【正文】 統(tǒng)計(jì)局 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 發(fā)改委、建設(shè)部 《投資項(xiàng)目可行性研究 指南（試用版）》 國家發(fā)改委、中國國際工程咨詢公司 國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目業(yè)主提供的有關(guān)數(shù)據(jù)、資料、圖紙和文件 四、編制原則 項(xiàng)目建設(shè)要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，項(xiàng)目選址要充分考慮城市中等偏下收入住房困難家庭，就業(yè)職工及符合條件的外來務(wù)工人員對交通等基旬邑縣 20xx 年公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排區(qū)位布局，方便居民工作生活； 建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，確保供應(yīng)； 項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。公共租賃住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用， 由當(dāng)?shù)卣?fù)擔(dān)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)必須按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)住房建設(shè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，采取競標(biāo)方式優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，做到在較小的套型內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本的使用功能。要積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用、安全的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備； 貫徹節(jié)能方針，力求取得較好的社會綜合效益。 五、 編制范圍及編制目的 編制范圍 本可行性研究報(bào)告編制范圍為 大悟縣安康小區(qū)公租房（三期）建設(shè)項(xiàng)目。 編制目的 本報(bào)告編制的目的是對大悟縣安康小區(qū)公租房（三期）建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)可靠性、經(jīng)濟(jì)合理性及實(shí)施可 能性的方案分析和論證，在此基礎(chǔ)上選用科學(xué)合理、技術(shù)先進(jìn)、造價(jià)省、運(yùn)行成本低的方案，最終使得該工程的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益達(dá)到最佳統(tǒng)一 。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目地理位置 大悟縣位于大別山脈西段，湖北省東部，地處東經(jīng) 114176。 02′ — 114176。旬邑縣 20xx 年公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 35′，北緯 31176。 18′ — 31176。 52′?？h人民政府駐地二郎店，西南距孝感專署駐地孝感市 95 公里，南偏東距省會武漢市 151 公里?？h城東西距約 公里，南北相距約 ，略成矩形，總面積 平方公里?？h境北與河南省 信陽市、羅山縣、新縣交界，南與武漢黃陂區(qū)、孝昌縣接壤，東與紅安縣相鄰，西與廣水市相連。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于大悟縣水廠以西、水廠規(guī)劃路以北。該位置符合城市規(guī)劃要求，交通便利，工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件及供電、給排水、通訊等市政條件較好。 二、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)目標(biāo) 該項(xiàng)目總用地面積 平方米（ ），總建筑面積 平方米，建筑占地面積 平方米，規(guī)劃戶數(shù) 408 戶，每戶面積 平方米。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)按照項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行總體設(shè)計(jì)，力求總體布局合理，建成一個(gè)既經(jīng)濟(jì) 實(shí)用、又具有現(xiàn)代氣息的工程，以期 實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。同時(shí)也能促進(jìn)社會和諧發(fā)展，確保社會穩(wěn)定。 三、主要建設(shè)條件 本項(xiàng)目 選址在大悟縣水廠以西、水廠規(guī)劃路以北進(jìn)行建設(shè)， 可利用現(xiàn)有公路，材料運(yùn)輸可以充分利用現(xiàn)有道路直達(dá)工地。材料運(yùn)輸均采用汽車運(yùn)輸。 擬建地道路暢通，運(yùn)輸方便，場內(nèi)活動空間寬闊，項(xiàng)目施工不會產(chǎn)生較大環(huán)境影響。項(xiàng)目建設(shè)所需的各種建筑材料能在當(dāng)?shù)刭徺I，且項(xiàng)目為砌體結(jié)構(gòu)，土建和安裝工程可由地方施工單位承建。 四、項(xiàng)目總投資及社會效益 項(xiàng)目總投資 旬邑縣 20xx 年公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 本項(xiàng)目建設(shè)總投資為 萬元，其中：建筑安裝 工程費(fèi) 萬元；基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) （其中紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬元，紅線外基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 186 萬元）；工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元；基本預(yù)備費(fèi)為 。 資金來源：由建設(shè)單位自籌，并積極爭取國家相關(guān)政策資金支持。 項(xiàng)目建設(shè)社會效益 “衣、食、住、行”事關(guān)百姓民生。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物價(jià)的上漲，住房問題成為重要的民生問題之一，黨中央、國務(wù)院高度重視解決群眾的住房問題。 近幾年來，隨著廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條 件得到了較大改善。但是，由于大悟縣住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分商品房價(jià)格較高、上漲較快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時(shí)，隨著大悟縣城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也需要改善，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工與外來務(wù)工人員需要的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。 十二五期間， 大悟 縣 將加快保障性安居工程建設(shè)，建立合理的住房供給體系，滿足不同收入家庭的住房需求，全面改善城市居民居住條件。加大公共租賃住房建設(shè)力度，著力解決城市夾心層住房困難。加強(qiáng)保障性住旬邑縣 20xx 年公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 房配建管理，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)中配建廉租住房、公共租賃住房等保障性住房。加大推進(jìn)城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)等各類棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造力度。進(jìn)一步健全住房保障體系，嚴(yán)格保障性住房后期監(jiān)管，建立完善的準(zhǔn)入退出機(jī)制。 本項(xiàng)目擬建設(shè)公共租賃住房 408 套。通過項(xiàng)目建設(shè)和公租房制度的不斷推進(jìn)和完善逐步健全住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃住房， 切實(shí)解決中低收入家庭的住房問題，實(shí)現(xiàn)“為每一個(gè)居民家庭提供良好的住房”或?qū)崿F(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的社會目標(biāo)，既是維護(hù)社會安定的重要手段，也是社會收入再分配的重要方式。 第三節(jié) 問題與建議 一、問題 項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)注意環(huán)境保護(hù) ,不要影響周圍單位或個(gè)人的工作和生活； 項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)充分利用資源，注意節(jié)能、節(jié)水。 二、 建議 （ 1）項(xiàng)目工程應(yīng)單獨(dú)圈定施工區(qū)，應(yīng)在不影響正常辦公、學(xué)習(xí)和居民生活的前提下組織施工； （ 2） 工程 建設(shè)竣工 后，要組織驗(yàn)收，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān) ； （ 3）公共 租賃住房建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。建設(shè)部門應(yīng)努力爭取相關(guān)部門的支持，爭取國家政策落實(shí)到位和創(chuàng)造一個(gè)有利于項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境，以利項(xiàng)目盡早發(fā)揮應(yīng)有的效益。 旬邑縣 20xx 年公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、是堅(jiān)持以人為本，全面建設(shè)小康社會的需要 “以人為本，構(gòu)建和諧社會”是國家新時(shí)期的發(fā)展目標(biāo)，按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進(jìn)和諧社會建設(shè)。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn) 社會和諧的“托底”機(jī)制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，建設(shè)公共租賃住房是建立完善的住房保障體系的重要環(huán)節(jié)，是構(gòu)建社會主義和諧社會的措施，是各級政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)，是關(guān)心和維護(hù)人民群眾切身利益的實(shí)際行動，是政府為人民辦實(shí)事，履行政府責(zé)任的客觀要求。 住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實(shí)事難事之一。隨著 大悟縣 住房制度改革的深入推進(jìn)，逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化，廣大市民居住條件、居住環(huán) 境有了較大改善。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問題就不可能完全依靠市場去解決。與此同時(shí)， 新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也需要改善，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)旬邑縣 20xx 年公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工及外來務(wù)工人員住房需要的重要舉措。 因此，建立包括公共租賃住房在內(nèi)的住房保障體系，滿足中低收入家庭 、新就業(yè)職工及外來務(wù)工人員 的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬戶中的收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責(zé)所在。建設(shè)公共租賃住房，讓符合條件的 中低收入家庭、新就業(yè)職工與外來務(wù)工人員住得上經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的住房，對于解決中低收入家庭、新就業(yè)職工與外來務(wù)工人員的住房問題，維護(hù)社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，建設(shè)和諧大悟具有重要的意義。 本項(xiàng)目以切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展住房保障制度，有步驟的解決社會低收入家庭困難為原則，是保證社會和諧穩(wěn)定的利民之舉。 二、 是解決 “夾心層 ”住房問題的主要手段 一般意義上的住房保障體系偏向中低收入困難家庭，住房保障即意味著政府要對那些在住房市場競爭中處于極端不利地位的部分群體實(shí)行 “托底 ”和傾斜性扶持，保證收入最低、條件最困難的居民 在準(zhǔn)市場的住房供應(yīng)中能享受到基本的住房條件。但像廉租房、棚戶區(qū)改造這樣財(cái)政托底的住房保障的覆蓋面必然有限。然而，當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)是廣大中間收入甚至中高收入家庭都面臨較大的住房壓力，既進(jìn)入不了住房保障體系，也無法獨(dú)立從市場購房或租房，即所謂 “夾心層 ”。當(dāng)前住房保障體系往往重點(diǎn)關(guān)注中低收入家庭，忽視 “夾心層 ”利益訴求，現(xiàn)行的保障房政策還存在犧牲 “夾心層 ”利益為代價(jià)的情況，如保障房的供應(yīng)經(jīng)常擠占了市場化住房供應(yīng)，加大 “夾心層 ”住房壓力，那么會為社會和諧穩(wěn)定帶來很多復(fù)雜問題。為此時(shí)任國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在 20xx年 9月 17日 “加快保障性安居工程 ”座談會上明確提旬邑縣 20xx 年公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 出， “要加強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)，使處于 ‘ 夾心層 ’ 的中等偏下收入住房困難居民、新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生以及外來務(wù)工人員等，通過梯度消費(fèi)逐步實(shí)現(xiàn)住有所居。 ” 三、是調(diào)控高房價(jià)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的需要 隨著我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但是，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)為了追求較高經(jīng)濟(jì)利益或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不斷抬高房價(jià)，或者開發(fā)高端住房，滿足高端消費(fèi)，忽視了中低收入人群的住房問題，買房住房變成了他們的一種奢望，或是長期的經(jīng)濟(jì)和 精神壓力，住房體系非正常發(fā)展現(xiàn)狀已嚴(yán)重影響到國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)、健康發(fā)展與社會和諧。 大批公共租賃住房進(jìn)入市場，可以成為政府調(diào)控房價(jià)的“穩(wěn)定器”，調(diào)節(jié)房價(jià)供求的“緩沖器”，公租房的建設(shè)給 大悟縣 提供了一個(gè)房價(jià)調(diào)控利器，可以“間接地抑制房價(jià)過快上漲”，同時(shí)推動建立“低端有保障，中端有市場，高端有約束“的城市住房供應(yīng)體系。 過去幾年，由于房價(jià)飆升，一些城市投資環(huán)境變差，“逼”走了眾多的就業(yè)者和創(chuàng)業(yè)者，從而轉(zhuǎn)走其他城市尋求機(jī)會。從這個(gè)意義上來說，公租房的建設(shè)即相當(dāng)于改善投資環(huán)境，可吸引更多的企業(yè)到 大悟縣 投資，進(jìn)而有利 于 大悟縣 的經(jīng)濟(jì)得到健康和可持續(xù)的快速發(fā)展。長遠(yuǎn)來看，由于改善了投資環(huán)境，吸引了更多的企業(yè)投資從而增加的財(cái)政收入，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過在公租房方面的支出。 四、是逐步實(shí)現(xiàn)大悟縣《“十二五”住房保障規(guī)劃》的需要 大悟縣 堅(jiān)持把住房保障建設(shè)作為民生工程、德政工程來抓，科學(xué)規(guī)劃，旬邑縣 20xx 年公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 超前擬定住房保障目標(biāo)，健全機(jī)制，努力營造住房保障推進(jìn)氛圍，拓寬渠道，多方籌措住房保障建設(shè)資金，規(guī)范運(yùn)作，全面落實(shí)住房保障政策。 為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)住房保障建設(shè)的政策要求，進(jìn)一步推動 孝感 市住房保障工作的發(fā)展，建立和完善住房保障政策 體系，切實(shí)改善住房困難家庭居住條件。按照《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [20xx]24 號）、《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決 遏制部分城市房價(jià)過快上漲的