐富的實踐經驗，在實際工作中，業(yè)務嫻熟，思路敏捷，應變能力強，具有強烈的創(chuàng)新開拓意識和敬業(yè)精神。該公司自成立以來，嚴格按照現代企業(yè)制度的要求，遵循“誠信、規(guī)范、拓展、效益”的經營理念，努力實踐“創(chuàng)新、拼搏、團結、奉獻”的企業(yè)精神，以大別山革命試驗區(qū)大發(fā)展為契機，以政府主體投資帶動社會投入，努力為 A 市經濟社會發(fā)展作出貢獻。與此同時，公司價值也得到了大幅提升。 WORD 三、研究內容可行性研究內容涉及項目建設的必要性，建設條件，工程方案，環(huán)境保護，建設進度，建設投資及效益分析等方面。 《可行性研究報告》對項目的可行性進行綜合分析、論證，得出合理、正確的結論，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據，并作為開展下一階段工作的基礎。四、主要編制依據 （一） 《建設項目經濟評價方法與參數》 （第三版） ；（二） 《關于改善農民工居住條件的指導意見》 ；（三） 《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》建保[2022]87 號）；（四） 《A 市住房建設規(guī)劃（2022～2022 年） 》 ；（五）國家頒發(fā)的有關建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設計規(guī)程、規(guī)范和設計標準；（六）業(yè)主提供的相關數據、資料；（七）其他相關法律、法規(guī)、規(guī)范及標準。五、項目主要技術經濟指標 表 11 項目主要技術經濟指標序號 項 目 計量單位 設計數值 備注一 建設規(guī)模 　 　 　1 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 41334 62 畝2 總建筑面積 ㎡ 102250 　 公租房建筑面積 ㎡ 81800 　 附屬用房建筑面積 ㎡ 202453 戶數和套數 1636 　 WORD 序號 項 目 計量單位 設計數值 備注4 居住人數 人 4908 　5 建筑物占地面積 ㎡ 15730 　6 綠化面積 ㎡ 11821 　7 容積率 　 　8 建筑密度 % 38 　9 綠地率 % 　二 項目總投資 萬元 11920 　1 建安工程費用 萬元 10532 　2 土地費用 萬元 595 　3 工程建設其他費用 萬元 171 　4 基本預備費 萬元 316 　5 建設期利息 萬元 306三 資金籌措方式 　 　 　1 貸款資金 萬元 9000 　2 業(yè)主自籌 萬元 2920 　六、研究結論 本項目的建設符合國家加快實施公共租賃住房建設的相關政策舉措，符合國家發(fā)布的關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見（建保[2022]87 號）相關指導精神，也符合 A 市住房建設規(guī)劃，其建設對于緩解 A 市城區(qū)低收入人群的住房需求問題以及在一定程度上緩解因房價過快上漲帶給低收入家庭的影響具有較大的推動作用，有利于和諧社會的構建。本項目擬建地點位于金龍大道、經濟開發(fā)區(qū)、龍池工業(yè)園區(qū)、鼓樓工業(yè)集中區(qū)等四個地點，建設地址的確定是在相關專家實地調研和系統(tǒng)論證的基礎上得出的，充分考慮了人口布局及數量、地理交通等因素，結合了 A 市經濟發(fā)展水平的要求，并適當考慮了未來發(fā)展的需 WORD 要，較為科學合理。且項目資金來源有保障，可充分保證本項目建設。 WORD 第二章 項目建設背景與必要性一、項目建設背景近年來，隨著公租房、經濟適用住房建設和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善，而進城務工人員由于是一個非正式、非固定、收人低廉、無城市戶口、無城市居民待遇和社會保障的群體，他們的住房需求一直處于被漠視的狀態(tài)。城市中高漲的商品房價格遠遠超出了他們的承受能力，而國家的經濟適用房、公租房等優(yōu)惠政策又只針對城市居民，這些進城務工人員被排除在住房改革制度之外，即沒能在城市住房分配制度的改革中獲益，也很難有機會獲得經濟適用房和住房公積金。只能選擇住在環(huán)境比較差的企業(yè)集體宿舍或租住民房。隨著一些員工逐步進入婚戀、安家、生育子女的人生階段，各種社會矛盾更是層出不窮。住房問題是重要的民生問題，據國家統(tǒng)計局城市農民工生活質量調查顯示，改善住房條件是當前在外務工經商的農民工最迫切的愿望。安居才能樂業(yè)，居住問題不解決，其它問題如子女教育、社會保障、業(yè)余精神文化生活等都無從談起。住房是城市歸屬感的主要來源之一，進城務工人員住房問題在很大程度上影響農民工的留城意愿。在城市擁有或租用比較固定并可以滿足一定生活標準的住房，農民工才有可能擺脫“過客”心態(tài)、產生在城市長期生活的預期，進而更努力工作，從長計議生活其他方面如帶眷屬遷移、子女教育等，并不斷學習城市文明和行為方式，最終真正融入城市。因此，可以說住房問題是城市 WORD 流動人口在城市生活遇到的最基本、最嚴峻的問題之一。為了解決城市中等偏低收入家庭的住房困難,改善外來務工人員的居住條件，2022 年建設部、發(fā)改委、財政部、勞動和社會保障部和國土資源部五部委印發(fā)《關于改善農民工居住條件的指導意見》 ，意見中提出：有條件的地方，可以比照經濟適用住房建設的相關優(yōu)惠政策，建設符合農民工特點