【正文】 需求 中低收入家庭是目前城鎮(zhèn)家庭 中占有一定比例 ?？傮w上看， 黨和國家頒布的一系列方針政策，各 級政府 任重而道遠。 住房狀況很不平衡， 為 改善居住條件和環(huán)境 “十二五”期間保障性住房的 建設 都將是我國住房供應體系的重要組成部分。由于 保障房 政策的實施，居民住房消費持續(xù)增長。 市場前景好、潛力大，人民企盼改善居住條住，需求 欲 望 迫切， 本項目得民心，順民意。對拉動內(nèi)需發(fā)展經(jīng)濟， 社會 和諧具有重要意義。 三、符合城市住宅開發(fā)建設規(guī)劃的要求 建設 公租房 供應體系，解決城市居民的住房困難，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，使 公租房 建設成為新的經(jīng)濟增長點和政府民心工程，是國家、省、市 、縣 政府 制定了“十二五”期間住宅建設的方針，目標和實施計劃。 根據(jù)上級政策和縣有關部門協(xié)調(diào) ， 批準投資建設 永新工業(yè)園區(qū) 公租房 項目 。該項目的實施， 既符合黨的方針政策，也符合政府的住宅建設規(guī)劃，同時解決中低收入家庭的住房困難，能夠提高居民的生活質(zhì)量，確保城鎮(zhèn)居民安居樂業(yè)，城鎮(zhèn)化建設， 帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 由此可見， 本項目的建設 是 可 行的， 也是十分 必要的。 第三章 市場需求分析 永新縣工業(yè)園區(qū) 公租房 項目 9 第一節(jié) 國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況 房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。 房地產(chǎn)隊伍不斷壯大 商品房需求旺盛 ,銷售價格一路走高。 個人購房進入零售時代，居住消費比例逐年提高 二手房市場成交活躍，價格逐年上漲。 住房消費信貸逐步擴大。 居住環(huán)境不斷改善。 第 二 節(jié) 項目 建設的意義 公租房 建設：一是促進了住宅建設投資規(guī)模的增加，為住宅建設拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極作用；二是明確了合理的住房價格構成，對過高的商品房起到了平抑作用；三是保障了中低收入居民的利益；四是 以 公租房 配套建設和環(huán)境建設帶動了周邊乃至城市商品房開發(fā)水平的提高；五是對規(guī)范、活躍房地產(chǎn)市場，促進開發(fā)企業(yè)的管理起到了促進作用。 公租房 的規(guī)劃設計應當堅持標準適度、功能齊全、經(jīng)濟適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設計方案。 公租房 建設必須嚴格執(zhí)行國家有關技術規(guī)范和標準，積極推廣應用先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，實現(xiàn)住宅部件的標準化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設整體水平。 公租房 要根據(jù)本地居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各種戶型比例。 隨著中國 國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和社會主義市場經(jīng)濟體制建立完善，我國城鎮(zhèn)步伐加快， 進一步加快城鎮(zhèn)建設步伐，全面建設小康社會， 人們 改善住房條件 意愿越來越強，使得房地產(chǎn)市場的需求逐年增長。 第 三 節(jié) 永新縣 公租房 市場 需求 狀況 永新縣工業(yè)園區(qū) 公租房 項目 10 改革開放以來， 永新縣 委、縣政 府 帶領全縣人民認真貫徹落實黨的各項政策，與時俱進，開拓進取，財政收入逐年增長，實現(xiàn)了經(jīng)濟騰飛，跨越發(fā)展構造成國家魅力縣城，成為 強縣、富縣。 各縣、城鎮(zhèn)建設日新月異，舊 貌換新顏 ， 人民生活日益 富強 ，住新房、過好日子，追求幸福的 欲 望 強烈。“十二五”期間全面建設小康社會信心 百倍 ?？h城中低 收入是 公租房 的本體，建設 公租房 不僅需求旺盛、前 景 看 準 ，且造福于民，功載千秋 。 由此可見，本項目不僅可以解決一部分中低收入人群的住房問題，改善了居民的居住條件和生活環(huán)境，同時也大力推動了 房地產(chǎn)市場的發(fā)展，因此本項目的建設是可行的，也是十分必要的。 第四章 建設條件和建設地點 一、 建設場址 永新縣工業(yè)園區(qū) 公租房 項目 ，規(guī)劃占地面積 平方米， 位于 永新縣工業(yè)園區(qū) 。項目建設場地東低西高，東側(cè)有建筑垃圾。場址范圍內(nèi)還需遷移墳墓、砍伐樹木、遷移高壓電線桿。 二、氣象條件 氣溫 年平均氣溫： ℃ 年極 端最高氣溫： 39℃ 年極端最低氣溫： 3℃ 年平均最高氣溫： 25℃ 年平均最低氣溫： 7℃ 降雨 年平均降雨量： 左右，大部分集中于七、八、九月份 風向及風速 年平均風速： 永新縣工業(yè)園區(qū) 公租房 項目 11 年最大風速： 17m/s 夏季主導風向：東南風 冬季主導風向：北風、西北風 三、地質(zhì)條件 根據(jù)建設場地地質(zhì)初勘資料，該場地現(xiàn)狀起伏不大，根據(jù)場地總平布置方案，場地有一定工程量的挖填整平，其中場地高區(qū)域為挖方區(qū)，揭露土層為泥巖或砂巖，層厚大且承載力高，可直接作為擬建建筑物的地基持力層。 三、 建設 區(qū)域 條件 ： 場地交通便利，交通條件優(yōu)越 。工程緊鄰 319 線 ，可直接利用該道路承載施工 。 2. 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時注意與場地周邊地銜接，充分利用場地內(nèi)的空間，減少對周邊人們生活及商業(yè)活動的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。 3. 擬建場地水源由永新縣城市自來水網(wǎng)提供，能滿足項目建設要求。擬建場地中，將布置雨、污分流排水管道，分別排入市政排污和雨水管道中。 通訊 。 永 新縣建有程控電話交換網(wǎng)絡，開通了移動電話、無線尋呼、國際互聯(lián)網(wǎng)和郵政快遞業(yè)務，移動電話、無線尋呼信 號覆蓋永新縣。擬建場址市政道路上現(xiàn)已全部架設開通全國直撥程控電話及移動通訊，可滿足項目固定和移動通訊要求。寬帶網(wǎng)接縣廣電網(wǎng)，電話接縣電信局區(qū)域主干線 。 供電。 擬建場地電源來自華 中 大電網(wǎng)。所需電源由永新縣供電公司配送，可滿足項目要求。 四、 抗震設防烈度 按照《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB50011— 2021）的規(guī)定，本建筑場地所屬長治市的抗震設防烈度為 6 度，設計基本地震加速度值 為 ，永新縣工業(yè)園區(qū) 公租房 項目 12 所屬的設計地震分組為第 三 組。本工程擬建建筑物按《建筑工程抗震設防分類標準》（ GB502232021）第 條， 本工程抗震設防標準劃分為標準設防類（簡稱丙類）。 第五章 建設規(guī)模和建設內(nèi)容 第一節(jié) 建設規(guī)模 本項目根據(jù) 永新縣 城區(qū)居民住房需求和城區(qū)總體規(guī)劃要求，結(jié)合建設地點條件和周圍環(huán)境，確定本項目 （ 永新工業(yè)園區(qū) 公租房 項目 ） 建設規(guī)模為： 規(guī)劃總用地 平方米 總建筑面積 65043 平方米 其中： 公租房 面積： 62280 平方米 公 建 面積 ： 2763 平方米 住宅總 戶 數(shù) ： 1038 戶 ，均為公租房 用房。 第二節(jié) 建設內(nèi)容 一 、住宅建筑：該項目擬建住宅樓 10 棟 ， 均為 七 層 。 其中 1樓 和 2樓臨街，一樓設有店鋪 ， 擬對外出售 。其余 8 棟均為住宅樓 二 、公共建筑： 1和 2樓首層店鋪、幼兒園、 會所、 物業(yè)管理中心、配電室等配套建筑； 三 、道路：分小區(qū)主路、 宅房小路 、娛樂活動健身區(qū)域小路 ； 四 、綠化： 小區(qū)建設綠地和綠化帶 、休閑活動場所綠化帶 。 第六章 小 區(qū)平面規(guī)劃與工程設計方案 第一節(jié) 平面規(guī)劃設計方案 一、規(guī)劃依據(jù) 永新縣工業(yè)園區(qū) 公租房 項目 13 １、《城市規(guī)劃法》； ２、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》； ３、《城市規(guī)劃編制辦法》； ４、《住宅建筑設計規(guī)范》； ５、《 永新縣 城總體規(guī)劃》； ６、有關城市規(guī)劃管理技術規(guī)定； 各級政府有關 公共租賃房 的政策文 件。 二、設計指導思想 以人為本，以提高小區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量和使用功能為目標，努力創(chuàng)建一個經(jīng)濟合理、交通便利、設施完善、建筑新穎，具有良好文化氛圍和居民交往空間的居住小區(qū)。為小區(qū)安靜舒適的居住生活提供保證。 三、設計原則 （ 1）綜合考慮所在地的地質(zhì)條件、 氣候條件、居住對象、生活習慣、文化習俗，結(jié)合周圍環(huán)境，合理布局 具有舒適、安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的高起點現(xiàn)代化居住環(huán)境。 （ 2）依據(jù)建設的經(jīng)濟技術條件，確定各項合理的建設標準，既滿足當前實際需要，又具有一定的超前性和導向性。 （ 3）綜合考慮小區(qū)內(nèi)道路、綠化、居住、公建等 與空間環(huán)境設計的內(nèi)在聯(lián)系，注重空間景觀和環(huán)境效益相統(tǒng)一，追求安全、便捷的交通體系，合理組織動、靜態(tài)人流、車流，滿足物業(yè)管理和安全防衛(wèi)需要。努力節(jié)約用地，開發(fā)空間，提高土地利用率。 （ 4）突出群體建筑和空間層次變化，創(chuàng)造便于人際交往和物業(yè)管理的鄰里空間，以特色鮮明的景觀環(huán)境，使人和建筑與自然環(huán)境渾然一體。 四、設計方案 （ 1）總體設計 通過分析， 新建 工業(yè)園區(qū) 公租房 項目 公共租賃 房的功能、環(huán)境條件和人永新縣工業(yè)園區(qū) 公租房 項目 14 行出入軌跡，確定小區(qū)設 一 個主 出 入口 和一個次出入口 。小區(qū)內(nèi)設有較完善的公共配套建筑、綠地、小區(qū)娛樂活動中心等居民基本 所需的設施。小區(qū)功能基本得到滿足。 （ 2）道路系統(tǒng) 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展與人際交往的增多，交通日益成為人們生活的重要組成部分。 工業(yè)園區(qū) 公租房 項目 設人車分流的主干路，與小區(qū)外城市主干道相連。小區(qū)內(nèi)道路設計做到通而不暢，減少不必要的穿越交通。小區(qū)道路系統(tǒng)分三級，居住區(qū)設有 一 個主入口與城市主道相連，住宅前路通往各單元，同時住宅間設步行道，連接各主要公共綠地和游憩設施。 （ 3）居住空間 居住區(qū)在設計中綜合考慮 居民 的各種需求，注重空間的個性與特點，建成既有區(qū)別又有聯(lián)系的住宅區(qū)，使居民具有歸屬感和認同感，為鄰里交流提供條 件。樓距之間有集中的公共綠地或活動場地，滿足不同年齡居民就近活動的需求。 （ 4）住宅設計 住宅設計努力創(chuàng)造新穎的住宅類型，進深得當。住宅設計體現(xiàn)以起居室作為全家活動中心的原則，合理安排各廳、室的位置，使之動靜分離，同時具有良好的自然采光、通風條件、合理的空間尺度。住宅形體設計既要體現(xiàn)地方特色，又能突出一定的時代美感。 （ 5）公建附屬配套 依據(jù)本項目公建分布情況，結(jié)合住宅樓公建設置要求，合理布置住宅樓附屬配套用房，包括 臨街店鋪、幼兒園、 會所 、 噴泉、 配電室、物業(yè)管理室、門 房、公廁、消防水池、自行車棚 等。室外新建 圍墻、大門及院面硬化等，做到配套完善、經(jīng)濟合理。 （ 6）綠化系統(tǒng) 小區(qū)綠化系統(tǒng)由道路綠地及集中綠地等構成。 小區(qū)四周被道路綠地所包永新縣工業(yè)園區(qū) 公租房 項目 15 圍，環(huán)境優(yōu)美。綠化系統(tǒng)采用帶形與集中相結(jié)合的布置辦法。 緊貼每棟樓都設有較大的環(huán)形綠化帶。 增加了鄰里交流空間的趣味性，豐富了小區(qū)內(nèi)部的景觀形式，并使之形成與公共綠地不同的景觀效果，滲透到每個居住單元。集中綠地、步行景觀軸結(jié)合在一起，形成小區(qū)有機的生態(tài)綠化系統(tǒng)。 該布置既可使公共綠地更均勻地接近居民，又使綠地空間擺放有序、豐富多變。小區(qū)綠地樹木種植注重空間層次、高低結(jié)合，并努力做到二 季有花、四季常青。 五、主要經(jīng)濟技術指標 主要經(jīng)濟技術指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 總用地面積 平米 2 總建筑面積 平米 65043 3 其中：住宅建筑面積 平米 62280 公建建筑面積 平米 2763 5 容積率 6 綠化率 % 40 7 總停車數(shù) 輛 200 8 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 9 居住戶數(shù)（ 公租 房） 戶 1038 10 居住人數(shù) 人 8085 11 建設投資 萬元 12 每平方米建設投資 元 13 建筑層高 米 2樓 第一層 米，以后每層 ，其余各樓第一層 3米，27 層層高 米 14 建筑層數(shù) 7 層 15 建筑總高度 米 永新縣工業(yè)園區(qū) 公租房 項目 16 第二節(jié) 土建工程方案 一、編制依據(jù) 項目委托書 建設方提供的資料 上級部門的有關批文 《 保障性 住房管理辦法》 關于公租房的管理辦法 現(xiàn)行國家、部委、省市有關規(guī)范、標準和文件 二、建筑設計方案 本小區(qū)住宅樓總建筑面積 為 65043 ㎡ 。根據(jù)《 保障性 用房管理辦法》之規(guī)定：“住房單套的建筑面積控制在 60 平方米左右?！?結(jié)合永 新縣具體情況，本小區(qū)戶型采用每套 60 平方米 。 建筑總平面圖及 基本戶型平面圖附后。 小區(qū)建筑為 三 類建筑，防火等級為二級，合理使用年限為 50 年。立面造型簡潔、大方，與小區(qū)綠化相應襯，形成色彩鮮明的立面效果，給人以賞心悅目的感覺。 住宅平面設計力求“靈活、適用、新穎”。布置緊湊合理，功能齊